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 Sujet  |
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bendom59
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 Posté - 31 août 2006 : 21:40:19
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bonjour,
Je suis copropriétaire et ancien membre du CS d'une résidence de 432 appartements. A ce titre, j'ai été sollicité par un membre du CS de cette même résidence afin de l'aider dans le contrôle des comptes .Cette assistance devait-elle être soumise à l'avis du CS, ou peut -on considérer que ce membre du CS autorisé par le Président du CS à vérifier les comptes pouvait faire appel (de lui-même) à une personne de son choix, qui plus est copropriétaire pour l'assister dans sa mission.
D'avance merci.
Dominique
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 31 août 2006 : 22:01:42
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Ce n'est pas "un membre" mais le C.S.qui peut faire appel à une personne extérieure pour l'assister.
Avez-vous rencontré une opposition de la part du syndic.
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 31 août 2006 : 22:10:51
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Tout à fait d’accord avec JB22
Pour l'exécution de sa mission, le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne susceptible de lui apporter son aide, voyez ce lien :
L'article 27 alinéa 2 et 3 du décret 17 mars 1967, prévoit que le CS peut se faire assister par tout technicien de son choix si le recours à un spécialiste s'impose
http://www.mon-immeuble.com/faq/faqCS.htm#section10
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 31 août 2006 : 22:56:42
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Etaspack écrit Citation :
L'article 27 alinéa 2 et 3 du décret 17 mars 1967, prévoit que le CS peut se faire assister par tout technicien de son choix si le recours à un spécialiste s'impose
Eh non ! justement, c'est là qu'est le problème.
L'article D 27 le disait, mais ne le dit plus.
A une question parlementaire, il a été répondu que la possibilité d'assitance devait être négociée avec le syndic.
Observation 1 : Ma remarque concerne l'assistance d'un expert comptable ou du représentant d'une organisation spécialisée. Le cas évoqué est un peu différent
Observation 2 : L'expérience récente montre que la négociation aboutit souvent de manière satisfaisante. Tout dépend de la conception que l'assistant se fait de sa mission.
Lorsqu'il s'en fait l'idée qu'ont certains vérificateurs fiscaux (je dis bien certains ) l'expérience se termine mal.
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Edité par - JPM le 31 août 2006 23:00:50 |
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bendom59
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 07:10:18
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| Y a -t-il véritablement un problème à l'égard de la copropriété et du syndic quand l'assistant n'est là que pour aider le membre du CS à contrôler les comptes (comptes qui au demeurant n'ont pas été suivi régulièrement) et à l'aider (bénévolement) dans sa démarche sans prétendre à une perception quelconque d'honoraires (donc pas de charges supplémentaires pour la copropriété. |
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bendom59
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 08:21:59
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| Le syndic fait effectivement barrage et refuse que j'assiste mon amie dans le contrôle des comptes de notre copropriété, sans doute parce que l'on met le doigt sur des choses qui dérangent. |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 09:42:09
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Si le syndic pose problème, une solution est de rappatrier les documents nécéssaires au contrôle (ou les copies que l'on peut prendre au cabinet), puis de les examiner hors présence du syndic et avec le conseil que l'on a choisi.
C'est moins rapide pour obtenir les réponses aux points obscurs, avec les allers-retours inévitables, c'est sûr, mais dans notre cas, cela permettait d'examiner les comptes au calme, et de rédiger les questions en toute sérénité pour préparer la réunion avec le syndic.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 10:09:59
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J'ai cru comprendre (mais jen'ai pas l'article en tête) que lors de l'AG, les modalités de contrôle des comptes sont définies et approuvées. Il faut donc se référer à la décision prise par l'AG sur ce point.
A défaut, il serait cordial de demander au syndic son accord (l'article 27 du d. de 1967 spécifie qu'il s'agit d'un technicien et non d'un quelconque propriétaire), et de signifier son intention de participer au contrôle des comptes.
Pour la prochaine AGn prévoir de mettre ces modalités de contrôle à l'OdJ.
