|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
gill62
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 11 sept. 2006 : 22:40:10
|
bonjour,
nous souhaitons entre plusieurs membres du C.S. distribuer nous même les convocations à l'AG au copropriétaires occupants pour réduire les sommes enormes que nous fait payer le syndic. Celui ci continuant à les envoyer aux bailleurs par L.R avec A.R.
En avons nous bien le droit (en respectant les délais légaux bien entendu) ? le syndic traine les pieds pour nous permettre de le faire.
Merci d'avance
|
|
Signaler un abus
|
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 sept. 2006 : 23:03:13
|
Ce n’est pas au conseil syndical de distribuer les convocations par émargement aux copropriétaires, ce n’est pas dans ses attributions, seul le syndic ou un préposé (concierge, gardien) peut le faire.
Il s’agit de la gestion du syndic et il en va de sa responsabilité professionnelle, imaginez que pour une raison ou une autre, un membre du conseil syndical décide de na pas distribuer une convocation à un copropriétaire, celui-ci peut contester l’assemblée générale pendant dix ans, qui sera responsable de cet état de fait, uniquement le syndic.
|
Signaler un abus  |
|
|
Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 00:30:40
|
Imaginez aussi qu'un gardien, d'un oeil un peu glauque reluque sa télé d'un oeil, et le listing d'un autre, sans faire attention à la personne qui vient retirer la convocation et émarger, de la part de la cousine d'une copro, sans rien vérifier du tout, sans mandat !!
Et allez ! Ca roule !
Moi je l'ai vu ! Pas la télé.. le tableau !
VW |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 00:41:17
|
et aussi un citoyen (fut il copropriétaire)n'est pas autorisé à détenir le courrier destiné à un autre......
donc uniquement le syndic , ses préposés ou le gardien |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 08:37:53
|
absolument pas d'accord; la remise des convocations par émargement est une possibilité sinon un droit et il n'y a pas de restriction légalesur la (les)personnes qui peuvent remettre ces documents.
Il convient simplement que le syndic remette,en même temps que les convocations,la liste des copropriétaires qui doivent "les recevoir".
La personne qui les remettra devra s'assurer que c'est bien le propriétaire à qui il remet cette convocation,faire dater et signer la liste remise par le syndic
Des précautions à prendre d'accord mais ne voyons pas le mal systématiquement.
Cela fait des années que cette remise contre émargement est faite "chez nous" sans problème; des copropriétaires CS et/ou autre cela existe encore,heureusement
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 sept. 2006 : 08:40:32
|
oubli:
des copropriétaires CS et/ou autre honnêtes cela existe encore |
| Signaler un abus |
|
|
Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 00:03:05
|
Citation :
Initialement entré par felix1930
absolument pas d'accord; la remise des convocations par émargement est une possibilité sinon un droit et il n'y a pas de restriction légalesur la (les)personnes qui peuvent remettre ces documents.
Il convient simplement que le syndic remette,en même temps que les convocations,la liste des copropriétaires qui doivent "les recevoir".
La personne qui les remettra devra s'assurer que c'est bien le propriétaire à qui il remet cette convocation,faire dater et signer la liste remise par le syndic
Des précautions à prendre d'accord mais ne voyons pas le mal systématiquement.
Cela fait des années que cette remise contre émargement est faite "chez nous" sans problème; des copropriétaires CS et/ou autre cela existe encore,heureusement
Tout à fait d'accord pour aller retirer la convocation chez le gardien, d'autant plus que ça représente une économie pour le budget du Syndicat. Mais à condition que ce soit fait sérieusement : contrôle de la personne qui retire l'enveloppe, signature datée.
Or, comme je l'ai décrit ci-dessus, c'est pas très souvent le cas !! Et ça peut générer des conséquences très graves.
Chez vous, félix1930, tout roule, tout est en or !!! Tans mieux ! Et si vous êtes au CS et que vous controlez la situation, encore mieux !
Mais :
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si certaines convocations n'avaient pas été retirées par des personnes autres que les copropriétaires concernés, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 juillet 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Combe Blanche, envers les époux Boucard, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La Combe Blanche;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la Combe Blanche à payer aux époux Boucard la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Lyon, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trois juillet mil neuf cent quatre-vingt-seize.
