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Flap
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808 réponses |
 Posté - 03 sept. 2006 : 15:57:55
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Bonjour,
En réunissant tous les "vrais" copropriétaires débiteurs (je considère que c'est au-dessus de 2 non-paiement des charges, soit chez nous environ 900 €), nous en avons 14 sur 60, pour un montant d'environ 30.000 €.
Je désire faire un contrôle approfondi des procédures mises en place par le Syndic : lettres de relance, mises en demeure, etc.
1 / Quels sont les moyens mis à ma disposition en tant que conseiller syndical ?
2 / Puis-je demander l'impression pour chaque copropriétaire débiteur, des débits/crédits de son compte sur 1 à 3 ans ?
Car avant d'être du conseil syndical, j'ai obtenu cette impression pour l'ancien propriétaire de mon appartement pour avoir une preuve de ce qu'il a payé comme charges. Donc en tant que membre du CS, puis-je avoir cet état pour suivre au mieux toutes ces personnes qui ne paient pas ?
3 / Si le Syndic refuse de me montrer tous ses courriers etc (sous prétexte par exemple que la personne du suivi contentieux n'est pas là, je m'y attends  ), que puis-je faire ?
Merci beaucoup, j'ai RDV à la fin de la semaine et je crois que PERSONNE n'a mis le nez là-dedans depuis des années (voire toujours...).
Flap
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Edité par - Flap le 03 sept. 2006 15:58:56 |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 03 sept. 2006 : 23:26:15
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Bonjour 
c'est bien le pb...
le contrôle des dossiers sensibles comme celui-ci fait état du niveau du rapport à la loi du syndic... 
je me suis pris la tête. Si on ne peut pas, on ne peut pas --> donc il faut alors voir avec le CS pour un expert aux comptes par exemple ou prendre les choses sur le plan judiciaire.
Mon syndic joue beaucoup avec cela. Donc il faut vite ne plus donner prise à ces jeux pervers et renvoyer en plus haut lieu. Ne pas hésiter.
Demander le grand livre des comptes (tous les comptes bien sûr) et la balance . A partir de la nouvelle compta le journal. |
Edité par - albifrons le 03 sept. 2006 23:30:40 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 00:11:05
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Pas la peinse de vous prendre la tête !
Si vous êtes mandaté par le CS pour aller voir la position des débiteurs : vous prenez rendez vous avec le syndic et vous lui demandez de préparer une balance des copropriétaires et les dossiers des débiteurs d'un montant > nn €
Vous devez trouver dans chaque dossier, selon les cas :
le décompte détaillé de la créance actuelle du syndicat
la relance pour chaque créance,
une ou plusieurs mises en demeure LRAR
éventuellement une mise par huissier nécessaire avant inscription hypothécaire
une requête afin d'injonction de payer
ou une lettre d'envoi du dossier à un avocat
des lettres de l'avocat donnant connaissance de l'avancement du dossier
Vous prenez des notes et vous verrez ensuite les suites à donner.
Il est anormal de ne rien trouver quand un copropriétaire est redevable de deux provisions sucessives.
Toute créance d'un montant supérieur à 1 000 € représentant au moins deux provisions doit avoir fait l'objet d'une mise en demeure par LRAR et d'une mise en demeure par huissier.
Le recouvrement judiciaire, dans ce même cas, doit être déjà engagé.
Les limites peuvent varier selon l'importance de l'immeuble.
Si le syndic ne peut vous présenter ces pièces, il est en faute. Il faut seulement vérifier les délais entre les différentes interventions car il ne peut retourner les actes délivrés à la place de l'huissier.
Une indication encore : le budget prévisionnel doit toujours comporter une ligne de prévision pour les frais de contentieux. Si elle ne sert pas, tant mieux, mais elle doit exister et de manière non symbolique.
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Edité par - JPM le 04 sept. 2006 00:12:32 |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 06:29:28
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Pour info, notre budget prévisionnel ne prévoit rien de ce que vous dites JPM. Par contre à la dernière AG il a été voté la mise en place d'un fonds de roulement d'environ 5000 € pour palier à ce genre de problème. Mais qu'est ce que 5000 € par rapport à tout ça... Quand on sait que ce même Syndic a un arrangement avec qqn qui possède 2 appartements, qui a 4000 € de débit en tout, mais qui en contrepartie ne lui paie pas ses factures des travaux qu'il réalise... bref.
Je doute de l'efficacité du Syndic face aux copropriétaires débiteurs car en AG il nous a dit qu'on avait la chance qu'il y avait relativement peu de personnes qui ne paient pas leur charge... alors en disant que pour la moitié un échéancier était en place et patati patata, et au final de 26.000 € de débit en avril, on est passés à 38.000 € en juillet, comme par enchantement.
