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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
 Posté - 29 sept. 2006 : 11:00:11
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le réglement permet, si l'on n'a pas la qualité d'exploitant agricole, l'extension des constructions existantes à usage d'habitation, dans la limite de 50 % de la shon existante. Le permis de construire d'origine présente une habitation existante, un patio couvert et un garage relié donc à la maison par ce patio. Aujourd'hui le demandeur voudrait régulariser un changement de destination du garage en chambre. Peux t'on considérer qu'il s'agit là vraiment d'une extension de l'habitation ? merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 11:15:26
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Marylis, cela ne correspond pas, à mon avis, à un changement de destination au sens du Code de l'Urbanisme dans son article R123-9, qui dénombre précisément 9 destinations "possibles"
: "les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt".
Le garage est a priori une annexe de l'habitation... donc une partie de l'habitation.
Il s'agit ici d'un changement d'utilisation, qui n'est en lui même pas soumis à autorisation, sauf travaux modifiant l'aspect, soumis à DT... Il existe une exception dans le CU pour la région parisienne, où une autorisation préalable est prévue.
Qu'en pensez-vous ?
En revanche, il peut y avoir un problème de suppression d'une place de stationnement qui conditionnait la régularité de la construction initiale... si la règle était déjà prévue au POS à ce moment là...!
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cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 11:27:57
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Excusez moi m'ai je suis perplexe et surtout perdue.
nous avons toujours demandé un permis, et je sais que beaucoup de communes le font, pour changement de destination d'un garage en pièce habitable (création de shon, ce qui veut dire en régle avec le cos autorisé sur le terrain + les taxes qui s'en suivent, tle, caue, tdens...)
Si vous me dites le contraire alors... |
Elisabeth |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 11:29:10
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Si l'on suppose le garage construit légalement, son aménagement en pièce à vivre ne constitue ni changement de destination ni une extension de la construction existante puisqu'il existe déjà.
Le demandeur n'a pas à demander la régularisation de ce changement.
Tout au plus doit-il obtenir une déclaration de travaux pour avoir changé la porte en baie (et donc modifié la façade).
Il reste que ce changement d'affectation ne doit pas avoir généré un non respect des règles d'urbanisme (surdensité, place de stationnement minimum, etc.)
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 11:41:41
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Citation :
Initialement entré par marilys
Excusez moi m'ai je suis perplexe et surtout perdue.
nous avons toujours demandé un permis, et je sais que beaucoup de communes le font, pour changement de destination d'un garage en pièce habitable
Moi même (excusez de me citer ) le préconisais il y a encore peu.
Et d'ailleur le formulaire de permis de construire le permet explicitement.
Mais les jurisprudences, accompagnées par des réponses ministérielles, ont plutôt décidé du contraire.
C'est un domaine encore flou qu'un nouvel article du code de l'urbanisme devait réguler. Mais je ne sais pas s'il a finalement été inclu dans la nouvelle loi.
Citation :
(création de shon,
Ceci par contre n'est pas un facteur permettant l'exigence d'un permis de construire.
Citation :
ce qui veut dire en régle avec le cos autorisé sur le terrain + les taxes qui s'en suivent, tle, caue, tdens...)
Pas mieux.
Lorsque quelqu'un modifie des appartements dans un immeuble et en augmente le nombre (T5 devenant plusieurs studios), demandez-vous un PC ? Pourtant, l'incidence en terme de stationnement...
Citation :
Si vous me dites le contraire alors...
On en apprend tous les jours  |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 29 sept. 2006 21:40:06 |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 11:51:06
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Cela veut dire que si le réglement prévoit une possibilité d'extension des habitations dans la limite de 50 % de la shon existante, que cette habitation à 50 m² de shon (donc on peut construire 25m² de plus)que le garage fait 40 m², cela n'a pas d'importante il peut le faire sans rien demander?
Cela veut dire aussi, en considérant les régles précitées, que si la personne désire faire une autre extension de sa maison, dans la limite des 25 m², cela est possible(avec permis de construire bien sûr, elle transforme son garage de 40 m², ce qui lui fait un total de 65 m² de plus, nous sommes loin des 25 m² autorisés.
Autre possibilité, cette personne dépose une dt pour l'aspect extérieur du garage (porte de garage en porte, la dt lui est accordée OK. Elle dépose ensuite un permis de construire pour une extention et là en existant elle présente les plans de la maison et du garage qui a été transformé en chambre : shon existante 90 m², possibilité d'extension 45 m²- shon totale après extention 135 m² et cela est possible aussi ?
