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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
 Posté - 01 sept. 2006 : 18:32:16
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lanfeustl l'article dont vous semblez faire état est,je pense,le 18-1 L1965
<pendantle délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci,les pièces justificatives des charges de copropriété,notamment les factures,les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges,sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré,selon les modalités définies par l'AG.Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu le jour où le syndic reçoit le CS pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus,tout copropriétaire pouvant alors se joindre au CS;toutefois,tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'AG pourra consulter individuellement les pièces le même jour >
Je suis d'accord avec vous sur le fait qu'en temps normal une première approche ou pour un contrôle préalable les justificatifs ne sont pas indispensables;mais dans le cas de bendom59 il s'agit déjà d'un ensemble de 432 logements + certainement les lots secondaires tels que garages,parkings etc qu'il y a un problème au sein du CS et que semble t-il aucun contrôle "complet" n'ait été fait régulièrement lors des exercices antériurs(ou même simplement du dernier exercice N-1) |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 20:37:25
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Pourtant c'est simple maintenant un coup de clic et... |
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bendom59
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 10:04:53
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Merci pour ces réponses.
Par contre je souhaiterai avoir des explications claires sur les limites à ne pas dépasser en matière de controle des comptes et la mise en cause qui peut en résulter.
Qu'est ce qu'un contrôle abusif ?, et le membre du CS qui contrôle les comptes à t il accès aux dossiers des impayés, des sinistres....
d'avance merci. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 10:24:54
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| les membres du CS ont accès tout au long de l'année à tous les documents concernant la copropriété, bien sûr en prenant rendez vous au préalable avec le syndic! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 10:51:35
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L'abus généralement mise en cause est l'abus de durée. Mais on ne vérifie pas en une heure les comptes d'un immeuble de 430 lots 
Dans ce cas précis, il me semble que la communication préalable aux conseillers syndicaux contrôleurs d'une balance détaillée leur permet d'avoir un aperçu de la situation du syndicat de cibler les comptes à voir de plus près.
Il est même possible de demander à l'avance au syndic de préparer à l'avance des dossiers à voir ou des réponses à donner avec justificatifs.
C'est le cas pour les dossiers de gros débiteurs. Vous pouvez vous enquérir de ce qui a été fait pour le recouvrement des sommes dues et de l'état d'avancement des dossiers.
Idem pour des comptes d'attente : détail de la somme 7 954 € figurant à ce compte et situation des affaires concernées.
Cette préparation du contrôle présente un intérêt pour le syndic comme pour les contrôleurs. D'autre part ceux ci peuvent, chez eux, se faire assister comme ils l'entendent. Un connaisseur repère tout de suite les points à voir dans une balance détaillée.
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 11:21:10
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Toutes les réponses concernent le contrôle par les membres du CS.
Qu'en est-il du contrôle autorisé par tout copro après réception de la convoc à l'AG
A-t-il toutes ces possibilités : assistance d'un expert, demande d'envoi préalable, par mail, des éléments en ordinateur (grand-livre, balances, etc)
Doit-il en faire la demande par courrier RAR
QUID si le syndic ne répond pas à ce courrier
Merci de vos lumières
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 13:31:23
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"kasos
Ancien Pdt de CS"
C'est particulièrement grave que faisant référence à votre titre "d'ancien Pdt de C.S" vous sembliez ignorer tout de la loi du 10 juillet 1965 et du Décret du 17 mars 1967!...
Donc un peu de lecture....
Cordialement. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2006 : 13:58:38
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Le copropriétaire lambda ne peut que voir les pièces justificatives de dépenses. Il n'a accès ni à la comptabilité du syndicat, ni aux dossiers.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 10:27:09
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Contrôle des comptes implique la vérification que 4+5=9. D'accord mais trop réducteur car cela implique également la vérification d'une comptabilisation conforme à la législation (frais de relance simple et honoraires d'avocat non imputables au copro concerné, par exemple), respectant une logique d'imputation des charges, de l'exsitence réelle des fournisseurs et des interventions justifiant le paiement de factures de travaux par exemple. Le comtrôle de la comptabilité implique donc un contrôle de la gestion dans son ensemble si l'on veut bien faire et surtout si on en a le temps.
Je ne comprend pas quand vous dites que bien qu'une indexation soit inexacte, les comptes soient exacts. Exerçant la comptabilité (au sens très large du terme) professionellement, une mauvaise imputation dans tous les plan coptables que je connaisse implique une inexactitude de la coptabilité. Cette inexactitude révélée a dans tous les cas de figure les effets suivants:
Si CAC, refus de validation et réserve,
Si pas de CAC, cette inexactitude doit figurer dans le rapport de gestion, sur le PV d'AG donc risque de refus des comptes.
