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durit
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11 réponses |
 Posté - 07 sept. 2006 : 16:44:14
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Bonjour,
Ma question porte sur les possibilités et sur les conséquences du vote de l'Assemblée Générale des copropriétaires contre l'élection (renouvellement) du syndic.
L'AG est prévue pour lundi prochain:
- Cette AG sera la 1ère depuis la fusion de notre syndic avec un autre cabinet immobilier.
- Nous n'avons pas de grief particulier contre le syndic si ce n'est un budget prévisionnel en très forte augmentation, et une nouvelle grille tarifaire (celle du Cabinet immobilier initiateur de la fusion) très importante avec facturation de plusieurs prestations qui étaient jusqu'à présent inclues dans les honoraires.
- Le changement de syndic n'est pas à l'ordre du jour de cette AG.
- Néanmoins, les copropriétaires des 25 lots sont vraisemblablement unanimes pour ne pas élire (donc renouveler) le syndic actuel.
- Nous sommes en possession de 3 devis dont l'un se démarque significativement des 2 autres (beaucoup moins cher pour un niveau de prestation apparemment équivalent), une large majorité des copropriétaires se dégage pour le choix de ce cabinet comme nouveau syndic.
Un des cabinets consultés pour obtenir un devis m'a indiqué qu'il nous est possible de changer de syndic, même si cela ne figure pas à l'ordre du jour; son conseil vous paraît-il juridiquement solide?
Selon ce Cabinet, il s'agirait:
1) de se faire désigner Président de séance afin de veiller à ce que le budget soit débattu avant l'élection du syndic (apparemment, le PDT peut demander une inversion de l'ordre de l'examen des points à l'ordre du jour). Cela permet d'assurer la continuité de la copropriété (possibilité d'un appel de fonds...).
2) de voter contre le renouvellement du syndic. En l'espèce, nous n'avons pas de problème s'agissant de la majorité des tantièmes, nous frisons l'unanimité.
3) Dès lors, dixit le Cabinet consulté, notre syndic considérera que sa mission de syndic s'arrête, nous fera ou non signer le PV (si ce n'est pas le cas, nous le ferons nous mêmes) et nous reconduira à la porte.
4) sur le trottoir, le conseil syndical signera un convocation à une nouvelle AG qui sera en réalité (pour les aspects matériels) convoquée par le Cabinet préssenti pour être notre futur syndic.
Y-a t'il des risques tels que:
- désignation judiciaire d'un administrateur provisoire? à la demande de qui si aucun copropriétaire n'en fait la demande?
- demande de dommages et intérêts par notre syndic actuel? sur quelle base?
- notre syndic actuel peut-il nous imposer la convocation d'une nouvelle AG avec désignation d'un nouveau syndic à l'ordre du jour?
- etc
Merci
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 17:07:14
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Votre syndic à un mandat de combien  |
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durit
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 17:17:41
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| Bonne question, je lis à l'instant que lors de la dernière AG (10-06-05), le mandat du Syndic a été nommé pour une durée de 8 mois commencée le 10-06-05 jusqu'au 09-12-06! |
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durit
Contributeur débutant
11 réponses |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 17:39:34
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Il faut ajouter que le candidat à la succession que vous évoquez est un plaisantin  |
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durit
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 17:47:00
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Merci ETASPAK,
Donc si je comprends bien, cette procédure que m'a conseillé l'un des cabinets immobilier que j'ai sollicité n'est pas possible?
Permettez-moi de relancer néanmoins ma question un peu différemment:
Si le non renouvellement de l'actuel syndic est voté lors de l'AG de lundi, il reste notre syndic jusqu'à fin de son mandat.
Pour éviter de se trouver sans syndic à cette échéance, est-il possible de demander la convocation d'une nouvelle AG pour faire examiner les devis et voter l'élection d'un autre syndic? A l'initiative du conseil syndical?
Que me conseillez-vous? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 21:22:32
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Durit,
L’initiateur de cette fusion va vous faire comprendre lundi prochain qu’il vaut mieux renouveler son contrat, même si ce n’est pas inscrit à l’ordre du jour, sinon vous êtes bon pour un administrateur judiciaire à partir de la fin de son mandat.
