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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
 Posté - 16 sept. 2006 : 10:22:25
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Bonjour,
L'art 64 du D /65 stipule:
Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret, à l'exception de la mise eb demeure visée à l'article 19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'artticle 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise ou émargement./
Ces dispositions sont suffisamment explicites.
Le principal n'est il pas que le destinataire reçoive cette convocation en temps et heure ?.
François
oldman24 |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 16 sept. 2006 12:06:44 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 12:51:48
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Surprenant JPM !!!!! 
Le défaut, l'erreur ou la faute dans la convocation engage la responsabilité du SYNDICAT !!!
C'est bien le syndicat qui sera assigné et condamné en cas d'erreur ou de non convocation, pas le syndic !!!
(Pour ceux qui ont des doutes et/ou ne connaissent pas les textes, relire L.art.14. C'est le syndicat, et lui seul, qui est responsable de tout, y compris des conséquences des fautes ou erreurs de son mandataire, le syndic, que ce soit vis à vis de copropriétaires ou de tiers au syndicat !!)
La responsabilité du syndic (RCP), ce dernier 'fautif' à l'origine d'un préjudice éventuel, ne sera engagée que si le syndicat, par une résolution prise en AG, décide d'assigner son syndic, dont elle devra préalablement se débarasser (révocation), un syndicat ne pouvant assigner en responsabilité son syndic, celui dont le mandat est en cours.
Ne nous dites pas que les RCP remboursent un préjudice éventuel sur la bonne mine du remandeur ??
Je sais que vous savez ce qu'il en est de cette responsabilité et de ce qu'il en est des "indemnisations" éventuelles par la RCP des syndics, des résistances de ces assurances et/ou garants à assumer ce qui est prévu et des difficultés rencontrées par les syndicats !
C'est pourquoi vos propos sont pour le moins surprenants ...puisqu'érronés et contraire aux responsabilités des uns et des autres et à ce que vous présentez justement ici ou là avec constance ...
Le rappel par Oldmann de D.art.64 le montre : il n'y a aucune restriction à qui que ce soit pour notifier par émargement les convocations aux AG, la responsabilité de la conformité des convocations incombant au syndicat.
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Edité par - gédehem le 16 sept. 2006 13:01:16 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 13:31:31
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Pour ma part je suis défavorable aux convocations remises contre émargement, mais les gens font ce qu'ils veulent.
Je ne suis pas seul à^y être défavorable et je vous rappelle la Recommandation n° 1 de la Commission de la copropriété dans sa version 2006 :
Constate
Que les convocations sont fréquemment remises contre récépissé ou émargement, ce qui peut entraîner des contestations sur la date de la remise et sur la qualité du signataire.
Rappelle
- que les convocations peuvent aussi bien être adressées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que contre remise contre récépissé ou émargement mais doivent dans tous les cas respecter le délai d'au moins 15 jours sauf cas d'urgence prévu à l'article 37 ;
Recommande au syndic
de veiller, en cas d'utilisation de convocations contre remise ou émargement à ce que les signatures soient recueillies dans les délais réglementaires et, le cas échéant, de prévoir, pour pallier toutes difficultés, un délai suffisant pour permettre une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception des convocations qui n'ont pu être remises contre émargement.
Les assureurs de responsabilité civile des syndics et de tous les professionnels paient tout simplement les indemnités que fixent les tribunaux : 5 000 € sir le Juge a fixé cette somme, 500 000 € s'il a fixé cette autre somme.
La nécessité d'une procédure est un inconvénient. J'en conviens. Mais de toute manière il y a procédure et celà peut être aussi bien à propos d'une convocation par LRAR qu'à propos d'une convocation contre récepissé. La recommandation relatée ci dessus est la suite d'une décision judiciaire récente.
Tout celà est clairement établi.
Ce qui ne l'est pas, c'est qui se pourrait en se passer en cas d'erreur commise par un membre du conseil syndical.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 15:09:55
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Pardon si cela donne l'impression d'etre polémique (ce n'est pas du tout mon intention !!) mais on ne peut pas faire dire aux textes ce qu'ils ne disent pas !!
JPM, nous avions bien compris que : ".Pour ma part je suis défavorable aux convocations remises contre émargement..."
Votre "opposition/restriction" dans le commentaire fait sur votre site est donc bien une opinion toute personnelle qui n'est étayée par aucun texte, y compris cette recommandation n°1 de la CRC dans sa version 2006, que vous retranscrivez !!
Il faut avoir une imagination sans limite pour y lire, et affirmer ensuite, que la notification des convocations par émargement prévue D.art64 serait limitée, restreinte à quelques personnes, voire réservée aux seuls préposés du syndic ou du syndicat !!