Mais dans tous les cas de figure, une indexation inexacte implique une comptabilité inexatce et donc des comptes inexacts.
En expertise comptable, on vérifie l'exactitude de la comptabilité et le respect de la légilalation comptable, fiscale enter autre chose. Mais il est vrai que l'on ne s'intéresse pas obligatoirement à la gestion. En revanche, en commissariat aux comptes (CAC) la gestion fait partie des éléments contrôlés en plus de la comptabilité.
L'approche d'un CS est d'avantage celui d'un CAC que celui d'un expert comptable.
Personnellement, pour exercer les 2, je peux vous certifier qu'un contrôle préalable sans pièces est nécessaire et évite de polluer la réflexion première. Le problème est que ce type de démarche nécessite une approche qui n'est pas forcément naturelle et qui peut semler abstraite et cela ne va pas s'arranger avec le plan comptable spécifique à la copropriété.
Bendom59, n'importe quel membre du CS peut contrôler les comptes si il le souhaite. Il est néanmoins préférable qu'il soit mandaté par la CS pour le faire car cela lui donne plus de poids. Mais il faut bien se dire que ce n'est pas le CS qui est nommé mais les conseillers intuitu personae. Il est vrai que le contrôle de la comptabilité est plus étude que le simple contrôle des comptes.
Felix 1930, effectivement il s'agit de l'article 18-1 de la loi de 1965.
Il est vrai qu'une telle copro (432 app.) implique un contrôle des pièces au moins 2 fois pas ans mais étant donné le temps que cela implique, une préparation est nécessaire sans pièces.
Kasos,
Lire article 18-1 loi 1965 mais en gros, contrôle entre convocation et tenue de l'AG selon modalités fixées en AG. Position très limitée et parfois stérile. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 11:59:08
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Sur la nécessité, dans le cas d'un copropriété importante, d'une vérification préalable de la balance géénérale détaillée, nous sommes bien d'accord et je l'ai écrit. On peut même ajouter qu'elle est opportune dans les autres cas, même si elle n'est pas indispensable.
Mais par ailleurs je pense que nous sommes bien d'accord sur le fait que toute facture réçue par le syndic, sous réserve que l'indication du syndicat concerné soit conforme, doit être enregistrée. C'est la position de la jurisprudence pour les copropriétés. La comptabilité traditionnelle comporte un compte pour les factures litigieuses.
Si une indexation comporte une erreur de calcul, elle est objectivement inexacte. Si on a 1200 / 345 x 361 = 1280,35, il faut substituer = 1255,65 ou bien il faut remplacer l'un des indices retenus.
Mais si elle est établie sur les indices des 3eme trimestres alors que le syndicat prétend qu'il faut se référer aux indices des 2eme ou 4eme trimestres, elle est litigieuse.
Idem si un indice n'est plus publié et que le fournisseur a utilisé l'indice XXX alors que le syndicat prétend qu'il faut utiliser l'indice YYY, au lieu et place de l'indice disparu.
Sur " n'importe quel membre du CS peut contrôler les comptes si il le souhaite " . C'est inexact. Pour l'application de l'alinéa 2 de l'article L 21, l'article D 26 indique : " Un ou plusieurs membres du CS, habilités à det effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic .... " En l'absence de dispositions propres au contrôle des comptes, la portée de ce texte est générale.
C'est une mesure de bon sens ! On ne voit pas les membres du CS venir à la queue leu leu vérifier les comptes.
Il est évident que pour une copropriété importante, des contrôles en cours d'exercice sont préférables. Il est courant dans ce cas d'envisager un contrôle trimestriel. La solution est aussi bonne pour le syndic que pour le CS.
La règle veut que le classement des charges dans les catégories, et par conséquenct leur mode de répartition, relève de la compétence du syndic. Il est bien évident qu'en fait une concertation syndic / CS est souhaitable à cet égard, quitte à ce que le syndic ait le dernier mot, sous sa seule responsabilité bien entendu. La règle est générale : le syndic n'est jamais tenu par les avis du CS. C'est à l'assemblée que l'on compte les points 
Sur la même question la jurisprudence actuelle dit que l'approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition. La solution est absurde, dès lors qu'elle permet a postériori, et pour un long délai, une contestation tardive venant d'un copropriétaire qui par ailleurs aurait approuvé les comptes. On ne peut qu'espérer sur ce point un revirement.
Là ou tout se complique, c'est à propos des contestations du genre : c'est trop cher, le travail a été mal fait, le syndic a engagé une dépense sans avoir consulté l'assemblée, etc ...