En fait je soupçonne qu'il y ait eu des "crédits" juste avant l'impression des comptes individuels, pour ensuite repasser un débit derrière, pour fausser le tout : c'est pour cela que j'aimerais savoir si je peux obtenir le solde progressif d'un copropriétaire sur par exemple 1 à 3 ans, comme j'ai déjà pu obtenir pour mon ancien propriétaire. JPM ou autre pouvez vous m'éclaircir précisément là dessus ? |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 07:10:34
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Bonjour,
procédures à employer évidemment si le syndic empêche manifestement la consultation, et pas avant bien sûr... un vérif. aux comptes qmembre du CS qui doit vérifier les comptes du syndicat n'a sûrement pas besoin l'accord du CS pour vérifier tout dossier qui concerne les comptes à mon avis. C'est mieux d'informer le CS mais l'accord non je ne vois pas pourquoi, sinon, avez-vous des infos qui fasse état de cette nécessité de l'accord du CS ? sauf bien sûr si il y a déjà un autre membre désigné par le CS qui doit faire ce job.. Le CS contrôle le syndic il n'a donc pas besoin de l'accord de x ou y fussent-ils membres du CS ?
ex si un copro débiteur est membre du cs et ne paye pas ses charges avec petits arrangements avec le syndic évidemment il va dire non à la consultation de ces dossiers.
JPM, je voulais savoir, dans le cas de Flap, le (les) comptes copropriétaires avec tous les sous-comptes (fonds de roulement, travaux, charges ...) du grand livre suffisent non pour vérifier les écritures ? voir s'il y a bien eu appels de charge, et les dates de crédit du compte figurent sur ces comptes me semble-t-il ? ceci dit il faut bien sûr avoir accès aux dossiers pour les MED, etc
Du reste les MED figurent sur ces comptes en plus (frais de MED) et frais syndic.
De plus tout ceci donne quasi toutes les infos sur le syndicat
les entreprises, etc
ceci dit dir plus le syndic a des pratiques bizarres et plus il emettra des difficultés ne serat-ce qu'à communiquer le GL . |
Edité par - albifrons le 04 sept. 2006 07:50:15 |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 07:27:30
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je crois que PERSONNE n'a mis le nez là-dedans depuis des années (voire toujours...).
c'est sûrement ça le problème encore que pour mettre le nez la dedans il faut une bonne dose de courage et de détermination. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 09:06:16
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Le budget prévisionnel doit comporter une ligne frais de contentieux, avec un montant précis
Le fonds de roulement n'est pas là pour financer des procédures. Les procédures sont prévisibles et doivent faire l'objet d'un préfinancement spécifique.
Quand il s'avère que le retard constaté dans le recouvrement des charges impayées est dû à l'impossibilité dans laquelle le syndic s'est trouvé de payer la provision demandée, il y a des responsabilités à rechercher et à sanctionner.
Celle du syndic lui-même s'il n'a pas proposé de servir cette rubrique
Celle du CS s'il s'est opposé à cette proposition
Celle de la majorité de l'assemblée si elle a fait de même.
Et si quelqu'un a fait valoir que cette demande a pour objet d'arrondir encore le montant des fonds détenus sur le compte unique du syndic, il doit être chassé de la copropriété
Quand on veut lutter contre cette pratique, il faut voter le compte séparé  sans se lamenter aux quatre cornes du petit bois.
Pour les autres observations faites à propos du contrôle : vous vous construisez vous-même des obstacles virtuels pour justifier votre renoncement et votre résignation. Vous n'avez pas besoin du grand-livre pour vérifier la situation des débiteurs. Concentrez vous sur ce point et n'essayez pas de faire trente six choses à la fois.
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Flap
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808 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 16:39:21
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Citation :
un vérif. aux comptes qmembre du CS qui doit vérifier les comptes du syndicat n'a sûrement pas besoin l'accord du CS pour vérifier tout dossier qui concerne les comptes à mon avis
non en fait je ne désire pas avoir l'accord du CS, on fait ce qu'on veut en tant que membre (enfin qui rencontre le Syndic il n'y a que moi et la présidente). je désire savoir si j'ai le droit en tant que conseiller syndical d'EXIGER le solde progressif sur 1 à 3 ans !
le syndic va une nouvelle fois tout faire pour me mettre des batons dans les roues, donc je désirais savoir ce que je pouvais lui répondre...
