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 Sujet  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
 Posté - 20 sept. 2006 : 22:28:12
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Bonjour,
Il existe dans le monde de l'immobilier des choses dont on parle peu et qui pourtant existent, des choses léguées par nos anciens et qui sont bien réelles: les habitations troglodytes et vernaculaires.
Ces "choses" sont régies par des lois ancestrales peu compatibles avec celles de l'urbanisme moderne. Dans ces lois, par exemple, il est question du fonds du dessus et du fonds du dessous - ne rigolez pas, il y a bien des terrains qui appartiennent à deux personnes à la fois !
Ma démarche n'est pas désintéressée car je suis propriétaire de terrains comportant des constructions vernaculaires (en pierres sèches) ou d'anciennes habitations troglodytes.
Mes questions sur ce sujet sont très nombreuses et voici les plus importantes:
Une construction vernaculaire cadastrée est-t-elle soumise aux mêmes règles que toute autre construction ?
Une habitation troglodyte n'est pratiquement jamais cadastrée. Quelles sont les bases de calcul pour la shon et la shob et quels sont les critères qui en font une habitation ?
Un sujet incongru... et pourquoi pas intéressant...
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 22:54:16
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Bonjour,
Il existe dans le monde de l'immobilier des choses dont on parle peu et qui pourtant existent, des choses léguées par nos anciens et qui sont bien réelles: les habitations troglodytes et vernaculaires.
Ces "choses" sont régies par des lois ancestrales peu compatibles avec celles de l'urbanisme moderne. Dans ces lois, par exemple, il est question du fonds du dessus et du fonds du dessous - ne rigolez pas, il y a bien des terrains qui appartiennent à deux personnes à la fois !
Ma démarche n'est pas désintéressée car je suis propriétaire de terrains comportant des constructions vernaculaires (en pierres sèches) ou d'anciennes habitations troglodytes.
Mes questions sur ce sujet sont très nombreuses et voici les plus importantes:
Une construction vernaculaire cadastrée est-t-elle soumise aux mêmes règles que toute autre construction ?
En matière d'urbanisme, oui.
Citation :
Une habitation troglodyte n'est pratiquement jamais cadastrée. Quelles sont les bases de calcul pour la shon et la shob
Les mêmes que pour tout autre construction, à la différence près qu'il va être difficile de mesurer l'épaisseur des murs. J'imagine le robot instructeur de la fin de ce sciècle calculer finalement une SHON de 1 000 000 de m2 parce qu'il a compté tout la montagne derrière le salon  !
La seule solution que je vois est de partir sur une épaisseur fixée "à priori". La 1ere idée qui me vient est 30cm.
Citation :
et quels sont les critères qui en font une habitation ?
Les mêmes que ceux d'une maison traditionnelle.
Les pièces principales doivent avoir des fenêtres par exemple.
Citation :
Un sujet incongru... et pourquoi pas intéressant...
Très intéressant.
Cela fait longtemps que j'attend un projet pour m'y frotter.
Mais chez moi, il n'y en a quasiment pas et elles sont abandonnées. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 23:03:15
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Incongru et très intéressant...et pas seulement pour les questions de SHON/SHOB...
Je vais donc profiter de votre expérience pour vous interroger sur d'autres points !
Puisque vous en êtes propriétaire, pouvez vous nous indiquer comment sont traitées ces constructions dans le POS/PLU de votre commune ? En effet, elles sont certainement recensées dans ce document...
En outre, ce type de construction peut être imparfaitement compatible avec les règles d'hygiène et d'habitabilité prévues par les dispositions du code de la construction et de l'habitat d'une part (fenêtres, ...) et celles du code de santé publique (assainissement...) reprises dans les règlements sanitaires locaux...
Comment avez-vous traité ces difficultés dans vos propriétés ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 09:06:51
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Merci de l'intérêt que vous portez à ce sujet.
Pour répondre à wroomsi:
J'ai ouvert ce fil car en matière de règlementation c'est plutôt vide.
Les POS et PLU ignorent ces constructions. Par contre, certaines figurent au cadastre (les vernaculaires).
Les passionnés de constructions vernaculaires font état de l'obligation de déposer un PC pour les construire.
Sur d'éventuelles normes de salubrité ou d'habitabilité, je n'ai rien trouvé non plus.
Les seuls renseignements que j'ai pu trouver sont issus de témoignages sur Internet. En particulier, j'ai visité un site où le propriétaire aménageait une habitation troglodyte avec la transformation d'une fondière en puits de lumière.
C'est en visitant ce site et d'autres que j'ai découvert les notions de fonds du dessus et du dessous, des usages en matière de servitudes et des obligations relatives entre les fonds.
J'ai cependant l'impression qu'il s'agit d'usages ou de restes de législations tombées en désuétude plutôt que de véritables règles d'urbanisme. Mais sait-on jamais, certaines lois napoléoniennes sont restées intactes et toujours en vigueur... |
Dominique |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 11:51:19
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Dans les centres urbains, on trouve parfois des lots de volume qui s'imbriquent... mais c'est nettement moins poétique !
