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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 17 sept. 2006 : 11:06:27
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Bonjour à tous,
Ca fait un bout de temps que je lis et souris sur les divers échanges qui se font sur la soit-disant 'bulle immo' qui doit péter depuis plus de 3 ans d'après certains 'experts' (chacun se reconnaitra).
Mais j'ai été très intéressé par le concept de Negative Equity présenté avec plus ou moins de réussite par un certain Asi77. Comme sa démonstration semble correcte, je me permets de revenir dessus pour mettre un peu les points sur les 'i'.
Petit rappel de la définition pour commencer:
La 'Negative Equity' se produit lorsque la valeur marchande d'un bien à l'instant 'T' est inférieure au montant du capital restant dû de l'emprunt contracté initialement pour l'acquérir.
Donc, dans l'absolu, un particulier se retrouve en situation de Negative Equity lorsqu'il achète à crédit un bien immo et que la valeur marchande baisse (par le fait d'une baisse du marché) plus vite que la vitesse de remboursement du capital de l'emprunt.
Dans ce genre de cas, si il doit vendre, effectivement, il devra de l'argent à la banque en plus du montant qu'il aura récupéré au moment de la vente.
Ok, jusque là, vous allez me dire 'Quoi de neuf??'. C'est vrai que ce que j'indique est identique à l'exposé d'Asi77. Mais maintenant on va s'attaquer aux détails qui font toute la différence en prenant un cas concret:
M et Mme Paul décident d'acheter aujourd'hui un apartement dont la valeur est de 200'000 euro (tous frais inclus). Ils gagnet à deux 4'000 euro par mois et vont emprunter la totalité des 200K euro sur 25 ans et à 4%. Le crédit va leur couter 1100 euro/mois.
3 ans plus tard, M et Mme Paul doivent vendre. Problème (ou pas, on verra plus tard) le marché s'est effondré de 50% (j'exagère mais c'est fait exprès). Leur bien ne vaut plus que 100K euro. Ils n'ont remboursé que 12K euro de capital donc ils se retrouvent en negative equitiy de 88K euro.
C'est à dire que la vente de leur apartement ne leur rapporte que 100K et que la banque leur demande 188K.
Si on s'arrête là dans le raisonnement, on peut se dire que M et Mme Paul sont foutu et qu'il n'ont plus qu'a se tirer une balle.
Et bien NON!
Pourquoi? Voici l'explication:
M et Mme Paul gagent aujourd'hui 4200 euro (inflation, avancement de carrière...). Leur capacité d'endettement a donc augmenté. Aussi, ils doivent bien se loger ces braves gens. Ils ne vont pas aller coucher sous les ponts! Donc ils vont acheter une autre apartement. Dont la valeur, elle aussi, a perdu 50%. Donc, en admettant qu'ils ont du vendre pour cause de mutation, un apartement identique vaut aussi 100K.
Financièrement, que va t'il se passer? Ils vont intégrer les 88K qu'ils doivent toujours à la banque dans leur nouveau prêt et continuer à payer la même mensualité qu'avant.
Conclusion: Pour de la RP, une baisse éventuelle de l'immo ne changerai rien à ceux qui ont déjà acheté. ABSOLUMENT RIEN! Et encore moins de la faillite personelle.
Sans même compter que comme M et Mme Paul gagnent plus, ils pourraient même acheter plus grand.
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Alors qu'on soit bien clair:
1. Le but de cette démonstration est de démonter les argumentaires alarmistes de tous les baissiers qui tordent la vérité dans leur sens afin de se rassurer personellement.
2. Cette démonstration ne veut pas dire qu'en cas de baisse de l'immo, il ne vaille pas mieux attendre qu'acheter aujourd'hui (encore faut-il être certain que ça baisse suffisemment significativement)
3. Cette déomonstration n'est PAS valable pour de l'investissement locatif immo utilisant le crédit comme effet de levier majeur.
Cordialement,
Pégase
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 11:33:57
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Citation :
Initialement entré par Pégase
3 ans plus tard, M et Mme Paul doivent vendre. Problème (ou pas, on verra plus tard) le marché s'est effondré de 50% (j'exagère mais c'est fait exprès). Leur bien ne vaut plus que 100K euro. Ils n'ont remboursé que 12K euro de capital donc ils se retrouvent en negative equitiy de 88K euro.
C'est à dire que la vente de leur apartement ne leur rapporte que 100K et que la banque leur demande 188K.