à propos du budget prévisionnel, d'accord je vais demander à ce que ce soit fait.
mais alors à quoi sert un fonds de roulement au juste ?
je suis tout à fait d'accord pour l'utilité du compte séparé : sauf que le syndic refuse tout simplement celui-ci. il m'a dit de vive voix la dernière fois que si l'on désirait en avoir 1, cela n'entrait pas du tout dans leur mode de fonctionnement et qu'il faudrait trouver un autre syndic si on votait pour la mise en place du compte séparé. je ne le crois pas, mais à mon avis si on le demande il va facturer des honoraires qui vont handicaper la copropriété, afin de faire pression et que finalement on revienne au compte individualisé... le syndic nous refuse donc le compte séparé. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 17:17:56
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Le fonds de roulement sert à financer le gros pépin imprévu qui n'est pas programmé dans le budget prévisionnel, mais aussi à financer provisoirement l'insuffisance de trésorerie résultant des impayés, etc.
Pour Dupont qui doit 6 745 €, le syndic vous doit le décompte détaillé de la dette. Dans le décompte détaillé vous devez trouver la dette la plus ancienne : Appel provision courante 01/07/2005 par exemple avec le montant, puis toutes les autres dettes détaillées pareillement; et il vous doit la liste de ce qui a été fait pour le recouvrement et des pièces justificatives.
Celà vous suffit pour démarrer le contrôle (puisqu'il ne semble pas y en avoir eu auparavant). Si vous constater que le débiteur conteste le décompte du syndic en invoquant des paiements non enregistrés, il vous sera peut être nécessaire de vérifier un décompte en historique. Mais si le débiteur invoque une situation malheureuse et demande seulement des délais, ce n'est pas la peine de persre du temps à contrôler un décompte qui n'est pas contesté.
La personne du contentieux n'est pas là ? Si vous avez précisé vos desiderata au syndic avant le contrôle, elle aura préparé les documents nécessaires. Si tel n'est pas le cas, il faut changer de syndic.
Un autre acceptera peut être la gestion par compte séparé. A ce sujet on pourrait peut être faire un amendement pour la loi Machin qui vient en décembre
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Flap
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808 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 17:51:02
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Changer de Syndic ? je n'attends que ça mon bon monsieur !
Ok bon le Syndic nous a fait voter le FDR pour justement les problèmes avec les débiteurs...
Pour les frais exceptionnels et imprévus, j'ai l'impression que c'est compté dans le budget. Par exemple pour 2005 nous avons 9 à 10.000 € (sur budget de 115.000) de frais exceptionnels (solde irrécouvrable, entreprise de nettoyage car il n'y avait plus de femme de ménage, etc), et il a qd meme réussi a faire augmenter le budget.
Bon, si le Syndic doit me montrer le compte détaillé de la dette, c'est parfait, merci beaucoup.
J'ai demandé par mail au syndic ce que vous m'avez dit, tous les dossiers des débiteurs > à X €, et nous avons RDV vendredi.
J'ai sous le coude un syndic dit "familial" dans le sens où la société a 30 ans (c'est le fils qui a repris l'affaire), qui ne possède pas 36 copros, et donc pour qui on compterait bcp.
Le gérant que j'ai rencontré m'a l'air excellent, et nous avons vraiment un très bon contact. On peut flairer les gens hypocrites et fourbes, là je n'ai vraiment rien ressenti de tel. Et lui nous ferait un compte séparé.
J'ai hâte que ça puisse en finir avec le syndic actuel, il fait TOUT de travers, et TOUT dans son intérêt |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 20:34:35
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bonjour
J'ai hâte que ça puisse en finir avec le syndic actuel, il fait TOUT de travers, et TOUT dans son intérêt
c'est parce que c'est ça qu'il appelle sa mission. JMP vous avez l'air de dire qu'il suffit de demander à un syndic les dossiers x et y pour les obtenir et que si on ne les a pas il suffit de changer de syndic.
Vous savez bien que dans une copro changer de syndic ne se fait pas comme ça, il ne suffit pas de montrer aux copros qu'ils ont intérêt à changer de sybndic pour qu'ils votent le changement, ni même qu'il suffit de recommander un compte séparé pour que les copropriétaires votent un compte séparé.
Je recommandais le Grand Livre car c'est un document simple à éditer; de plus un syndic qui fait des "bêtises" (on les appellera comme ça) juste sur telle "petite chose " en fait sur d'autres. Alors que demander 36 documents différents juste sur telle ou telle période vous ne l'obtiendrez que si votre syndic est transparent. Un syndic qui ne l'est pas va mettre le demandeur de vérification de documents en diificulté jusqu'à ce qu'il renonce à demander quelque chose; il vous fera revenir 36 fois et on peut - je dis selon le niveau de rapport à la loi - penser qu'au fond il épuisera ce demander.
