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Virginia W
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 Posté - 11 sept. 2006 : 12:50:27
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Citation :
Initialement entré par JPM
Virginia W Citation :
Le budget prévisionnel ne concerne que la maintenance et menues réparations (art. 45 D 27 mai 2004)
Les frais d'administration, les impôts, les salaires, le combustible, etc . ne figurent pas dans le budget prévisionnel ?
Bien sur que oui JPM !! Ce sont des charges générales !
Mais ce n'est pas moi qui est pondu la refonte du décret de mai 2004.
Cet art. 45D est fait pour faire la différence avec l'art. 44 D afin que les syndics ne se permettent plus de faires des travaux sous le manteau avec accord ou non d'un CS plus ou moins à leur botte... Et c'est tant mieux !!
Maintenant TOUT relève d'une décision d'AG !!! Ce qui sera fait sans autorisation de l'AG sera payé de la poche du syndic ! 
Normal, non ?
Déjà que cette refonte n'est tout à fait en faveur des copropriétaires, ce sera toujours ça de pris ! 
VW |
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 13:11:42
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Citation :
Initialement entré par albifrons
Bonjour Flap
Donc face aux situations de carences je me dis qu'il faut dabord comprendre d'où cela vient : qui influence les autres, etc et essayer c'est pas tjrs facile, de comprendre pourquoi untel favorise le syndic contre toute raison.Et pourquoi les autres le suivent.
donc soyez prudent par rapport au syndic et par rapport aux autres copros qui ne voudront rien comprendre.
De plus il s'agit de débiteurs : attention, car le syndic vous lie là dessus : les débiteurs votent eux aussi et ils peuvent se sentir protégés par le syndic tant que personne ne vienne mettre son nez là-dessus et que le syndic ne bouge pas .
J'ai compris avec mon syndic hors la loi que le rapport de force se situe de son côté, et pas du côté de la raison ou de l'éthique ou encore de l'équité.
C'est là le problème.
Je pense qu'au lieu de se "soumettre" au syndic tyran et hors la loi, il faudrait prendre le taureau par les cornes, et, peut être en faire profiter sa caisse de garantie et son assurance RCP http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0906/fnaim.htm
C'est en tout cas ce que je vais faire !!! Et pourquoi pas, suivant les cas où il y a abus de confiance, tout envoyer à la DGCCRF ? 
VW |
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 13:56:54
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Citation :
Initialement entré par Flap
Virginia :
L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ; (vous y trouverez tout ce qu'il a encaissé au titre des frais de relance, mise en demeure, frais de mutation vendeur ET acquéreur, honoraires, etc.........)
=> ça ce n'était pas joint à la convocation de la dernière AG : je l'ai donc rappelé au Syndic de dorénavant le faire. j'ai eu le droit lors de mon entretien au "grand chef" de mon Syndic, qui m'a expliqué qu'informatiquement ils n'avaient pas les moyens de le faire, ce n'était pas automatisé (les logiciels qu'ils utilisent ne serait pas mis à jour car les décrets des lois blablabla seraient récents etc.......). mais il m'a dit : "si vous voulez qu'on le fasse, on le fera, mais on devra le faire manuellement ça va nous prendre du temps............."
L'informatique a bon dos !!! La loi n'est pas nouvelle et les syndics ont eu 5 ans pour mettre à jour leurs logiciels !
C'est pas "si vous voulez qu'on le fasse", c'est "il faut le faire parce que c'est la loi (ou plutôt le décret applicable depuis le 1° sept. 2004 !)
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0306/abus698.htm
Puisqu'il vous tend la perche, profitez-en pour lui demander comment il comptabilisait tout l'argent qu'il se mettait direct dans la poche, alors que les frais de relance avant mise en demeure sont illicites ! Idem les frais de mutation vendeurs avant la loi ENL et depuis toujours pour les acquéreurs !!!
VW |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 17:28:04
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Une observation purement mathématique :
S'agissant de l'application de l'article D 11 II 2° relative à l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération :
Il ne peut s'agir utilement que des sommes reçues du syndicat, me semble-t-il.
En effet ces honoraires doivent correspondre pour contrôle au total des comptes 621 et 622.
D'où l'opportunité de recourir au mécanisme que j'ai proposé : tous les honoraires " priovatifs " doivent être facturés au syndicat et payés par celui ci. On les retrouve alors dans ces deux comptes.
