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elume
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 Posté - 24 sept. 2006 : 16:04:08
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Bonjour,
Comme le titre l'indique, impossible d'avoir un Syndic de Copropriété depuis déjà plus d'un an.
Voici les faits :
1) Il s'agit d'un immeuble neuf
2) Le promoteur a effectué la réception des 26 appartements depuis plus d'un an
3) Les parties communes sont achevées mais n'ont toujours pas été réceptionnées par le promoteur.
4) Le promoteur n'a pas nommé de Syndic de Copropriété.
En fait, le promoteur n'a souscrit aucune garantie D.O et aucune garantie décenale, il s'en suit que l'achèvement de l'immeuble ne peut pas être prononcée et par voie de conséquence n'a pas nommé de Syndic.
Question 1 : Que prévoit le loi dans ce cas de figure ?
Question 2 : Les copropriétaires peuvent-ils palier la vacance du Syndic en contituant provisoirement un Syndicat ?
Je vous remercie d'avance pour l'attention que vous porterez à mon problème.
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Edité par - elume le 26 sept. 2006 16:41:01 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 17:21:34
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1er réponse pour vous faire patienter
votre copropriété, donc votre syndicat de copropriétaire, existe lorsque l'immeuble est construit et qu'au moins deux lots appartiennent à deux copropriétaires différents
La DO doit bien être souscrite par le promoteur ou le M.O mais la decennale elle est souscrite par les entreprises dans le cadre générale de leur "métier".
Il ne peut y avoir souscription d'une DO si les entreprises n'ont pas de decennale
La DO, normalement,doit être souscrite avant le début des travaux donc à titre personnel je ne vois pas de lien légal entre la DO non souscrite,l'achèvement de l'immeuble (ou peut être plus exactement la déclaration d'achèvement de travaux) et la nomination impossible d'un syndic
Tous les logements sont vendus??? et occupés??? |
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elume
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26 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 17:48:59
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Citation :
Tous les logements sont vendus??? et occupés???
Oui, tous les 26 lots sont vendus et occupés depuis un an, il y a 22 copropriétaires.
Citation :
La DO, normalement,doit être souscrite avant le début des travaux donc à titre personnel
En fait, un copropriétaire s'est rendu compte qu'il n'y avait pas de D.O. parcequ'il voulait revendre son lot 3 mois après en avoir fait l'acquisition.
En fait il s'est avéré que le promoteur avait établit un faux et le notaire rédacteur de l'acte ne s'est rendu compte de rien !
Citation :
je ne vois pas de lien légal entre la DO non souscrite,l'achèvement de l'immeuble (ou peut être plus exactement la déclaration d'achèvement de travaux) et la nomination impossible d'un syndic
Donc, vous pensez qu'un Syndic devrait accepter la gestion de notre immeuble dans ces conditions.
Merci pour votre réponse.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 18:51:13
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D'abord, je suppose qu'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement ?
Si le notaire a été victime d'un faux, on peut supposer qu'il y , d'unemanière ou d'une autre, une action judiciaire en cours.
Dans un premier temps, il faudrait recueillir l'avis du notaire de l'opération sur la situation actuelle et les moyens d'agir.
La première question est de savoir si toutes les conditions requises pour constater l'existence du syndicat sont bien remplies  En VEFA, il y a des conditions particulières pour que l'acquéreur devienne propriétaire.
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elume
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26 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 19:34:42
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Bonsoir JPM;
Citation :
D'abord, je suppose qu'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement ?
Oui, il s'agit bien d'une V.E.F.A.
Citation :
Si le notaire a été victime d'un faux, on peut supposer qu'il y , d'une manière ou d'une autre, une action judiciaire en cours
Le notaire n'a pas intenté d'action judiciaire pour l'instant, il a seulement transmis un courrier au promoteur en lui demandant de régulariser la situation. Suite a cette lettre, le promoteur nous a transmis un courrier "de réconfort" en janvier 2006 en indiquant que tout devrait rentrer dans l'ordre au plus tard en avril 2006 avec la souscription d'une D.O.
Depuis, nous avons été reçu par notre notaire, qui nous indique ne rien pouvoir faire à son niveau ! Un copropriétaire a soulevé alors sa responsabilité pour défaillance de vérification des documents de l'assurance et d'une possible action en justice a son encontre, mais celui-ci lui a rétorqué qu'il avait une assurance pour ce genre d'affaire.
Citation :
En VEFA, il y a des conditions particulières pour que l'acquéreur devienne propriétaire.
