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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 13 sept. 2006 : 18:11:49
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Pas de quoi, Félix ...
Etaspak, sans vouloir polémiquer, il faut constater que le formalisme dans la rédaction des convocations aux AG n'enlève rien à la procédure de notification. Ici, il ne faut pas faire d'amalgame.
La convocation par LRAR avec une grêve de la poste n'est pas un cas de force majeure de la non distribution ! C'est le syndic (le syndicat) qui est tenu pour responsable d'une convocation alors hors délai.
Même sans greve : "Le retard apporté par le service postal n'est pas susceptible d'empecher la constatation que le délai de qunzaine n'a pas été respecté" (divers arrêts dont CA Paris 26.03.1993, 4.12.1996, 6.09.2001..)
Alors opposer le formalisme de la convocation et la possibilité de procéder à sa notification par émargement n'a pas de sens !!
Que ce soit par LRAR ou émargement, le formalisme rappelé par les textes est exactement le même !!!
Il n'y a pas ici de formalisme à 2 vitesses, la notification en LRAR étant supérieure à la notification par émargement.
Comme le précise D.art.64 (merci à Oldmann de mettre ses tablettes à jour comme le rappelle Félix ....), ..."la notification des convocations .. peut valablement résulter d'une remise contre ...émargement."
Notification convocation en LRAR ou émargement = même valeur juridique, tout retard par l'un ou l'autre moyen étant sanctionné de la même façon.
On parle de LA notification, peu importe le moyen utilisé.
Contrairement à une idée reçue, la notification par LRAR n'offre pas plus de sécurité, au contraire : Etaspak, demandez aux services de la poste le nombre de LRAR qu'un facteur peut règlementairement détenir et distribuer.
Vous seriez surpris ! Dans une grande copropriété c'est sur plusieurs jours que le remise peut être effectuée.
Sans parler de l'absence de vérification de l'identité du signataire voire de la remise directe dans la BAL avec un gribouillis sur l'AR ....(signalé plus haut, pratique parfois courante ..)
Si c'est par émargement par 5 ou 6 conseillers syndicaux (chacun son bâtiment par exemple) c'est dans une même journée que la chose peut être faite, y compris en fin d'AM ou début de soirée, lorsque les copropriétaires sont chez eux ..... et le facteur aussi sa tournée depuis longtemps terminée...
Et vous pouvez compter sur les conseillers pour vérifier que c'est le bon signataire !
(je connais entre autres une copro de 320 dont 250 proprios sur place : en 2 jours c'est notifié contre émargement et bien notifié.) |
Edité par - gédehem le 13 sept. 2006 18:24:38 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 22:06:22
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Gédehem,
Je suis tout à fait d’accord avec vous sur le fait que la notification concernant la convocation en LRAR et l’émargement ont la même valeur juridique, tout retard par l'un ou l'autre moyen étant sanctionné de la même façon.
Comme je vous l’ai déjà dit, seul le risque d’une nullité de l’assemblée générale importe.
Je ne vois pas là, un quelconque amalgame entre le formalisme dans la rédaction des convocations et la procédure de notification, comme vous dites.
La recommandation n° 1 relative aux convocations des assemblées générales recommande au syndic de veiller à la régularité de la notification.
Dans le cas ou le conseil syndical se charge de la remise de convocation contre émargement, il suffit qu’il ne remette pas une convocation à la bonne personne par inadvertance et le copropriétaire non convoqué peut, pour sa part, invoquer cette nullité pendant dix ans.
Ce qui implique de la part du syndic et du conseil syndical une confiance réciproque, il en va de l’intérêt du syndicat des copropriétaires.
Ce qui est certainement le cas de Félix, mais certainement pas le cas de Mespres et JB22.
Sans faire de polémique, et pour répondre à Gill62 :
« En avons nous bien le droit (en respectant les délais légaux bien entendu) ? Le syndic traîne les pieds pour nous permettre de le faire »
Vous n’avez aucun droit même en respectant les délais légaux et le syndic est libre de vous permettre de le faire comme il est libre de vous le refuser.
Voyez ces liens :
Recommandation n°1 relative aux convocations des assemblées générales.
