|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 05 sept. 2006 : 17:36:16
|
Le relevé général des charges est normalement établi comme suit :
CHARGES COMMUNES GENERALES
SALAIRES ET CHARGES
Article
Article
HONORAIRES ET FRAIS DE GESTION
Article
ASSURANCES
Article
ETC ...
CHARGES CHAUFFAGE
article
TRAVAUX
article
PRESTATIONS
article
CHARGES ASCENSEUR
article
TRAVAUX
article
PRESTATIONS
TOTAL GENERAL
Les titres en rouge sont les catégories de charges. Tout ce qui est dans une même catégorie est réparti de la même manière.
Les titres en majuscule sont les sous-catégories
Les articles sont les différentes factures. Ils peuvent être groupés en rubriques : EDF, Ascenseuriste, etc ...
Les sous catégories sont reproduites dans le relevé individuel avec pour chacune la masse à répartir et la quote-part incombant au copropriétaire.
Les sous totaux sont faits par sous-catégories et catégories (mais pas par rubriques. Il y a évidemment un total général. Les sous-totaux par sous-catégories apparaissent aussi dans le relevé individuel. Si une sous-catégorie n'apparait pas dans votre relevé individuel, c'est que vous ne contribuez pas.
Il n'est donc pas difficile de vérifier vos comptes.
|
Signaler un abus  |
|
|
giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 17:46:48
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Les articles sont les différentes factures. Ils peuvent être groupés en rubriques : EDF, Ascenseuriste, etc ...
Je tombe des nues (mais syncèrement et sans moquerie). Vouslez vous dire que dans le doc joint à la convoc de l'AG la totalité des factures doit être listée ? Ici, il n'y a que les totaux par type. Par exemple :
Consomation d'eau
Eau froide 5000 euro
Et c'est tout. Sauf à ne payer qu'une fois l'an...
De plus et sur la question de la répart, j'avais compris que les charges sont exigible et ce sans qu'il soit nécéssaire qu'un appel soit émis. Comment payerais-je mes charges si il n'existe pas un tableau ?
Comem ce tableau ne fait pas partie de la compta, il me semble normal qu'il soit possible de contester la répart a posteriori |
| Signaler un abus |
|
|
cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 18:47:16
|
Bonjour,
vous trouverez ci-joint une note de synthèse de l'ADIl sur la présentation des comptes:http://www.anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=5&id_categ=54&id_scateg=133&id=6642&inter=1
En ce qui concerne le calcul de mes charges personnels, je m'appuie sur les comptes arrêtés et le tableau de répration des charges figurant dans le règlement de copropriété et correspondant à mon lot.
Comme indiqué plus haut, l'arrêté des comptes comprend des différentes rubriques. Il s'agit d'appliquer la quote-part de son lot (mentionné au Règlement de copropriété) afférent à la rubrique. Ex: pour la rubrique "charge des ascenseurs", j'ai le montant total dans l'arrêté des comptes sur lequel j'applique le tantième dont je suis redevable (mon règlement de copropriété mentionne nom nombre de tantième pour les charges ascenseurs). Ainsi je sais combien je dois précisément (ex: 1/10000 (tantième) du montant total fixé 20000 (arrêté des comptes) soit 2 Euros).
Généralement, les syndics, dans leurs appels à provision, indiquent dans une rubrique le montant total des charges puis dans une autre notre nombre de tantième et dans une 3ème rubrique ils mentionnent le montant propre au lot concerné ainsi obtenu.
j'espère que je ne me suis pas trompé dans mon exemple car je suis loin nul en calcul....
Citation :
Initialement entré par giwdul
Citation :
Initialement entré par JPM
Les articles sont les différentes factures. Ils peuvent être groupés en rubriques : EDF, Ascenseuriste, etc ...
Je tombe des nues (mais syncèrement et sans moquerie). Vouslez vous dire que dans le doc joint à la convoc de l'AG la totalité des factures doit être listée ? Ici, il n'y a que les totaux par type. Par exemple :
Consomation d'eau
Eau froide 5000 euro
Et c'est tout. Sauf à ne payer qu'une fois l'an...
De plus et sur la question de la répart, j'avais compris que les charges sont exigible et ce sans qu'il soit nécéssaire qu'un appel soit émis. Comment payerais-je mes charges si il n'existe pas un tableau ?
Comem ce tableau ne fait pas partie de la compta, il me semble normal qu'il soit possible de contester la répart a posteriori
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 21:29:40
|
Il va peut être y avoir un effet vicieux de la nouvelle réglementation comptable. Elle n'entrera en vigueur qu'au 1er janvier 2007 mais certains syndics l'ont déjà appliquée partiellement cette année et n'ont pas eu tort.
Il faut savoir que depuis soixante dix ans ( et plus dans les copropriétés antérieures ) les copropriétaires ont toujours eu entre les mains la liste complète des charges de l'exercice : les montants précis des factures, fiches de paie, avertissements fiscaux, bordereaux de charges sociales, etc. soit dans des comptes trimestriels, autorisés en ces temps, ou annuels comme présentement.
Les comptes des trois premiers trimestres étaient diffusés dans les six semaines suivant le dernier jour du trimestre. Les quotes-parts dues étaient payables dans la quinzaine de la réception. Les comptes du dernier trimestre, diffusés dans les mêmes conditions, étaient payables après approbation des comptes, mais la plupart des copropriétaires les payaient également dans la quinzaine de réception.