Je sais que vous n'êtes pas convaincu de cet argument mais il me semble que comme ça. Virer un syndic du jour au lendemain c'est rarement facile.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 20:40:07
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albifrons : je regrette de ne pas m'être renseigné autant que je l'ai fait avant la dernière AG... à mon arrivée ici je ne pensais pas que le domaine de la copropriété m'intéresserait, et d'ailleurs je n'etais pas membre du conseil syndical.
et le renouvellement du mandat du syndic s'est fait pour 3 ans à cette dernière AG malheureusement. sauf que ça n'a pas été fait correctement, et c'est là dessus que je vais essayer de faire respecter la loi en mettant la pression avec les moyens que j'aurais.
c'est pas facile tout ça, chaque fois aussi que je croise la présidente elle me lance des pics "ah vous croyez que c'est marrant", "vous débarquez ici et vous voulez tout changer" etc etc... elle se plaint que je veuille que tout s'améliore, je me demande ce qu'il faudrait alors... |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 21:09:47
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Bonsoir,
je viens de voir plein de fautes d'o. dans mon message précédent, désolée
"vous débarquez ici et vous voulez tout changer" : un copro influent de ma copro m'a fait la même réflexion... , résultat il s'est débrouillé pour mettre en l'air mes mois et mois de travail pour le syndicat en sabotant mon travail... au moins ceci m'a permis de voir qu'il ne suffit pas de beaucoup travailler pour changer , mais je pense que ceci reste quand même nécessaire. J'ai vu des gens autour de moi me dire qu'ils suivront, critiquer mille fois le syndic mais à la dernière seconde... tout accepter... , après ils n'osent plus vous regarder, vous vous retrouvez comme un imbécile qui radoute et emm. .. tout le monde avec vos histoires, et c'est la que le syndic, un professionnel peut se permettre de vous démolir , vous tourner en ridicule et là c'est le coup de grâce. Faites-l'essai : personne ne regardera dans votre direction, et chacun au fond se dit : "ouf, je l'ai échappé belle" ...
Alors dans ce contexte demander un document compromettant au syndic ... sûr qu'il ne vous le donnera pas comme ça, et même avec une mise en demeure...
c'est ça la vie d'une personne qui tente de faire à minima respecter la loi. |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 21:23:11
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je pense que le gestionnaire a compris que je n'hésiterais pas à lancer la machine juridique si nécessaire en cas de "dépassement des bornes des limites"
par exemple au sujet de la feuille de présence... au début il me dit que je ne peux l'avoir, il évoque la CNIL la vie privée blablabla, moi je dis que je sais que tout copropriétaire peut l'avoir, il me dit oui mais vous comprenez blablabla, je sors qq abus du site de l'unarc, il commence à froncer les sourcils, me dit de lui envoyer un courrier pour l'avoir... et qq secondes plus tard il me l'imprime en me disant "tenez ça vous évitera un courrier" en me la jetant presque la table, très énervé.
en tout cas j'espère pour lui qu'il va calmer ses ardeurs ou bien il va avoir chaud à ses fesses, je ne suis vraiment pas la personne qu'il faut prendre pour un con et emmerder |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 21:45:39
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Flap,
tenez-nous au courant, on va voir
mon syndic quand je sors des arguments juridiques ça le fait ricaner ... j'ai compris qu'ils n'ont peur de rien vu que si pb c'est pas eux qui payent c'est le syndicat... qui paye effectivement...
leur truc c'est de gagner du temps, et entre temps ramasser un maximum d'argent : ils ne sont là que pour ça. Je pense qu'ils ont compris que c'est foutu, donc ils essayent tout, gagnent du temps et peuvent ainsi à mon avis modifier des choses ... j'ai même vu une facture se modifier en quelques mois
mais Flap, si votre syndic n'est pas si à l'aise que le miens parfaitement dans le déni, peut-être arriverez vous à modifier son comportement ... attention aussi à ne pas vous épuiser
mon syndic à mon avis est un expert en fausses factures |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 01:56:39
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Citation :
Initialement entré par Flap
03 Sep 2006 : 15:57:55
Bonjour,
En réunissant tous les "vrais" copropriétaires débiteurs (je considère que c'est au-dessus de 2 non-paiement des charges, soit chez nous environ 900 €), nous en avons 14 sur 60, pour un montant d'environ 30.000 €.
Je désire faire un contrôle approfondi des procédures mises en place par le Syndic : lettres de relance, mises en demeure, etc.
1 / Quels sont les moyens mis à ma disposition en tant que conseiller syndical ?
2 / Puis-je demander l'impression pour chaque copropriétaire débiteur, des débits/crédits de son compte sur 1 à 3 ans ?
Car avant d'être du conseil syndical, j'ai obtenu cette impression pour l'ancien propriétaire de mon appartement pour avoir une preuve de ce qu'il a payé comme charges. Donc en tant que membre du CS, puis-je avoir cet état pour suivre au mieux toutes ces personnes qui ne paient pas ?