La commission recommande au syndic de veiller, en cas d’utilisation de convocations contre remise ou émargement, à ce que les signatures soient recueillies dans les délais réglementaires et, le cas échéant, de prévoir, pour palier toutes difficultés, un délai suffisant pour permettre un convocation par lettre recommandée, avec accusé de réception, des convocations qui n’ont pu être remises contre émargement.
http://www.mon-immeuble.com/Recommandation1.PDF#search=%22recommandation%201%20copropri%C3%A9t%C3%A9%22
Elle peut aussi être remise en main propre par le syndic ou le concierge, contre un émargement qui constitue la preuve de la remise de la convocation (article 64 du décret du 17 mars 1967).
http://www.clcv.org/index.php?v=detail&a=info&id=144
Elle peut également vous être remise en mains propres contre signature d'une feuille d'émargement : cette modalité est souvent utilisée dans les immeubles qui sont pourvus d'un concierge ou d'un gardien qui se charge alors de cette formalité.
http://www.avendrealouer.fr/conseils/copropriete/assemblee-generale.aspx
La convocation à l'assemblée générale peut être notifiée aux copropriétaires soit contre émargement (par un préposé du syndic) soit par envoi en recommandé avec accusé de réception.
http://perso.numericable.fr/~clerenmon/marseille.et.la.rouviere/juridique/coprotexte.htm
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 22:49:09
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
La remise par émargement de la convocation à une assemblée générale est prévue par la loi, à certaines conditions, laisser croire que l’on peut généraliser cette pratique par un copropriétaire lambda sans risque pour ce dernier, ainsi que pour le syndicat des copropriétaires est une méprise.
Voyez ce lien :
La convocation peut se faire :
Par le syndic, dès que le syndic l’estime nécessaire.
Ou bien sur demande des copropriétaires qui réunissent 25 % des voix ou sur demande du conseil syndical. (Art 8 du décret 67-223).
Par le président du conseil syndical après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de 8 jours.
Par tout copropriétaire s’il n’existe pas de conseil syndical ou si le président du conseil syndical n’agit pas.
Le copropriétaire peut être habilité par le président du tribunal de grande instance à convoquer l'assemblée (art 50 du décret 67-223).
Par l’administrateur provisoire.
Des formes à respecter et des délais préalables d’information :
La convocation à l’assemblée générale se fait par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou remise contre récépissé ou émargement 15 jours avant l’assemblée générale (art 63 du décret du 17 mars 1967).
Le point de départ des délais court dès le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire.
http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=3226
Hors sujet
VW |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 22:55:02
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Etaspak, soyez bien certain que je connais tous ces éléments et arguments avancés.
Mais permettez moi de relever qu'il s'agit là de commentaires ou de conseils, qui sont sans doute pertinents, de portée pratique, mais qui ne sont pas fondés juridiquement !
Je ne connais aucun texte, pas plus que la CRC n'en parle dans sa recommandation n°1, qui préciserait que la notification par émargement doit être effectuée :
- "... en main propre par le syndic ou le concierge,..."
- "....dans les immeubles qui sont pourvus d'un concierge ou d'un gardien qui se charge alors de cette formalité."
- "....soit contre émargement (par un préposé du syndic)..."
Encore une fois, n'en déplaise à la CLCV et d'autres, ce sont sans doute là des conseils pertinents, des pratiques courantes, mais qui n'ont aucun fondement juridique, les textes n'apportant aucune précision et surtout aucune restriction sur la ou les personnes pouvant procéder à cette notification contre émargement, sous le contrôle permanent du syndic.
(Si c'est l'employé du syndicat, encore faut-il que cette tache soit prévue à son contrat ...)
On ne peut donc raisonnablement, sans fondement, apporter ici des restrictions là où les textes n'en font pas ! On ne peut donc pas prétendre qu'un CS qui formule cette demande est dans l'erreur.
Comprenez-vous ?
Si le CS ne peut effectivement rien "exiger" du syndic sur ce point, il pourra, en cas de résistance de ce dernier, en donner "avis" à la prochaine AG et proposer en résolution complémentaire, induite, lors du vote du renouvellement du mandat du syndic et l'adoption de son contrat : " L'AG demande au syndic de procéder à la notification des convocations aux AG contre émargement. Cette notification sera effectuée par le CS, en coordination étroite avec le syndic"
Les copropriétaires sont pour le moins en droit d'exiger de leur syndic qu'il suive les dispositions légales, ici ce qui est prévu pour la notification des convocations.
Notez que ce point peut être une clause particulière ajoutée au contrat de syndic.
PS : que ce soit par le CS, le concierge, un préposé du syndic ..ou le syndic lui-même, l'oubli d'un seul copropriétaire, que ce soit avec émargement ou LRAR, entache de nullité l'AG. Vos posts tendent à démontrer que la notification contre émargement par le CS serait plus risquée que si elle est faite par le concierge ou un préposé du syndic, ce qui n'est pas très sympa pour les CS !! ... |
Edité par - gédehem le 13 sept. 2006 23:03:09 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 22:57:32
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Pas de quoi, Félix ...
