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 Sujet  |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
 Posté - 19 sept. 2006 : 15:19:38
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Si dans huit ans les prix sont tombés, vous ne vendez pas votre bien et vous le mettez en location.
A quelque chose le montant du loyer couvrira votre mensualité.
Ensuite vous avez deux possibilité:
- Vous loué vous même avec donc un loyer à votre charge (en cas de mutation par exemple)
- Vous achetez un second bien avec une mensualité à votre charge (investissement, agrandissement....) |
raimec |
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Mab13
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 16:25:56
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Citation :
Vous faites comment pour faire plus de 100% de plus value sur votre RP? (travaux ??? )
Chaque investissement est un cas particulier... Pour ma part j'ai eu la chance d'acheter un bien présenté avec un locataire qui pouvait rester encore 3 ans , ce qui explique en partie le prix de vente. Finalement la personne a quitté le logement et le prix de vente est resté le même, ce qui m'a permis d'acheter ma première RP 85K€. Après quelques travaux de rénovation (10K€ environ), une déco sympa et l'explosion des prix dans la région, "je pense" pouvoir réaliser plus de 100% de plus value en 2 ans. C'est un coup de chance je vous l'accorde, mais heuresement que je ne connaissais pas encore M Lenabot et ses bons conseils sur l'investissement immobilier |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 16:33:42
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Je vous dit ça sans remettre en question votre plus value potentielle, personnellement ma plus value à 400% en moins de 5 ans, mais aprés de trés lourds travaux.
cf: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33609
Avec le nabot vous auriez investi dans un loyer... 
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Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 19 sept. 2006 16:58:36 |
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Mab13
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 16:57:42
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| En voila une belle rénovation! Ne donnez pas des idées à le nabot, il risque de rénover son appart et augmenter ainsi sa valeur locative |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 17:03:25
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Citation :
Je rajouterai que si on est muté, chomage, divorce ou autre pendant une periode de baisse des prix, on peu louer son bien et racheter moins cher ou même louer. On est rarement OBLIGE de vendre si on se debrouille finement.
Oui ! C'est la bonne parade.
Après, face à d'autres risques (impayés, dégradations,...) il faut choisir d'autres garanties... mais c'est une autre histoire.
A+ |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 17:03:26
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Le nabot dit que les photos sont truquées
Avec l'augmentation de la valeur de nos biens, comprenez l'aigreur qui anime notre nainbus, seul dans son taudis en location.
Pauvre petit homme. |
Amicalement, un agitateur. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 17:06:37
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Citation :
Initialement entré par galérien
Citation :
Je rajouterai que si on est muté, chomage, divorce ou autre pendant une periode de baisse des prix, on peu louer son bien et racheter moins cher ou même louer. On est rarement OBLIGE de vendre si on se debrouille finement.
Oui ! C'est la bonne parade.
Après, face à d'autres risques (impayés, dégradations,...) il faut choisir d'autres garanties... mais c'est une autre histoire.
A+
Si vous êtes frileux sur les impayés vous pouvez prendre une assurance, mais qui bouffe une partie de la rentabilité. C'est mon cas mais je vais résilier. Je pense que le bon paiement des échéances de loyer passe par un choix judicieux du locataire et entre nous je connais pas de bailleurs qui aient deja eu des impayés. Ca ne doit pas être si fréquent que ça
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Amicalement, un agitateur. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 18:30:45
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Si vous êtes frileux sur les impayés vous pouvez prendre une assurance, mais qui bouffe une partie de la rentabilité. C'est mon cas mais je vais résilier. ...
Oui, un bon tiers, donc pas admissible, et pour un service quasi nul.
Je n'ai donc jamais souscrit.
Mais attention au type de bien, donc à la catégorie de locataires. |
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pasdebol1
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 07:05:01
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Bonjour,
Pour en revenir au sujet de base "acheter ou louer", j'aimerai l'aborder sous l'angle de la capacité financière dans 25 ans, en effet quelqu'un qui gagne 1000 euros par mois peut en mettre 300 dans un loyer ou un remboursement d'emprunt.