3 / Si le Syndic refuse de me montrer tous ses courriers etc (sous prétexte par exemple que la personne du suivi contentieux n'est pas là, je m'y attends ), que puis-je faire ?
Merci beaucoup, j'ai RDV à la fin de la semaine et je crois que PERSONNE n'a mis le nez là-dedans depuis des années (voire toujours...).
Flap
3/ Si la personne s'occupant du contentieux n'est pas là tout autre employé du syndic doit pouvoir vous renseigner en consultant les états informatisés. Le reste c'est du blabla. En votre qualité de membre du CS vous avez accès à TOUS les documents concernant votre copropriété.
Le CS, selon l'importance de la copropriété, peut faire un contrôle des comptes chaques trimestres afin de connaître sa situation de trésorerie, et ne pas tout pointer d'un coup en fin d'exercice.
Article 55 Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995.
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndical.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
Avez-vous déjà eu ce genre de compte rendu dans une de vos AG ? (frais d'avocats engagés par le syndic, non votés par une AG, et jugements joints aux convocations)
ooo
Article 11 Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 7 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
(...)
II. - Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ; (vous y trouverez tout ce qu'il a encaissé au titre des frais de relance, mise en demeure, frais de mutation vendeur ET acquéreur, honoraires, etc.........)
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.
ooo
Pour qu'il y ait tant d'impayés, ça veut dire que votre syndic n'a pas fait son boulot et le CS guère plus !
S'il n'a pas engagé de poursuites à l'encontre des débiteurs, il y a faute professionnelle et préjudice à l'encontre du Syndicat, à qui il impute en plus un fonds de roulement de 5000 EUR peut être inutile !
Citation :
04 Sep 2006 : 06:29:28
Quand on sait que ce même Syndic a un arrangement avec qqn qui possède 2 appartements, qui a 4000 € de débit en tout, mais qui en contrepartie ne lui paie pas ses factures des travaux qu'il réalise... bref.
Il y a donc favoritisme de ce copro de 3 appartements.
Syndic - Assurance responsabilité professionnelle - Faute intentionnelle ou dolosive
Cass. 3e civ., 9 janvier 2002,
N° 00-17.394. - C.A. Rennes, 4 avril 2000
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Agenets Saint-François à Nantes c/ compagnie d'assurances AXA assurances et a.
Ayant souverainement retenu que l'absence systématique de recouvrement par le syndic des charges de copropriété dues par une société civile professionnelle (SCI) dont il était gérant et associé procédait d'une intention délibérée d'avantager cette SCI en tenant, pendant cette période, les autres copropriétaires dans l'ignorance de la dette de cette société et en dissimulant par des moyens frauduleux les effets de cette pratique, une cour d'appel a pu en déduire qu'il y avait lieu de faire application de l'article L. 113-1, alinéa 2, du Code des assurances. La compagnie d'assurance n'a pas à dédommager les victimes. En effet le contrat d'assurance a pour caractéristiques de porter sur des événements aléatoires dont la survenance est incertaine (code civil, art. 1964). Le dommage causé de volonté délibérée fait disparaître tout aléa et n'est plus de ce fait couvert par l'assurance. Il s'agit d'une exclusion légale : "les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur... toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré".
Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a du se contenter de faire saisir les biens du syndic pour récupérer une partie seulement du montant des charges impayées.
1) Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2002-01-09, 00-17394, Publié au bulletin
ooo
Obligation de mettre en route la procédure de recouvrement.
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les dispositions des articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 31 du décret du 17 mars 1967, qui définissent de façon précise les pouvoirs et obligations du syndic, ne lui confèrent pas ceux de faire des avances de fonds pour le compte du syndicat, sauf circonstances particulières pouvant justifier l'application de l'article 1999 du Code civil, et relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il ne résultait pas des documents versés aux débats que le syndic avait averti les copropriétaires de l'existence de ces avances, qu'en dépit d'une situation de déficit de trésorerie dès 1990 qui s'était perpétuée et même aggravée jusqu'en 1994, le syndic n'établissait pas avoir engagé les actions en recouvrement de créances qui s'imposaient, la cour d'appel, qui en a déduit à bon droit que ces avances ne relevaient pas de circonstances dont le syndic n'avait pas la maîtrise, a, sans se contredire, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision ;
Par ces motifs :
REJETTE le pourvoi.
Publication : Bulletin 2002 III N° 115 p. 101
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2000-09-13
Titrages et résumés 1°
COPROPRIETE - Syndic - Pouvoirs - Mandat - Avances de fonds pour le compte de la copropriété - Condition.
1°
Les dispositions des articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 32 du décret du 17 mars 1967, qui définissent de façon précise les pouvoirs et obligations du syndic, ne lui conférent pas celui de faire des avances de fonds pour le compte du syndicat, sauf circonstances particulières pouvant justifier l'application de l'article 1999 du Code civil.