Décision attaquée : cour d'appel de Lyon (6e chambre) 1993-07-13
Titrages et résumés COPROPRIETE - Assemblée générale - Convocation - Remise contre émargement - Vérification.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX1996X07X03X00196X077
Voyez jusqu'où peut aller une petite négligence !
Et qui c'est qui trinque ?
VW |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 08:57:08
|
d'accord Virginia W,il peut y avoir des "bavures" mais il serait intéressant de connaître le nombre de copropriété pratiquant l'émargement sans problème;lorsqu'une personne, CS par exemple, accepte cette responsabilité ce n'est pas pour faire joujou avec les convocations car,souvent,cette remise ne peut se faire qu'en fin de journée après parfois plusieurs "passages"
Dans Copropriété 2005/2006 (de feu Capoulade conseillé à la C.C)il est indiqué < mais elle (convocation)peut aussi valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement (D 17.3.1967 -art.64 -ali.2);en cas de remise par émargement le remettant (pas de restriction de personne) doit s'assurer que l'identité de la personne qui reçoit correspond à celle du destinataire ou de son fondé de pouvoir >
Il me semble qu'il y a eu un arrêt de la C.C modifiant dans certains cas les possibilités de demander l'annulation d'une AG pendant 10 ans afin de mettre un frein aux annulations à retardement et ,souvent,en cascade |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 09:40:46
|
Pourquoi feu Capoulade ? Ne songez vous pas à feu Giverdon, récemment décédé ?
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 10:44:47
|
bonne rectification.Suite à votre sujet du 17.06.1955 sur ce décès je n'avais pas rayé le bon sur mon "bouquin"
conseiller |
| Signaler un abus |
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 11:53:23
|
la convocation coute combien en relatif ? des bricoles probablement.
j'estime qu'un CS a mieux à faire qu'à faire le postier, avec en plus tous les ennuis potentiels que cela peut générer (perte des convocs suite à vol, copro indélicat qui fait annuler l'ag pour non réception du pv...)
Bref, j'approuve votre syndic : le motif de son refus c'est qu'il ne veut pas d'histoires, comme il a raison !
Il n'y a pas longtemps un de nos copros a voulu faire annuler l'AG, il n'avait reçu la convoc. Pan sur le bec ! le syndic avait la preuve d'envoi du recommandé .. |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 12:14:22
|
avec la remise contre émargement vous avez également la preuve de la remise date voire heure et signature,en face du nom du copropriétaire
Pour votre remarque le CS a mieux à faire c'est votre point de vue il peut très bien faire son boulot,même souvent plus que d'autres CS, et faire cette remise
Dans certains cas cela permet de lier ou relier connaissance avec des copropriétaires difficiles à joindre et,éventuellement, d'avoir des infos que vous n'auriez jamais eu en d'autres circonstances.
Reste 1 point à "éclaircir" le syndic a t-il la possibilité (le pouvoir)de refuser ce type de remise. Si oui des textes svp |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 14:07:36
|
mespres, vous indiquez (....copro indélicat qui fait annuler l'ag pour non réception du pv) le sujet est "distribuer les convocations"et non distribuer le PV de l'AG.
Le PV est obligatoirement notifié aux défaillants et opposants il n'y a pas, légalement, de possibilité de remise contre émargement dudit PV aux copropriétaires précités.
Nous aussi nous avons eu à justifier mais devant la justice,en septembre 2000,lors du changement de syndic (un groupe financier)que les convocations avaient bien été notifiées ou remises contre émargement dans les délais légaux ;pas de problème coté juge;pourtant il y avait la convocation et le complément(additif possible à l'époque) à l'ordre du jour. Deux justificatifs = 1 les documents concernant l'émargement et 2 ceux des LR avec AR
Le coût d'une LRAR pour convocation est fonction,bien entendu,du nombre de résolution mais surtout du poids des pièces jointes: de l'ordre de 5,78,6,50€ il peut vite dépasser les 10€.
Mon seul regret c'est que cette "économie" non liée au "travail" normal d'un CS ne puisse être employée à améliorer l'aspect des 2 halls d'entrée.