Mais le jour où cette personne cesse son activité pour partir en retraite, elle ne gagnera plus ses 1000 euros mensuels et ne pourra donc plus mettre ses 300 euros dans le loyer ou la mensualité d'un crédit.
D'où la question : ne pas acheter aujourd'hui sous pretexte que les prix sont surévalués, pourquoi pas, mais à force d'attendre pourra-t-on finir de payer son acquisition avant la retraite ? |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 08:49:16
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Citation :
Initialement entré par pasdebol1
Bonjour,
Pour en revenir au sujet de base "acheter ou louer", j'aimerai l'aborder sous l'angle de la capacité financière dans 25 ans, en effet quelqu'un qui gagne 1000 euros par mois peut en mettre 300 dans un loyer ou un remboursement d'emprunt.
Mais le jour où cette personne cesse son activité pour partir en retraite, elle ne gagnera plus ses 1000 euros mensuels et ne pourra donc plus mettre ses 300 euros dans le loyer ou la mensualité d'un crédit.
D'où la question : ne pas acheter aujourd'hui sous pretexte que les prix sont surévalués, pourquoi pas, mais à force d'attendre pourra-t-on finir de payer son acquisition avant la retraite ?
1000€ actuels feront environ 500€ dans 20ans. L'inflation profite au crédit, jamais au loyer. |
Amicalement, un agitateur. |
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Sirius23
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 18:26:31
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Je suis votre débat avec intérèt. Mais visiblement mes calculs personnels ne conduisent pas à la même conclusion que ceux qui pensent qu'il est préférable d'acheter.
Je suis locataire depuis peu d'une maison, après avoir été propriétaire et changé de région.
Mon raisonnement ne consiste pas exactement à comparer la location ou l'achat, mais l'achat maintenant ou l'achat plus tard.
Dans mon cas mon loyer, charges du propriétaires déduites (comme taxe foncière) représente en gros 4% de la valeur du bien (estimée en regardant ce qui se vend alentour). C'est à peu près le niveau des taux d'intérèts pour ce que j'emprunterais, et aussi ce que me rapporte ce que je pourrais utiliser comme apport en cas d'achat.
Il est donc clair qu'en cas de stagnation des prix il est strictement équivalent financièrement d'acheter maintenant ou dans un an par exemple. Dans ce cas je pourrais donc dire que le loyer ne me coute rien par rapport à l'achat. Si les prix baissent j'aurai même gagné de l'argent, et s'ils montent j'en aurai perdu.
Je fais l'hypothèse qu'ils vont baisser et que l'offre locative me permettra même de louer moins cher, mais c'est un pari.
Dans tous les cas je conseillerais d'évaluer son loyer par rapport au prix du bien que l'on vise avant d'envisager d'acheter.
En cas de loyer particulièrement bas (1% patronal par exemple) je pense même qu'il est idiot d'acheter.
