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lhermitte
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 Posté - 04 sept. 2006 : 08:58:04
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Bonjour,
Le président de notre conseil syndical nous dit de ne pas procéder au paiement d'un "fonds de roulement" pourtant voté en AG en nous disant que l'appel arrive trop tard (l'AG date de janvier et l'appel nous est parvenu début juillet) et que la somme a été voté en fonction d'un montant fictif (c'état la toute première réunion de copropriétaires). En a-t-il le droit ? Existe-t-il un texte de loi que l'on peut lui imposer ?
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lhermitte
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 08:59:55
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| J'ai oublié de préciser que le président du CS présice aussi que pour lui (à cause d'une loi appelée SRU le fonds de roulement est "illégal" |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 10:40:41
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Votre président est peut être de bonne foi mais il ne connaît rien aux règles de la copropriété et ce n'est pas satisfaisant pour un président de CS.
Il est vrai, à la décharge du dit président, que certaines organisations ont fait courir le bruit que le fonds de roulement était illégal. C'était une faute grossière.
L'article 35 du décret du 17 mars 1967 permet au syndic d'exiger le versement de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel. Il s'agit, sous une autre dénomination, du fonds de roulement et on parle présentement d'avance de trésorerie.
La constitution du fonds de roulement peut être décidée par l'assemblée lorsqu'il n'en est pas fait mention au règlement de copropriété. Cette solution était déjà admise avant la loi SRU et demeure valable.
Dans la pratique l'existence d'un fonds de roulement est indispensable. C'est a fortiori le cas pour un nouvel immeuble, Dans ce cas les prévisions initiales peuvent s'avérer insuffisantes et le fonds de roulement permet de remédier à cette difficulté.
Certains font valoir que le fonds de roulement accroit le montant des fonds déposés au compte unique du syndic, sur lequel il perçoit une rémunération de la banque. Cette critique n'est pas recevable puisqu'il suffit à tout syndicat d'exiger l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat et de refuser aussi bien l'ouverture d'un compte " individualisé ", qui n'est pas un compte séparé, que la dispense éventuellement demandée par le syndic professionnel d'ouvrir un compte séparé. Il faut noter toutegois que cette demande de dispense est légalement autorisée.
La gestion par compte séparé est le principe édicté par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Il faut par ailleurs noter qu'une décision prise par l'assemblée doit toujours être exécutée par le syndic, serait-elle irrégulière, tant qu'elle n'a pas été annulée par une décision judiciaire.
En l'espèce la décision est régulière, parfaitemment légale, et pratiquement excellente.
Il convient donc de payer les appels de fonds effectués par le syndic dans les conditions que vous indiquez.
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lhermitte
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 11:09:12
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| Merci beaucoup JPM, enfin une réponse claire étant donné que le problème dure depuis maintenant 2 mois. |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 11:14:37
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JPM, quand vous écrivez:
"Il faut par ailleurs noter qu'une décision prise par l'assemblée doit toujours être exécutée par le syndic, serait-elle irrégulière, tant qu'elle n'a pas été annulée par une décision judiciaire."
Sur un plan plus général que le sujet présent, faut-il comprendre que si une décision d'AG est contraire à des dispositions d'ordre public, et donc réputée nulle et non écrite, elle devrait être quand même exécutée par un syndic ?
N'est-ce pas un peu dangereux pour ce syndic, car si un copropriétaire attaque par la suite le syndicat (et ce bien au delà du délai de contestation de l'AG), il pourrait également attaquer le syndic solidairement du syndicat, comme ayant (surtout pour un professionnel) sciemment laissé l'AG prendre une décision nulle de plein droit, et s'être ensuite appuyé sur une telle décision pour obliger un copropriétaire ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 15:06:36
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Pour mfld sur Citation :
Sur un plan plus général que le sujet présent, faut-il comprendre que si une décision d'AG est contraire à des dispositions d'ordre public, et donc réputée nulle et non écrite, elle devrait être quand même exécutée par un syndic ?
La réponse de principe est affirmative
et sur Citation :
N'est-ce pas un peu dangereux pour ce syndic, car si un copropriétaire attaque par la suite le syndicat (et ce bien au delà du délai de contestation de l'AG), il pourrait également attaquer le syndic solidairement du syndicat, comme ayant (surtout pour un professionnel) sciemment laissé l'AG prendre une décision nulle de plein droit, et s'être ensuite appuyé sur une telle décision pour obliger un copropriétaire ?