Etaspak, sans vouloir polémiquer, il faut constater que le formalisme dans la rédaction des convocations aux AG n'enlève rien à la procédure de notification. Ici, il ne faut pas faire d'amalgame.
La convocation par LRAR avec une grêve de la poste n'est pas un cas de force majeure de la non distribution ! C'est le syndic (le syndicat) qui est tenu pour responsable d'une convocation alors hors délai.
Même sans greve : "Le retard apporté par le service postal n'est pas susceptible d'empecher la constatation que le délai de qunzaine n'a pas été respecté" (divers arrêts dont CA Paris 26.03.1993, 4.12.1996, 6.09.2001..)
Alors opposer le formalisme de la convocation et la possibilité de procéder à sa notification par émargement n'a pas de sens !!
Que ce soit par LRAR ou émargement, le formalisme rappelé par les textes est exactement le même !!!
Il n'y a pas ici de formalisme à 2 vitesses, la notification en LRAR étant supérieure à la notification par émargement.
Comme le précise D.art.64 (merci à Oldmann de mettre ses tablettes à jour comme le rappelle Félix ....), ..."la notification des convocations .. peut valablement résulter d'une remise contre ...émargement."
Notification convocation en LRAR ou émargement = même valeur juridique, tout retard par l'un ou l'autre moyen étant sanctionné de la même façon.
On parle de LA notification, peu importe le moyen utilisé.
Contrairement à une idée reçue, la notification par LRAR n'offre pas plus de sécurité, au contraire : Etaspak, demandez aux services de la poste le nombre de LRAR qu'un facteur peut règlementairement détenir et distribuer.
Vous seriez surpris ! Dans une grande copropriété c'est sur plusieurs jours que le remise peut être effectuée.
Sans parler de l'absence de vérification de l'identité du signataire voire de la remise directe dans la BAL avec un gribouillis sur l'AR ....(signalé plus haut, pratique parfois courante ..)
Si c'est par émargement par 5 ou 6 conseillers syndicaux (chacun son bâtiment par exemple) c'est dans une même journée que la chose peut être faite, y compris en fin d'AM ou début de soirée, lorsque les copropriétaires sont chez eux ..... et le facteur aussi sa tournée depuis longtemps terminée...
Et vous pouvez compter sur les conseillers pour vérifier que c'est le bon signataire !
(je connais entre autres une copro de 320 dont 250 proprios sur place : en 2 jours c'est notifié contre émargement et bien notifié.)
gedehem, l'art63/D67 a été cité par l'auteur de l'ouvrage,
comme le précise félix1930 qui n'a pas osé vous faire remarquer qu'il vous arrive aussi de mettre à côté de la plaque.
Merci à ETASPAK pour son exposé.
Ainsi, chacun fera comme il voudra ou pourra.C'est ça la liberté ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 23:11:48
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Oldmann, sans polémique car c'est hors sujet, je vous cite :
""lu" dans le code de la copropriété Litec 2006 : < Il est possible de convoquer par voie de remise contre émargement même si le règlement a prévu l'utilisation de la lettre reconnandée comme seul mode de convocation car les dispositions de l'article 63 du décret sont d'ordre public >
Si vous avez un LITEC 2006 avec la référence à l'art.63 pour la notification des convocation contre émargement, il faut en demander le remboursement, l'ex art.63 cité ayant été remplacé par un nouvel art.64 par le décret 293 du 4.04.2000...
C'est le pourquoi de ma remarque, amicale, sur la mise à jour de vos tablettes..... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 23:16:48
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désolé oldman24 pas d'accord avec vous; pour moi gédehem n'était pas à coté de la plaque sinon j'y suis aussi. Etant donné que je commence à avoir une certaine habitude de ce site il m'arrive de "dire" à un UI ,quelqu'il soit, qu'à mon point de vue il se trompe ou plus simplement "qu'il est à coté de la plaque" ( plus exactement que moi je considère qu'il l'est).Il n'est pas besoin d'être aggressif pour cela
Le climat semble détendu et calme espérons que cela durera |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 23:18:35
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
13 Sep 2006 : 17:03:17
Le copropriétaire non convoqué peut, pour sa part, invoquer cette nullité pendant dix ans (art.42 de la loi du 10 juillet 1965).
C'est fini !