Nous ne sommes plus dans la comptabilité. Ces contestations peuvent aboutir à un contentieux. On aura la solution dans un an ou deux. La facture doit être maintenue dans les comptes. Il y aura éventuellement rectification ultérieurement. Ceci sous réserve d'un arrangement avec le syndic pour un engagement téméraire.
Mais le plus grave est qu'on ne sait pas à quel moment de l'assemblée il est possible de traiter ces questions.
Certainement pas dans le cadre de l'approbation des comptes sauf à lister trois ou quatre points à reprendre (réserves), mais sans retrait des factures en question, et surtout refus d'approbation des comptes qui paralyse la gestion du syndicat.
Si la question du quitus figure à l'ordre du jour, il est possible à mon avis d'y glisser les réserves et les demandes faites au syndic à cet égard.
Dans le cas des syndicats qui refusent d'inscrire l'examen du quitus à l'ordre du jour, c'est plus compliqué.
Il suffit de lire la jurisprudence pour comprendre ques les domaines respectifs de l'approbation des comptes et du quitus sont fort mal définis.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 13:54:18
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La non approbation des comptes pour l'exercice N implique t-il l'impossibilité de gérer le syndicat?
Je ne vois pas en quoi?
La séparation gestion/comptabilité: n'est pas aussi complexe que cela. On peut correctement comptabiliser alors que ce qui est comptabilisé est anormal.
JPM , je vous rejoint sur l'obligation de mandater une commission pour contrôler les comptes. A défaut, le syndic peut valablement refuser la production des documents demandés. mais que se passe t-il dans un CS de 4 personnes avec 2 pour et 2 contre la création d'une telle commission? Activité de contrôle paralysée sauf lors du contrôle annuel. N'y a t'il aucune jurisprudence sur ce point?
Pour ce qui est de la jusrisprudence dont vous parlez concernant la possibilité d'approuver les comptes et de contester ultérieuremment la répartition. Pourriez vous m'indiquer des références exactes car je dois bien avouer que cela est incohérent et rendrait la notion d'approbation des comptes inexacte voir sans aucun sens. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 14:30:08
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Je suis fort heureux que nous suyions d'accord sur l'essentiel, qui est votre dernier paragraphe.
Tout vient d'un arrêt de la 23e chambre A de la CA Paris du 6 mai 1998 qui a décidé que l'approbation des comptes ne vaut pas accord d'un copropriétaire sur la position de son compte individuel.
On admettrait bien sur cette solution s'il faisait seulement valoir que le syndic a oublié de porter au crédit de son compte un paiement effectué. Une erreur doit toujours être rectifiée. On régularise le crédit du copropriétaire et le débit de la banque sans toucher aux comptes des autres copropriétaires.
Mais la solution est étendue au cas d'un copropriétaire qui prétend que son lot ne doit pas contribuer à telle ou telle charge 
D'autres arrêts ont suivi dans le même sens. On attendait un arrêt de la Cour de cassation. C'est désormais inutile puisque l'article D 45-1 nouveau dit clairement que l'approbation des comptes ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Sur certains points les rédacteurs des textes ignoraient manifestement tout du fonctionnemment d'une copropriété.
Sur la plan juridique, un arrêt de la Cour de cassation reste possible car le texte nouveau permet de plaider que la phrase se borne à confirmer l'applicabilité en ce cas de l'article 1269 NCPC permettant la rectification en cas d'erreur, omission, etc..
Autre observation juridique : la rectification judiciaire d'un compte individuel a pour effet évident la rectification de tous les autres comptes individuels (dans le mauvais sens bien sur) sans que les dits copropriétaires aient eu leur mot à dire dans le litige; se pose alors le problème de la tierce opposition
Si vous voulez plus de détail sur la portée de l'approbation des comptes Voyez I et II dans
http://jpm-copro.com/Etude%207-5-4.htm
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Edité par - JPM le 05 sept. 2006 14:34:02 |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 14:38:41
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je suis fort heureux que nous suyions d'accord sur l'essentiel, qui est votre dernier paragraphe.
Tout vient d'un arrêt de la 23e chambre A de la CA Paris du 6 mai 1998 qui a décidé que l'approbation des comptes ne vaut pas accord d'un copropriétaire sur la position de son compte individuel.
On admettrait bien sur cette solution s'il faisait seulement valoir que le syndic a oublié de porter au crédit de son compte un paiement effectué. Une erreur doit toujours être rectifiée. On régularise le crédit du copropriétaire et le débit de la banque sans toucher aux comptes des autres copropriétaires.