Votre observation est pertinente. Mais précisément le législateur avait pris soin d'éviter ce risque en posant dans l'article L 42 alinéa 2 le principe de la déchéance de l'action en contestation non exercée dans le délai de deux mois.
Après avoir appliqué cette déchéance avec la rigueur qu'elle imposait, la jurisprudence a violé le voeu du législateur en accordant des dérogations particulièrement mal venues puisqu'elles renvoyaient au délai décennal de droit commun en copropriété !
Nous sommes maintenant revenus à l'application rigoureuse de la déchéance. Il n'existe plus que deux " exceptions " qui n'en sont pas vraiment :
> défaut de notification, donc le délai ne court pas
> inexistence de la décision (inexistence et non pas nullité) quand il manque un élément promordial ou surtout quand la decision excède les pouvoirs de l'assemblée qui aurait décidé d'obliger un copropriétaire à vendre son appartement dans les trois mois.
Dans quelques cas il y a confusion entre inexistence et contradiction à l'ordre public, mais ce n'est pas général, d'autant que la notion d'ordre public est très floue dans notre domaine.
Le prudence commande donc seulement au syndic d'attendre l'expiration du délai de deux mois mais aussi de vérifier à ce moment que les accusés de réception sont bien rentrés après avoir été présentés à une bonne adresse.
De plus il peut y avoir des cas exceptionnels : existence d'incapables majeurs ou mineurs directement concernés ou d'un cas social majeur. Il n'est pas interdit aux syndis d'avoir un brin de doigté 
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 09:51:22
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Mmm... prenons alors un cas plus précis. Si une assemblée générale prend une décision (avant ENL) du genre "l'acheteur sera obligé à la totalité des honoraires de mutation prévu au contrat de syndic", peut-on considérer que cette décision est inexistante, car contraire au principe de non-stipulation pour un tiers en qualité de débiteur (civ. 1165) ? Bien évidemment que oui. Et quelle est la différence avec une décision réputée nulle et non écrite ? Personnellement, je n'en vois pas.
En lisant et relisant les arrêts de la cour de cassation qui me sont accessibles, que beaucoup qualifient de "revirement de jurisprudence", je ne vois justement aucun revirement, à l'exception de l'arrêt du 27/09/2000.
Je ne vois maintenant que l'application stricte du L.42 pour tout ce qui touche aux erreurs de forme dans la convocation de l'AG, sa tenue, sa notification et sa contestation. Je ne vois rien depuis l'arrêt du 27/09/2000 sur la nullité de la décision en elle-même, parce qu'elle est contraire aux dispositions impératives.
En clair, ne serait-on pas en train de confondre l'extinction de la possibilité de recours contre les mauvaises conditions dans lesquelles est prise une décision, action contre la collectivité, limitée par le L.42; et le caractère non exécutoire de cette décision, du fait de son inexistence (réputée nulle et non écrite, ce qui est la même chose), et le recours contre cette exécution qui se prescrit par 10 ans, action purement individuelle ?
La désignation d'un syndic a été mal faite, et ceci il y a plus de 2 mois après notification ? Et bien tant pis, c'est valable, parce que la faute est relative à l'assemblée, pas à la décision. L'assemblée a pris une décision inexistante dans les mêmes conditions ? Et bien tant pis, elle l'a prise. Sauf que dans ce dernier cas, elle est inexistante. Donc inapplicable.
J'en reviens donc à l'attitude du syndic. A mon sens, ce syndic, en bon professionnel, doit d'abord formuler ses réserves si l'assemblée venait à prendre une telle décision. Il est soumis au devoir de conseil, ne l'oublions pas. Et ne doit surtout pas appliquer cette décision s'il connait son inexistence, au risque de voir sa responsabilité engagée par un copropriétaire lésé, demandant des dommages et intérêts pour application d'une décision non opposable car inexistante.
Et j'en connais un, justement, qui ne va pas tarder à se voir reprocher cette attitude, justement à propos d'une histoire de frais de mutation (voir décision plus haut). Il argue être dans l'obligation d'appliquer une telle décision. S'il ne cède pas avant l'audience, et si je ne suis pas encore victime d'une justice un tantinet aléatoire, il devrait normalement, selon moi et mon conseil, s'en prendre une en même temps que le syndicat  ...