Joli sujet. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 16:16:14
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Merci de l'intérêt que vous portez à ce sujet.
Pour répondre à wroomsi:
J'ai ouvert ce fil car en matière de règlementation c'est plutôt vide.
Les POS et PLU ignorent ces constructions.
Pouquoi dites-vous cela ?
Elles y sont traitées comme toutes les autres.
Un POS/PLU ne traite pas les constructions une à une suivant leur type.
Qu'une construction soit troglodyte ou aérienne, qu'elle ait 1 sciècle ou 10 ans, elle doit obéir aux règles du POS.
Cela peut obliger bien sur à interpréter certaines règles et à faire des choix (voir ma remarque sur la SHON).
Citation :
Par contre, certaines figurent au cadastre (les vernaculaires).
Je me demande ce que siginifie pour vous vernaculaire..., car évidemment, toutes les bâtisses vernaculaires sont cadastrées.
Citation :
Les passionnés de constructions vernaculaires font état de l'obligation de déposer un PC pour les construire.
Oui, c'est sur, il y a méprise sur le sens du mot.
Citation :
Sur d'éventuelles normes de salubrité ou d'habitabilité, je n'ai rien trouvé non plus.
Mais simplement parce qu'elle doivent respecter, comme toute construction, quelle qu'en soit l'age, les lois en vigueur.
Il n'y a pas de lois spéciales pour rénover telle ou telle type d'habitat. Vous cherchez quelque chose qui n'existe pas.
Citation :
Les seuls renseignements que j'ai pu trouver sont issus de témoignages sur Internet. En particulier, j'ai visité un site où le propriétaire aménageait une habitation troglodyte avec la transformation d'une fondière en puits de lumière.
C'est en visitant ce site et d'autres que j'ai découvert les notions de fonds du dessus et du dessous, des usages en matière de servitudes et des obligations relatives entre les fonds.
J'ai cependant l'impression qu'il s'agit d'usages ou de restes de législations tombées en désuétude plutôt que de véritables règles d'urbanisme.
Méfiez-vous, les usages sont très souvent contraires à la loi et sanctionnés en cas de conflit.
Quelques lois tiennent compte des usages, mais peu.
Citation :
Mais sait-on jamais, certaines lois napoléoniennes sont restées intactes et toujours en vigueur...
Les fondements du code civil, tout simplement. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 22 sept. 2006 16:16:56 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 16:23:14
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Citation :
Initialement entré par larocaille
Merci de l'intérêt que vous portez à ce sujet.
Pour répondre à wroomsi:
J'ai ouvert ce fil car en matière de règlementation c'est plutôt vide.
Les POS et PLU ignorent ces constructions.
Pouquoi dites-vous cela ?
Elles y sont traitées comme toutes les autres.
Un POS/PLU ne traite pas les constructions une à une suivant leur type.
Qu'une construction soit troglodyte ou aérienne, qu'elle ait 1 sciècle ou 10 ans, elle doit obéir aux règles du POS.
Cela peut obliger bien sur à interpréter certaines règles et à faire des choix (voir ma remarque sur la SHON).
(...)
Des lecteurs du forum ont-ils connaissance de POS ayant identifié des zones spécifiques d'habitat troglodyte pour les soumettre à un règlement spécifique ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 19:39:37
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Tout d'abord, afin qu'il n'y ait pas de méprise, les constructions vernaculaires de ma région sont des constructions en pierres sèches non maçonnées. Il n'y a aucune pièce de bois, que de la pierre, et la couverture est réalisée selon la technique de l'encorbellement.
Pour les touristes, on appelle cela des bories, mais elles n'ont en fait jamais eu de nom en langue française.
Il y a aujourd'hui un regain d'intérêt pour ces constructions ancestrales et certains se mettent à en construire de nouvelles (ils ont du courrage car pour 20m² intérieur il faut 100.000 pierres pour un poids total de 200t).
Juste une idée au passage: Si le permis de construire est accordé pour un construction vernaculaire, cela s'ignifie-t-il qu'elle répond aux normes?
Si j'ai bien compris votre raisonnement, les règles applicables sont les mêmes que pour les autres constructions.
Cela s'ignifie-t-il que les pièces aveugles ne sont pas à prendre en compte dans la SHON ?
Merci encore.
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Dominique |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 20:01:56
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Tout d'abord, afin qu'il n'y ait pas de méprise, les constructions vernaculaires de ma région sont des constructions en pierres sèches non maçonnées. Il n'y a aucune pièce de bois, que de la pierre, et la couverture est réalisée selon la technique de l'encorbellement.
Pour les touristes, on appelle cela des bories, mais elles n'ont en fait jamais eu de nom en langue française.
Il y a aujourd'hui un regain d'intérêt pour ces constructions ancestrales et certains se mettent à en construire de nouvelles (ils ont du courrage car pour 20m² intérieur il faut 100.000 pierres pour un poids total de 200t).
Juste une idée au passage: Si le permis de construire est accordé pour un construction vernaculaire, cela s'ignifie-t-il qu'elle répond aux normes?
Si j'ai bien compris votre raisonnement, les règles applicables sont les mêmes que pour les autres constructions.