Mais si par contrôle vous entendez préparation du contrôle, alors l'CS en fonction de ses règles de fonctionnement peut accepter ou refuser qu'un propriétaire non membre du CS participe à lasite préparation sans que le syndic ne soit obligatoirement informé. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 10:21:21
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Oui mfld, c'est une solution. Mais il faut savoir qu'une expérience faite pour un groupe de trois bâtiments faisant une soixantaine de lots principaux a montré qu'il avait fallu photocopier ou imprimer 264 documents (factures, grand-livre, journaux, balance, feuilles de paie, bordereaux de déclaration et divers). Durée du travail chez le syndic : 30 mn pour le gestionnaire et 2 h pour une exécutante).
Lez dossier permettait un pointage complet et l'établissement d'une liste de questions à vérifier sur place.
En l'espèce le membre du CS qui participait à l'expérience connaissait parfaitement les mécanismes comptables et n'avait pas besoin d'indications à ce sujet. Ce n'est pas toujours le cas.
Les syndics savent parfaitement qu'en principe la présence d'un assistant compétent est bénéfique pour tout le monde, syndic et CS. Il peut expliquer au CS sans intervention du syndic pourquoi une facture de 800 € se retrouve en 2 écritures de 350 et 450, dont une seule se retrouve dans la liste des charges de l'exercice.
L'assistant expert comptable n'est pas toujours compétent parce qu'un excellent expert comptable " commercial " ne connait pas toujours les cheminements tortueux de la comptabilité copro. Quand il se lance à vérifier les salaires et charges sociales de la gardienne, c'est parfois cocasse.
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bendom59
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 10:30:51
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pour faire barrage au contrôle avec l'assistant et refuser sa présence le syndic a mis en avant la mise en cause du CS et de son président. En a t-il le droit ?
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 10:31:33
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Dieu merci, nous n'avons pas eu à en arriver à ce point d'abus de la photocopieuse  !
Le syndic nous faisait confiance, et laissait sortir de son cabinet les originaux des documents, à charge du CS de les rapporter dans un délai raisonnable, le tout de main à main, comme les bijoutiers.
Et puis avec le courriel, il suffit au comptable d'exporter le grand livre vers un fichier au format texte, puis d'envoyer ce fichier. Il y trouve lui aussi son avantage, car c'est bien plus rapide que de l'imprimer, et de l'envoyer par la poste au CS.
Faut être un peu moderne, quoi  !
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Edité par - mfld le 01 sept. 2006 10:33:54 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 10:49:18
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De JPM
"L'article D 27 le disait, mais ne le dit plus."
On voit là le résultat de l'action du LOBBY des SYNDICS:
Réduire au maximum les droits de contrôle des copropriétaires.
Une solution est de négocier cette "Assistance" pour qu'elle figure dans le contrat de syndic comme droit du Conseil syndical.
La "solution" de photocopier les documents, je suis de l'avis de J.P.M, est plus irréaliste et coûteuse qu'une assistance. Que de "navettes" en perspective...
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 11:26:53
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JPM,
pourriez vous définir la notion d'"expet comptable commercial", car j'ignorais que cette qualification professionnelle existait.
Un expert comptable est une personne qui exerce une profession nécessitant une pratique quotidienne de la torture mentale dans le sens ou ses interlocuteurs sont très divers et ont des modalités de fonctionnement très différents.
Un expert comptable ne connait pas obigatoirement les modalités tortuenses de la comptabilisation en copropriété, c'est exact mais, il pourrait être capable de maitriser ou tout au moins comprendre les nouveaux chemins d'un vrai plan comptable spécifique à la copropriété (qui est issu du PCG) car je me permet de le dire mais jusqu'à présent, et pardonnez moi l'expression, mais ce que vous appelez de la comptabilité n'en est pas à proprement parler mais la "cuisine de papa".
Etant donnée la complexité du PCC, le recours à un comptable (assistant expert coptable n'exsite pas plus que expert comptable commercial) va s'avérer parfois utile (et avec de la chance, gratuit).
Bendom59:
qu'en dis le PV de votre dernière AG?
