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 Sujet  |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
 Posté - 14 sept. 2006 : 20:44:07
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oui, vraiment, ce qui arrive à notre copro est classique est déprimant...
en litige sur plein de sujets avec notre syndic, nous l'avons reconduit le 1er juin 2005 pour un an seulement ou jusqu'à l'AG qui validera l'exercice clos au 31/12/2005...
vous pensez bien que ladite AG n'est toujours pas convoquée et par LRAR nous l'avons mis en demeure (nous = copro représentant 559 millièmes car pas de CS) de convoquer l'AG en lui précisant un ordre du jour soigenusement préparé (contrat de nouveau syndic joint à LRAR bien sûr)
et toujours rien !!
quelle est donc malheureusement la procédure judiciaire pour faire convoquer cette AG ?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 22:17:00
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Vous précisez :
En litige sur plein de sujets avec notre syndic, nous l'avons reconduit le 1er juin 2005 pour un an seulement ou jusqu'à l'AG qui validera l'exercice clos au 31/12/2005...
Ce ne serait pas plutôt :
En litige sur plein de sujets avec notre syndic, nous l'avons reconduit le 1er juin 2005 pour un an seulement et jusqu'à l'AG qui validera l'exercice clos au 31/12/2006...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 sept. 2006 : 23:18:24
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pas de CS, pourquoi ???
aucun candidat ?
ou refus voté en AG de constituer le CS ???? |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 04:13:30
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[quote]Initialement entré par poulkovo
oui, vraiment, ce qui arrive à notre copro est classique est déprimant...
en litige sur plein de sujets avec notre syndic, nous l'avons reconduit le 1er juin 2005 pour un an seulement ou jusqu'à l'AG qui validera l'exercice clos au 31/12/2005...[/quote]
Moi je comprends, que vos comptes au 31/12/05 ont été approuvés ou non, vote du budget prévisionnel 2006 lors de votre AGO du 1/06/06, et que vous avez reconduit son mandat du 1/06/06 pour un an jusqu'à l'AGO clôturant les comptes au 31/12/06, soit au 31/05/07au plus tard. Sinon copropriété dépourvue de syndic !
Question intéressante de nefer : pourquoi pas de CS dans votre copropriété ?
VW |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 09:38:03
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j'ajoute que je posais cette question , car en l'absence de CS il y a une procédure à respecter....
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 12:16:27
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Bonjour,
la question de Nefer est très pertinante puisque le président du conseil syndical peut convoquer lui même une AG (ici pour l' approbation des comptes + élection d'un nouveau syndic) à l'expiration d'un certain délai (8 jours de mémoire à confirmer) après avoir mis en demeure le syndic de procéder à une telle convocation.
Or Poulkovo indiquait dans son mail que la mise en demeure n'émanait pas du conseil syndical. Celui-ci refuse-t'il de faire lui-même la mise en demeure (et le cas échéant de convoquer une AG) ou bien n'y a t'il pas de conseil syndical?
Citation :
Initialement entré par nefer
j'ajoute que je posais cette question , car en l'absence de CS il y a une procédure à respecter....
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 17:46:09
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1) pas de CS car vacance de candidat depuis plusieurs AG (je débarque tout juste dans cette copro de 10 appartements et ne me suis pas proposé en juin 2005)
2) il est mentionné au pv du 01/06/05 : "le syndic est nommé pour une durée de 1 an qui commencera le 1er juin 2005 pour se terminer le jour de l'AG ayant à approuver les comptes clos le 31/12/2005"
voulez-vous d'autres précisions ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 18:24:58
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qu'a fait votre syndic pour l'application de l'article 21 de la loi de 65:
" Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
"
????? |
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lem75
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 15 sept. 2006 : 18:46:31
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sourire 
le décret du 27 mai 2004 du décret du 17 mars 1967 précise en
article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
s'il n'y a pas de conseil syndical il faut 1/4 des coproprio
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 19:04:57
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| merci pour la ré^ponse : notre mise en demeure avec ordre du jour comporte 559 millièmes et plus d'un tiers des copropriétaires. elle n'est malheureusement suivie d'aucun effet : quel tribunal saisir maintenant ? |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 19:06:49
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Citation :
Initialement entré par nefer
qu'a fait votre syndic pour l'application de l'article 21 de la loi de 65:
" Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
"
?????
il ne fait rien, n'acte rien dans les PV et laisse tourner la copro sans CS depuis 15 ans (renseignement pris) |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 sept. 2006 : 22:01:11
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Poulkovo, voyez ce lien :
Convocation d'assemblée générale en cas de refus du syndic
L'article 8 du décret permet au conseil syndical ou aux copropriétaires représentant le quart des voix de la copropriété d'imposer au syndic la convocation de l'assemblée générale sur un ordre du jour qu'ils déterminent.