Il en résulte qu'un syndic qui ne justifie pas avoir averti les copropriétaires de l'existence d'avances et qui s'est abstenu d'engager les actions en recouvrement de créances s'imposant en présence d'un déficit de trésorerie durant plusieurs années, doit être débouté de sa demande en remboursement de ces avances qui ne relèvent pas de circonstances dont il n'avait pas la maîtrise.
2°
POUVOIRS DES JUGES - Frais et dépens - Condamnation - Parties succombantes respectivement - Pouvoir discrétionnaire
2°
FRAIS ET DEPENS - Condamnation - Parties succombantes respectivement - Pouvoir discrétionnaire des juges du fond.
2°
Le partage des dépens entre les parties qui succombent relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.
2°
POUVOIRS DES JUGES - Frais et dépens - Condamnation - Parties succombantes respectivement - Pouvoir discrétionnaire
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : . A RAPPROCHER : (1°). Chambre civile 3, 2002-01-09, Bulletin 2002, III, n° 3, p. 3 (rejet), et les arrêts cités ; A RAPPROCHER : (2°). Chambre civile 2, 1991-02-13, Bulletin 1991, II, n° 53, p. 27 (cassation partielle)
Codes cités : Code civil 1999.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 18, art. 18-1, art. 18-2.
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2002X05X03X00115X000
OOO
Citation :
04 Sep 2006 : 16:39:21
je suis tout à fait d'accord pour l'utilité du compte séparé : sauf que le syndic refuse tout simplement celui-ci. il m'a dit de vive voix la dernière fois que si l'on désirait en avoir 1, cela n'entrait pas du tout dans leur mode de fonctionnement et qu'il faudrait trouver un autre syndic si on votait pour la mise en place du compte séparé. je ne le crois pas, mais à mon avis si on le demande il va facturer des honoraires qui vont handicaper la copropriété, afin de faire pression et que finalement on revienne au compte individualisé... le syndic nous refuse donc le compte séparé.
Votre syndic vous met le couteau sous la gorge : c'est le compte unique ou changez de syndic !!!! Vous voyez déjà l'engin à qui vous avez à faire alors que la loi impose l'ouverture du compte séparé ouvert au nom du Syndicat. Profitez de cette réflexion pour le dégager au plus vite !
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. (art. 18 loi de 1965)
Ce syndic gère votre copro depuis combien d'années ?
Toujours en compte unique ?
Citation :
04 Sep 2006 : 17:51:02
Changer de Syndic ? je n'attends que ça mon bon monsieur
Frais exceptionnels ??? TOUT doit être justifié, détaillé.
Le budget prévisionnel ne concerne que la maintenance et menues réparations (art. 45 D 27 mai 2004)
Dispositions relatives aux sommes exclues du budget prévisionnel
Article 44 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Les règles concernant le budget prévisionnel ne sont pas applicables aux sommes qui n'en font pas partie. Ce budget ne comprend que les dépenses relatives aux travaux de maintenance et assimilés.
Le décret du 27 mai 2004 a entrepris de préciser quels étaient les travaux qui n'entraient pas au sein de ce budget (travaux conservatoires ou d'entretien autres que de maintenance, travaux afférents aux éléments d'équipement communs autres que de maintenance, amélioration, adjonction, ...).
Dispositions relatives à la définition des travaux de maintenanceArticle 45 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004
Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.
L'élaboration d'un budget prévisionnel nécessite de connaître ce qu'il faut entendre par travaux de maintenance. Le décret de 2004 vient donner la définition réglementaire de tels travaux.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=10&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
ooo
Citation :
04 Sep 2006 : 20:40:07
c'est pas facile tout ça, chaque fois aussi que je croise la présidente elle me lance des pics "ah vous croyez que c'est marrant", "vous débarquez ici et vous voulez tout changer" etc etc... elle se plaint que je veuille que tout s'améliore, je me demande ce qu'il faudrait alors...
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0306/abus712.htm
Citation :
04 Sep 2006 : 21:23:11
par exemple au sujet de la feuille de présence... au début il me dit que je ne peux l'avoir, il évoque la CNIL la vie privée blablabla, moi je dis que je sais que tout copropriétaire peut l'avoir, il me dit oui mais vous comprenez blablabla, je sors qq abus du site de l'unarc, il commence à froncer les sourcils, me dit de lui envoyer un courrier pour l'avoir... et qq secondes plus tard il me l'imprime en me disant "tenez ça vous évitera un courrier" en me la jetant presque la table, très énervé.