La Cour de Cassation s'est prononcée le 12 Octobre 2005.
"Même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale"
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=41&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
ooo
Mais attendu que, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; qu'ayant constaté que le procès-verbal de l'assemblée générale avait été notifié aux époux X... le 26 avril 1995 et distribué le 5 mai 1995 et relevé qu'ils avaient jusqu'au 5 juillet 1995 pour assigner le syndicat en nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale alors qu'ils n'avaient fait délivrer l'assignation que le 27 décembre 1995, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que l'action des époux X... était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au Syndicat coopératif Les Thibaudières la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille cinq.
Décision attaquée : cour d'appel de Versailles (chambres civiles réunies) 2004-01-14
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2005X10X03X00146X002
VW |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 23:29:31
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gédehem,je crois que vous vous trompez de personne donc vous êtes "à coté de la plaque" ,ce que vous citez est de moi ; mais la ligne en dessous j'ai précisé:
< Il convient de noter que l'article 63 cité est maintenant le 64 depuis le 1er septembre 2004 >
sauf erreur de ma part,le 63 crée à compter du 01.09.2004,concerne les unions de syndicats de copropriétaires
Je vais donc demander le Litec 2007 gratuit |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 23:31:31
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Au risque de paraître suffisant, je dirais que la généralisation du L.42 est maintenant de l'histoire ancienne. Ce serait plus intéréssant, AMHA, si l'on débattait pour préciser les conditions dans lesquelles une résolution d'AG est inexistante de façon imprescriptible. La dernière fois que j'en ai débattu avec JPM, je suis resté sur ma faim...
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 23:38:31
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merci Virginia d'avoir "trouvé" le jugement que j'évoquais en vous répondant (mon post du 13/09 - 08:57:08)
suite aux infos que m'a données par gédehem il y a déjà qq temps, pour les liens ça va;il me reste la reproduction des posts dans une réponse;ça viendra |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 23:46:22
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Citation :
Initialement entré par gédehem
13 Sep 2006 : 22:55:02
Etaspak, soyez bien certain que je connais tous ces éléments et arguments avancés.
Mais permettez moi de relever qu'il s'agit là de commentaires ou de conseils, qui sont sans doute pertinents, de portée pratique, mais qui ne sont pas fondés juridiquement !
Je ne connais aucun texte, pas plus que la CRC n'en parle dans sa recommandation n°1, qui préciserait que la notification par émargement doit être effectuée :
- "... en main propre par le syndic ou le concierge,..."
- "....dans les immeubles qui sont pourvus d'un concierge ou d'un gardien qui se charge alors de cette formalité."
- "....soit contre émargement (par un préposé du syndic)..."
Encore une fois, n'en déplaise à la CLCV et d'autres, ce sont sans doute là des conseils pertinents, des pratiques courantes, mais qui n'ont aucun fondement juridique, les textes n'apportant aucune précision et surtout aucune restriction sur la ou les personnes pouvant procéder à cette notification contre émargement, sous le contrôle permanent du syndic.
"l'arrêt retient que la remise des convocations aux assemblées générales peut être opérée par l'intermédiaire d'un préposé du syndic ou du syndicat et que le retrait des convocations à la loge du gardien ne constitue pas une irrégularité;"
Dans l'arrêt que je citais tout en haut du sujet.
VW |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 00:33:46
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Citation :
Initialement entré par felix1930
13 Sep 2006 : 23:38:31
merci Virginia d'avoir "trouvé" le jugement que j'évoquais en vous répondant (mon post du 13/09 - 08:57:08)
suite aux infos que m'a données par gédehem il y a déjà qq temps, pour les liens ça va;il me reste la reproduction des posts dans une réponse;ça viendra
Ravie qu'il vous convienne. Et un merci en plus  ! c'est pas souvent que ça arrive !!
Cependant ce n'est pas à votre post que j'ai répondu en citant l'arrêt mais bien au post d'Etaspak.
Pour les annulations à retardement ou en cascades, c'est une autre affaire et autres arrêts. Mais qui sont hors sujet ici !
VW |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 11:13:11
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Merci à Virginia :
""... l'arrêt retient que la remise des convocations aux assemblées générales peut être (peut être = possibilité parmi d'autres.ndlr) opérée par l'intermédiaire d'un préposé du syndic ou du syndicat et que le retrait des convocations à la loge du gardien ne constitue pas une irrégularité;" ....
....puisqu'aucune disposition ne précise QUI peut procéder à cette remise des convocations contre émargement, ou restreindrait cette remise par les seuls préposés du syndic ou du syndicat.