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Edité par - mfld le 05 sept. 2006 11:47:04 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 15:08:49
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Le revirement ne porte en aucun cas sur la légalité ou l'illégalité, la licéité ou l'illicéité de la décision.
Une décision d'assemblée est toujours potentiellement contestable, à tort ou à raison.
Le revirement porte sur le délai dans lequel une décision d'assemblée peut être contestée. Ce délai est fixé à deux mois à compter de la réception de la notification, étant précisé aussi que la date de mise au rôle du greffe n'est pas incluse dans le délai).
La jurisprudence a progressivement rogné sur le champ d'application : dans tel cas l'article L 42 al. 2, dans tel autre autre cas non plus, et dans tel autre non plus.
Ces exceptions ont été supprimées et on est revenu à la rigueur du délai. Même un copropriétaire non convoqué ou mal convoqué doit assigner dans les deux mois s'il veut contester. C'est là qu'est le revirement.
Si une décision a été régulièrement contestée pour illégalité, la réaction normale du syndic est à mon avis relativement simple.
> le principe reste qu'il peut exécuter la décision qui est exécutoire nonobstant la contestation judiciaire (dans quelques cas le contestataire peut demander la suspension de travaux par exemple mais c'est exceptionnel)
> la règle veut que le syndic communique l'assignation aux copropriétaires et le bon sens commande qu'il convoque une assemblée pour que les copropriétaires décident ce qu'il y a lieu de faire. Il est bon de joindre à la convocation l'avis d'un avocat contacté à titre conservatoire. Il s'agit de savoir si le syndicat plaide ou s'incline.
> Si le syndicat plaide, le syndic peut demander à l'assemblée de dire s'il continue à exécuter ou non.
Sur les options, tout dépend de la nature de l'affaire et l'avis de l'avocat doit normalement être déterminant. Dans cetains cas, il est évident que lke syndicat part à l'abattoir. Dans d'autres cas, c'est le demandeur qui s'est montré téméraire.
Quant à l'inexistence, le problème ne se pose que s'il y a contestation tardive de la décision. Il ne se pose pas s'il n'y a pas de contestation judiciaire. L'inexistence est un argument permettant de faire déclkarer la contestation recevable nonobstant la déchéance de l'article L 42 al. 2.
A défaut de contestation judiciaire, une décision susceptible d'être déclarée inexistante par un tribunal est parfaitement valide et exécutoire.
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 15:34:21
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Jusqu'à la "témérité du demandeur", je suis d'accord. Par contre, sur le caractère exécutoire d'une décision inexistante, sans contestation judiciaire, je constate que nous ne sommes pas d'accord. Vous dites qu'elle est exécutable, mon conseil et moi disons que non.
Bon, tant pis, j'en prends note, et je reviendrai peut-être sur le sujet pour apporter l'éventuelle interprétation du TI sur ce moyen.
Merci quand même d'avoir discuté sur le sujet.
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Edité par - mfld le 05 sept. 2006 16:13:31 |
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 10:13:07
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Bonjour
A propos d'avance de trésorerie, mon syndic faisait voter une réso pour cela et fixer le montant. Cette année on a un nouveau contrat de syndic - tjrs le même syndic - et dans l'anxiété de ne pas repasser il a oublié de remettre une réso qu'il avait fait voter l'an dernier sur l'avance de trésorerie alors que notre budget est légèrement supérieur au précedent ...
je me dis : pourrions -nous demander au syndic de nous rembourser cette avance si la balance des deux ou trois dernières années est OK?
que pensez-vous de cela - je précise que +s milliers d'euros sont gaspillés très largement , que nos travaux votés et payés ne se font toujours pas et nous prions en choeur qu'ils se fassent un jour... 
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 12:59:22
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Bonjour Albifrons,
Avant d'envisager la modification du fonds de roulement (= avance de trésorie permanente), il est impératif selon moi de déterminer s'il est nécéssaire ou pas.
Je ne pense pas que l'examen des "balances" des dernières années soit suffisant, car elles ne contiennent qu'une image statique de la trésorerie à une date donnée. Or ce qu'il faut, c'est voir l'évolution dynamique de cette trésorerie.
La seule méthode fiable que je connaisse est de commencer par calculer, manuellement ou par informatique, le minimum de la trésorerie du syndicat sur plusieurs exercices précédents.
Si le programme du syndic ne peut pas le sortir, il suffit d'examiner les relevés du compte bancaire (séparé ou indidualisé).