A partir de quoi, le syndic remet-il en cause le CS et son président?
Comme je l'ai dit tout à l'heure, un "comptable" n'a pas obligatoirement besoin des pièces pour réaliser un contrôle préalable mais uniquement de l'ensembles des comptes et de leur détail avec un comparatif N-1 et éventuellement N-2 et les contrats, les PV d'AG. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 13:51:04
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Vous avez raison Lanfeust en critiquant l'expression d'expert comptable commercial, qui n'existe pas.
Mais sauf erreur de ma part le syndicat de copropriétaires doit être à ce jour une bête curieuse, assujettie à un plan comptable dans lequel ne figurent pas ses meprunts  mais sortant du domaine de la loi du 6 avril 1998 !!!!
J'entends l'expert comptable commercial comme celui traditionnel, et vous direz qu'il n'y en a pas d'autres, ce qui est exact.
Mais vous surprenez quand vous dîtes que, commercial ou autre, il n'a pas besoin de pièces (comptables) pour faire son contrôle ! Dans notre cas, nous n'avons pas besoin d'analyste. Je ne suis pas expert comptable mais à la lecture d'une balance correctement établie, même avant l'entrée en vigueur du nouveau régime, je peux vous dire rapidement comment se présente la situation d'un syndicat et où peuvent se pose des problèmes. Bien entendu je ne suis pas le seul dans ce cas.
A ce stade je prends les chiffres comme ils apparaissent. Si ensuite je ne trouve de mémoire d'entreprise correspondant à 12 867 €, j'ajoute une observation complémentaire 
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 14:18:44
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L’article 27 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 précise :
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Si c’est pour prendre un conseil sans avoir vue aucun document, il n’est pas utile qu’une loi le précise, dans ce cas là le mot « conseil » n’a aucun sens et le syndic le sait bien.
Pour pouvoir prendre conseil comme le précise la loi, il est nécessaire que le conseil syndical ait en sa possession tous les documents qu’il juge utile pour l’exécution de sa mission afin de pouvoir prendre conseil auprès de toute personne de son choix.
De ce fait, soit le syndic accepte ce conseiller, soit il accepte que le conseil syndical prenne en sa possession tous les documents qu’il juge nécessaire pour l’exécution de sa mission.
À partir de là, tout dépend de la bonne ou de la mauvaise compréhension que chacun fait de ce texte de loi, tout particulièrement le syndic.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 15:07:47
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JPM,
quand je dis qu'il n'est pas nécessaire d'avoir des pièces comptables dites "justificatives" pour faire un contrôle préalable, j'insiste bien sur le mot préalable. Puisque vous n'êtes pas familier de la comptablité (au sens général du terme), sachez qu'une révision de comptabilité soit par un EC soit par un CAC se fait dans un premier temps par lecture des comptes sociaux (bilan et CdR) et des libres obligatoires et non obligatoires(GL, BG). Par la suite, afin de compléter leur dossier ils utilisent les pièces justificatives (mais elles n'ont de valeur que l'illustration du contrôle). Donc je maintiens qu'un contrôle préalable peut se faire sans recours aux pièces avec un comparatif sur N-1 et N-2 afin de détecter de grandes variations qui peuvent x'expliquer par des éléments tangibles ou des anomalies de comptabilisation.
La lecture d'une balance avec comparatif peut orienter les contrôles, mais elle n'est pas suffisante pour détecter des anomalies. si c'était aussi simple, pensez vous que les experts comptables soient dans l'obligation de suivre une formation les menant à bac + 8?
Por ce qui ets du PCC, je ne m'y suis pas encore mis donc je ne pourrai pas en parler.