Ce qui veut dire que vos deux tourtereaux n'auront pas profité de la baisse puisque le nouvel appartement leur coûtera en réalité 100 Keur (prix du nouvel appartement ) + 88 KEUR de NE (qu'il faut de tout façon rembourser) = 188 KEUR. On est donc bien ramené au problème précédent. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 17 sept. 2006 11:34:18 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 12:20:59
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Justement non. La démonstration prouve qu'acheter aujourd'hui ne change rien puisque quel que soit la situation du marché, ils continuront de payer la même chose. Ils seront donc à l'abri de toute fluctuation.
Et vous oubliez qu'après 'votre' éventuelle baisse, il y aura une hausse qui, si on reprend les cycles précédents, amènera les prix a un niveau supérieur à ceux d'aujourd'hui. Nos deux tourtereaux comme vous dites, se retrouveront avec une situation aussi bonne que si ils avaient acheté il y a quelques années.
De plus votre théorie (économiser en achetant après une baisse éventuelle) ne tient que si il y a baisse. Et une baisse importante pour combler le déficite virtuel creusé par le paiement d'un loyer pendant X mois.
L'avantage d'acheter maintenant c'est qu'on se mets sur l'échelle immo. Et comme les fluctuations du marché ne changeront rien à vos versements mensuels, vous êtes au moins certain d'avoir, un jour, votre chez vous en pleine propriété.
Avec votre logique, de toute manière, je vous vois locataire pendant le restant de votre vie. Parceque vous serez toujours en train de dire que ça pourrait (ou ça va) baisser encore, donc pourquoi acheter maintenant.
Le temps que vous vous décidiez, ça remontera et vous attendrez, comme aujourd'hui, une baisse. Et ainsi de suite jusqu'au moment ou vous ne pourrez plus acheter parceque vous serez trop vieux...
Pégase |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 12:31:04
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Citation :
Initialement entré par Pégase
L'avantage d'acheter maintenant c'est qu'on se mets sur l'échelle immo.
Surtout pas malheureux ! Si je reprends vos chiffres, vous mettez en évidence 88 Keur de NE pour un délai de trois ans. Il me semble bien qu'en achetant maintenant, vous pénalisez en quelque sorte de près de 2400 EUR par mois, ce qui de toute évidence est bien supérieur à un loyer ou à un amortissement. Voyez vous : il n'y a pas photo. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 12:52:44
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Pégase
L'avantage d'acheter maintenant c'est qu'on se mets sur l'échelle immo.
Surtout pas malheureux ! Si je reprends vos chiffres, vous mettez en évidence 88 Keur de NE pour un délai de trois ans. Il me semble bien qu'en achetant maintenant, vous pénalisez en quelque sorte de près de 2400 EUR par mois, ce qui de toute évidence est bien supérieur à un loyer ou à un amortissement. Voyez vous : il n'y a pas photo.
Comme je l'ai dit, cela ne change rien. Pourquoi? Parceque ni vous ni qui que ce soit peut affirmer quoi que ce soit en matière de prix immo. Donc au lieu de perdre du temps à espérer qu'un hypothétique baisse se profile (et comme je l'ai déjà dit, il faut qu'elle soit conséquente), en achetant aujourd'hui mes deux tourtereaux auront déjà le pied à l'étrier de l'immo avec des mensualités certaines pendant les 25 prochaines années. Alors que vous, vous serez toujours entrain de scruter les derniers rapports des Fnaim et autres pour espérer une baisse tout en payant un loyer à perte.
Pégase |
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regsavoie
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 12:59:54
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Et le banquier ne va pas me rire au nez si je prétends racheter un autre bien en ayant une dette de 88k€ ? lui qui commence à me dire que ca serait quand même bien de payer les frais de notaires...
Si je lui parle de ce scénario, que va-t-il me dire ?
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Edité par - regsavoie le 17 sept. 2006 13:04:14 |
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nathalieamblard
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 13:00:08
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LeNabot,
vous oubliez de préciser que la perte mensuelle que vous faite ressortir est purement hypothétique. L'occurence n'est pas équivalent à 100%, loin s'en faut. De demain nul n'est certain, vous le savez bien. L'honêteté intellectuelle nous dicte d'introduire dans le calcul l'hypothèse d'une hausse ou d'une stabilité des prix. Vous suivre entraînerait alors un manque à gagner important. On ne peut écarter cette probabilité non nul au risque de biaiser le raisonnement. Celui de Pegase, en revanche, est juste même s'il ne rentre pas dans un schéma d'optimisation patrimoniale.