Ensuite prendre en compte les futures grosses échéances. Sauf incident, les échéances sont définies dans un budget, ce qui permet de prévoir l'évolution de la trésorerie.
En fonction de cela, vous pourrez dire si cette avance est nécéssaire, et s'il faut éventuellement l'ajuster.
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Edité par - mfld le 06 sept. 2006 13:03:49 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 13:30:39
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Ce n'est pas en fonction du passé qu'on détermine lanécessité et/ou le montant du fonds de roulement.
C'est en fonction du futur
Le passé, à cet égard, est passé.
La vraie question : si vous avons tel problème : un travail urgent à faire, un impayé important pour une raison quelconque, serons nous en mesure d'assurer les paiements impératifs ?
La vraie solution est d'avoir par principe un fonds de roulement.
Ceux qui contestent cette vérité ne voient qu'une chose : le syndic va en profiter pour garnir son compte unique. Ils se moquent pas mal des problèmes du syndicat.
Et la solution est là : avoir un compte séparé.
Alors, miracle , on est content d'avoir un fonds de roulement car, si le compte est dans le rouge, il faudra payer des agios.
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albifrons
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1351 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 15:05:29
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Merci pour vos réponses utiles.
je n'avais pas précisé nous avons en plus du fdr une énorme réserve ... celle des comptes soldes créditeurs des copros partis mais qui fond comme neige aux soleil (le syndic se récupère des frais dessus et les vide complètement quel gourmand...  ) - le tout avec l'assentiment des copros qui votent un contrat qui "autorise" ces frais de gestion - sans du reste très bien savoir de quoi il s'agit - et ce qui n'est pas encore prélevé nous sert de trésorerie en attendant de ne plus exister... jusqu'à ce qu'on aille en justice mais je crois que personne ne se dévouera pour cela - ... donc je me disais qu'on n'a plus de prise là dessus (les gens ont encore voté ce contrat infernal car il est présenté comme non négociable - ; Mais on a du coup une petite maitrise sur le fdr du fait de cet oubli du syndic. Voyez-vous le pb? je me dis : mettons à l'abris notre fdr... . On vit avec ces deux mamelles de trésorerie ... c'est trop sans doute ... car comment se repérer ? |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 15:45:25
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Je ne suis pas d'accord avec JPM pour écrire que l'avance de trésorerie est faite pour couvrir les sorties importantes et imprévisibles.
Certes, pour les imprévus d'un petit montant, je suis d'accord, comme pour n'importe quelle trésorerie de particulier, afin d'éviter le "rouge".
Mais pour les imprévus importants, le syndic peut avoir recours en cas d'urgence à un appel à provisions (article D.35):
"Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux."
Ensuite, pour les paiements impératifs, les dépenses ont un caractère en général prévisible. Donc encore une fois pas d'imprévu dans le calcul de l'avance.
Je considère que faire passer l'avance de trésorerie comme une réserve de précaution est une déformation de la réalité faite dans un esprit partisan.
Depuis le passage au régime obligatoire des provisions, et sans ce prétexte, rien ne justifie des avances importantes. Ceci, couplé à la résistance des syndics contre la systématisation du compte séparé, me semble bien montrer que militer en ce sens pour cette avance est surtout faite dans l'intérêt des revenus financiers des syndics que celui du syndicat.
Je ne suis pas non plus d'accord quand il affirme que le passé n'est pas à prendre en compte dans la détermination d'une avance raisonnable. En effet, les habitudes ont la vie dure. Untel paye rubis sur l'ongle dans la semaine après réception de l'avis, l'autre règle 3 semaines après. Quand au mauvais payeur (ou la personne en difficulté), elle attend toujours le dernier moment.
Comment, sans examiner l'historique de la trésorerie, connaître alors l'impact de ces délais ? Dans une copro de 10 têtes, passe encore pour connaître les habitudes des uns et des autres. Mais dans une copro de 100 ?
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 15:52:34
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Albifrons, je n'ai pas bien compris le prélèvement de frais sur les comptes restés créditeurs après mutation (les anciennes mutations, avant la disposition du solde obligatoire). Quelle est donc la prestation faite en faveur de ces ex-copros et qui justifie des débits sur ces comptes ? Quand on veut récupérer ce qui traîne dessus, on attend tranquillement 10 ans, puis on réinjecte le solde au profit du syndicat (et on vérifie que ce n'est pas le syndic qui se les met dans la poche).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 16:14:32
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Mfled, nous ne referons pas le monde, ni vous ni moi
Il y a des fonds de roulement depuis des dizaines d'années qui ont été utilisés de différentes manières. Ils continueront dans le futur a être utilisés dans les mêmes conditions.
