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 Sujet  |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
 Posté - 18 sept. 2006 : 15:50:07
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Citation :
Ou: en d'autres termes, pourquoi épargner, se priver, ne pas aller en vacances, travailler 2 fois 35 heures par semaine .... si on se fait renverser par une voiture dans 3 mois?
Le Nabot, vous pouvez me passer le numéro de Lapalisse svp, j'ai qqchose à vérifier 
Citation :
Un investissement quel qu'il soit est lié à un risque.
Oubliez le Nabot, j'ai pas envi de griller mon forfait 
Citation :
A mon avis, on peut toujours trouver de bonnes affaires ds l'immo
,
Pour une investissement locatif je présume ?
Citation :
même si j'avoue que c'est plus difficile qu'il y a quelques mois
comment cela se manifeste-t-il ? Pour quelles raisons ?
Citation :
, la preuve, c'est que la Famille vient d'acheter.
no comprendo
Citation :
Donc j'applique ce que je dis.
nous sommes donc entre personnes cohérentes, ça me rassure.
ps : ne pas s'alarmer sur l'ironie de ce début de poste, je trouve juste que la comparaison probabilité de se faire renverser Vs probabilité que le marché baisse est trés trés "éxotique" |
Dusme |
Edité par - dusme le 18 sept. 2006 15:50:35 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 15:51:41
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Alors, certes, la hausse diminue fortement en ce moment, ce qui est normal vu les prix atteints, mais cela ne peut en aucun cas indiquer un krash phénoménal que serait une baisse de 30% en 3 ans.
Pégase, vous tenez exactement et à la virgule près le discours des professionnels de l'immobilier en 1991. Cela n'a pas empêché l'immobilier de s'écrouler après. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 15:54:19
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Citation :
P.S: Cet avis n'engage que moi et je ne veux pas polémiquer avec d'autres à ce sujet.
Pégase
idem. |
Dusme |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 15:57:23
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix1111
A but locatif et donc sur un investissement très longue durée, le risque est quasi nul !
C'est quoi la longue durée pour vous ? L'intervalle de temps qui nous sépare de Charlemagne ?
Comment voulez vous avoir une discussion un minimum etoffée avec des réponses de cet acabits.
La durée mmoyene d'un pret doit tourner autour de 20 ans, on peut consieder que le bien se paie tout seul ou presque pendant cette periode et qu'à l'issu du credit c'est tout benef + gros capital.
Facile non !
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Amicalement, un agitateur. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 15:59:15
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Pégase, vous tenez exactement et à la virgule près le discours des professionnels de l'immobilier en 1991. Cela n'a pas empêché l'immobilier de s'écrouler après.
Je ne me permettrais pas de dire que c'est complètement faux, mais je répète que la "localisation" d'un bien est essentielle.
Mes biens à l'époque, ont "virtuellement" baissé de moins de 20%, et je ne suis pas le seul.
Quand les vrais boursicoteurs achètent des actions, ils choisissent with care, quand les vrais investisseurs achètent de l'immo, idem.
Les deux peuvent se tromper. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 15:59:30
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
La durée mmoyene d'un pret doit tourner autour de 20 ans, on peut consieder que le bien se paie tout seul ou presque pendant cette periode et qu'à l'issu du credit c'est tout benef + gros capital.
Vingt ans c'est trop. Dans le début des années 90, on bouclait un prêt en 15 ans, et beaucoup de professionnels estiment que c'est une durée maximale. A cette époque, il était beaucoup plus facile d'emprunter même à des taux autour de 10 %. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 18 sept. 2006 : 16:03:24
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Je me fous de ce qui etait possible il y'a 16 ans.
Actuellement, un bien en locatif avec un rendement correct est forcément rentable sur 20 ans! Ca peut aussi etre moins et c'est d'ailleurs trés souvent le cas.
Pour exemple, les miens sont rentables dès l'achat.
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Amicalement, un agitateur. |
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I.D
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 18:04:50
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Citation :
M et Mme Paul gagent aujourd'hui 4200 euro (inflation, avancement de carrière...). Leur capacité d'endettement a donc augmenté. Aussi, ils doivent bien se loger ces braves gens. Ils ne vont pas aller coucher sous les ponts! Donc ils vont acheter une autre apartement. Dont la valeur, elle aussi, a perdu 50%. Donc, en admettant qu'ils ont du vendre pour cause de mutation, un apartement identique vaut aussi 100K.