ETASPAK,
je crois que le syndic n'a pas le choix quant à la transmission des documents demandés par les membres du CS en application de l'article 26 al3 du décret de 1967. Après, en possession de tous les documents demandés, le CS peut obtenir le conseil de qui le souhaite et bénévolement de préférence. |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 15:39:56
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| juste un petit complément: la lecture des "comptes" afin de les contrôler et vérifier l'absence d'anomalies tant dans la méthode de comptabilisation que dans l'affectation est une "analyse" des comptes. Mais cette analyse est incompléte tant qu'elle ne se porte pas sur la gestion (analyse des contrats, des PV d'AG,...). C'est un point non négligeable de la mission du CS mais pas le seul. Je dirai même que ce ni le plus complexe, ni le plus gourmand en temps. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 16:37:57
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Je vous entends parfaitement bien, mais, en copropriété, la particularité est que le contrôle des comptes s'entend avant tout de l'exactitude objective des comptes : une écriture = une pîèce justificative et 4 + 5 = 9
La répartition des charges incombe au syndic. L'approbation des comptes devrait englober celle des modes de répartition mais tel n'est pas le cas en fonction de la jurisprudence actuelle.
Autre particularité : la contestation portant sur l'application d'une clause d'indexation par exemple ne permet pas de refuser l'approbation des comptes qui, objectivement sont exacts. Elle permet de faire une réserve à reprendre au sujet d'un autre vote (sur le quitus) distinct de celui portant sur l'approbation des comptes.
Certains syndicats n'inscrivent pas cette seconde question à l'ordre du jour de l'assemblée.
Le bouquin de M. Picault, qui est un expert-comptable expérimenté et praticien des copropriétés depuis des lustres montre bien les difficultés qui subsistent après la publication des derniers textes. Celui de l'ARC est également l'oeuvre d'experts comptables. Sur certaéins points il présente des solutions radicalement divergentes.
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bendom59
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 18:04:52
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| Le PV de la dernière AG ne dit rien pour la bonne raison que l'ancien président du CS est décédé courant 2005, que les comptes approuvés en 2005 n'ont finalement pas été examinés au fond et que cette année le CS est divisé parce que certains membres du CS ont forcé le syndic à mettre à l'ordre du jour de la prochaine Ag un concurrent, que le président du CS est toujours d'accord avec le syndic et que les membres du CS qui veulent examiner au fond la comptab (compte d'attente, impayés..) sont en fait véritablement empêcher dans l'execution leur mission et qu'on leur brandit la menace de la mise en cause du CS et du président. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 18:09:41
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Il y a une différence fondamentale entre une vérification effectuée en entreprise par un expert comptable et celle effectuée, par un expert comptable ou toute autre personne dans un syndicat de copropriété.
En entreprise commerciale on se limite au contrôle des opérations, existances des factures, des règlements, de la position des comptes et de la réalités des comptes de bilan, on ne juge pas de la gestion elle-même.
En copropriété on juge, en plus, de la gestion : dépenses engagées dans la limite du budget, travaux votés et engagés, respect du règlement de copropriété.
Un contôle "préalable" peut se faire à partir des documents comptables: Grand livre, balances,etc. Cela n'est pas suffisant, il faut absolument les pièces comptables: factures, contrats...
Pour une facture, il ne faut pas seulement faire un contrôle arithmétique, mais voir si la dépense à été autorisée, si elle concerne bien le syndicat (J'ai souvent relevé des factures concernant d'autres syndicats!), vérifier son affectation pour la répartition. Il faut également voir la période couverte par la facture, que de factures comptabilisées deux fois, parfois sur des exercices differents.
Que la comptabilisation des Emprunts soit en comptabilité ou en engagement, le principal est que l'information figure:
En comptabilité vous auriez par exemple:
Au Débit: Copropriétaires Emprunts à rembourser: 25.000 €
Au crédit: Banques Emprunt Copropriété.........: 25.000 €
En engagement hors bilan vous auriez:
Banque Emprunt copropriété en cours............: 25.000 €
L'information est la même, puisque ce que doit le syndicat se sont les copropriétaires qui le doivent.
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bendom59
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 18:16:23
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| Le CS ou le membre habilité n'a t il pas le droit de vérifier les comptes de sa copropriété (ex: les sommes inscrites en compte d'attente,les dossiers des impayés pour vérifier la mise en recouvrement des sommes?.Le contrôle des comptes va forcément au de la du simple contrôle des factures. |
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