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Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 12:03:58
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Ce n'est pas parce que des travaux ne sont pas soumis à autorisation qu'ils peuvent ne pas être conformes aux règlements en place.
Donc, maintenant, une question: d'où sort la SHON dont vous disposez pour cette maison ? D'un permis antérieur ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 12:06:26
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Ce n'est pas parce que des travaux ne sont pas soumis à autorisation qu'ils peuvent ne pas être conformes aux règlements en place.
Donc, maintenant, une question: d'où sort la SHON dont vous disposez pour cette maison ? D'un permis antérieur ?
Oui du permis de construire d'origine. |
Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 12:16:57
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| Donc à mon sens, même sans délivrer de refus d'autorisation -puisque la demande d'uatorisation n'est pas de mise en l'absence de modification de l'aspect extérieur-, il doit être possible de dresser PV de l'infraction au règlement de POS et de le transmettre au procureur..etc... (L480-1 du CU) dès que vous avez connaissance de travaux créateurs de SHON alors que le règlement prévoit qu'une telle création n'est plus possible. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 12:17:02
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Citation :
Initialement entré par marilys
Cela veut dire que si le réglement prévoit une possibilité d'extension des habitations dans la limite de 50 % de la shon existante, que cette habitation à 50 m² de shon (donc on peut construire 25m² de plus)que le garage fait 40 m², cela n'a pas d'importante il peut le faire sans rien demander?
Votre POS demande de prendre en compte les extensions.
Je comprend extension dans le sens d'aggrandissement des bâtiments.
Pour moi, les changements de destinations ne sont pas des extensions de bâtiment.
Ne pas confondre extension de constructions existantes et extension de SHON.
Citation :
Cela veut dire aussi, en considérant les régles précitées, que si la personne désire faire une autre extension de sa maison, dans la limite des 25 m², cela est possible(avec permis de construire bien sûr, elle transforme son garage de 40 m², ce qui lui fait un total de 65 m² de plus, nous sommes loin des 25 m² autorisés.
Tout a fait.
Il faut que le pétionnaire dépose d'abord une déclaration de travaux pour modifier les ouvertures de son garage.
Ces travaux réalisés, il peut alors demander un PC pour aggrandir sa construction.
La SHON constructible sera alors de 45m2 [(50+40)/2].
Et ceci n'est pas illogique, car le but de votre POS est de réguler les agrandissement de bâtiment, pas les agrandissement de SHON.
Citation :
Autre possibilité, cette personne dépose une dt pour l'aspect extérieur du garage (porte de garage en porte, la dt lui est accordée OK. Elle dépose ensuite un permis de construire pour une extention et là en existant elle présente les plans de la maison et du garage qui a été transformé en chambre : shon existante 90 m², possibilité d'extension 45 m²- shon totale après extention 135 m² et cela est possible aussi ?
Oui, c'est ça. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 12:21:24
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Donc à mon sens, même sans délivrer de refus d'autorisation -puisque la demande d'uatorisation n'est pas de mise en l'absence de modification de l'aspect extérieur-, il doit être possible de dresser PV de l'infraction au règlement de POS et de le transmettre au procureur..etc... (L480-1 du CU) dès que vous avez connaissance de travaux créateurs de SHON alors que le règlement prévoit qu'une telle création n'est plus possible.
Emmanuel, le POS ne réglemente pas l'agrandissement de la SHON, mais l'agrandissement des constructions... |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 13:02:05
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Emmanuel, le POS ne réglemente pas l'agrandissement de la SHON, mais l'agrandissement des constructions...
C'est ce que je me disais en mangeant !!!!  (entre une trousse perdue, une interro ratée, un verre renversé, un point perdu sur le permis scolaire, un caprice envers les courgettes fondues à l'échalotte...)
En plus, dans le cas de Marilys, le POS parle précisément d'extension des habitations limitée par une règle de SHON, pas de limiter l'augmentation de la SHON.
Cependant, ne penses-tu pas qu'une commune pourrait, si elle en a connaissance et au titre du dépassemeent de COS, s'opposer à des travaux même non soumis à autorisation, augmentant la SHON sans extension de batiment et sans création de SHOB
Par exemple: reprise sous charpente avec suppression de fermettes dans des combles (là c'est facile puisque la SHON est créée par suppression de l'encombrement du volume), ou isolation thermique d'un garage...(et là ça se complique, car comment montrer que les travaux changent l'utilisation du batiment qui seule justifiait de ne pas le compter dans la SHON !) |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 29 sept. 2006 13:03:08 |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 14:08:39
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me voilà de retour. Merci d'avoir consacré votre temps.