Sinon, pour les honoraires enciassés directement, ils n'apparaissent pas dans la comptabilité du syndicat, et le syndic peut vous dire qu'il a encaissé 425 € alors qu'il a encaissé 1200 €
Une prescription incontrôlable n'est pas une bonne prescription.
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Flap
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Posté - 11 sept. 2006 : 20:03:04
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Citation :
Vous vous retrouvez vite à passer pour le zinzin de service, surtout si le syndic a donné un tout petit truc à quelqu'un qui lui en est reconnaissant. Les autres vont compter les points sans rien faire, peut-être ricaner en vous voyant vous agiter
=> Il n'y a personne de lié au Syndic. Dans les 64 copropriétaires, il y a la Présidente, moi, et.... c'est tout ! les autres sont juste là parce qu'il le faut ou parce qu'ils ont un minimum de conscience pour être présents aux AG (ce sont tjrs les memes tous les ans). Si on leur dit que ça ira mieux en changeant ça ou ça, je pense qu'ils suivront tant que ça ne leur coute rien, et meme s'ils peuvent payer moins. |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 21:48:51
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Julia : "Je pense qu'au lieu de se "soumettre" au syndic tyran et hors la loi, il faudrait prendre le taureau par les cornes, et, peut être en faire profiter sa caisse de garantie et son assurance RCP http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0906/fnaim.htm
C'est en tout cas ce que je vais faire !!! Et pourquoi pas, suivant les cas où il y a abus de confiance, tout envoyer à la DGCCRF ? "
Oui Joulia si on ne se retrouve pas seul contre l'avis de tous à faire cela. Si on est seul ça devient compliqué : ça veut passer ses nuits à cela.
Pour Flap, si vous pensez que vos copros sont prêts allez-y , sinon contre attaquer un syndic de plein fouet n'a rien d'évident |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 23:26:59
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Albifrons,
Avec Flap vous évoquez des irrégulratiés de gestion, des difficultés relatives au suivi des recouvrements d'impayés, des refus de communication de documents, etc. Jusque là je vous suis quand vous évoquez la passivité des autres copropriétaires et la difficulté qu'il y a à tenter seul de faire front.
Mais voilà que vous parlez de saisir la caisse de garantie ! Qu'allez vous dire à la Caisse de garantie ? Vous avez la preuve d'un détournement de fonds par le syndic ? Vous voulez demander à cette Caisse de payer à la place des retardataires ?
Et même à l'assureur RCP ! Qu'allez vous demander à l'assureur RCP ? Est ce que l'assemblée a décidé d'engager une action en responsabilité contre le syndic ? Est ce que vous même songez à engager une action judiciaire contre lui ?
Et la DGCCRF ! que vient-elle faire ici ? Qu'allez vous lui demander à elle ?
Au demeurant, qu'en est-il de l'approbation des comptes 2004 et 2005 ? Approuvés à l'aveugle par l'assemblée générale ?
Et le conseil syndical ? vous êtes le seul à vous remuer ?
Maintenez la pression mais ne révez pas à des actions totalement inutiles, à moins bien sur qu'il n'y ait quelque chose de très très sérieux .
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 00:56:38
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Citation :
Initialement entré par albifrons
Julia : "Je pense qu'au lieu de se "soumettre" au syndic tyran et hors la loi, il faudrait prendre le taureau par les cornes, et, peut être en faire profiter sa caisse de garantie et son assurance RCP http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0906/fnaim.htm
C'est en tout cas ce que je vais faire !!! Et pourquoi pas, suivant les cas où il y a abus de confiance, tout envoyer à la DGCCRF ? "
Oui Joulia si on ne se retrouve pas seul contre l'avis de tous à faire cela. Si on est seul ça devient compliqué : ça veut passer ses nuits à cela.
Pour Flap, si vous pensez que vos copros sont prêts allez-y , sinon contre attaquer un syndic de plein fouet n'a rien d'évident
Moi, c'est Virginia... J'entends bien tout ce que vous avez répondu fort justement à Flap.
Mais abus de confiance, vous imaginez ce que c'est ? Mais, oui bien sûr !
VW |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 06:10:46
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Bonjour à tous,
JMP : je n'ai repris que les propos de Julia simplement.