Même à l’initiative de votre conseil syndical ou d’une majorité de copropriétaires, je ne pense pas que votre syndic convoquera une nouvelle assemblée générale d’ici la fin de son mandat.
Ce qui me fait dire que votre syndic va vous faire le chantage à l’administrateur judiciaire, c’est sa nouvelle grille tarifaire, je vous cite :
« La nouvelle grille tarifaire très importante avec facturation de plusieurs prestations qui étaient jusqu'à présent inclues dans les honoraires » ceci fait partie d’un nouveau contrat que votre syndic veut vous faire voter lundi prochain.
Vous avez tout intérêt à négocier ce nouveau contrat, ainsi que de ne pas voter la forte augmentation du budget prévisionnel, ou du moins de la négocier poste par poste.
Vous pouvez également lors de l’assemblée générale de lundi, élire un syndic bénévole pour trois mois, avec pour mission de convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire un nouveau syndic professionnel, ce qui vous évitera un administrateur judiciaire.
Et bien entendu, la procédure que vous a conseillée l'un des cabinets immobilier est fantaisiste, comme vous l’a précisé JPM.
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 22:07:33
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votre candidat syndic fantaisiste est à proscrire.
il a oublié de vous dire le principal: quand on ne veut pas renouveler le syndic en place, la première chose est de ne pas le laisser assurer le secrétariat de l'AG.
il faut organiser à l'avance l'AG et s'informer sur les règles à suivre pour la validité de l'AG , la rédaction du PV et sa notification |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 22:07:51
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Pour continuer d'enfoncer le clou de JPM, le syndic qui a donné de tels conseils est un charlatan ....
La seule solution est proposée plus haut par Etaspak :
" Vous pouvez également lors de l’assemblée générale de lundi, élire un syndic bénévole avec une mention rapportée au PV "... pour un mandat de trois mois, avec pour mission de convoquer une nouvelle assemblée générale destinée à élire un nouveau syndic.", ce qui vous évitera un administrateur judiciaire.
Attention : il faut vous entendre (le CS ?) pour bien préparer l'AG :
-Avoir un candidat secrétaire de séance (jamais le syndic sortant). Le secrétaire peut-être (sera) le futur syndic provisoire.
-choix d'un pdt de séance à poigne qui connaisse son affaire (déroulement AG) et ne s'en laisse pas compter par le syndic sortant.
Reste le gros HIC : la question de la nomination d'un syndic n'est pas à l'ordre du jour, pas plus que la révocation de l'actuel.
Vous ne pouvez donc rien faire avant l'échéance du mandat actuel. Au besoin, vous pouvez demander la convoc d'une AG comme il est dit D.art.8. Mais pour révoquer un syndic il faut avancer un motif légitime et sérieux. A défaut, c'est comme pour un licenciement jugé abusif, injustifié : le syndicat sera lourdement sanctionné.
Ici, je ne comprends pas vos remarques sur le contrat du syndic et sa tarification que vous estimez excessive ! Quand ce contrat a t-il été apprrouvé ? Lors de sa nomination ?? a quelle date, pour quelle durée ???
Il me semble que votre démarche (celle d'une majorité des 25) est pour le moins légère à qques jours de l'AG !!
Ni la question du mandat d'un syndic ni celle de son contrat ne semblent être à l'ODJ !
Budget prévisionnel excessif ?? Pourquoi, comment ???
Vous ne nous dites rien sur un éventuel avis du CS sur ce (ces) points.....
Désolé, mais je vois là impréparation, précipitation. Votre syndica n'est peut être pas plus mauvais qu'un autre, peut être qu'un 'recadrement' est nécessaire.
Mais cela se prépare, ne s'improvise pas sans "billes", comprenez-le.
Ici, tout cela me semble bien léger ......
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Edité par - gédehem le 07 sept. 2006 22:14:09 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 sept. 2006 : 23:13:41
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| gédehem: le "futur syndic" ne peut pas être secrétaire de cette AG, car il n'est ni syndic en titre ni copropriétaire.... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 10:34:37
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Nefer, nettoyage de lunettes !