Le réglement de notre pos dans l'article 1 :
" sont notamment admis - les travaux confortatifs, la transformation et l'agrandissement des constructions à usage d'habitation existantes dont l'édification est interdite dans la zone, sous réserve des conditions fixées au paragraphe 3".
Article 3 : toutefois les occupations et utilisations du sol suivant ne sont admises que si elles respectent les conditions ci-aprés :
d) les travaux confortatifs, la transformation et l'agrandissement des constructions existantes à usage d'habitation....à condition que les travaux n'entrainent pas un accroissement de la superficie de plancher hors oeuvre supérieure à 50 % de la surface développée existante et que la construction atteigne une shon minimum de 50 m² avant travaux et de 350 m² après travaux.
l'article 14 reprend les mêmes termes.
Je pense donc que l'agrandissement est limité par le cos. |
Elisabeth |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 15:11:39
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Emmanuel, le POS ne réglemente pas l'agrandissement de la SHON, mais l'agrandissement des constructions...
C'est ce que je me disais en mangeant !!!! (entre une trousse perdue, une interro ratée, un verre renversé, un point perdu sur le permis scolaire, un caprice envers les courgettes fondues à l'échalotte...)
Héhé, saint homme au foyer...
Citation :
En plus, dans le cas de Marilys, le POS parle précisément d'extension des habitations limitée par une règle de SHON, pas de limiter l'augmentation de la SHON.
Cependant, ne penses-tu pas qu'une commune pourrait, si elle en a connaissance et au titre du dépassemeent de COS, s'opposer à des travaux même non soumis à autorisation, augmentant la SHON sans extension de batiment et sans création de SHOB.
Et sur quelle base légale ?
Qu'elle reformule son POS si elle veut interdire cela.
Citation :
Par exemple: reprise sous charpente avec suppression de fermettes dans des combles (là c'est facile puisque la SHON est créée par suppression de l'encombrement du volume), ou isolation thermique d'un garage...(et là ça se complique, car comment montrer que les travaux changent l'utilisation du batiment qui seule justifiait de ne pas le compter dans la SHON !)
Non, pour moi, toutes augmentation de SHON qui reste dans le volume des bâtiments n'a pas à être prise en compte pour cet article.
Seul l'extension des bâtiments existant est réglementé.
Et encore pas dans le cas de la SHOB.
Donc, tu aménages ton garage, puis tu demandes une extension de SHON, puis tu reconstruis un garage (seulement de la SHOB...), puis tu aménages ce nouveau garage, puis tu reconstruis, etc., etc.
Bref, POS mal rédigé pour moi. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 29 sept. 2006 15:14:03 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 15:15:44
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Bref, POS mal rédigé pour moi.
Compris!
Donc, quand même, avec un POS mieux rédigé (et peut-être moins complexe que les articles que Marylis vient de nous recopier), on peut l'empêcher...
Mais est-ce que ça a un sens dans un "POS", qui devrait avoir pour objectif l'utilisation optimale et économique du sol...?
(et là, tu comprends que je suis un fervent adversaire des COS... Mettre des contraintes au volume extérieur des batiments, à leur aspect : oui; mais quant à limiter l'utilisation du volume intérieur... ) |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 15:28:08
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Citation :
Initialement entré par marilys
me voilà de retour. Merci d'avoir consacré votre temps.
Le réglement de notre pos dans l'article 1 :
" sont notamment admis - les travaux confortatifs, la transformation et l'agrandissement des constructions à usage d'habitation existantes dont l'édification est interdite dans la zone, sous réserve des conditions fixées au paragraphe 3".
Article 3 : toutefois les occupations et utilisations du sol suivant ne sont admises que si elles respectent les conditions ci-aprés :
d) les travaux confortatifs, la transformation et l'agrandissement des constructions existantes à usage d'habitation....
Un garage lié à un logement est pour moi à usage d'habitation.
Tout comme la resserre de jardin, le bûcher, etc.
Citation :
à condition que les travaux n'entrainent pas un accroissement de la superficie de plancher hors oeuvre
Là, j'ai déjà croisé ça dans des POS.
Et je n'ai jamais pu déterminer si l'on parlé de SHOB ou de SHON.
Dans le doute, je pense à SHOB, mais j'aimerais bien que l'on m'explique pourquoi il manque le fatidique dernier mot dans l'expression.