CQFD. |
Edité par - gédehem le 14 sept. 2006 11:15:58 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 17:25:35
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Merci à Virginia :
""... l'arrêt retient que la remise des convocations aux assemblées générales peut être (peut être = possibilité parmi d'autres.ndlr) opérée par l'intermédiaire d'un préposé du syndic ou du syndicat et que le retrait des convocations à la loge du gardien ne constitue pas une irrégularité;" ....
....puisqu'aucune disposition ne précise QUI peut procéder à cette remise des convocations contre émargement, ou restreindrait cette remise par les seuls préposés du syndic ou du syndicat.
CQFD.
Gédehem,
Je dirais plutôt que si le syndic en personne ne peut le faire lui même, la remise des convocations aux assemblées générales peut être opérée par l'intermédiaire d’un de ses préposés (employé de son agence immobilière), ou par l'intermédiaire d’un préposé du syndicat des copropriétaires (gardien ou concierge), et de la même, que le retrait des convocations à la loge du gardien ne constitue pas une irrégularité.
(peut être = possibilité parmi d'autres préposés du syndic ou du syndicat)
Pour moi, cet arrêt précise parfaitement qui peut procéder à cette remise des convocations contre émargement, c’est à dire par les seuls préposés du syndic ou du syndicat.
Ceci dit, vous avez raison de dire qu’il n’existe aucun texte qui empêche le conseil syndical à faire la remise des convocations contre émargement en accord avec le syndic, et j’approuve entièrement votre proposition que ce point peut être une clause particulière ajoutée au contrat de syndic, je pense même qu’elle le devrait.
Merci à Oldman pour sa courtoisie exemplaire.
Merci également à Virginia pour cette information sur l’important revirement de jurisprudence de la cour de cassation pour contester une assemblée générale, dans un délai de deux mois à compter de la notification, sur l’absence de convocation ou sur une convocation irrégulière.
Gédehem, loin de moi toute polémique, c’est un plaisir de débattre avec vous et avec d’autres bien entendu, et comme le dit Félix le climat semble détendu et calme, espérons que cela dure.
Bien à vous tous .
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 22:32:53
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Incroyable mais vrai:
Citation :
Initialement entré par oldman24
Bonsoir,
La convocation de l'AGO par la remise contre émargement peut se faire
même si le règlement de copropriété a prévu l'utilisation de LRAR comme seul mode de convocation.
Lisez maintenant les posts de gédehem et de félix1930.
Ne polémiquons pas.Ca ne sert à rien./
François
oldman24 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 21:35:49
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Il n'y a pas polémique, il y a échange, du moins il me semble ...
Mais ce que je ne comprends pas trop bien, c'est cette démarche qui consiste à vouloir mettre des restrictions là ou il n'y en a pas ...
Partons de ce qui est présenté plus haut, mettons ici par Etaspak (par exemple !)
"Je dirais plutôt que si le syndic en personne ne peut le faire lui même, la remise des convocations aux assemblées générales peut être opérée par l'intermédiaire d’un de ses préposés (employé de son agence immobilière), ou par l'intermédiaire d’un préposé du syndicat des copropriétaires (gardien ou concierge), et de la même, que le retrait des convocations à la loge du gardien ne constitue pas une irrégularité.
(peut être = possibilité parmi d'autres préposés du syndic ou du syndicat)
Pour moi, cet arrêt précise parfaitement qui peut procéder à cette remise des convocations contre émargement, c’est à dire par les seuls préposés du syndic ou du syndicat."
Pour ma part, je ne vois pas dans l'arret rapporté une restriction, une limite !
Car enfin, si nous voulons rester dans un logique hiérarchique de responsabilité, on peut comprendre que la notification par émargement soit réservé au syndic ou à défaut aux préposés du syndic.
C'est cohérent en droit et intellectuellement.
Mais limiter cette notification ensuite au gardien-concierge, préposé du syndicat, n'a plus du tout de sens, ni en droit ni hiérarchiquement.
Une faute du concierge qui l'assume ??? Certainement pas le syndic !!
Sur le strict plan du droit et de la hiérarchie, on ne va pas me faire croire que la notification par le préposé du syndicat serait exclusive (avec le préposé du syndic à défaut de ce dernier) aurait plus de poid que par un copropriétaire, qui plus est s'il est conseiller syndical mandaté par l'AG pour controler le syndic (.... dont la bonne notification des convocations par émargement ).