Les bailleurs pouvaient alors établir leurs comptes de charges récupérables sans difficulté et dans le délai requis en cas de départ d'un locataire.
Dans le cas de gestion par comptes trimestriels, le fonds de roulement était calculé à raison de 4 à 6 / 12 du budget prévisionnel.
Dans le cas de gestion par compte annuel il était de 1 à 2/12 comme présentement.
Le syndic établissait par ailleurs deux documents de fin d'exercice : situation de trsorerie et état des dettes et créances. Une partique courant était de diffuser la balance de clôture de l'immeuble qui remplaçait avantageusement ces deux documents.
Les comptes annuels présentaient bien entendu, comme les comptes trimestriels, la liste complète des charges, mais pour l'année entière. Le document pouvait faire 5 à 6 pages pour un immeuble important.
Les textes et les commentateurs autorisés sont silencieux à propos du sort de cette pratique.
Les annexes de fin d'exercice ne comportent que les totaux par sous-catégories. Mais celà est normal pour un document de synthèse.
Je relève par contre que le modèle de compte de répartition présenté par l'ARC en page 260 de son Guide ne comporte aucune liste détaillée des charges.
Il est vrai que dans le passé ce sont les syndics eux-mêmes qui avaient pris l'initiative de présenter cette liste détaillée, faute des règles à cet égard dans le statut.
Si vraiment le nouveau régime ne prévoit pas la communication de cette liste aux copropriétaires, et si les praticiens ne la présentent pas de leur propre chef, les copropriétaires ne seront peut être pas contents 
|
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 00:05:53
|
et on ne comprend toujours pas pourquoi un copro qui n'est pas au conseil syndical n'aurait accès qu'aux charges !!! pour approuver des comptes il faut avoir les factures, les contrats etc sinon c'est du pipo
de m^formation et experiences que lanfeust je sais de quoi je parle, il est vrai quele terme de CAC est inaproprié comme celui de la Cour des comptes ou ce sont des exemples qui démontrent que le contrôle des comptes ne se limiterait qu'aux contrôles des factures
Quand on parle contrôle des comptes en copro on est plus en comptabilité analytique qu'en compta pure et simple avec les clés de répartition qui peuvent être détaillées (une 15aine chez nous) mais le syndic a tendance à tout mettre en général : solution de facilité ou incompétence notoire, mais difficile de demander à des juristes d'avoir un esprit compta et de gestion
l'objectif est bien de savoir si c'est bien imputé à titre général et à titre particulier et par expérience on ne voit la réalité qu'en analysant le grand livre complet (donc avec les comptes des copros, les régul à venir après approbation, les opérations diverses, les comptes d'attente ou a régulariser et le solde des écritures de bilan
le contrôle des factures est secondaire, le reste c'est de l'épicerie qu'un oeil exercé voit rapidement, mais c'est ce que laisse un syndic à voir surtout lorsqu'il a des pro du contrôle et que les CS sont même incapables de voir une erreur de factures ou d'imputation.
pourquoi refuser la transparence au rares copros qui vont vérifier les comptes ?
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 07:47:08
|
océan,
rectification importante < que votre CS est même incapable > et <non que les CS sont même incapables >...comme pour les syndics, ne mettez pas tout le monde dans le même panier... de crabes |
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 10:07:03
|
dans notre cas c'est chacun des membres CS étant aussi l'abrévation de conseiller syndical mais je fais partie des personnes qui soulignent les anomalies ou carences pour y pallier
ma formulation est à améliorer |
| Signaler un abus |
|
|
cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 11:04:34
|
Bonjour,
Comme cela a été évoqué, l'article 18-1 de la loi de 1965 prévoit que:
"Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour".
Quelles sont les modalités de consultation que peut définir l'AG? Existe-t'il une pratique sur ce point que l'on retrouve usuellement dans les résolutions proposées et votées en AG?
Citation :
Initialement entré par océan
dans notre cas c'est chacun des membres CS étant aussi l'abrévation de conseiller syndical mais je fais partie des personnes qui soulignent les anomalies ou carences pour y pallier
ma formulation est à améliorer
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 11:59:24
|
Les modalités de consultation comportent le jour prévu pour la consultation et la nécessité de prendre rendez-vous.
Il convient de noter que, pour des raisons simplement matérielles, les dispositions de l'article 18-1 ne peuvent être respectées si tous les copropriétaires, serait-ce dans un petit syndicat, voulaient en profiter.
Si un copropriétaire veut vérifier un point particulier, ce qui est généralement le cas, il est préférable de l'indiquer au syndic en prenant rendez-vous. Celà permet d'écourter la consultation et de permettre une ou deux autres consultations supplémentaires.
La résolution de l'assemblée peut être du genre : " l'assemblée décide, pour l'application de l'article 18-1 de la loi, que les justificatifs des charges pourront être consultés le dernier jeudi avant la tenue de l'assemblée générale, aux heures ouvrables, sur rendez vous préalablement pris avec le syndic ".
Il n'y a pas d'autres modalités à prévoir.
|
| Signaler un abus |
|
|
lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 10:29:38
|
JPM,
une autre modalité moins couteuse existe:
faire adopter par l'AG que sous réserve d'en informer au préalable le syndic et avant une date donnée, tout copropriétaire peut se joindre au CS pour le contrôle annuel des comptes avant production des comptes à présenter à l'AG. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
controle des comptes
Forum fermé