Financièrement, que va t'il se passer? Ils vont intégrer les 88K qu'ils doivent toujours à la banque dans leur nouveau prêt et continuer à payer la même mensualité qu'avant.
Conclusion: Pour de la RP, une baisse éventuelle de l'immo ne changerai rien à ceux qui ont déjà acheté. ABSOLUMENT RIEN! Et encore moins de la faillite personelle.
Sans même compter que comme M et Mme Paul gagnent plus, ils pourraient même acheter plus grand.
Avec quoi peut-on garantir un emprunt de 188 k€ ?
Avec le bien de 100 k€ ?
Il y a trop d'écart. |
I.D |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 18:24:45
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Et lorsque le marché s'effondre de -50%, vous croyez que la banque vient vous dire de trouver une solution pour garantir le prêt de 200K que vous avez contracté pour un bien qui ne vaut plus que 100K alors que vous n'avez remboursé que 12K de capital??
Le problème est exactement le même dans ce cas de figure la.
Dans l'exemple que j'ai donné, la banque préfèrera de loin prendre un hypothèque plus élevée sur un bien racheté, que de risquer de se retrouver dans la mouise lorsque le client ne pourra plus payer ses traites quand il aura, en plus, un loyer à payer.
Pégase |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 18:30:33
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Dans l'exemple que j'ai donné, la banque préfèrera de loin prendre un hypothèque plus élevée sur un bien racheté,
Il y aura bien un problème dans ce cas. En cas de negative equity, vous devrez l'ajouter pour l'opération suivante. Si vous empruntez la totalité, vous aurez donc un emprunt qui nominalement parlant dépassera la valeur d'achat du nouvel appartement. La sûreté civile devient bancale au point de devenir presqu'un contrat aléatoire. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 18:41:57
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LeNabot, savez-vous de quoi vous parlez? Avez-vous déjà négocié quoi que ce soit de sérieux avec votre banque?
La situation exposée en tête de ce fil, je l'ai vécue. Alors certes pas avec une NE aussi importante parceque le cas est plus qu'exagéré, mais une NE non négligeable.
Je ne vais pas me répéter mais reliser bien le dernier paragraphe de mon message précédent.
Pégase |
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I.D
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 10:44:05
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Vous dites que le problème est le même mais ce n'est pas le cas.
Car dans ce que je dis la banque a le choix de vous prêter ou pas 100 000 € alors qu'on est à -88 000 €. Pour le cas où le contrat avec la banque est déjà signé, elle ne va pas revenir vous voir en pleine chute de l'immo plusieurs mois ou années après vous avoir prêté l'argent (elle n'a plus le choix elle s'est déjà engagée). Dans le cas d'une N.E elle prend un risque supplémentaire (elle a le choix de prêter ou pas) qui n'est pas entièrement couvert par la garantie. Je crois savoir que c'est la couverture des garanties de prêt qui a été dénoncée par les banques centrales non ?
Je ne pense pas qu'un prêt de la banque en cas de NE soit aussi évident que vous le dites.
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I.D |
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immobulle
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 16:36:40
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Citation :
Alors qu'on soit bien clair:
1. Le but de cette démonstration est de démonter les argumentaires alarmistes de tous les baissiers qui tordent la vérité dans leur sens afin de se rassurer personellement.
2. Cette démonstration ne veut pas dire qu'en cas de baisse de l'immo, il ne vaille pas mieux attendre qu'acheter aujourd'hui (encore faut-il être certain que ça baisse suffisemment significativement)
3. Cette déomonstration n'est PAS valable pour de l'investissement locatif immo utilisant le crédit comme effet de levier majeur.
C'est la première fois que je vois un professionnel conseiller l'achat d'un bien durable destiné à la location avant une baisse.
On lit de ses trucs ici parfois.
Je rappelle simplement aussi que lorsque le prix baisse, le rendement baisse aussi et qu'aujourd'hui, le livret A est devenu beaucoup plus rentable que l'invesissement immobilier locatif.
Quant à l'effet de levier grace au crédit, vous pouvez le faire avec n'importe quoi si vous voulez !!
Vous pouvez acheter des voitures et les louer
Des obligations
Des terres agricoles
Des actions à rendement
etc... |
Maxime
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foilivier
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 20 sept. 2006 : 17:07:57
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Bonjour Pégase,
J'ai bien tout lu votre explication, elle a l'air convaincante.