Un tel argument ne tient pas la route un instant, non seulement parce que ni les textes ni l'arret rapporté ne font mention d'une limite, d'une restriction, mais qui plus est à des personnes membres du syndicat alors que le préposé de ce dernier serait autorisé ?
Cela ne tient pas la route, en droit et hiérarchiquement !
Encore une fois, il ne faut pas faire dire aux arrets ce qu'ils ne disent pas en croyant y voir ses propres idées.
L'arret rapporté dit simplement :
"... que la remise des convocations aux assemblées générales peut être opérée par l'intermédiaire d'un préposé du syndic ou du syndicat et que le retrait des convocations à la loge du gardien ne constitue pas une irrégularité;" ...
- Il ne fait aucune restriction sur d'autres personnes, qui sont sans doute étrangère à l'affaire dont il s'agit !
- Il ne dit pas du tout que cette remise est exclusivement réservée aux personnes citées.
- Il ne dit pas du tout que la remise des convocations opérée par d'autres personnes que celles citées ici (sans doute à l'origine du litige) ne seraient pas valides, elles !!!
Il dit simplement que celles opérées par les personnes citées sont valides !
C'est tout, rien d'autre n'est avancé !!
Notez au passage que le syndic lui-même n'est pas cité comme pouvant opérer cette remise contre émargement .... Est-ce alors qu'il ne le peut pas ???
N'ayez aucun doute, soyez sans crainte là dessus : la remise des convocations aux AG contre émargement par un membre du CS, ou un copropriétaire lambda, ne pose aucun problème, est tout à fait valide, de la même validité que si c'est par le syndic, le concierge, un préposé du syndic ... voire un tiers au syndicat, aucune disposition ou arret n'apportant de restriction sur cette question. !!
S'il y en a, il faut les exposer ......
La remise de la LRAR par le préposé de la poste ...son remplaçant durant les vacances ou un vacataire provisoire est valide quelle que soit la personne qui procède à la remise.
Ce qui compte, comme dans la remise contre émargement, c'est la réalité de la notification au destinataire prévu, attestée par sa signature à la date prévue par le délai de convocation.
Ce sont ces pièces qui sont opposables pour la validité de la notification, et non la qualité de "l'apporteur" de cette notification. |
Edité par - gédehem le 15 sept. 2006 21:51:32 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 21:47:57
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Gédehem, vous avez raison de dire qu’il n’existe aucun texte qui empêche le conseil syndical à faire la remise des convocations contre émargement en accord avec le syndic, et j’approuve entièrement votre proposition que ce point peut être une clause particulière ajoutée au contrat de syndic, je pense même qu’elle le devrait.
S'il y en a, il faut les exposer ......
Cordialement..... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 00:18:33
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Gédehem, vous précisez :
« La remise de la LRAR par le préposé de la poste ...son remplaçant durant les vacances ou un vacataire provisoire est valide quelle que soit la personne qui procède à la remise » le préposé, son remplaçant ou un vacataire provisoire sont des personnes employés par La Poste et de ce fait habilité à remettre une LRAR, ce qui n’est pas le cas du syndic ou des copropriétaires, vous en conviendrez.
Comme je vous l’ai déjà dit, il n’existe aucun texte qui empêche le conseil syndical à faire la remise des convocations contre émargement en accord avec le syndic, de même que pour un copropriétaire lambda, et comme vous dites fort justement.
« Ce qui compte, comme dans la remise contre émargement, c'est la réalité de la notification au destinataire prévu, attestée par sa signature à la date prévue par le délai de convocation » je me permets de vous rappeler que personne ne dit le contraire.
Par contre lorsque vous précisez « Ce sont ces pièces qui sont opposables pour la validité de la notification et non la qualité de "l'apporteur" de cette notification » ce qui peut laisser croire qu’un étranger à la copropriété peut effectuer cette remise par émargement, je préfère cette phrase « Ce sont ces pièces qui sont opposables pour la validité de la notification et non la personne habilité à le faire » ce qui enlève toute suspicion sur la qualité de l’apporteur.
Cordialement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 10:17:03
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| Le seul intérêt de la discussion est la responsabilité en cas d'erreur dans la remise (défaut de vérification de la qualité de la personne à qui on remet ou non apposition de la date de remise). Si la remise est faite par la concierge, la multirisques du syndicat peut jouer ; si la remise est faite par un préposé du syndic, c'est l'assurance RCP de celui-ci. Si la remise est faite par un membre du CS ? La multirisque encore ? A moins que l'assureur n'invoque l'interdiction faite au syndic de se faire substituer ? |
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