(Il faut avoir de droles de lunettes pour y lire une liste de personnes habilités, ou que préposés du syndic ou du syndicat seraient les seuls habiles pour procéder à cette remise validement !!)
Tout ceci ne tient pas la route un seul instant !
Quant aux syndicats qui sont condamnés en raison d'une faute du syndic (j'ai de multiples exemples, comme par exemple pour des licenciements de concierges qualifiés "abusifs"), je peux vous dire que dans 80% des cas les RCP des syndics refusent de prendre en charge quoi que ce soit en l'absence d'une décision judiciaire !!!
Les RCP payent.. lorsque leurs assurés sont condamnés, ici les syndics, bien entendu !
Mais les RCP ne bougent pas lorsque c'est le syndicat qui est condamné (ce qui est toujours le cas en copropriété), quand bien même la condamnation du syndicat est due à une faute de son mandataire, le syndic.
Vous le savez, JPM !
Je suis pour le moins surpris que vous avanciez d'autres arguments !!!
Cela ne vous correspond pas, car je sais depuis longtemps que vous savez parfaitement tout cela, rappelé par vous ici ou là ...
(On peut noter que ce que je dis des RCP-syndic ne leur est pas spécifique. Aucune RCP (avocat, notaire, géomètre, architecte, etc .. sans parler des assurances des toubib et chirurgiens, ne "paye" sans mise en cause et condamnation de leurs assurés !!)
Il me semble qu'il convient ici, sur ce site, d'exposer et d'expliquer au mieux les dispositions qui s'appliquent en copropriété, afin que ceux qui posent des questions ou qui consultent puissent avoir un éclairage rigoureux, impartial, autant que faire ce peu.
Mais il ne me semble pas raisonnable, voire néfaste, d'y mélanger une opinion personnelle, notre vision des choses, qui plus est pour faire dire aux textes ce qu'ils ne disent pas, au risque de tromper les visiteurs, qui plus est s'ils sont néophytes.
Si l'on a une vision personnelle d'un point, il faut le dire, l'exposer.
C'est tout l'interet d'un forum, de l'échange d'idées, d'opinions, c'est tout sa richesse !
Mais alors il faut être clair et prévenir le lecteur, que c'est une opinion (MON opinion) et non une analyse des textes, de la jurisprudence, de la docrtine ... :
"Pour ma part je suis défavorable aux convocations remises contre émargement ....(JPM,ndlr)"
Au moins c'est clair, sans ambiguité, c'est votre vision personnelle !
Mais ce n'est pas ce que disent les textes, ... qui ne disent rien en l'espèce ! ... Ou plutot qui précisent bien que la notification des convoc aux AG est valablement faite contre émargement, sans apporter précision ou restriction quant aux personnes qui y procède.
Ce que vous avancez est uniquement une opinion personnelle, ici sur la remise contre émargement par des membres du CS, et non une affirmation juridiquement étayée.  |
Edité par - gédehem le 16 sept. 2006 15:31:03 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 15:43:17
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Sur Citation :
Quant aux syndicats qui sont condamnés en raison d'une faute du syndic (j'ai de multiples exemples, comme par exemple pour des licenciements de concierges qualifiés "abusifs"), je peux vous dire que dans 80% des cas les RCP des syndics refusent de prendre en charge quoi que ce soit en l'absence d'une décision judiciaire !!!
Je suis tout à fait d'accord.
C'est pourquoi le Ba Ba de ce genre de procédure est de toujours mettre en cause dès le départ de la procédure l'assureur du syndic. De cette manière la décision judiciaire lui est opposable et le syndicat peut exécuter contre l'assureur.
De même le syndicat assigné doit mettre en cause son syndic dans les meilleurs délais quand il est lui même assigné pour un acte qui révèle une faute du syndic. Il ne doit pas attendre un premier jugement pour le faire.
La distribution par n'importe qui ? A dire vrai peut mez chaut. Mais le syndic ne peut se faire substituer. La difficulté se présente actuellement pour les syndics qui ont externalisé les prestations de convocation en assemblée générale. Si le prestataire fait une bourde, c'est le syndic qui trinque. Normal !
Mais si c'est un membre du CS ?
Quelques UInautes ont évoqué des problèmes relatifs à la rémunération de concierges pour la remise des plis Il y aurait des contrats de travail comportant cette tâche.
Au final, la question de la remise contre émargement est une mince affaire par rapport aux autres questions qui apparaissent quotidiennement. Certains préparent des amendements pour la fin de l'année. Peut être pas 120 000 mais ....