Entre nous, l'individu courant est-il prêt à jouer avec les fluctuations du marché immobilier pour optimiser son patrimoine ? Non ? Alors mieux vaut qu'il achète (sauf à avoir une boule de cristal comme bon nombre de contributeurs ici, semble-t-il) |
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dago
Contributeur senior
65 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 13:02:14
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il est vraiment trop ... ce nabot et son frere bibix
s'ils etaient aussi forts en parole qu'en negoc je pense qu ils ne perdraient pas autant de temps sur des forum araconter autant de co..n..
ils doivent avoir un drole de complexe pour passer autant de temps sur ce forum |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 13:04:44
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Citation :
Initialement entré par Pégase
en achetant aujourd'hui mes deux tourtereaux auront déjà le pied à l'étrier de l'immo avec des mensualités certaines pendant les 25 prochaines années. Alors que vous, vous serez toujours entrain de scruter les derniers rapports des Fnaim et autres pour espérer une baisse tout en payant un loyer à perte.
Pégase
Pegase, dans ce cas ne sortez pas de chiffres. Car pour mettre le pied à l'étrier de vos deux tourtereaux, il faut mieux qu'il achète moitié prix quitte à attendre 3 ans, ça leur permettra accessoirement d'avoir des mensualités divisées par deux PENDANT 25 ANS (vérité mathématique évidente non ?). Toujours selon vos chiffres. Quand à l'avenir, inutile d'avoir des illusions, l'immobilier ne montera plus.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 17 sept. 2006 13:05:55 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 13:05:40
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Citation :
Initialement entré par regsavoie
Et le banquier ne va pas me rire au nez si je prétends racheter un autre bien en ayant une dette de 88k€ ? lui qui commence à me dire que ca serait quand même bien de payer les frais de notaires...
Un bon banquier préfèrera largement intégrer la perte potentielle dans une nouvelle hypothèque que de se retrouver avec une ardoise de 88K sur le dos qui risque de ne pas être payée par un client qui doit supporter, en plus, un loyer si le banquier ne veut pas intégrer le capital restant dû dans un nouveau prêt.
Pégase |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 13:11:15
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Pégase
en achetant aujourd'hui mes deux tourtereaux auront déjà le pied à l'étrier de l'immo avec des mensualités certaines pendant les 25 prochaines années. Alors que vous, vous serez toujours entrain de scruter les derniers rapports des Fnaim et autres pour espérer une baisse tout en payant un loyer à perte.
Pégase
Pegase, dans ce cas ne sortez pas de chiffres. Car pour mettre le pied à l'étrier de vos deux tourtereaux, il faut mieux qu'il achète moitié prix quitte à attendre 3 ans, ça leur permettra accessoirement d'avoir des mensualités divisées par deux PENDANT 25 ANS (vérité mathématique évidente non ?). Toujours selon vos chiffres. Quand à l'avenir, inutile d'avoir des illusions, l'immobilier ne montera plus.
Tout ceci n'est que supposition venant de vous. Votre opinion est la votre et personne ne peut vous l'enlever. Par contre, vous n'êtes pas Nostradamus et vous ne savez rien (comme nous tous d'ailleurs). Personne ne peut affirmer quoi que ce soit sans passer pour un doux rêveur. Et qui dit doux rêveur dit aucune crédibilité.
Au moins, dans mon exemple, c'est du concret. On n'est pas dans le rêve éveillé de quelques un des experts auto-proclamés qui passent en sacré temps sur ce forum (on se demande d'ailleurs si ils n'ont pas d'autre choase à foutre...)
Pégase |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 13:23:23
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Citation :
Initialement entré par nathalieamblard
LeNabot,
vous oubliez de préciser que la perte mensuelle que vous faite ressortir est purement hypothétique. L'occurence n'est pas équivalent à 100%, loin s'en faut. De demain nul n'est certain, vous le savez bien. L'honêteté intellectuelle nous dicte d'introduire dans le calcul l'hypothèse d'une hausse ou d'une stabilité des prix. Vous suivre entraînerait alors un manque à gagner important. On ne peut écarter cette probabilité non nul au risque de biaiser le raisonnement. Celui de Pegase, en revanche, est juste même s'il ne rentre pas dans un schéma d'optimisation patrimoniale.