Le "futur syndic provisoire" dont il s'agit plus haut, proposé par Etaspak, est "le syndic 'bénévole'" élu pour une mission de 3 mois, syndic "bénévole" désigné parmi les copropriétaires ........ donc "futur syndic" présent à l'AG comme copropriétaire et candidat secretaire de séance avant de l'être comme syndic provisoire ....(le cumul secrétaire-syndic est possible, alors qu'il ne l'est pas pour syndic-pdt de séance : un copropriétaire candidat syndic ne sera jamais candidat pdt de séance) |
Edité par - gédehem le 08 sept. 2006 10:40:13 |
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durit
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 10:51:23
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Bonjour à tous et merci pour vos conseils avisés et mises en garde…
Oui effectivement la mobilisation des copropriétaires se fait dans la précipitation, et en plus les conseils donnés par le Cabinet candidat à la reprise sont erronés !!
Tout d’abord une réponse aux remarques de Gédehem :
- la fusion a eu lieu au printemps 2006 soit bien après notre dernière AG qui date de juin 2005. Depuis cette fusion, la copropriété n’a pas été amenée à se prononcée sur un nouveau contrat, nous avons juste été informés de la fusion. Et accessoirement, nous avons appris que règne à l’intérieur du Syndic issu de la fusion un climat très rude pour les salariés de notre syndic d’avant la fusion (nombre d’entre eux sont apparemment poussés vers la sortie de manière « musclée »).
- L’ODJ de la prochaine assemblée prévoit « l’élection du syndic selon le contrat à la convocation ».
- S’agissant de l'augmentation du budget, c'est une affirmation qui repose sur l'étude comparée des budgets annuels (de fonctionnement i.e. sans considération des travaux exceptionnels) depuis 2003 jusqu'à celui (prévisionnel) proposé par notre syndic pour 2006. Au-delà de l'augmentation des honoraires (qui n'est pas non plus foudroyante), il y a l'augmentation significative des frais de gestion, l'apparition de frais très importants pour "l'entretien des compteurs", la sous-évaluation des dépenses d'eau (3 X moins que ce que nous consommons régulièrement chaque année) l'objectif étant peut-être de masquer une trop forte augmentation du budget global...
- S'agissant du conseil syndical, il a été convoqué en juin dernier pour examiner les comptes, les devis mais il n'est pas certain que le futur contrat ait été présenté. En tous cas, c'est en examinant récemment le contrat (qui figure dans la convocation) et avec les remarques faites par les cabinets que nous avons sollicité pour la reprise que nous avons pleinement pris conscience des choses.
Si je résume vos divers conseils:
- si nous votons contre l'élection du syndic, nous nous placons quoiqu'il en soit dans une situation incertaine:
1) soit nous demandons au syndic de convoquer une nouvelle AG dans les 3 mois en prenant soin de faire préciser à l'ODJ le changement de syndic avec l'ensemble des devis, mais apparemment d'après ce que dites ETASPAK, il est fort probable que le syndic ignorera cette demande ce qui nous conduira à la designation judiciaire... Et par ailleurs, il est par contre peu probable que le syndic nous laisse partir gentiment sans demander son reste après le vote contre lui.
2) soit un syndic bénévole est élu pour les 3 mois, mais outre le fait que je ne suis pas sûr qu'il y ait des volontaires, apparemment d'après gédehem, ce vote pourrait être fragile, voire impossible, puisqu'il ne figure pas à l'ordre du jour...
Je ne vois donc plus de solution, même à l'échéance du mandat actuel en décembre 2006...! |
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durit
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 10:54:19
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| l’élection du syndic selon le contrat joint à la convocation |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 11:43:21
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DURIT: que le syndic informe le CS de sa possibilité de contrôler les comptes quand le comptable a terminé son travail, c'est une chose, mais cela n'empêche pas le CS de se réunir de façon autonome quand il veut: il n'a pas à attendre une convocation du syndic.
si la fusion a eu lieu au printemps dernier et que le CS se soit rendu chez le syndic en juin, pourquoi n' a t il pas posé des questions sur le nouveau fonctionnement de ce cabinet depuis le printemps?
le CS doit assurer sa mission de contrôle du syndic.
