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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
 Posté - 13 sept. 2006 : 18:23:21
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Voilà j'ai fait une visite samedi matin avec un copain pour l'achat d'un appartemment (145 m2 sans garage) dans une des plus belles rues.
Annonce dans logic-immo. Prix fixé par agence 321 000 EUR.
Donc l'agence doit se prendre 21 000 EUR de com. J'appelle un copain qui travaillait dans une agence pour me trouver l'adresse du vendeur.
Bingo! Il me trouve le No de téléphone et je tombe sur un monsieur qui m'indique gentiment qu'il n'a signé qu'un mandat non-exclusif.
Donc on squeeze les frais d'agence et le prix net vendeur exigé est sans surprise 300 000 EUR.
Mi-août on effectue une visite pour voir l'appartemment. C'est très joli mais manifestement le prix est surévalué et le vendeur manifestement sniffe de la colle. Et il y a des travaux à refaire qui ne sautent pas aux yeux tel le parquet de chêne à rénover ou une cuisine à refaire. Pour moi, le prix intrinsèque est environ 18-20 années de loyer comparable soit 1100 EUR (loyer mensuel) * 12 mois * 20 ans environ 264 000 EUR. C'est le prix pour lequel on ne surpaye pas le bien.
Donc l'objectif premier est de savoir pourquoi le vendeur souhaite s'en séparer et il nous le dit clairement: mutation à l'automne.
Il l'a acheté en 2004 et n'a pas fait de travaux dedans. Et surtout on voit des cartons en train d'être scotché…
Deuxièmement, on a "testé" le vendeur et voir s'il y avait d'autres personnes sur le coup. Evidemment, "des visites sont prévues" et une "une offre a été communiquée" mais on ne sait pas quand et combien et tout ca reste vague: on est seul sur le coup.
Si c'était sérieux, les vendeurs te balancent des chiffres et les détails. Si ils pipotent, c'est toujours flou.
Ensuite on part en disant qu'on a d'autres biens à visiter dans tel quartier (en donnant dês détails pour montrer qu'on est pas des rigolos) et qu'on va reprendre contact rapidement.
Samedi dernier (9/9), on retourne visiter une deuxième fois.
Bien entendu, entre-temps on a appelé les agences pour savoir si le bien était toujours en vente. Les agences servent au moins à quelque chose.
La négociation commence. On s'assied autour d'une table. Enumérer les bons points du produit, les mauvais (ne jamais dénigrer) et ensuite déterminer l'offre juste, je dirais même "le juste prix".
Je dis "votre appartemment plaît mais le prix semble élevé. De là, nous vous faisons une offre à 240-245 000 EUR"
"Si vous acceptez, tout peut aller très vite, j'ai vu le banquier et tout peut être rapidement réglé"
Bien évidemment il nous retoque "Votre offre ne me convient pas, je veux vendre au prix du marché! Ca prendra le temps qu'il faudra..."
S'ensuit 30 minutes de discussion et je remonte l'offre à 248 000 EUR. Lui ne veut pas aller en dessous de 265 000 EUR.
En général, un vendeur qui se montre intransigeant au début et fera seulement des concessions dans la dernière ligne droite pour économiser les munitions. Dans son prix net vendeur, il a prévu une marge de négociation de 8-10% donc au delà de 276 000 EUR, ce n'est pas une bonne affaire.
Donc fin des discussions. On laisse nos coordonnées (prévoir un papier) et on le recontactera dans 2 mois comme ca le temps lui cassera les reins et il reconsidérera notre offre.
En immobilier comme pour les voitures, un bien qui ne se vend pas en 4-5 semaines se vendra dans la douleur. Le temps joue toujours contre un vendeur.
Bon, le risque c'est que quelqu'un d'autre profite du travail effectué en amont mais c'est un risque à courir. Le vendeur peut aussi le retirer de la vente ou le mettre en location.
Il s'agit là d'un exemple concret qui n'a pas (encore?) abouti mais montre que négocier est possible, pourvu qu'on ait accès à toutes les infos au préalable, un véritable travail en amont.
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jeanbave
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 13 sept. 2006 : 22:00:17
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| Trop fort,ca valait vraiment le coup d'ouvrir 2 posts pour nous raconter ca! |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 09:46:39
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| Tu sais, à l'inverse d'autres, je ne disais pas en 2004 "Ca va chuter!". Je suis toujours objectif et j'essaie de conjuguer beaux discours avec des actes sur le terrain. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 10:04:36
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Luc57,
Vous devriez allez raconter vos histoires malades sur des forums plus legers.
Quand on donne des conseils de négociation et qu'on fini son histoire en expliquant qu'on s'est fait jeter par le vendeur, c'est quand même un peu gros.
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 10:29:59
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luc57, vous auriez du faire appel à un professionnel et faire votre proposition à celui ci.... il aurait surement pu faire entendre raison au vendeur plus facilement que vous meme !!!