Entre nous, l'individu courant est-il prêt à jouer avec les fluctuations du marché immobilier pour optimiser son patrimoine ? Non ? Alors mieux vaut qu'il achète (sauf à avoir une boule de cristal comme bon nombre de contributeurs ici, semble-t-il)
Je me souviens d'un de vos posts qui m'avait marqué, que vous vous rebelliez contre le fait qu'un agent immobilier vous avait taxé un pourcentage sur le dépôt de garantie que vous avait versé directement un locataire. Vous avez du reverser ce dépôt de garantie à l'agent, lequel vous l'avait retourné amputé de sa commission. Je dirais que je comprends votre réaction car elle est bien humaine et ceci prouve au moins une chose, c'est que vous êtes près de vos sous, ce que je ne critique pas, mais sans pour autant vous faire l'offense, Madame, d'affirmer également que vous achetez, par la même occasion, vos dessous affriolants au rabais. Un primo acquéreur potentiel l'est autant. Je veux dire près de ses sous. S'il a la conviction que le marché se retournera, et sur ce point, permettez moi de dire qu'il y a maintenant pas mal de symptômes alarmants, cet acquéreur attendra, ainsi qu'un investisseur. Comportement économique imparable. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 17 sept. 2006 13:25:02 |
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regsavoie
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 13:40:26
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Un bon banquier préfèrera largement intégrer la perte potentielle dans une nouvelle hypothèque que de se retrouver avec une ardoise de 88K sur le dos qui risque de ne pas être payée par un client qui doit supporter, en plus, un loyer si le banquier ne veut pas intégrer le capital restant dû dans un nouveau prêt.
Pégase
La perte ne sera pas que potentielle, elle sera bien réelle ! Elle coûtera des intérêts, des frais qu'il faudra financer !
Enfin, à mon avis, mon dossier ne va alors pas être classé dans la pile des "bons dossiers", et le taux du prêt va s'en ressentir. Ca peut même être un motif de refus dans un contexte où ce genre de cas deviendrait un peu plus courant. Je vois pas bien les banques se lancer dans une cavalerie où plus ça baisse, plus il faut financer des crédits importants...car je suis pas sûr que le gain obtenu par la baisse compense les pertes sur les acquisitions en haut de bulle |
Edité par - regsavoie le 17 sept. 2006 13:42:25 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 14:07:14
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Citation :
Initialement entré par regsavoie
... mon dossier ne va alors pas être classé dans la pile des "bons dossiers"...
Désolé mais je ne vois pas ce que vient faire 'votre dossier' dans ce fil de discussion...
Quant à argumentaire, j'avoie ne pas bien comprendre ce que vous voulez dire.
Pégase
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 14:21:58
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Bon, j'ai posté ici: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=44012&whichpage=2 avant de voir ce sujet initié par pégase.
Inutile de vous dire que je suis d'accord avec lui en ce qui concerne la RP.
Comme il le dit si bien, ça ne s'applique pas aux biens immos locatifs .... car c'est dans ce cas bien plus intéressant.
LeNabot, vos réponses prouvent que si vous avez une certaine connaissance dans la théorie, ce que je ne nie point, vous n'y connaissez rien en pratique. Je vois mal donner des conseils dans l'achat immobilier sans jamais avoir franchi la barrière de sa propriété.
Il ya trop de choses à dire, mais par exemple, vous répondez ceci à Pégase: "Surtout pas malheureux ! Si je reprends vos chiffres, vous mettez en évidence 88 Keur de NE pour un délai de trois ans. Il me semble bien qu'en achetant maintenant, vous pénalisez en quelque sorte de près de 2400 EUR par mois, ce qui de toute évidence est bien supérieur à un loyer ou à un amortissement. Voyez vous : il n'y a pas photo."Il y a de quoi rêver en lisant ceci, car vous ne payez jamais 2400€ mais toujours 1100€ d'une part, d'autre part, je le redis, dans votre solution vous oubliez, volontairement ou pas deux choses:
- 3 ans plus tard, les taux auront augmenté, donc il faudra passer à la caisse pour le supplément
- et le plus important, vous aurez perdu 3 ans dans votre stratégie d'investissement immobilier, ce qui est loin d'être négligeable dans une vie active.
Clairement, on peut dire qu'on a de la chance ou pas de se trouver en haut ou en bas du peak, mais de toutes façons, il est toujours plus intéressant d'acheter un bien de valeur, bien situé, que de rester en location.
Je ne prêche pas pour ma paroisse, il faut bien que je trouve des gens comme vous pour louer mes biens, mais je le dis honnêtement.
Autre chose sur laquelle je voudrais insister: il ne faut surtout pas rembourser son prêt, lorsqu'on se trouve dans cette situation de revente au bout de 3 ans, seulement utiliser la vente pour payer sa nouvelle résidence (si possible avec un mini de prêt, et garder un max de cash).