Ma position est bien, je répète, que quand on est seul face à tout un bazar, un syndic hors la loi et que l'assemblée approuve, sûrement abusée car les gens ne savent pas, mais aussi surtout ne veulent pas savoir : on l'observe parfaitement quand vous tentez de révéler par ex une malversation du syndic à un copro, il se met à dénier ce que vous dites, vous lui proposez de venir à une réunion, il n'a pas le temps, etc etc , et à l'AG, il ne dit rien et vote pour les comptes et pour le renouvellement du syndic. Ce système est extrêmement puissant car il peut valider les pires malversations. A partir du moment où il n'y a pas mort d'homme, s'il y a malversation, escroquerie démontrée, personnes abusées, etc, etc, n'importe quel escroc s'en sort sans égratignure. Tant qu'il n'y a pas plainte il s'en sort.Or, pour porter plainte il faut prouver, sans cela votre plainte ne sera pas écoutée ni même enregistrée. Et même avec preuve voir condamnation du syndic l'assemblée peut réélire le syndic !
C'est le coup des syndics d'Ile-de-France dénoncés il y a qq années, avec les ristournes , etc : les copropropriétaires ne portaient pas plainte même si les malversations étaient prouvées.
Or se retrouver seul à porter plainte, là bonjour les nuits blanches ! à mon avis votre vie devient vite un calvaire rapidement.
C'est comme quand on est employé, et que votre patron fait qq chose qui va à l'encontre du code du travail. Vous retrouver seul à porter plainte contre lui alors que vous êtes en poste c'est plus qu'invivable.
Tout simplement parce qu'on est humain et qu'on ne peut pas passer tous ses loisirs à ça. Il est plus facile de porter plainte si on a changé de syndic, c'est à dire qu'on s'est extrait du bazard.Mais si on est dedans... il ne faut pas croire que le syndic va vous laisser faire et livrer ses dossiers gentiment, voir vous expliquer ses escroqueries.
Le syndic va présenter à l'ag des comptes "nickel", vous vérifiez les additions : tout colle...simplement il vous cache ce qu'il perçoit réellement ... et ce qu'il paye réellement aux entreprises. Les copros votent sur une chose, et le syndic valide ceci mais aussi autre chose : l'arrière boutique à votre insu.
Raison pour laquelle on se retrouve très vite avec des entreprises qui ne travaillent pas mais qui facturent, alors vous vous épuisez à faire bosser le syndic sur le suivi de ces entreprises, et qui se met à ricaner . Le syndic sait ce que vous ne savez pas. Vous vous agitez et vous passez des heures à expliquer à l'entreprise devant le syndic qu'il faut mettre des produits nettoyants dans l'eau pour nettoyer - je vois j'ai un copro qui écrit qu'il faut nettoyer une porte : et il précise qu'il faut frotter... Le copro fait son compte rendu : pour tout ça il passe un temps faramineux... et il croit que l'entreprise est juste paresseuse et qu'il va montrer aux autres copros qu'il sait faire bosser les entreprises... Or ce n'est pas cela : l'entreprise n'est pas paresseuse mais son job est simplement de recevoir du fric du syndic et de dissimuler cet argent etc : raison pour laquelle le syndic ne veut pas se séparer de ses entreprises pourtant archi nulles. A l'AG il va baratiner les copros en disant qu'il faut encore donner une chance à l'entreprise, etc etc, ou se sert d'arguties fallacieuses : Ah l'employé m'a dit qu'il ne pouvait porter cet encombrant car s'il a un accident etc etc... et les gens gobent... bien sûr deux ans après c'est le même pb , le copro s'est fatigué, et c'est un autre qui prend la relève... et ça continue, et les assemblées de continuer à valider les comptes sans rien comprendre.
Ex une facture : j'ai un faux numéro siren et une fausse inscription à la chambre des métiers. Je tél à la chambre des métiers qui prend la chose au sérieux, et me dit d'appeler le greffe du trib du commerce, là j'ai une personne du contentieux qui me dit : ah mais non ! l'entreprise existe bien, elle est bien répertoriée, il n'y a aucun pb : la dame n'écoute pas ou ne prend pas en compte le fait que je dise que c'est la facture que j'incrimine et pas forcément l'entreprise... car après tout je ne sais qui a confectionné cette facture. ça commence par là... vous vous mettez à pédaler à expliquer un pb clair mais qui ne l'est pas pour celui à qui vous expliquez votre affaire. La justice c'est ça aussi...