Une mise en demeure est notifiée au syndic précisant l'ordre du jour. En cas de non réponse dans les huit jours, l'assemblée générale est valablement convoquée par le président du conseil syndical. S'il ne convoque pas ou en l’absence de conseil syndical, tout copropriétaire peut provoquer la convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du décret.
Dans ce cas, la désignation de la personne habilitée à convoquer est faite par le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en référé.
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 01:50:17
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Citation :
Initialement entré par poulkovo
1) pas de CS car vacance de candidat depuis plusieurs AG (je débarque tout juste dans cette copro de 10 appartements et ne me suis pas proposé en juin 2005)
2) il est mentionné au pv du 01/06/05 : "le syndic est nommé pour une durée de 1 an qui commencera le 1er juin 2005 pour se terminer le jour de l'AG ayant à approuver les comptes clos le 31/12/2005"
voulez-vous d'autres précisions ?
L'assemblée doit être convoquée au + tard 6 mois après la fin de l'exercice pour approbation du budget prévisionnel (art. 14-1 de la loi de 1965)
Son mandat allait donc du 1er juin 2005 au 31 Mai 2006.
Avez-vous été convoqués en AG avant le 31 Mai 2006 ?
Si vous ne l'avez pas été pour approuver les comptes 2005, le budget prévisionnel 2006 et 2007 et élection du syndic, vous êtes dans la panade.
Votre Syndicat est dépourvu de syndic depuis le 1er juin 2006.
Vous n'avez pas à lui payer ses honoraires, ni les appels de fonds quels qu'ils soient. Il n'a pas le droit de vous demander un centime d'€, n'étant plus rien pour votre Syndicat.
Vous allez devoir passer par la cage Tribunal de Grande Instance, en application de l'article 47 du décret de 1967 pour désignation d'un administrateur provisoire et de l'art. 48 du même décret pour désigner un conseil syndical puisque chez vous personne ne se présente comme candidat !
L'existence d'un Conseil Syndical est-elle mentionnée dans votre règlement de copropriété ?
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
VW |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 08:40:20
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Poulkovo, voyez ce lien :
. En cas de non réponse dans les huit jours, l'assemblée générale est valablement convoquée par le président du conseil syndical. S'il ne convoque pas ou en l’absence de conseil syndical, tout copropriétaire peut provoquer la convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du décret.
Dans ce cas, la désignation de la personne habilitée à convoquer est faite par le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en référé.
donc si je vous suis bien, nous avons réuni plus du quart (559 millièmes), envoyé une LRAR le 31/08/06 contenant mise en demeure de convoquer + ordre du jour détaillé + contrat de nouveau syndic.
je dois donc maintenant joindre mon avocat pour me faire désigner en référé par le TGI comme "convocateur", c'est bien cela ?
(et pour préciser une autre demande, nous avions voté le 1er juin 2005 que les appels de charge seraient identiques en 2006, donc le syndic continue de toucher des sous !! - sauf que personne n'a payé le dernier appel ! 3ème trim) |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 11:11:54
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Citation :
Initialement entré par poulkovo
1) pas de CS car vacance de candidat depuis plusieurs AG (je débarque tout juste dans cette copro de 10 appartements et ne me suis pas proposé en juin 2005)
2) il est mentionné au pv du 01/06/05 : "le syndic est nommé pour une durée de 1 an qui commencera le 1er juin 2005 pour se terminer le jour de l'AG ayant à approuver les comptes clos le 31/12/2005"
voulez-vous d'autres précisions ?
Vous dites que vous n'avez pas de conseil syndical.
Vous êtes donc en infraction au regard des textes sur la copropriété L/65 & D/67 ,sauf si vous avez renoncé en AGO à ne pas en avoir (art 21 de la L65).
Les copropriétaires doivent maintenant subir les conséquences de
cette situation .Le syndic en profite ! Est-ce un professionnel ? |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 12:28:19
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Poulkovo, dans votre affaire, la présence ou non d'un CS n'a plus aucune importance : votre syndic ayant été désigné le 1er juin 2005 pour UN AN, son mandat est échu depuis le 31 mai 2006, AG convoquée ou pas !
Votre syndicat est dépourvu de syndic. Voyez ce qu'en dit Virginia plus haut.
Quand bien même vous auriez un CS, son président ne pourrait plus convoquer l'AG en l'absence de syndic depuis ce 31 mai.
Inutile de trouver des raisons qui n'existent pas. Une AG convoquée maintenant le serait par une personne qui n'a pas qualité pour le faire, elle tomberait sous le couperet du juge.
2 solutions :
- soit les 10 s'entendent parfaitement (ce dont je doute) et décide, à votre initiative, de s'autoconvoquer à une AG. C'est à dire que les 10 copropriétaires signent tous la convoc. Mais ici, vous le comprenez, il faut rédiger une convocation incontestable et ensuite tenir une AG et rédiger le PV de façon tout aussi incontestable.