Dernière chose, et je reviens à ma remarque initiale, je déconseille l'achat de sa RP, de façon évidente - mais je ne détaille pas, je serais HS - il n'y aura pas, sauf à être nul dans la finance de base (et j'attends toujours un chiffre et un lien) de NE en résidence locative.
Merci Pégase d'avoir (essayé) de stopper des propos ....
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 14:29:32
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Autre chose sur laquelle je voudrais insister: il ne faut surtout pas rembourser son prêt, lorsqu'on se trouve dans cette situation de revente au bout de 3 ans, seulement utiliser la vente pour payer sa nouvelle résidence (si possible avec un mini de prêt, et garder un max de cash).
En fait vous dites tout et son contraire. Emprunter et "garder un max de cash". Même un charlatan n'aurait pas osé. Mais vous oubliez une chose qui fera mal : en début de période de baisse, les acquéreurs ne se bousculeront pas au portillon. Comme je l'ai dit, on entre dans un cercle vicieux. La hausse des taux entrainera la baisse, la baisse elle même entretient la baisse, les reventes à perte entretiendront aussi la baisse, faute de capitaux supplémentaires à injecter, et les negatives equities ne feront rien pour arranger la situation. On est mal barré. Non ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 17 sept. 2006 14:30:45 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 14:36:38
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Citation :
...on entre dans un cercle vicieux. La hausse des taux entrainera la baisse, la baisse elle même entretient la baisse, les reventes à perte entretiendront aussi la baisse...
Oui, oui... Et ne pas oublier que dans 15 ans non seulement un logement ne coutera rien mais en plus on vous paiera pour en devenir propriétaire...
Pégase |
Edité par - Pégase le 17 sept. 2006 14:37:18 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 14:36:53
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Ankou
Autre chose sur laquelle je voudrais insister: il ne faut surtout pas rembourser son prêt, lorsqu'on se trouve dans cette situation de revente au bout de 3 ans, seulement utiliser la vente pour payer sa nouvelle résidence (si possible avec un mini de prêt, et garder un max de cash).
En fait vous dites tout et son contraire. Emprunter et "garder un max de cash". Même un charlatan n'aurait pas osé. ...
Ceci démontre que vous n'y comprenez rien, désolé, je n'insiste pas pour un pro de l'immobilier. Les autres auront compris.
Le reste n'est que du blabla livresque qui n'a aucun intérêt. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 14:39:32
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Citation :
...on entre dans un cercle vicieux. La hausse des taux entrainera la baisse, la baisse elle même entretient la baisse, les reventes à perte entretiendront aussi la baisse...
Oui, oui... Et ne pas oublier que dans 15 ans non seulement un logement ne coutera rien mais en plus on vous paiera pour en devenir propriétaire...
Hormis le fait que c'était du blabla, j'ai déjà dit que même si on lui donnait son logement, LeNabot négocierait les frais de notaire.
Il ne comprend pas, non plus, qu'il puisse y en avoir un qui veuille acheter quelques euros de plus que lui |
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regsavoie
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 14:44:10
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Je vais résumer ma pensée...Je doute de trouver un banquier en période de baisse qui accepte de financer 88k€ sur du vent ! et si jamais j'en trouve un, je doute qu'il me fasse un bon taux (surtout que ceux-ci remontent). Que fait-on des frais de notaires et des intérêts de ces 88k€, il faudra bien les payer...Dire que ça ne change rien à la mensualité où à l'endettement, j'ai un gros doute !
pour beaucoup d'acheteurs endettés au taquet, s'offrir une négative équity est un luxe impensable.
Je passe sur les 200 € d'augmentation, c'est assurément ça qui va tout changer dans mon budget pour le banquier...
Mais c'est parfait, je vais poser la question à mon cher conseiller, ça me rassurera peut-être sur l'avenir s'il me dit en effet qu'il n'y aucun problème de financement dans le cas d'une revente à perte... |
Edité par - regsavoie le 17 sept. 2006 14:47:55 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 17 sept. 2006 : 14:53:02
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Citation :
Initialement entré par regsavoie
Je vais résumer ma pensée...Je doute de trouver un banquier en période de baisse qui accepte de financer 88k€ sur du vent ...
Qui vous dit de financer ces 88k€ (dans cet exemple volontairement très pessimiste)?
Rien!
Relisez bien mes propos. |
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Pourquoi la Negative Equity n'est pas un problème
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