Si vous pouviez m'indiquer quelles sont ces conditions, ce serait très aimable de votre part, sachant par ailleurs que la réception des lots privatifs a totalement été réalisée depuis plus d'un an.
Sincères salutations
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 24 sept. 2006 : 20:00:32
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Avec le moteur Google chercher VEFA, sur les 3 premiers sites vous devriez trouver vos renseignements.
Dans le 3ème vous trouverez, en 131eme position (je crois), un problème de DO non souscrite (c'est pour un pavillon)et le doigt mis sur les lacunes du notaire |
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elume
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26 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 09:46:08
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Bonjour felix1930 et merci pour votre réponse,
Citation :
Dans le 3ème vous trouverez, en 131eme position (je crois), un problème de DO non souscrite (c'est pour un pavillon)et le doigt mis sur les lacunes du notaire
Dans le document cité, les lacunes du notaire portent sur la demande à l'acquereur d'un courrier lui permettant de décharger sa responsabilité sur l'absence de D.O.
Dans le cas qui me concerne l'immeuble est achevé depuis un an, tous les lots privatifs ont été réceptionnés et seulement les parties communes restent en attente de réception du fait de l'absence de D.O.
C'est tout a fait par hasard qu'un acquereur désireux de vendre son bien à constaté l'absence de D.O. En fait cet acquereur voulait des précisions sur la D.O afin de savoir si celle-ci prenait en compte un désordre qu'il avait constaté dans son lot et qu'il voulait régler avant la vente.
Tel ne fut pas son étonnement lorqu'il appris par la bouche du responsable de l'assurance indiquée sur l'acte, qu'il n'existait aucune DO pour notre immeuble.
Le notaire n'avait semble-t'il pas jugé utile de téléphoner à l'assurance avant la rédaction de l'acte pour vérifier l'authenticité des documents fournis par le promoteur.
Salutations |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 10:17:00
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Il me semble indispensable de suivre de près l'action judiciaire du copropriétaire et, si son avocat a jugé solide le dossier contre le notaire les autres acquéreurs devraient se joindre à cette action.
Il parait au moins possible d'avoir connaissance de l'attestation d'assurance prise en considération par le notaire. S'il s'agit d'une photocopie, il y a de grande chance pour que sa responsabilité soit engagée car tout le monde sait bien qu'on budouille facilement une photocopie.
S'il s'agit d'une attestation fournie par un courtier, il peut être opportun de mettre en cause le courtier et il faut rechercher si un notaire ne doit pas exiger une attestation établie par la compagnie d'assurance elle-même.
Quant à la régularisation a posteriori d'une police DO ? Pas fréquent à ma connaissance mais apparemment vous n'en avez pas de nouvelles.
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elume
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 11:37:48
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Bonjour JPM,
Citation :
Il me semble indispensable de suivre de près l'action judiciaire du copropriétaire et, si son avocat a jugé solide le dossier contre le notaire les autres acquéreurs devraient se joindre à cette action
Effectivement, mais pour l'instant rien n'a été démarrer à l'encontre du notaire.
Il y a quelques jours, un copropriétaire a contacté la Chambre des Notaires afin de clarifier notre situation. Au cours d'une réunion de copropriétaires, la décision a été prise d'écrire au Président de la Chambre des Notaires.
Citation :
Il parait au moins possible d'avoir connaissance de l'attestation d'assurance prise en considération par le notaire. S'il s'agit d'une photocopie, il y a de grande chance pour que sa responsabilité soit engagée car tout le monde sait bien qu'on bidouille facilement une photocopie.
En fait, l'acquéreur qui a contacté l'assurance par téléphone a transmis une copie de l'attestation d'assurance du promoteur qu'il avait en sa possession et obtenue par le biais de son notaire. Voici la réponse du Siège Central de l'assurance faite au notaire avec copie à l'acquéreur :
Objet : Fausse attestation de Dommages Ouvrages.
Maître, Comme nous le confirme notre responsable construction Mr xxx, dans sa lettre du 06/02/2006, l'attestation que vous avez en votre possession est fausse. Nous ne sommes pas habilités a délivrer ce type d'attestations...
Citation :
S'il s'agit d'une attestation fournie par un courtier, il peut être opportun de mettre en cause le courtier et il faut rechercher si un notaire ne doit pas exiger une attestation établie par la compagnie d'assurance elle-même.
Non, il ne s'agit pas d'un courtier mais d'une Assurance régionale dont le siège est à Paris.
Citation :
Quant à la régularisation a posteriori d'une police DO ? Pas fréquent à ma connaissance mais apparemment vous n'en avez pas de nouvelles.