Cela s'ignifie-t-il que les pièces aveugles ne sont pas à prendre en compte dans la SHON ?
Merci encore.
Ho...
Vous pensiez que les règles et lois actuelles ne concernaient pas les constructions aillant, allez, plus de 30 ans ou quelque chose comme ça ?
Har, fatale erreur.
Les règlements d'urbanisme concernent toutes les constructions, même la hutte gauloise (s'il en reste). |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 20:23:10
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Bien sur, les règlementations en vigueur s'appliquent, même si je construis une hutte gauloise.
Mes interrogations premières concernaient d'éventuelles réminiscences de droits anciens.
Par contre pouvez-vous me confirmer que si le PC de ma hutte est accordé, celle-ci est de droit considérée répondre aux normes ?
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Dominique |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 20:59:09
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Bien sur, les règlementations en vigueur s'appliquent, même si je construis une hutte gauloise.
Mes interrogations premières concernaient d'éventuelles réminiscences de droits anciens.
Ceci n'existe pas, or quelques articles du code civl, tel celui parlant des clôtures, ou encore celui parlant des haies.
Citation :
Par contre pouvez-vous me confirmer que si le PC de ma hutte est accordé, celle-ci est de droit considérée répondre aux normes ?
Lorsque vous projeté de construire, ou rénover "lourdement", une bâtisse, vous devez obtenir une autorisation administrative.
Pour l'obtenir, vous devez déposer un dossier décrivant vos intentions (PC ou DT).
Ce dossier est instruit au regard des règles locales d'urbanisme (POS, PLU, lotissement, etc.).
Et là, 2 cas.
Soit les travaux que vous projetez sont conformes à ces règles et l'autorisation vous est donnée, soit ils ne le sont pas et l'autorisation vous est refusée.
C'est aussi simple que ça.
Vu les règles d'urbanisme de plus en plus conservatrices et étendues aux détails, dans de nombreux endroits il est maintenant interdit de construire une maison en pierre avec toiture en lauzes. Ou alors à contrario on ne peut faire que ça.
Excusez moi si c'est un peu laborieux, mais j'ai du mal à saisir ce qui n'est pas clair dans votre esprit... |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 22 sept. 2006 21:00:31 |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 21:00:44
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Citation :
Initialement entré par larocaille
les constructions vernaculaires de ma région sont des constructions en pierres sèches non maçonnées.
A Orange, Monsieur Brun, à Orange !!!
Citation :
Initialement entré par larocaille
Pour les touristes, on appelle cela des bories
A Marseille et dans la région on les a toujours appellées bories, et jamais au grand jamais constructions verniculaires !!!
Ah, ces gens du Nord !!! |
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 21:29:17
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Vernaculaires, Mme Ali, pas verniculaires...
Monsieur Ali, s'il vous plaît !!!
Je savais bien que cette faute d'orthographe (volontaire) allait en faire bondir plus d'un !!!
Un bon point, Laurent CAMPEDEL, vous avez été le plus rapide .
En tout cas, vernaculaire ou verniculaire ou virneculière, pour nous, gens du sud, une borie reste une borie !!!
D'ailleurs cela se prononce bôri...
http://www.pierreseche.com/terminologie_des_cabanes_en_pierre_seche.html
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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Edité par - ali gator le 22 sept. 2006 21:41:51 |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 21:48:08
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Des lecteurs du forum ont-ils connaissance de POS ayant identifié des zones spécifiques d'habitat troglodyte pour les soumettre à un règlement spécifique ?
Dans mon coin les habitats troglodytes sont nombreux.
Je vais donc consulter le POS/PLU pour obtenir qqs informations.
Bien à vous.
Ali. |
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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Edité par - ali gator le 22 sept. 2006 21:50:17 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 21:55:17
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Puisqu'on en est à la sémantique, le mot borie, c'est pas vraiement de chez moi. Nous, en bon françois, on traduit par "cabane".
A chacun de voir où sont ses racines. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 22:01:25
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Citation :
Initialement entré par ali gator
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Vernaculaires, Mme Ali, pas verniculaires...
Monsieur Ali, s'il vous plaît !!!
Je savais bien que cette faute d'orthographe (volontaire) allait en faire bondir plus d'un !!!
Un bon point, Laurent CAMPEDEL, vous avez été le plus rapide .
J'ai bien sur relevé exprès pour cerner la chose.
Me voilà fixé. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 22 sept. 2006 22:04:58 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 22:23:26
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Laurent,
Désolé si mes questions semblent distillées au compte-goutte, mais je réagis en fonction des réponses qui sont appotées.
Hé bien voilà la suivante:
La jurisprudence semble établir que l'existence d'une habitation est liée au maintien du couvert. Pour une habitation troglodyte, qui par définition ne perd jamais son couvert qu'en est-il ? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 22:30:57
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| Je pense que l'on doit pouvoir dire "tout simplement" qu'une habitation troglodyte n'existe plus quand sa façade est écroulée. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 sept. 2006 : 22:48:43
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Merci Laurent,
Je pense qu'on est tous un eu fatigués.
Donc, bonne nuit à tous et à demain.... |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
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