à aujopurd'hui vous avez gagné une comm d'agent sur du vent... formidable |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 11:21:46
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Pour leo66,
Ta remarque est juste.
Tu as raison d'un certain côté mais là pour un mandat non exclusif, je ne sais si l'agence aurait vraiment transmis l'offre au vendeur.
Et dans ce genre de mamndat, l'agence ne va pas se décarcasser autant qu'un mandat exclusif.
Et bon, il y a la commission de l'agence qu'il faut caser... |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 11:26:03
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Dites, luc57, quelle est la finalité de votre négociation puisqu'elle se traduit pas un echec? Que voulez vous démontrez?
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 11:38:11
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La négociation n'est pas terminée. Au contraire, c'était le premier acte. Donc à l'automne, on va recontacter le vendeur tout en s'assurant qu'il n'y a personne d'autres sur le coup.
Ce n'est pas un échec et je dirais même que c'est fructueux car le prix délirant (300 000 EUR pour 145m2 !!!) est passé à un prix plus raisonnable.
Et bon, on ne peut pas mettre le canon d'un fusil dans la bouche du vendeur pour le faire signer. Et si jamais il n'y avait pas d'accord (cane marche pas à tous les coups), c'est un excellent entraînement. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 12:15:01
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Je me permets luc57,
On a rarement vu un sujet aussi creux que celui-ci.
Vous êtes tout simplement pathétique. |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 12:46:37
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Ecoute,
Je partage mes expériences et je pense que c'est utile à beaucoup de gens. Je pense que je donne un coup de amin à tous.
Moi-même, je change d'employeur (en octobre) et de région donc pour acheter je vais attendre |
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David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 12:57:48
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Edité par - David41 le 26 sept. 2006 19:19:18 |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 13:07:55
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Je ne dénigre jamais et il faut rester ferme sur une offre (à la limite remonter un peu) et quand le vendeur sera muté il faudra bien qu'il fasse quelque chose: le vendre, le garder (il faut l'entretenir et ca coûte cher) ou le louer.
L'essentiel, c'est d'avoir toutes les informations et de savoir s'il y a quelqu'un d'autre sur le coup. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 13:21:54
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Si vous ne comptez pas acheter, pourquoi faites vous perdre du temps a tout le monde et surtout aux proprios?
Quel est votre interet dans cette affaire? |
Edité par - bibix1111 le 14 sept. 2006 13:27:35 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 13:23:39
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Si vous ne comptez pas acheter, pourquoi faites vous perdre du temps a tout le monde et surtout au proprios?
Quel est votre interet dans cette affaire?
Pour attendrir la viande il faut la marteler. Au début d'un crack, même principe.  |
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:08:24
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| C'est pour aider un ami à acheter un appartemment qui lui semble intéressant. C'est tout. Juste pour donner un coup de amin. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:23:11
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Votre ami vous remerciera de lui avoir fait perdre du temps.
J'espere que comme nous, il s'est payé une bonne tranche de rire.
Vous me rappelez etrangement un personnage haut en couleur:
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Luc57
Contributeur vétéran
190 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:46:28
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On a le choix:
soit on paye plein pot le prix demandé par le vendeur (et qui nous dira "allez je vous fais une ristourne de 5 000 EUR")
ou soit on tire le prix vers le bas.
Et quand on peut economiser 40 ou 50 000 EUR, ca vaut le coup d'essayer.
Peut-être que 30 000 EUR c'est rien pour toi ou pour moi mais pour le copain ca représente quelque chose.
Suite de l'épisode vers fin octobre. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 15:52:16
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
J'espere que comme nous, il s'est payé une bonne tranche de rire.
C'est surtout vous qui faites rire le forum.
Pour ceux qui le découvrent, une petite photo de notre ami bibix.
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Edité par - LeNabot le 14 sept. 2006 15:54:34 |
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David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 16:44:16
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Edité par - David41 le 26 sept. 2006 19:19:45 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 17:14:58
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Citation :
Initialement entré par Luc57
On a le choix:
soit on paye plein pot le prix demandé par le vendeur (et qui nous dira "allez je vous fais une ristourne de 5 000 EUR")
ou soit on tire le prix vers le bas.
Et quand on peut economiser 40 ou 50 000 EUR, ca vaut le coup d'essayer.
Peut-être que 30 000 EUR c'est rien pour toi ou pour moi mais pour le copain ca représente quelque chose.
Suite de l'épisode vers fin octobre.
Quand allez vous comprendre que vous n'avez rien économisé puisque vous vous êtes fait jeter par le vendeur.
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Edité par - bibix1111 le 14 sept. 2006 17:16:34 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 17:16:14
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Citation :
Initialement entré par David41
Moi, c'est la tête au petit nabot que j'aimerais bien voir un jour..
Laissez moi deviner: petit, chauve, rond et aigris..c'est ça?
Moi je le vois plutot petit, tout sec, aigris, avec un visage disgracieux et un petit air pincé. |
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