en tout cas j'espère pour lui qu'il va calmer ses ardeurs ou bien il va avoir chaud à ses fesses, je ne suis vraiment pas la personne qu'il faut prendre pour un con et emmerder
Non seulement il vous donnera la feuille de présence, annexe d'un PV d'AG mais encore les pouvoirs annexés à celle-ci :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40535&whichpage=1 sur 2 pages avec arrêts où vous étiez intervenu
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0906/recom.htm point I- 1 et 5, puis II
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 02:02:28
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Citation :
Initialement entré par albifrons
Flap,
tenez-nous au courant, on va voir
mon syndic quand je sors des arguments juridiques ça le fait ricaner ... j'ai compris qu'ils n'ont peur de rien vu que si pb c'est pas eux qui payent c'est le syndicat... qui paye effectivement...
leur truc c'est de gagner du temps, et entre temps ramasser un maximum d'argent : ils ne sont là que pour ça. Je pense qu'ils ont compris que c'est foutu, donc ils essayent tout, gagnent du temps et peuvent ainsi à mon avis modifier des choses ... j'ai même vu une facture se modifier en quelques mois
mais Flap, si votre syndic n'est pas si à l'aise que le miens parfaitement dans le déni, peut-être arriverez vous à modifier son comportement ... attention aussi à ne pas vous épuiser
mon syndic à mon avis est un expert en fausses factures
Idem chez nous albifrons !!!
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Flap
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808 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 07:44:43
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Virginia :
Avez-vous déjà eu ce genre de compte rendu dans une de vos AG ?
=> oui d'ailleurs à la dernière, la personne attaquée en est à 8.000 € maintenant...
L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ; (vous y trouverez tout ce qu'il a encaissé au titre des frais de relance, mise en demeure, frais de mutation vendeur ET acquéreur, honoraires, etc.........)
=> ça ce n'était pas joint à la convocation de la dernière AG : je l'ai donc rappelé au Syndic de dorénavant le faire. j'ai eu le droit lors de mon entretien au "grand chef" de mon Syndic, qui m'a expliqué qu'informatiquement ils n'avaient pas les moyens de le faire, ce n'était pas automatisé (les logiciels qu'ils utilisent ne serait pas mis à jour car les décrets des lois blablabla seraient récents etc.......). mais il m'a dit : "si vous voulez qu'on le fasse, on le fera, mais on devra le faire manuellement ça va nous prendre du temps............."
Pour qu'il y ait tant d'impayés, ça veut dire que votre syndic n'a pas fait son boulot et le CS guère plus !
S'il n'a pas engagé de poursuites à l'encontre des débiteurs, il y a faute professionnelle et préjudice à l'encontre du Syndicat, à qui il impute en plus un fonds de roulement de 5000 EUR peut être inutile !
=> j'ai eu un entretien ce vendredi justement, si vous avez suivi. au sujet des débiteurs, je n'ai rien pu obtenir. le Syndic m'a dit texto : "j'avoue on a pas été très bon sur les relances ces derniers temps, durant un moment on s'y était attaché mais là on n'a pas vraiment fait ce qu'il fallait". et donc je n'ai rien pu obtenir, cela fait 3H30 qu'on était en entretien, on doit reprendre RDV pour dans 15 jours...
avant que j'arrive il n'y avait pas de vrai CS : juste la Présidente, qui ne suivait pas tout ce qu'il fallait, loin de là. ils n'ont jamais été inquiétés d'une quelconque vérification à ce sujet.
Votre syndic vous met le couteau sous la gorge : c'est le compte unique ou changez de syndic !!!! Vous voyez déjà l'engin à qui vous avez à faire alors que la loi impose l'ouverture du compte séparé ouvert au nom du Syndicat. Profitez de cette réflexion pour le dégager au plus vite !
Ce syndic gère votre copro depuis combien d'années ? Toujours en compte unique ?
=> Depuis au moins 15 ans ça j'en ai la preuve, ça se trouve 20 ou 30... J'hésite en fait, car j'aimerais énormément c'est clair qu'il déguerpisse, mais vendredi le ton a changé de sa part, ils se sont faits un peu "tout petit" et ont compris que je ne plaisantais pas avec mes menaces, lettres recommandées et demande d'adhésion à l'association qu'ils redoutent le + de toutes les associations... ils ont vu rouge, le gestionnaire a demandé au "big boss" de venir, il a expliqué le pourquoi du comment de pourquoi ils ne respectaient pas la loi sur ça ou ça... bref un joli discours pour que je zappe un peu le tout, mais bon... |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 07:49:31
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albifrons :
tenez-nous au courant, on va voir
=> j'ai eu de belles promesses, et un ton qui a changé littéralement. il m'a dit qu'il m'avait en fait senti agressif, qu'il ne savait pas à qui il allait avoir à faire... je lui ai dis que c'était tout à fait réciproque, que les mensonges avérés m'avaient agacé au plus haut point, et voilà on s'est dit ce qu'on avait à se dire.