En comptabilité il n'y a pas de vase communiquant; chez les copropriétaires non plus (vous faites des économies, d'accord mais pas question d'employer cette somme à améliorer "l'ordinaire") |
| Signaler un abus |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 14:11:05
|
On ne dispose pas à ma connaissance d'une interdiction explicite de procéder à la remise contre émargement des convocations par le CS. Je pencherais même pour le contraire, en vertu de la mission d'assistance du CS au syndic.
Par contre, on dispose du principe, énoncé dans l'article L.18, et encore confirmé par un arrêt récent de la cour de cassation, que "le syndic est le représentant légal du syndicat, seul responsable de sa gestion" [pourvoi 05-10.837].
Et que dans la mesure où c'est le syndic (cas normal) qui convoque l'assemblée, il assume cette responsabilité en décidant le mode de convocation qui lui paraît le mieux adapté aux circonstances.
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 14:22:43
|
De felix1930
"avec la remise contre émargement vous avez également la preuve de la remise date voire heure et signature,en face du nom du copropriétaire"
Je ne suis pas d'accord, dans 99/100 des cas il n'y a qu'une "signature" non identifiée, sans date et encore moins de l'heure.
Dans notre copro, la remise contre émargement a été mise en place à la demande d'un copro: Résultat plus une convocation règulière et c'est le commencement des dérives. Les convocations m'étaient régulièrement présentées hors délais, et j'étais le seul à protester...donc l'emm......et le syndic ne respectait plus rien.
Comme nous avons viré ce syndic, nous sommes revenus à la convocation par L.R.A.R. et tout est fait dans les règles.
"Reste 1 point à "éclaircir" le syndic a t-il la possibilité (le pouvoir)de refuser ce type de remise."
A mon avis, NON, mais il doit conserver la maitrise de la distribution, dans le cas contraire si par décision d'A.G.(Voir la régularité d'une telle décision) la mairise lui est retirée, sa responsabilité s'en trouverait dégagée. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 14:40:31
|
Sauf à vouloir démontrer que le gardien/concierge de la copropriété serait bien préposé du syndic (ce que disent les textes mais hélas pas le jurisprudence), ce concierge pas plus que tout copropriétaire ou tiers agissant pour le compte du syndic/syndicat n'est, en droit, habilité à distribuer ou tenir à disposition les convoc aux AG !!!
Aucun texte, aucun arret ne va dans ce sens, d'autant que la remise des convocations d'AG contre récépicé ou émargement est explicitement prévu par D.art.64 !
Ce qui peut poser problème c'est la remise à une personne autre que le destinataire indiqué, c'est le controle de l'identité du signataire.
Les arrets sur ce points sont clairs. Mais pour autant, ils n'apportent aucune restriction d'aucune sorte à la notification des convocation contre émargement !!
Ce point de l'identité du signataire se pose aussi bien pour la convoc en LRAR que pour la remise contre émargement ..ou le retrait chez le concierge. Les préposés de Laposte controlent tous l'identité du signataire ?? .. (*)
Mais cet argument là, qui tient de la rigueur avec laquelle il faut procéder à la notification des convocations à la bonne personne (émargement ou RAR), ne peut limiter les personnes à même de procéder à cette notification contre émargement puisqu'aucune disposition ne limite ou précise les choses !!!
Je vais même jusqu'à dire que la remise contre émargement par des membres du CS (chargé de controler le fonctionnement du syndicat, ne l'oublions pas !), membres faisant du porte à porte, est sans doute la meilleure des choses pour le syndic comme pour les copropriétaires (sécurité) quant à la rigueur et à la régularité de cette notification !
C'est aussi, notons le au passage, un très bon moyen pour le CS de se faire (re)connaitre ... ... et diffuser à la veille de l'AG ses notes d'information ....
Gill62, vous devez insister pour que le CS procède à cette notification contre émargement pour les copropriétaires qui résident sur place. Au besoin il faut formaliser cette demande par écrit (il faut toujours confirmer par écrit les avis au syndic ..)
Tous les autres copropriétaires, c'est par le syndic en LRAR, bien entendu.