Vous devriez en préparer un pour préciser les modalités de remise contre émargement ! Au moins ce serait une précision utile
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 17:48:24
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Citation :
Initialement entré par JPM
Au final, la question de la remise contre émargement est une mince affaire par rapport aux autres questions qui apparaissent quotidiennement. Certains préparent des amendements pour la fin de l'année. Peut être pas 120 000 mais ....
Vous devriez en préparer un pour préciser les modalités de remise contre émargement ! Au moins ce serait une précision utile
JPM exprime ses sentiments personnels.C'est normal.
Il défend les syndics professionnels.C'est son droit.
Mais de la à souhaiter des modalités complémentaires précisant la remise, contre émargement, des convocations des copropriétaires aux AGO, c'est pousser le bouchon un peu loin.
D'une part , une modification de l'art 64 du D/65 incomberait au gouvernement.D'autre part, les + de 120000 amendements déposés à l'Assemblée Nationale concernent un projet de loi qui n'a rien à voir avec la copropriété.
Mais cela prouve que lorsque les parlementaires s'intéressent à une question ils ne lésinent pas sur les moyens, et, par voie de conséquence se "foutent "pas mal des frais que le contribuable supportera.
Pour terminer je dirai qu'une modification de l'art 65 du décret précité, en rapport avec le précédent, ne serait pas un luxe. Mais là c'est une autre affaire  |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 22:28:13
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.... d'autant plus qu'avant de s'attaquer à ce problème, qui sur le fond n'en est pas vraiment, sauf pour certains, puisqu'il ne pose pas de difficulté à une très grande majorité, il est bien d'autres réformes à faire, bien plus importantes !!
Dans le désordre :
- la modif de D.art.27, où l'assistance du CS a été honteusement supprimée en 2004 : à remettre
- la modif de D.art.10 sur les modalités d'inscription de questions supplémentaires comme "par hasard oubliées" par le syndic.
- la modif de D.art.7, rendant obligatoire la consultation et l'avis du CS avant toute convocation d'AG, en particulier pour l'établissement de l'ODJ, la date et le lieu de la réunion (donc modif de D.art.9 également, à rapprocher de D.art.10)
- l'Ajout à D.art.14 : sont annexes à la feuille de présence les originaux des mandats.
- la modif de L.art19-2 rendant exigible la totalité des provisions non encore échues pour des travaux suivant L.art.14-2 à défaut de versement d'une des provisions (pourquoi limiter cette exigibilité totale aux seules provisions 'prévisionnelles' suivant L.14-1 ?)
... sans que cela soit exhaustif, car il y en a plein d'autres..... étant les seules qui me viennent ce soir sous les doigts ....
JPM : "De même le syndicat assigné doit mettre en cause son syndic dans les meilleurs délais quand il est lui même assigné pour un acte qui révèle une faute du syndic. Il ne doit pas attendre un premier jugement pour le faire."
Hum !!! Certes !!!...
Qui défend en justice les interets du syndicat, qui répond à l'assignation faite au syndicat ? :
- son mandataire, le syndic !!
Quel est le syndic qui, au nom du syndicat, ira engager sa propre responsabilité de mandataire ????
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 23:34:08
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Il suffit de faire désigner un mandataire ad hoc, !!! Le syndic est alors hors circuit
Cette possibilité est prévue dans les articles D 56 et D 59 mais elle est admise dans tous les cas où il y a opposition d'intérêt. Le syndic peut alors rester syndic pendant X temps, mais il est déchargé du soin de la procédure dirigée contre lui. Le syndicat est représenté en justice par le mandataire. C'est simple comme tout et même souvent moins onéreux !!!
Je suis surpris de constater que ce moyen simple n'est jamais évoqué par les spécialistes. Dans de très nombreux cas, il est absurde de laisser au syndic le choix de l'avocat.
Maus zut alors ! Oldman m'avait recommandé de défendre les syndics  Ce sera pour la prochaine fois Oldman ne doit pas bien lire tous les messages.
Pour le reste, nous sommes d'accord avec Gedehem pour dire qu'il y a bien d'autres chats à fouetter
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 00:08:04
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Bonne nuit à tous.
Entré par JPM:
Citation :
Il suffit de faire désigner un mandataire ad hoc, !!! Le syndic est alors hors circuit
Par qui? Comment? Qui peut le demander lorsque le CS, dont nous n'avons pu faire partie, se déclare KO ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 11:11:26
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Tout intéressé peut intervenir pour faire constater un risque de confusion ou d'opposition d'intérêts.
Mais les modalités d'intervention sont en fonction des circonstances particulières à chaque dossier.