mes lettres recommandées + demande d'ahésion à une association avec qui il a de mauvais souvenirs apparemment, ont l'air d'avoir fait leur effet.
alors j'hésite : est ce que je vais jusqu'au bout et je les fais dégager (vu tout ce que j'ai sur eux, ce serait aisé), soit je leur donne leur chance et j'attends de voir ce que ça donne.
sincèrement, j'aimerais bien voir comment changerait la copropriété avec un autre Syndic, car vu comme c'est devenu et qu'ils ne font rien... (face aux débiteurs, à l'ascensoriste avec lequel on a de gros problèmes... 2 ascenseurs, 1 HS depuis des semaines, et l'autre qui fonctionne même pas 1 jour sur 2, 3 fois la meme panne en 15 jours...) |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 09:32:28
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Bonjour Flap
il n'y a rien de gagné dans tout cela (vu tout ce que j'ai sur eux, ce serait aisé), , quelques fois, plus on montre les carences, on les démontre etc, et moins les copros vous suivent. Vous vous retrouvez vite à passer pour le zinzin de service, surtout si le syndic a donné un tout petit truc à quelqu'un qui lui en est reconnaissant. Les autres vont compter les points sans rien faire, peut-être ricaner en vous voyant vous agiter ... et vous ennerver.. et ils vont se dire qu'ils ont bien fait de ne pas s'engager dans ce bazard... donc ils se retirent du chantier vont vous encourager à passer vos nuits à préparer les choses, consulter les textes, etc, et viendront peut-être voter pas forcément pour votre contrat de syndic concurrent. . Ne pensez pas que l'ancienne Pdte du cs va voir d'un très bon oeil que vous montrez qu'elle n'a pas fait son travail.
Voyez si vous avez des appuis très solides en premier lieu. Et attention car j'ai vu que les appuis solides le plus souvent vous font défaut au moment du vote : vous essayez de les regarder , juste avant le vote, ils détournent étrangement le regard... et paf ils suivent le syndic, et ce quelle que soit l'attitude de ce dernier ... Une copro enfoncée dans le bazard depuis longtemps a des copros qui de toutes façons ont laissé faire, phobiques des comptes, phobiques des factures... et ils n'ont pas l'intention de se mettre un syndic à dos... L'ancien Pdt du conseil à propos d'une facture louche payée par le syndic et qui dépassait pourtant le seuil (vote AG), je lui avais demandé si au moins le syndic lui avait demandé son avis ou informé.... il me répond " ô... mais je n'y connais rien en travaux.... comment voulez-vous que je donne mon avis.... " et tout comme ça. Pour ma part j'ai suivi des recommandations de l'arc, des professionnels, de ce site, etc j'ai bien ficelé mes dossiers, et tout s'est retourné contre moi. Je me suis retrouvée menacée par mon syndic qui m'a bien repérée comme étant la personne à neutraliser. Et je puis dire qu'il sait y faire, je crains même que ce soit un pro de la chose... il écrit à tout le monde en disant qu'il me donne les dossiers alors qu'à moi il dit me que dit que je ne les aurai jamais, etc etc un vrai pervers. Contre ça on ne lutte pas.
Les gens s'allient sans vouloir rien faire au syndic... pour éviter les ennuis... Si vous leur dites que le syndic ne veut pas vous donner tel ou tel document, ils se mettent à dire que c'est votre faute...vous n'aviez qu'à être plus concis etc etc ... bref on les "emm..."...
Comme m'a dit un copro lorsque je lui ai dit qu'il faudrait qu'il vienne voter : ""tout ça ça me fait chier"... texto.
Donc face aux situations de carences je me dis qu'il faut dabord comprendre d'où cela vient : qui influence les autres, etc et essayer c'est pas tjrs facile, de comprendre pourquoi untel favorise le syndic contre toute raison.Et pourquoi les autres le suivent.
donc soyez prudent par rapport au syndic et par rapport aux autres copros qui ne voudront rien comprendre.
De plus il s'agit de débiteurs : attention, car le syndic vous lie là dessus : les débiteurs votent eux aussi et ils peuvent se sentir protégés par le syndic tant que personne ne vienne mettre son nez là-dessus et que le syndic ne bouge pas .
J'ai compris avec mon syndic hors la loi que le rapport de force se situe de son côté, et pas du côté de la raison ou de l'éthique ou encore de l'équité.
C'est là le problème.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 10:06:01
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Virginia W Citation :
Le budget prévisionnel ne concerne que la maintenance et menues réparations (art. 45 D 27 mai 2004)
Les frais d'administration, les impôts, les salaires, le combustible, etc . ne figurent pas dans le budget prévisionnel ?
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Copropriétaires débiteurs : contrôle procédures
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