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 20:21:45
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| Vous pouvez detailler votre calcul et par la même ecrire "correctement" |
Amicalement, un agitateur. |
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Sirius23
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 20:37:51
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Citation :
Initialement entr� par bibix1111
Vous pouvez detailler votre calcul et par la m�me ecrire "correctement"
il y a plusieurs cas possibles :
par exemple si j'emprunte tout
valeur de la maison : 280000€
en empruntant à 4% sur 15 ans (raisonnable) ça me coute 10748€ d'intérèts sur un an, et je dois payer 2061€/mois. Donc en cas de stagnation des prix, ma fortune (prix de la maison moins ce que je dois à la banque) est de 13984€
l'autre choix : je loue. Je paye 1000€/mois. la taxe foncière plus ce que paye le proprio (entretien de la chaudière, ramonage des cheminées) valent à peu près 1000€ (que j'aurais à payer si j'avais acheté). Je considère que je paye comme dans l'autre option 2061€/mois, la différence avec le loyer diminué des charges étant placé à 4%. Ce qui me fait au bout d'un an 13986€ en placement
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 20:43:45
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Vous pouvez detailler votre calcul et par la même ecrire "correctement"
Vous devriez savoir, puisque j'ai cru vaguement comprendre que vous étiez un consultant de réputation internationale en "fusion de systèmes informatiques", que le résultat est caractéristique d'une mauvaise configuration du browser qui n'est probablement pas positionné sur un ISO occidental. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 21:01:04
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par bibix1111
Vous pouvez detailler votre calcul et par la même ecrire "correctement"
Vous devriez savoir, puisque j'ai cru vaguement comprendre que vous étiez un consultant de réputation internationale en "fusion de systèmes informatiques", que le résultat est caractéristique d'une mauvaise configuration du browser qui n'est probablement pas positionné sur un ISO occidental.
Plus justement, il suffit d'aller se positioner en Unicode(UTF-8) dans le codage du browser.
Sous IE6: Affichage/Codage/Unicode (UTF-8)
La prochaine fois que vous voulez un cours Nainbus envoyez moi un mail et préparez le chéquier.
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Amicalement, un agitateur. |
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pasdebol1
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 07:33:29
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Sirius23,
Dans votre exemple vous empruntez avec des mensualités de 2000 euros, ce qui en appliquant le ratio maximal d'endettement de 33% implique que vous gagnez 6000 euros mensuels.
Pensez-vous que votre exemple est représentatif, et donc pertinent ? |
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Sirius23
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 07:41:37
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Bah oui mais en gagnant moins on n'a de toutes façons pas le choix, il faut louer.
Mon exemple se passe dans la grande banlieue de Paris.
Mais c'est encore plus vrai pour les gens qui louent à Paris : cela ne vaut pas le coup financièrement d'acheter, et de toutes façons ce serait impossible pour beaucoup, donc pas de regrets. Ceux qui gagnent le plus à louer sont ceux qui louent de très grandes surfaces à Paris. Dans ce cas le gain en louant est énorme par rapport à l'achat
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 10:11:51
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Citation :
Initialement entré par Sirius23
Bah oui mais en gagnant moins on n'a de toutes façons pas le choix, il faut louer.
Mon exemple se passe dans la grande banlieue de Paris.
Mais c'est encore plus vrai pour les gens qui louent à Paris : cela ne vaut pas le coup financièrement d'acheter, et de toutes façons ce serait impossible pour beaucoup, donc pas de regrets. Ceux qui gagnent le plus à louer sont ceux qui louent de très grandes surfaces à Paris. Dans ce cas le gain en louant est énorme par rapport à l'achat
+1
C tout a fait vrai et je me demande si les loyers en provinces sont aussi deux fois voir trois fois moins cher que le montant des mensualites?
Ca fait longtemps que je pense qu a ce niveau de prix, acheter n'est plus rationnel compare a une location + epargne. Acheter en ce moment c surtout craner. montrer a l autre qu on est plus riche que lui... |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 10:19:05
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et pour nos amis provinciaux qui ne croient peut etre pas ce qu on dit j ai un exemple reel a la luc57 ...
un couple d ami loue un 3p 55m2, 1200 euros dans le 7e. Le proprio leur a annonce qu il mettait le bien en vente et que s ils etaient interesses il le vendait 450.000 euros soit si l on emprunte cette somme des mensualites de presde 3000 euros.... Et l appartement a apparement trouve preneur donc ce n etait pas si aberant comme prix.... |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 21 sept. 2006 : 10:25:33
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| 1200€ pour un 55m2 dans le 7em c'est pas cher je trouve. Ce tarif doit dater du debut du bail, environ 3 ans. Non? |
Amicalement, un agitateur. |
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