- le dépot du requête par l'un ou l'autre des copropriétaires, voire un groupe d'entre eux, par avocat, sur la base de L.art.47, afin de faire désigner un administrateur provisoire par le pdt du TGI, administrateur qui aura pouvoir de convoquer l'AG.
Pour ma part, dans votre copropriété, c'est la seule solution que je vois possible (pour la 1ère, personne n'est vraiment mobilisé).
Vous pouvez proposer dans la requête votre candidature à la fonction d'administrateur provisoire (il faut le dire à l'avocat qui le précisera). Auxiliaire de justice, si vous êtes désigné, il vous faudra rendre compte au pdt du TGI en cas de résistance de l'ex-syndic pour vous remettre comptes, archives et surtout sommes restant disponibles (voir L.art.18-2).
Soyez-en persuadé, vous n'avez plus de syndic depuis le 1.06.2006 !!!
Vous savez ce qu'il vous reste à faire : réunion d'information des copropriétaires, choix d'un avocat spécialisé (voyez assoce de consomateurs), requête > TGI > désignation d'un administrateur provisoire.
Au travail !!! |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 13:15:37
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merci ! réponses bien lues et messages bien reçus !!
si nous n'avons que 559 millièmes c'est ne n'est pas par mésentente mais
1) congés d'été de certains
2) une "majorité" suffisait pour "convaincre" le syndic
nous sommes tous coudes serrés pour virer le syndic à moindre coût donc l'autoconvocation est tentante et obtiendra avec quelques déplacements de ma part pour signature presque 100%, les autres étant trop loin mais non-contestants.
quelle forme doit revêtir cette autoconvocation ? pour quelle ordre du jour ? le même que dans la mise en demeure ?
si l'option "autoconvocation" est abandonnée, quelques frais (outre avocat que nous avons déjà trouvé) y aura-t-il (frais de justice par exemple)
merci !!
et oui, c'est un syndic professionnel, le plus gros gérant de notre ville et affilié à une grosse enseigne de gérance connue au plan national !!!!!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 15:57:43
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Pour une autoconvocation :
"Les soussignés, membres du syndicat des copropriétaires de .... représentant les xxxx/nnnnn tantiemes que compte le syndicat, convoquons ce jouir une AG du syndicat.
Elle se tiendra le .... à tel endroit, à telle heure.
L'ordre du jour sera le suivant, après désignation du pdt de séance, du secrétaire, des scrutateurs éventuels :
- désignation du syndic (proposition jointe) maj.art.25.
- désignation des membres du CS. (art.25) A défaut, décision à prendre pour ne pas instituer le CS obligatoire (maj.art.26)
- approbation du budget prévisionnel. Modalités de versement des provisions . (art.24 .
- (autres questions souhaitées)
Nom, tantièmes et signature de ceux qui "s'autoconvoquent".
Ces convoc seront notifiées ensuite, dans le respect du délai de quinzaine, soit en LRAR soit contre émargement (D.art.64)
Mais puisque vous avez un avocat, je vous conseille plutot la requête ... Il suffit qu'un seul copropriétaire soit manœuvré, y compris par ex-syndic en sous-marin, pour que votre AG soit annulée !! certes dans 18 mois à 2 ans !!
L'autoconvocation c'est 100%.
Pour les €€€€, voyez l'avocat : pâs plus de 7 ou 800 € maxi au total.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 16 sept. 2006 : 22:24:25
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Poulkovo,
Sans compter que "tout intéressé" peut déposer requête en vue de la désignation d'un administrateur provisoire (art. 47 décret 1967).
Et, vous avez intérêt à vous remuer vite fait, car le syndic, se sachant démuni de mandat peut déposer requête dans le même sens, au titre du "tout intéressé" !!! Histoire de vous mettre des bâtons dans les roues !
Cependant, sachez, que si un administrateur provisoire est désigné, vous n'avez pas à payer les honoraires de votre syndic actuel (démuni de mandat) du 1/06/2006 jusqu'à désignation de l'administrateur provisoire !! A ne pas oublier !! Et si vous avez déjà payé, remboursement d'office !
Si vous arrivez à faire désigner, avant lui (à condition qu'il en ait l'intention et s'exécute !), un administrateur provisoire et qu'il demande rétractation de l'ordonnance, il n'aura plus mandat pour le faire et sera débouté.
Par contre, dans le cas inverse, c'est vous qui demanderez rétractation de l'ordonnance ayant désigné un administrateur provisoire sur requête d'un syndic démuni de mandat.
Alors bougez vous et vite !
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VW |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 10:05:07
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le mouvement s'initie
je vous tiens au courant... |
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poulkovo
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 18:43:14
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| Des nouvelles : un avis de passage de recommandé nous est arrivé, sans doute une convocation !! Je vous livrerai l'ordre du jour dès que la poste le permettra demain... |
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Classique et déprimant !!
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