quant aux menaces de la nomination d'un administrateur provisoire avec ses conséquences, ce n'est pas obligatoirement la pire des solutions, puisque sa mission sera uniquement de convoquer une AG en vue de la nomination d'un syndic,le CS aura donc le temps d'effectuer une recherche de faire une ou plusieurs propositions, d'informer les copropriéaires.....et ainsi vous pourrez vous dégager légalement du cabinet actuel en ne renouvellant pas son contrat lors de la prochaine AG. |
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durit
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 11:58:22
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Nefer,
Je suis mal placé pour juger de l'attitude du conseil syndical puisque je ne me suis pas proposé pour en faire partie. D'autre part, nous (les copropriétaires) n'étions pas particulièrement méfiants avant ces derniers temps, ce sont les pratiques du syndic fusionné qui nous ont conduit à examiner les choses de manière plus approfondie.
S'agissant de l'option de l'administrateur provisaoire, j'entends bien que ce n'est pas une catastrophe. Néanmoins, les indications données par l'ARC (lien donné par ETASPAK) ne sont pas complètement rassurantes:
En l'absence de texte spécifique, les auxiliaires de justice sont rémunérés selon les règles du Nouveau Code de Procédure Civile, applicables à tous, selon la procédure dite " procédure de taxe ". C'est donc le juge taxateur qui fixe la rémunération de l'administrateur judiciaire. Logiquement, l'administrateur provisoire, une fois désigné, demande aux copropriétaires une provision pour faire face aux dépenses de la copropriété, ses propres frais compris. L'administrateur provisoire coûte cher ; en plus d'un fixe assez élevé, s'adjoignent fréquemment des majorations calculées sur le nombre de lots et la complexité de la gestion de la copropriété.
En revanche et on le sait moins, même si un administrateur provisoire produit une " ordonnance de taxes " visée par le juge, il est toujours possible si l'administrateur exagère, de contester devant le juge et sans avocat ces honoraires, sauf si, les délais indiqués sur l’ordonnance sont passés.
À plusieurs reprises, des adhérents de l'ARC ont contesté des honoraires et ont eu gain de cause (ils ont fait valoir des frais excessifs ; un travail non fait ; des retards inexpliqués ; etc.).
N'y a-t-il pas une autre solution?
(Mise à part celle consistant, selon les conseils d'ETASPAK, à tenter de négocier au mieux le nouveau contrat pour laisser passer un nouveau mandat, et faire inscrire à l'ODJ de l'année prochaine le changement de syndic avec devis communiqués dans la convocation...) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 12:15:58
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bien sur le CS peut négocier avec le syndic...... mais d'expérience, ces grosses sociétés, qui ont des interets financiers plus que de services, ne sont pas très "incitées" à négocier........
d'autre part, l'administrateur provisoir peut être un moindre mal qui ne dure pas longtemps.....
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durit
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 15:50:33
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| Savez-vous quel serait approximativement le coût de l'intervention d'un administrateur désigné par le TGI pour convoquer une nouvelle AG à fin de désignation d'un nouveau syndic? |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 18:02:52
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DURIT : soyons clairs et précis !
Si je comprends bien, est inscrite à l'ODJ de votre prochaine AG la question suivante :
"- Election du syndic selon le contrat joint à la convocation ".
Si tel est le cas, la question de la désignation d'un syndic est bien prévue à votre ODJ.
L'AG peut donc tout à fait désigner un syndic provisoire suivant la procédure avancée par Etaspak et que je précise.
D'ici lundi, date de votre AG, il faut que tout ou partie du CS avec des copropriétaires mobilisés se réunissent (chez vous ?), se fassent expliquer la procédure indiquées plus haut, se mettent d'accord sur des candidats secrétaire et pdt de séance et surtout sur le candidat "syndic provisoire".
Maintenant, s'il n'y a pas de volontaires c'est qu'il n'y a que des raleurs, chose toujours facile, bien plus facile que d'être un acteur pour son propre bien !
Voyez ce que vous (les 25 copropriétaires) voulez faire.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 sept. 2006 : 22:24:18
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Citation :
Maintenant, s'il n'y a pas de volontaires c'est qu'il n'y a que des raleurs, chose toujours facile, bien plus facile que d'être un acteur pour son propre bien !
Rien a rajouter !!!
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