Vous avez raison, il ne s'agit pas d'un cas fréquent . Plusieurs propriétaires ont essayé de joindre le promoteur mais sans succés, donc aucune nouvelle depuis le mois d'avril.
A côté du grave problème de l'absence de D.O, le problème immédiat qui m'occupe est celui de l'obtension d'un Syndic de Copropriété.
Question 1 : Pensez-vous que la Chambre des Notaires puisse avoir une quelconque influence à l'encontre du notaire qui n'a semble-t-il pas appliqué toutes les règles de vérification d'authenticité de document ?
Question 2 : Pourriez-vous m'indiquer la marche à suivre pour obtenir un Syndic de Copropriété, démarche individuelle ou collective ?
Question 3 : Devant la carence de Syndic, les copropriétaires sont-il habilités temporairement a se constituer en Conseil Syndical et comment procéder pour le constituer ?
Question 4 : En cas de création d'un Conseil Syndical, quels sont les actes que nous pouvons prendre ?
Question 5 : Certains copropriétaires souhaitent constituer une association, qu'en pensez-vous ?
Salutations
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 13:38:22
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L'intervention auprès de la Chambre des notaires est une bonne solution. La démarche doit être poursuivie activement, et sous une forme collective.
La constitution d'une association est dépourvue d'intérêt.
Pour le reste la question est de savoir si vous pouvez vous considérer comme étant passés au régime de la copropriété !
Il faut à ce tégard savoir si la réception de l'immeuble par le constructeur, au profit des entrepreneurs a bien eu lieu. Dans l'acte d'acquisition, vous devez avoir mention d'une banque ayant accordé une garantie d'achèvement. Il faudrait la contacter. C'est le bon moyen de savoir si l'immeuble est juridiquement considéré comme achevé.
Si oui, vous êtes en copropriété. Vous pouvez à tout le moins désigner un syndic bénévole, qui pourrait se faire assister (indispensable compte tenu de la situation).
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elume
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 14:14:55
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Citation :
L'intervention auprès de la Chambre des notaires est une bonne solution. La démarche doit être poursuivie activement, et sous une forme collective.
Cette intervention écrite s'est faite avec l'accord signé de tous les copropriétaires de la résidence.
Citation :
La constitution d'une association est dépourvue d'intérêt.
Merci pour cette confirmation, car c'est un peu ce que je pensais, je n'y ai d'ailleurs pas adhéré.
Citation :
l faut à ce tégard savoir si la réception de l'immeuble par le constructeur, au profit des entrepreneurs a bien eu lieu. Dans l'acte d'acquisition, vous devez avoir mention d'une banque ayant accordé une garantie d'achèvement. Il faudrait la contacter. C'est le bon moyen de savoir si l'immeuble est juridiquement considéré comme achevé
Super, il s'agit là d'une piste intéressante que je vais rapidement exploiter.
Je viens de regarder sur mon acte de propriété et voici ce qu'il y est indiqué :
Le vendeur déclare procurer à l'acquéreur la garantie d'achèvement fournie par un tiers, en application des dispositions R261-21 du Code de la construction et de l'habitation. Cette garantie résulte d'un acte de caution sous seing privé en date du 13 aout 2004 aux termes duquel la COMPAGNIE ... s'est obligée à payer pour le compte du VENDEUR les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. La prime concernant cette assurance a été payée ainsi qu'il résulte d'une quittance de la ... en date du 13 aout 2004.
Je vais donc contacter cette Compagnie.
Salutations et encore merci pour votre patience et le temps que vous consacrez à mon problème...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 15:31:19
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Il serait intéressant de savoir si c'est aussi un faux 
La compagnie X n'est elle pas la même que celle qui " assure " la DO ? Un assureur peut en principe aussi fournir le cautionnement de fin d'achèvement .
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elume
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 16:29:22
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Citation :
Il serait intéressant de savoir si c'est aussi un faux
C'est ce que j'ai vérifié immédiatement, dans le cas présent il s'agit de la Compagnie Européenne de garantie Immobilière qui semble avoir pignon sur rue.
J'ai eu un peu peur car l'adresse portée sur l'acte sise à Neuilly sur Seine n'existait plus, car ils sont domiciliés à Paris.
J'ai pu contacté la CEGI mais pour l'instant, je n'arrive pas à avoir le renseignement par la voie téléphonique, j'ai eu seulement le secrétariat. Demain je demanderai à mon notaire de faire la demande par la voie administrative.
Il est vrai que nul ne peut affirmer qu'il ne s'agisses pas aussi d'un faux.