Alors que faut-il faire ? Il y a une loi, une régle démocratique - l'assemblée - qui contrevient à la loi sans trop chercher à savoir, et qui valide un syndic dont le boulot est hors la loi...
on s'enferme dans qq chose de kafkaïen. C'est bien cela la puissance du syndic hors la loi qui connait tous les rouages pour que ça continue à fonctionner.
Je suis pessimiste très sûrement. Mais dans mon cas je ne vois aucune issue. Quand à l'Arc on ne sait que répondre qu'il faut changer de syndic. Ils ne peuvent rien apporter d'autre... car ils savent bien que le système est bouclé sur lui-même. |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 06:25:10
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Enfin, pardonnez-moi tout ça est un peu long...
je me dis qu'à la limite il faut trouver autre chose.la loi n'est dans ces cas d'aucun secours.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 06:42:19
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Citation :
je me dis qu'à la limite il faut trouver autre chose.
=> il n'y a aucun DUER d'établi, pas de diagnostic amiante, et pas de carnet d'entretien alors que facturé 900 € en 2002.
ça compte ça aussi ??
(nous avons un gardien 6 jrs sur 7 le soir et une femme de ménage) |
Edité par - Flap le 12 sept. 2006 06:42:59 |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 09:21:41
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bonjour Flap
j'ai eu un pb identique avec le carnet d'entretien : double facturé mais le syndic nous a dit à deux nouveaux acquéreurs qu'il n'y avait pas de carnet d'entretien. Donc pour le coup il l'a facturé deux fois et nous a sorti avant l'assemblée un carnet d'entretien de ses fagots informatiques..
en lisant le GL, je vois qu'ils facturaient depuis 2002 le CE....
oui ça compte Flap (j'ai tenté de vous envoyer un MP Flap mais sans succès !) et j'ai eu la même réflexion.
Tant que vous avez des copros qui vous soutiendront ça ira.
A mon avis si vous pensez pouvoir changer de syndic faites le sans attendre. Dès la prochaine AG et mettez votre syndic actuel au tribunal.
Inutile de vouloir leur donner une seconde chance.
Quand la situation est trop limite et que les copros ne veulent rien entendre on ne peut rien.Ce sont des copropriétés hors droit... c'est comme cela qu'elles s'enfoncent dans les copros en difficulté.
En fait je me suis rendue compte que notre copropriété avait il y a qq années changé de syndic car malversations fausses factures prouvées
--> tribunal --> changement de syndic...
sauf que le nouveau syndic (notre syndic)a racheté cet ancien syndic et récupéré son personnel.
ils ont du changer qq personnes et implantation géographique.
Les gens ont cru changer de syndic (il y a qq anciens qui ont retrouvé les même personnes mais dont les fonctions ont changé).
On peut imaginer le panier de crabes, avec un petit vernis en sus pour faire passer la pilule...
Alors simplement, je ne sais quel copropriétaire a trouvé ce nouveau syndic (le notre) et l'a présenté à l'AG. C'est ça que je cherche.
Les copros n'ont posé aucun verrou au nouveau syndic... et fourni quasi un carnet de chèques en blanc...
si ça se trouve on retrouve les même entreprises... à vérifier...
Vous voyez ce que je veux dire ?
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 19:50:53
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Tout ce que dit albifrons ci-dessus est strictement vrai... sauf que moi c'est Virginia et non Julia
Je l'ai vécu et vu dans d'autres copropriétés. Je dirais même que c'est "classique".
Mais que fait votre CS ? Il nage dans le bonheur avec le syndic ?
Pour le carnet d'entretien, il y a eu un arrêt où le syndic a été obligé de rembourser les honoraires retenus pour ce dernier (qui est, rappelons le, retenu au titre de la gestion courante, art. 18 L et le syndic n'a pas à être rémunéré à ce titre) :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0306/abus695.htm
Il faut en profiter et la mettre en oeuvre !