J'ai quand même une petite question :
Si j'ai bien tout compris, au final, cela revient à couvrir un prêt de 188 000 euros (88000 euros à rembourser de l'ancien prêt + nouveau prêt de 100000) avec une hypothèque sur un bien ne valant "que" 100 000 euros.
Ou alors cela signifie que la banque accepte de conserver le prêt, en acceptant une garantie moindre ? (d'un autre côté, la garantie n'est pas réellement moindre puisque les deux biens valent au même moment le même montant, donc c'est une vue de l'esprit, je suis bien d'accord)
Personnellement, je pense que mon banquier serait plutôt réticent à ce genre de montage.
D'autant plus qu'on ne peut pas exclure le fait que les taux soient plus élevés pour le deuxième prêt, donc la mensualité plus importante (absorbée par l'augmentation des salaires ?)
Bref, ça ne me paraît pas si neutre que ça comme situation.
Just my 2 cents worth.
-- Olivier |
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I.D
Contributeur senior
55 réponses |
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mitjayo
Pilier de forums
315 réponses |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 17:33:52
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Excellent ce document !
Merci pour l'info.
En tout cas cela confirme mon analyse !
Citation :
- ANIL - :
Un frein à la mobilité.
En cas de valeur nette négative ou insuffisante, l'accédant ne récupère pas, ou ne récupère qu'une petite partie de sa mise de fond initiale. Il est donc dans l'incapacité de financer une nouvelle acquisition, sauf à engager dans l'opération des fonds supplémentaires. La baisse des prix aura donc pour effet de freiner la mobilité résidentielle au sein du secteur des propriétaires occupants.
---> Citation :
Initialement entré par asi77
c'est la sédentarisation assurée en attendant des jours meilleurs.
Citation :
- ANIL -
Les conditions d'octroi du crédit devraient être plus sévères et imposer notamment des taux d'apport personnel élevés :
---> Citation :
Initialement entré par asi77
Un conseil aux acheteurs pour réduire les risques : Ayez un apport conséquent et/ou une durée courte (à mon avis <= 15 ans) pour éviter d'être en "potentielle Negative Equity".
asi77 |
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
Edité par - asi77 le 20 sept. 2006 18:08:06 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 18:15:16
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Je note dans le document de l'ANIL :
Citation :
L'étude du CML montre en effet que les plus touchés ont été les primo-accédants et, plus généralement, les ménages ayant acquis des logements bon marché.
Voilà encore une raison qui me pousse à intervenir sur ce forum !
--> Ce sont les primo-accédants qui vont trinquer !!!
asi77 |
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
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BlBird
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 19:57:49
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Effectivement, excellent article. Je crois qu'il renvoit à leurs études certains intervenants. ;)
Au niveau de mon expérience d'ex-propriétaire qui vient de vendre en aout 2006 (chanceux que je suis!), je vient de partir en location.
Figurez-vous que les paiements par mois viennent de passer de 900€ à 800€ charges comprises (sans parler de ne plus payer de taxe fonciere), tout ca pour passer d'un appartement où j'étais propriétaire d'un petit 3 pièces de 69m² à 35km de la où je travail, pour passer à mon appart actuel en location de 120m², qui en faite s'avère être le 2ème étage d'une maison bi-famille (quartier résidentiel assez huppé) de 4 pièces avec 2 salles de bain, un grand jardin, une cheminée+chauffage au sol gaz, tout ca à <10 km de là ou je bosse. Enfin bref, y a absolument pas photo niveau qualité de vie.
Au vu de la plétore d'offre locatives de ma région, et je pense que c'est un pareil partout (vive le Robien...), je me suis même permis de vendre avant de chercher une location : aucun problème.
Et maintenant, tranquillement, j'attends et je surveille les prix pour ma future maison. Je ne suis plus pressé et prêt à attendre une véritable occasion. :-D |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 20:18:14
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Blbird, j'en connais qui ont fait comme vous en 2004
Néanmoins je vous souhaite bonne chance.
Vous paiyez 900€/mois pour votre bien, pouvez vous detailler le financement de votre operation. Prix d'achat, taux, durée...
Merci. |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 20 sept. 2006 20:18:50 |
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Sujet |
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Pourquoi la Negative Equity n'est pas un problème
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