A bientôt |
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elume
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26 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 16:55:14
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Citation :
Question 4 : En cas de création d'un Conseil Syndical, quels sont les actes que nous pouvons prendre ?
Je viens de trouver la réponse dans mon règlement de Copropriété. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 18:35:00
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| elume pouvez vous être plus "complet" sur ce que vous avez trouvé dans le RC pour les actes que vous pouvez prendre en tant que CS car celui-ci,légalement,n'a pas beaucoup de possibilité et il existe aussi, dans les RC ,des clauses abusives...il vaut mieux prévenir... |
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elume
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26 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 19:18:15
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Citation :
pouvez vous être plus "complet" sur ce que vous avez trouvé dans le RC
En fait il s'agit du Chapitre III de mon RC comprenant les articles 60 à 67.
Voici par exemple l'article 66 :
Mission de contrôle de la gestion.
Le CS contrôle la gestion du Syndic, notamment la comptabilité de ce dernier, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats.
Il peut aussi recevoir d'autres missions, ou délégations, de l'assemblée Générale statuant dans les conditions fixées par l'article 57 du présent règlement.
L'un ou plusieurs membre du CS, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au burreau du syndic après lui en avoir donné avis, de toutes pièces ou documents, correspondances, registres, se rapportant à la gstion du syndicat et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. |
Edité par - elume le 25 sept. 2006 19:19:10 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 sept. 2006 : 20:01:08
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Pour la partie copropriété en général et CS en particulier je pense qu'il est souhaitable,pour vous et la copropriété,de "récupérer" sur ce site où sur legifrance.gouv.com:
-la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
-le décret n°67-223 du 17 mars 1967
car votre règlement ne semble que reprendre partiellement les textes précités pour la partie conseil syndical à jour ou pas, à vous de vérifier,car il y a eu,le 25 mai 2004,un décret modifiant le décret de 1967 et comme les RC sont souvent fait sur un modèle type année XXX !!!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 00:17:35
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Le conseil syndical ne peut rien faire d'utile à propos de cette affaire qui concerne d'ailleurs, pour l'essentiiel, les droits individuels de chaque copropriétaire.
Il en résulte aussi une paralysie de la gestion qui n'est pas négligeable mais il faut impérativement avancer dans l'amélioration de l'information.
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elume
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 09:25:52
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Citation :
Pour la partie copropriété en général et CS en particulier je pense qu'il est souhaitable,pour vous et la copropriété,de "récupérer" sur ce site où sur legifrance.gouv.com:
-la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
-le décret n°67-223 du 17 mars 1967
merci felix1930 pour toutes ces références de textes. |
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elume
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 09:37:32
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Citation :
Le conseil syndical ne peut rien faire d'utile à propos de cette affaire qui concerne d'ailleurs, pour l'essentiiel, les droits individuels de chaque copropriétaire.
Donc, j'en reviens au début de mon affaire, il faut absolument que nous ayons un syndic.
Question 6 : J'ai lu un article sur le syndic judiciaire, pourrait-il être nommé dans notre affaire ?
Voici un extrait d'un article :
Désigner un syndic :
Dans le cas d'un immeuble neuf qui est géré en copropriété, le plus souvent c'est le promoteur qui s'y désigne via le règlement de copropriété. Ce syndic provisoire gère l'immeuble, mais doit obligatoirement réunir l'Assemblée Générale au plus tard dans l'année de construction de l'immeuble. Cette réunion va servir soit à confirmer les fonctions de ce syndic ou bien à en constituer un nouveau. Si la réunion n'a pas lieu, le mandat du syndic provisoire prendra fin de plein droit. A savoir que tout copropriétaire a le droit de demander, par l'intermédiaire du Tribunal de Grande Instance, la nomination d'un syndic judiciaire. (sources http://www.immo28.com/syndic.php)
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Edité par - elume le 26 sept. 2006 09:38:09 |
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elume
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 26 sept. 2006 : 11:15:55
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Citation :
Ne comptez pas trop sur la Chambre des Notaires.Celle ci défend plutot la profession et supporte les frais des procés de leur confreres.
J'ai eu un probleme de succession . La Chambre se contente de repondre qu'elle fait suivre l'affaire au notaire et qu'elle m'informera de sa reponse qui ne vient toujours pas depuis bientot 8 ans.
Je viens de recevoir ce mail concernant notre demande auprès de la Chambre des Notaires. Donc il n'y a semble-t-il rien a espérer de ce côté. |
Edité par - elume le 26 sept. 2006 11:16:44 |
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Impossible d'avoir un Syndic de Copropriété !
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