VW |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 20:52:06
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Citation :
Pour le carnet d'entretien, il y a eu un arrêt où le syndic a été obligé de rembourser les honoraires retenus pour ce dernier (qui est, rappelons le, retenu au titre de la gestion courante, art. 18 L et le syndic n'a pas à être rémunéré à ce titre
=> Mais cela ayant été facturé en 2002, c'est à mon avis pas en 2006 et alors que je viens d'arriver que je vais pouvoir faire quelque chose... j'en ai reparlé encore aujourd'hui au gestionnaire, il m'a dit que c'était un forfait blabla, je lui ai répondu ben dis donc 900 € pour simplement écrire sur un document toutes les adresses des Fournisseurs, c'est cher payé. il m'a répondu "ah si on commence à voir sur le bien fondé de cette facturation blablabla"...
Punaise, c'est pas maintenant que je suis là que ça arriverait c'est clair et net |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 21:49:03
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Bonjour Virginia !
Merci pour votre parole car quand on est dans le bazard, et qu'on s'en rend compte, qu'on perçoit le blabla du syndic on se rend compte que c'est tellement fou ce qu'on vit et ce que la copropriété vit que les gens ne veulent ni vous croire ni vous entendre, tant ça devient ahurissant !
Flap foncez ! mais je crois que 2003 c'est trop tard pour le CE, par contre ok pour cette année
ps : flap : je vous demandais quel est votre ad mail car j'ai tenté sans succès de vous écrire - votre situation est trop proche de la notre peut-être a -ton le même syndic ou proche |
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 23:20:52
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Citation :
Initialement entré par Flap
Citation :
Pour le carnet d'entretien, il y a eu un arrêt où le syndic a été obligé de rembourser les honoraires retenus pour ce dernier (qui est, rappelons le, retenu au titre de la gestion courante, art. 18 L et le syndic n'a pas à être rémunéré à ce titre
=> Mais cela ayant été facturé en 2002, c'est à mon avis pas en 2006 et alors que je viens d'arriver que je vais pouvoir faire quelque chose... j'en ai reparlé encore aujourd'hui au gestionnaire, il m'a dit que c'était un forfait blabla, je lui ai répondu ben dis donc 900 € pour simplement écrire sur un document toutes les adresses des Fournisseurs, c'est cher payé. il m'a répondu "ah si on commence à voir sur le bien fondé de cette facturation blablabla"...
Punaise, c'est pas maintenant que je suis là que ça arriverait c'est clair et net
Non, c'est pas clair et net !!!
Si votre syndic vous répond de cette façon, vous lui répondez qu'il gère d'une façon blabla sans respecter la règlementation et vous lui collez ça sous le nez :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Pour le CARNET D'ENTRETIEN, il est notoire qu'il n'a droit à aucune rémunération, cette tenue faisant partie de sa mission de base, art. 18L.
Vous lui collez l'arrêt que je vous ai communiqué ci-dessus et ceci :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0204/abus146.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0606/abus771.htm
Vous faites circuler au CS et dans votre copro.
Texte officiel du carnet d'entretien :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=JUSC0120249D
Tout copropriétaire peut en obtenir copie sur demande au syndic :
Article 33 Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 21 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.
Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article.
VW |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 06:39:53
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Citation :
flap : je vous demandais quel est votre ad mail car j'ai tenté sans succès de vous écrire [/red]- votre situation est trop proche de la notre peut-être a -ton le même syndic ou proche
=> flapflap@ifrance.com |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 06:48:46
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Citation :
Pour le CARNET D'ENTRETIEN, il est notoire qu'il n'a droit à aucune rémunération, cette tenue faisant partie de sa mission de base, art. 18L.
Vous lui collez l'arrêt que je vous ai communiqué ci-dessus
Vous faites circuler au CS et dans votre copro.
=> Je suis bien d'accord, mais il ne le facture plus aujourd'hui, cela a été juste fait en 2002, alors que je suis arrivé fin 2005. D'ailleurs ils avaient également facturé le même prix (900 €) pour le "passage à l'€uro" !
Le fait est qu'aujourd'hui puis-je vraiment faire quelque chose 4 ans après ?! Les comptes ont été approuvés à l'époque, donc...
Notre gestionnaire est fourbe, malin, tout ce que vous voulez mais aussi intelligent, et il a bien compris qu'il vallait mieux dorénavant qu'il se retienne de faire un faux pas
Mais de toute manière, je comptais quand même donner l'information à la prochaine AG, qu'ils ont payé 1800 € alors que c'était illégal... ils vont apprécier hihi |
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Copropriétaires débiteurs : contrôle procédures
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