Vincent, si tu as des jurisprudences qui ont su dire si on parlait de SHOB ou de SHON dans ce genre d'article, cela aiderait à me fixer.
Citation :
supérieure à 50 % de la surface développée existante et que la construction atteigne une shon minimum de 50 m² avant travaux et de 350 m² après travaux.
Dites, ici, il manque un mot, rassurez-moi.
Non, parceque s'il impérativement arriver à au moins 350m2 de SHON après travaux...
Et je vous assure que j'ai déjà vu ce genre de bêtise dans un POS d'une station balnéaire très très prisée.
Citation :
l'article 14 reprend les mêmes termes.
Je pense donc que l'agrandissement est limité par le cos.
Je ne comprend pas cette dernière remarque.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 29 sept. 2006 15:32:14 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 15:30:58
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Bref, POS mal rédigé pour moi.
Compris!
Donc, quand même, avec un POS mieux rédigé (et peut-être moins complexe que les articles que Marylis vient de nous recopier), on peut l'empêcher...
Bien sur.
Il suffit de limiter l'emprise au sol et non la SHON, voir de limiter la SHOB.
Citation :
Mais est-ce que ça a un sens dans un "POS", qui devrait avoir pour objectif l'utilisation optimale et économique du sol...?
(et là, tu comprends que je suis un fervent adversaire des COS... Mettre des contraintes au volume extérieur des batiments, à leur aspect : oui; mais quant à limiter l'utilisation du volume intérieur...)
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 15:41:30
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Citation :
Citation :
à condition que les travaux n'entrainent pas un accroissement de la superficie de plancher hors oeuvre
Là, j'ai déjà croisé ça dans des POS.
Et je n'ai jamais pu déterminer si l'on parlé de SHOB ou de SHON.
Dans le doute, je pense à SHOB, mais j'aimerais bien que l'on m'explique pour il manque le fatidique dernier mot dans l'expression.
On nous a précisé en DDE, notamment pour cette zone INC, que si l'on parle de surface de plancher dans l'article 1 et que celui ci est repris dans l'article 14 "coefficient d'occupation des sols", alors on doit considérer qu'il s'agit de shon.
Citation :
Citation :
supérieure à 50 % de la surface développée existante et que la construction atteigne une shon minimum de 50 m² avant travaux et de 350 m² après travaux.
Dites, ici, il manque un mot, rassurez-moi.
Non, parceque s'il impérativement arriver à au moins 350m2 de SHON après travaux...
Et je vous assure que j'ai déjà vu ce genre de bêtise dans un POS d'une station balnéaire très très prisée.
la shon totale aprés travaux (donc après agrandissement) ne peut pas être supérieure à 350 m².
***Modération***
Correction des balises pour une meilleure lecture. |
Elisabeth |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 29 sept. 2006 15:52:49 |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 15:46:21
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Vous savez Mr CAMPEDEL je suis un humble instructeur qui essaie de travailler avec un pos et son réglement, (je l'avoue pas facile) ce n'est pas à moi de le changer malheureusement je dois faire avec ce que je j'ai, c'est la raison pour laquelle j'essaie désespérement d'obtenir des réponses sur ce forum.
Cordialement |
Elisabeth |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 15:57:33
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Citation :
Initialement entré par marilys
Vous savez Mr CAMPEDEL je suis un humble instructeur qui essaie de travailler avec un pos et son réglement,
Je n'en doute pas une seconde.
Ne voyez dans mes propos aucune ironie.
Ce ne sont que des constats tirés des informations que vous nous donnez.
Citation :
(je l'avoue pas facile) ce n'est pas à moi de le changer malheureusement je dois faire avec ce que je j'ai, c'est la raison pour laquelle j'essaie désespérement d'obtenir des réponses sur ce forum.
Et nous ferons tout notre possible pour vous en donner.
Bienvenue parmis nous.
Citation :
Cordialement
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 16:10:19
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Pour essayer de conclure le cas que vous avez exposé, de régularisation de la transformation d'un garage en chambre, si le demandeur a fait un PC de changement de destination, il suffit à mon sens de lui dire qu'il n'y a pas eu de changement de destination, donc que la demande de PC est sans objet. Si le garage préexistait et avait été correctement déclaré, aucune autorisation n'est nécessaire.
Qu'il lui appartient en revanche de bien déclarer ce changement d'utilisation au fisc en remplissant le formulaire H1 ad'hoc.
En revanche, il me semble utile d'attirer l'attention des élus sur l'inapplicabilité du 3d) du règlement de POS...
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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