Citation :

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Initialement entré par ribouldingue

Je ne crois pas que le bail puisse augmenter de cette façon en cours de bail.

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Citation :

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Je ne crois pas que le bail puisse augmenter de cette façon en cours de bail

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En effet le prix du loyer est stable pour une année, la seule augmentation autorisée est annuelle (nouvel indice des loyers), encore faut-t-il que cette clause d'indexation soit inscrite au contrat.

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Citation :

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http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm



Publication au JORF du 8 juillet 1989

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986


Article 3

Modifié par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 art. 22 II (JORF 9 juin 2005).


Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- la date de prise d'effet et la durée ;
- la consistance et la destination de la chose louée ;

- la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;


- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l'article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

Article 17

Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 48 III (JORF 16 juillet 2006).


a) Le loyer :
- des logements neufs ;
- des logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou de remise en conformité avec les caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ;
- des logements conformes aux normes définies par ledit décret, faisant l'objet d'une première location ou, s'ils sont vacants, ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à une année du loyer antérieur, est fixé librement entre les parties.
b) Le loyer des logements vacants ou faisant l'objet d'une première location qui ne sont pas visés au a ci-dessus est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19, s'il est supérieur au dernier loyer exigé du précédent locataire.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables jusqu'au 31 juillet 1997. Avant cette date, le Gouvernement présentera au Parlement un rapport d'exécution permettant d'établir la comparaison entre l'évolution des loyers des logements vacants selon qu'ils relèvent du a ou du b du présent article.
Toutefois, le Gouvernement présentera au Parlement, dans un délai d'un an à compter de la promulgation de la loi n° 92-722 du 29 juillet 1992 portant adaptation de la loi n° 88-1088 du 1er décembre 1988 relative au minimum d'insertion et relative à la lutte contre la pauvreté et l'exclusion sociale et professionnelle, un rapport d'information sur les logements vacants dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants au sens du recensement général de la population, spécifiant, entre autres, les motifs et la durée de la vacance.
En cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l'article 19, le locataire dispose, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, d'un délai de deux mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge, saisi par l'une ou l'autre des parties, fixe le loyer.

c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, dont les modalités de calcul et de publication sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.


e) Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

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Citation :

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Initialement entré par quelboulot

Donc, et sans réflexion plus approfondie, d'après vous, l'amélioration des parties communes n'a rien à voir sur la qualité du logement.

Ne serait-ce point à plaider, mon cher juriste ?

Christophe

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Citation :

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VOS DROITS ET DÉMARCHES : Logement
Majoration du loyer après travaux

Vous ne pouvez vous opposer aux travaux d'amélioration qui sont effectués dans votre logement et dans les parties communes.

Vous pouvez convenir avec votre bailleur de travaux à réaliser vous-même à la place du propriétaire: travaux pour améliorer le confort, la sécurité, l'équipement, la qualité thermique ou phonique de votre logement ou de l'immeuble dans lequel il se situe.

Le contrat doit alors prévoir une clause qui fixe la répercussion du coût des travaux sur les loyers et les conditions de dédommagement sur justification des dépenses, en cas de départ anticipé du locataire. Vous pouvez aussi convenir avec votre propriétaire, des travaux d'amélioration que celui-ci fera exécuter.
Il peut vous proposer une majoration du loyer.
Cette majoration peut être introduite par avenant au contrat.

Si le propriétaire et les locataires décident ensemble de faire des travaux, ils concluent un accord collectif local qui fixe le montant maximum du loyer.
L'accord est applicable dès lors qu'il a été approuvé par la majorité des locataires dans un délai d'un mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur.

Pour toute information, adressez-vous:
au centre d'information sur l'habitat agréé par l'agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) le plus proche de votre domicile,
à la direction départementale de l'équipement (DDE),
à une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires.

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Citation :

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De plus, ce sont des charges qui par leur nature ne sont pas récupérables sur un locataire

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Je vais vous dire pourquoi. Parce que les travaux d'amélioration et l'augmentation induite trouvent leur source dans l'accord des parties. C'est à dire bailleur et locataire. Or là on impose, je dis bien on impose, une décision à laquelle n'a pas participé un locataire.

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Or là, circonstance aggravante, le montant est FORFAITAIRE. C'est pourquoi j'écarte sans l'ombre d'un doute la légalité d'une telle augmentation (pour un ascenseur qui n'est pas dans le logement ).

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Comme je l'indiquais précédemment, dites moi ce qui est contraire à la loi dans ce projet de bail ?

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Initialement entré par LeNabot

Etes vous d'accord, Joulia, pour considérer, que l'adjonction d'un ascenceur fait partie de la catégorie des gros travaux ? (je parle charges de copropriété).
Je suis absolument d'accord pour dire qu'un locataire profitera de cet équipement. Mais quid par exemple d'un ravalement ? Qui ne peut être répercuté sur un locataire.

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Initialement entré par quelboulot

Vous avez raison LeNabot, mais chaque cas étant particulier vous pouvez en "sortir" d'autres sans que cela ne prouve rien.

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Enfin, dites-nous plein de choses... mais arrêtez de nous prendre pour des cons. Cet arrêt est UN arrêt, c'est tout ? Il ne règle pas TOUS les problèmes liés à l'installation d'un ascenseur dans un immeuble.

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Le locataire est prévenu avant la signature du bail. il accepte ou non ou alors loue en rdc.

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c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
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