(*) On peut noter au passage que ce controle d'identité du signataire est mis ici en avant par certains au sujet de la remise des convocations contre émargement. Mais les mêmes, ou personne, ne soulève ce même problème lors de la signature de la feuille de présence aux AG : qui controle l'identité du signataire ...supposé être le titulaire du droit ??
Dans un vieux post j'avais avancé que le syndic mais aussi le CS, dont la mission de controle ne prend pas fin aux portes de l'AG, étaientt en droit de vérifier l'identité du signataire, titulaire du droit ou mandataire, surtout lorsqu'ils sont inconnu "au bataillon". Qui le fait ??? |
Edité par - gédehem le 13 sept. 2006 14:55:55 |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 15:52:13
|
La remise par émargement de la convocation à une assemblée générale est prévue par la loi, à certaines conditions, laisser croire que l’on peut généraliser cette pratique par un copropriétaire lambda sans risque pour ce dernier, ainsi que pour le syndicat des copropriétaires est une méprise.
Voyez ce lien :
La convocation peut se faire :
Par le syndic, dès que le syndic l’estime nécessaire.
Ou bien sur demande des copropriétaires qui réunissent 25 % des voix ou sur demande du conseil syndical. (Art 8 du décret 67-223).
Par le président du conseil syndical après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de 8 jours.
Par tout copropriétaire s’il n’existe pas de conseil syndical ou si le président du conseil syndical n’agit pas.
Le copropriétaire peut être habilité par le président du tribunal de grande instance à convoquer l'assemblée (art 50 du décret 67-223).
Par l’administrateur provisoire.
Des formes à respecter et des délais préalables d’information :
La convocation à l’assemblée générale se fait par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou remise contre récépissé ou émargement 15 jours avant l’assemblée générale (art 63 du décret du 17 mars 1967).
Le point de départ des délais court dès le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire.
http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=3226
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 16:08:40
|
Etaspak, votre transcription des dispositions légales est interessante !!
Mais je ne vois pas là, ou alors il faut nous dire où, de restriction/limitation à la notification contre émargement des convocations !!
"La remise par émargement de la convocation à une assemblée générale est prévue par la loi, à certaines conditions, ... "...
Quelles sont .."..les conditions .." prévue par la loi auxquelles vous faites référence ???
"..."laisser croire que l’on peut généraliser cette pratique par un copropriétaire lambda sans risque pour ce dernier, ainsi que pour le syndicat des copropriétaires est une méprise."
Merci de bien vouloir nous indiquer, dans les textes rapportés ou d'autres, où il y aurait "méprise" comme vous l'affirmez ...
A défaut, merci de nous préciser le(s) texte ou arret(s) qui apporterait des conditions particulières ou restrictions à cette notification, en particulier sur la ou les personnes seules habilitées à y procéder.
C'est toute la différence qui existe entre ce qu'on pense, ce qu'on croit, des pratiques locales ici ou là, .. et la réalité des dispositions légales et ce qu'en disent les juges lorsque les textes sont silencieux ....
|
Edité par - gédehem le 13 sept. 2006 16:21:13 |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 16:43:11
|
Bonsoir,
La convocation de l'AGO par la remise contre émargement peut se faire
même si le règlement de copropriété a prévu l'utilisation de LRAR comme seul mode de convocation. |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 17:03:17
|
Gédehem,
En cas de méprise dans une convocation remise par émargement, il en va de la responsabilité du syndic (Cass. 3è Civ. 9 novembre 1994).
En cas de méprise de la part d’un copropriétaire lambda, qui sera responsable sur le risque d’une nullité de l’assemblée générale, c’est toujours le syndic.
De ce fait, un syndic à tout intérêt à ce qu’une remise par émargement soit faite par lui même (syndic bénévole) ou par un de ses préposés.
Le débat n’est pas de savoir qui apporterait restriction à cette notification, en particulier sur la ou les personnes seules habilitées à y procéder, là n’est pas la question.
Seul le risque encouru par le syndic et de la même le syndicat des copropriétaires sur le risque d’une nullité de l’assemblée générale importe, comme je l’ai précisé dans mon post du 11 septembre 2006 ainsi que le confirme la jurisprudence cité ci-dessus par Virginia W.