Dans beaucoup de cas, l'avocat personnel du syundic chargé également de la défense des intérêts du syndicat devrait prendre l'initiative de demander au syndicat de prendre un autre avocat, voire de faire désigner un mandataire ad hoc, qu'on appelle aussi mandataire ad litem (pour le procès, le litige)
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gill62
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 16:35:59
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bonjour,
Je ne pensais pas que ma question déboucherait sur un tel débat et amènerait autant d'échanges.
En tout cas merci à tous. J'étais déjà sensibilisé aux risques de dérapages mais à présent plus d'incertitudes.
Néanmoins la charge ne me parait pas si compliquée à mener, et nous nous connaissons assez bien entre copropriétaires.
Une des motivations pour ce mode de distribution des convocs, étant l'augmentation soudaine et importante l'année dernière des frais pour l'unique raison d'une décision du groupe auquel appartient notre syndic, qui avait décidé de sous traiter la gestion des convocations. L'économie réalisable n'est peut être pas énorme, mais à une époque ou il faut tenter de freiner les hausses de charges de copropriété, il n'y a pas de petites économies, et il faut regarder tous les postes......c'est du moins mon principe.
Encore un Grand merci à tous pour vos avis éclairés.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 16:40:18
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| qu'entendez vous par "sous traiter" l'envoi des convocations ???? |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 17:06:50
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Après la sous-traitance de l'archivage, la sous-traitance des convocations ? Et bientôt la sous-traitance de la comptabilité ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 17:20:19
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| mfld: la sous traitance de la comptabilité...: déjà vu sur un contrat e syndic |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 21:11:32
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L'externalisation des convocations en AG est devenue fort à la mode ! On remet les originaux nécessaires ainsi que la liste des copropriétaires et tout se fait à l'extérieur. La responsabilité du syndic reste seule engagée.
L'externalisation partielle de la comptabilité existe depuis cinquante ans sous des formes diverses. La saisie est fâite au cabinet, les traitements à l'extérieur. Les moyens modernes permettent de travailler en temps réel.
Par contre il n'y a pas lieu d'admettre la facturation du traitement externe au syndicat. Il s'agit de frais incombant au syndic, au même titre que son loyer et les trombones.
Cette dernière remarque est faite sous réserve de certains usages locaux. Dans les mêmes contrées, curieusement les honoraires du syndic ne sont pas répartis en charges générales, mais en charges privatives à chaque copropriétaire C'est en toutes lettres dans les règlements de copropriété.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 23 sept. 2006 : 22:37:41
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Ah ?
Oh...
Si j'apprend que mon syndic a externalisé sa compta, ses mailings et ses archives, je me poserais la question de son utilité.
Un syndic bénévole à la place avec les mêmes services externalisés ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 16:21:03
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mfld pose la bonne question sur cette curiosité :
Quid de la place d'un syndic dit "prof" dans une copropriété dont la quasi totalité des services est externalisée ?
Ne reste que la boite aux lettres, dont on sait l'utilité chez beaucoup de syndic "prof", sans parler de la ligne téléphonique, sur répondeur ...
Il prend combien pour la boite et la ligne ?? .....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 18:25:11
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Humour mal placé en ce qui concerne la comptabilité.
Les syndics ont toujours passé les écritures chez eux, conservé bien entendu les pièces comptables, reçu les conseils syndicaux pour la vérification des comptes, etc.
Le traitement extérieur a permis d'obtenir dès 1970 des présentations correctes pour les comptes de charges, des journaux, grands livres et balances cohérents.
Le télétraitement a ensuite facilité encore les tâches en permettant le traitement en temps réel et l'accès quasi permanent aux comptes, à l'écran.
Tout a changé avec la généralisation des PC rapides et dotés de mémoires volumineuses qui ont permis des éditions potables au cabinet tout en maintenant les gros traitements à l'extérieur.
Les cabinets moyens et gros ont fonctionné comme celà pendant des dizaines d'années, avec bien entendu des plans comptables excellents dont les rédacteurs du décret auraient bien fait de s'inspirer.
En ces temps là, les emprunts du syndicat figuraient dans l'état des dettes et créances et il suffisait de suivre le cheminement d'une balance détaillée pour contrôler les comptes aussi bien que les dossiers à vérifier.
Je viens de pinailler à nouveau les 5 annexes du nouveau régime à la lumière des avis émis par tel ou tel. On verra ce que donnent les nouveaux traitements informatisés mais pour l'annexe 4, il y a au moins une partie qu'il faudra traiter en extracomptable. C'est le progrès
Pour le reste, l'externalisation est une facilité critiquable.
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