Quand il y a un fonds de roulement et une délégation de décision au CS avec un plafond de crédit on peut, dans un immeuble important, éviter les frais et soucis d'une assemblée d'urgence. Quand les copropriétaires ont pu constater que le nécessaire avait été fait pour colmater l'engorgement de l'égout et nettoyer les dégradations, vous pensez bien qu'ils ne se déplaceront pas dix ou quinze jours après pour ratifier les décisions.
Pendant que j'y suis je vous donne la dernière et officielle nouvelle :
Comme je le craignais, il n'y aura plus à l'avenir de relevé général et détaillé des charges  mais seulement l'annexe de fin d'exercice donnant les totaux par sous-catégories.
Les copropriétaires se plaignaient de n'avoir pas accès aux factures !!! Désormais ils n'en auront même plus la liste détaillée !!
Je croyais qu'il y avait des associations pour la protection des consommateurs.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 16:44:00
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JPM, il y aurait du nouveau de ce coté ? J'en suis resté aux DC.8 et DC.10, où déjà il ne me semble pas voir un niveau de détail allant jusqu'à la facture ? J'ai fait un petit tour sur JPM-Copro, et je n'ai rien vu dans les actus .
Sinon, si j'étais méchant, je dirais que cela ne va pas changer grand-chose dans les AG, car à part survoler ces "chères" photocopies d'un oeil distrait ou peu intéréssé, ou pinailler sur quelques euros sans voir les gouffres quelques lignes à coté...
Encore un renforcement de la responsabilité du CS de faire un contrôle des comptes rigoureux, et une difficulté pour les bailleurs pour calculer les charges récupérables sans assistance du syndic (honoraires supplémentaires ?).
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Edité par - mfld le 06 sept. 2006 16:48:22 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 17:44:00
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Le nouveau est que j'ai été aux nouvelles auprès d'informaticiens spécialisés qui m'ont confirmé ce que je pensais bien : disparition du relevé détaillé des charges.
Vous n'aurez droit qu'aux totaux !!!!
Et il semble y avoir unanimité, ou presque, vous dire que les copropriétaires ne comprendront absolument rien aux annexes de fin d'exercice. C'est d'autant plus regrettable que beaucoup avaient fini par s'habituer aux balances générales.
Autre détail : merci de m'indiquer comment les bailleurs vont pouvoir présenter des justificatifs de charges récupérables alors qu'eux mêmes ne sauront pas ce qu'il y a dans un montant indiqué.
Je repose ma question : que font donc les associations ? Ont-elles contribué à ce massacre ?
et une autre : qui sont les gogos ?
J'y réponds facilement : les copropriétaires, qui ne manqueront pas de faire la queue chez les syndics en vertu de l'article 18-1, qui va enfin trouver sa justification
C'est peut être celà qu'on recharchait .
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 15:45:29
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et vous oubliez un point qui peut être important dans de nb copros : si on n'a plus le détail des charges, et que le syndic répond que le CS est venu contrôler (ce qui souvent est faux) pourquoi ne pas instaurer un minimum de compétences en compta ou gestion pour être CS
voilà plus de 10 ans que je vis l'incapacité des conseillers syndicaux à contrôler le moindre contrat, comptes et factures et qu'on (syndic et CS) m'en refuse l'accès sous xxxx prétextes ou que l'accès est partiel alors que eux n'en comprennent pas un iota même expliqué plusieurs fois (précision : dans d'autres copros je n'ai pas ce pb, mais là c'est trop.....
alors si on a plus le détail, je vois pas comment le copro lambda pourrait s'interesser à la copro c'est encore le seul moyen que les copros participent réagissent et prennent conscience des charges et part aux discussions
à croire qu'aucun législateur n'est copropriétaire !!!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 16:46:50
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OK avec OCEAN.
si, ils sont copropriétaires.....mais ne contrôlent jamais les comptes |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 19:53:39
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bonsoir,
excusez-moi je débarque sur ce pb, mais un texte est sorti à ce sujet (pb de relevés ?)où peut-on voir cela ?
si c'est cela c'est affligeant !!!! |
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