Mais la solution est étendue au cas d'un copropriétaire qui prétend que son lot ne doit pas contribuer à telle ou telle charge
D'autres arrêts ont suivi dans le même sens. On attendait un arrêt de la Cour de cassation. C'est désormais inutile puisque l'article D 45-1 nouveau dit clairement que l'approbation des comptes ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Sur certains points les rédacteurs des textes ignoraient manifestement tout du fonctionnemment d'une copropriété.
Sur la plan juridique, un arrêt de la Cour de cassation reste possible car le texte nouveau permet de plaider que la phrase se borne à confirmer l'applicabilité en ce cas de l'article 1269 NCPC permettant la rectification en cas d'erreur, omission, etc..
Autre observation juridique : la rectification judiciaire d'un compte individuel a pour effet évident la rectification de tous les autres comptes individuels (dans le mauvais sens bien sur) sans que les dits copropriétaires aient eu leur mot à dire dans le litige; se pose alors le problème de la tierce opposition
Si vous voulez plus de détail sur la portée de l'approbation des comptes Voyez I et II dans
http://jpm-copro.com/Etude%207-5-4.htm
Ais je bien compris le PB ?
Le syndic paye 1000 euro pour l'assenceur.
Il facture 1000 euro aux copros.
On vote que c'est beau et bien.
Le syndic utilise une grille fausse pour la répar des 1000 euro aux copros.
Bien qu'ayant approuvé les comptes, on conteste la répartiction et donc le compte individuel.
Je ne me souvient pas que les grilles de répartition soient visibles dna sla compta. Il me semble donc naturel que le vote de la compta ne vale pas approbation de la répart.
Mais, si les grilles devraient être explicitent, alors je vous suit (et vais demander à mon syndic de donner des comptes incluant la répart). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 15:13:22
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Bien sur que les relevés de comptes montrent les grilles de répartition puisque les charges sont classées dans l'ordre des catégories de charges dans le relevé général.
Et il en est de même dans le relevé individuel.
A moins que vous n'ayiez un syndic particulièrement fantaisiste qui se borne à vous écrire : vous devez tant.
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 15:30:10
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Citation :
Initialement entré par JPM
Bien sur que les relevés de comptes montrent les grilles de répartition puisque les charges sont classées dans l'ordre des catégories de charges dans le relevé général.
Et il en est de même dans le relevé individuel.
A moins que vous n'ayiez un syndic particulièrement fantaisiste qui se borne à vous écrire : vous devez tant.
Bein, heuuuu, c'est ça...
Et sur les comptes il n'y a pas d'indication de la grille. Bon, on la connais d'après le RDC. Mais si la répartition ne se fait pas selon ces grilles, que faire ? Les compte n'indiquent pas la répart mais seulement les differents comptes.
Ce n'est qu'à réception de l'appel que l'on connait la répart (quand elle est indiquée).
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 16:00:16
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Rappel :
article 45.1 D1967 Les charges sont de dépenses incombant définitivement aux copropriétaires,chacun pour sa quote-part.L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 16:09:12
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giwdul,
si les charges ne sont pas réparties selon les catégories possédant chacune une clé de répartition spécifique, comment faites vous pour vérifier que votre solde individuel est exact? |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 16:38:48
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Citation :
Initialement entré par lanfeust
giwdul,
si les charges ne sont pas réparties selon les catégories possédant chacune une clé de répartition spécifique, comment faites vous pour vérifier que votre solde individuel est exact?
Je ne peux pas et c'est pourquoi je pense naturel que l'approbation des compte ne vaille pas approbation des comptes individuels. |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 16:50:26
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| Le fait de ne pas pouvoir, à partir des comptes du syndicat expliquer la quote part qui vous revient est très étonnant. Votre syndic présente t-il un récapitulatif des provisions versées et du solde soit à verser soit à recouvrer? Si oui, donne t-il la base et les tantième? Dans le cas contraire, demandez lui de justifier la quote part qui vous est imputable. |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 17:31:39
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Citation :
Initialement entré par lanfeust
Le fait de ne pas pouvoir, à partir des comptes du syndicat expliquer la quote part qui vous revient est très étonnant. Votre syndic présente t-il un récapitulatif des provisions versées et du solde soit à verser soit à recouvrer? Si oui, donne t-il la base et les tantième? Dans le cas contraire, demandez lui de justifier la quote part qui vous est imputable.
Mon cher syndic nous donne deux tableau : Un qui se veut l'état des dettes et créances du syndicat (fonds permanents, fournissuers, copros, attente charges courrantes provisions comptes divers trésorerie) dont 0.48 euro de provision ouarffff
L'autre est une comparaison des budgets. Les grilles ne sont pas indiquées, la répartition n'est pas faites. En gros, au sortir de l'AG on ne sait pas ce que l'on doit payer individuellement.
LEs charges sont donc dues mais non calculées. |
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