Une remise de convocation par émargement n’est pas à prendre à la légère, comme il est susceptible de le faire croire à la vue de certaines réponses, pour une petite copropriété cela reste de l’envisageable mais pas pour une grande copropriété, d’autant plus que l’économie de charge sur ce point est relativement faible par rapport au risque encouru.
Voyez ces liens :
Tous les copropriétaires doivent être convoqués, si un seul d'entre eux est omis, la nullité de l'assemblée est encourue (Cass. 3è Civ.17 juillet 1975).
Le copropriétaire non convoqué peut, pour sa part, invoquer cette nullité pendant dix ans (art.42 de la loi du 10 juillet 1965).
C'est au syndic de rapporter la preuve de la régularité des convocations (Cass. 3è Civ. 9 novembre 1994).
Il doit pour ce faire, conserver les accusés de réception et tous autres documents attestant de la remise de la convocation à son destinataire (CA Paris, 23e Ch., 14 janvier 1994).
http://www.mon-immeuble.com/dossierAGavant.htm
Tous les copropriétaires doivent être convoqués, sous peine d'annulation de l'assemblée(1).
Attention : les tribunaux veillent très attentivement au respect de cette règle.
Mieux vaut donc éviter de céder à la tentation d’« oublier » de convoquer un copropriétaire difficile afin de faire passer certaines décisions.
Tous les copropriétaires ont en effet le droit de participer aux assemblées, y compris ceux qui ne seraient pas directement concernés par les questions inscrites à l'ordre du jour.
Dans certaines situations particulières, cette règle selon laquelle chaque associé doit être convoqué appelle cependant quelques précisions.
Lorsque le copropriétaire est une personne morale, la convocation doit normalement être adressée à son représentant légal.
Lorsqu'un lot de copropriété est grevé d'usufruit ou fait l'objet d'une indivision, l'usufruitier et le nu-propriétaire ou les indivisaires doivent être représentés par un mandataire commun. La convocation à l'assemblée doit alors être adressée à ce mandataire commun, qui seul vote aux assemblées.
Lorsqu'un lot appartient à une société d'attribution, la convocation doit être adressée à chacun de ses associés.
Lorsqu'un lot appartient à deux époux mariés sous un régime de communauté, il est admis que l'un ou l'autre soit convoqué.
Lorsqu'un copropriétaire est mineur ou majeur sous tutelle, la convocation doit être adressée à son représentant légal.
Dans le cas d'un majeur sous curatelle, la convocation doit être adressée à la fois à l'incapable et au curateur.
http://www.tpe-pme.com/article.asp?ID=274
|
Edité par - ETASPAK le 13 sept. 2006 17:05:36 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 17:28:18
|
tout à fait oldman24,
"lu" dans le code de la copropriété Litec 2006 < Il est possible de convoquer par voie de remise contre émargement même si le règlement a prévu l'utilisation de la lettre reconnandée comme seul mode de convocation car les dispositions de l'article 63 du décret sont d'ordre public > ensuite plusieurs arrêts de la Cour de cassation allant dans ce sens
Il convient quand même de noter que l'article 63 cité est maintenant le 64 depuis le 1er septembre 2004
JB22 ce que vous indiquez c'est dans votre copropriété.
Je ne tiens pas à faire de l'autosatisfaction mais "chez nous" c'est moi qui remets les convocations contre émargement et si la signature n'est pas "lisible" (les copro ne vont pas en changer pour me faire plaisir)il rajoute de leur belle écriture leur nom à coté en confirmation de leur identité et, connaissant les problèmes qu'un dérapage peut causer, les convocations sont remises bien avant la date limite.
J'ai eu qq problèmes au début,il y a qq années,lorsque je refusais de "donner" les documents à une personne qui n'était pas le copropriétaire mais il y a longtemps que les "gens" préfèrent se plier à certaines règles plutôt que de "cavaler" à la poste.
Merci de votre contribution gédehem,je commençais à me sentir seul avec certains doutes sur ma prise de position |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
distribution convocation AG
Forum fermé
