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sandrinec
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 02 oct. 2006 : 19:01:27
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Bonsoir et merci par avance à ceux qui pourront m'éclairer,
Nous avons signé un compromis de vente concernant une maison avec comme désignation "2ème étage : grenier aménagé, salle d'eau, 2 chambres".
Si j'ai bien compris (à la lecture de différents fils), le terme "grenier aménagé" ne change pas grand chose pour le calcul des taxes mais qu'en est-il de l'indication dans l'acte notarié de l'existence de ces 2 chambres, termes qui me semblent inappropriés et qui peuvent avoir des conséquences, notamment au niveau de l'assurance habitation ?
En effet, le grenier qui a un plancher, une isolation + du lambris sur l'isolation, a simplement été "divisé" en 3 parties, avec des cloisons entre les poutres mais sans fenêtre, sauf dans la partie intitulée "salle d'eau" située en haut de l'escalier et constituée d'un lavabo et d'une cabine de douche sans maconnerie.
Toutefois, le grenier étant tellement grand (20 m de long environ), aucun éclairage naturel n'arrive dans les 2 autres parties du grenier. Je précise que ce grenier a l'électricité, au cas où ...
Avec toutes mes excuses si cette question n'est pas postée dans le bon forum ou si elle a déjà été posée.
Merci par avance.
Et bonne soirée.
Sandrine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 19:38:54
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Vous aurez donc un grenier aménagé déclaré au fisc et vraisemblablement déclaré à l'urbanisme... Donc tout va bien , non ?
Si vous pensez que la valeur pondérée de cette surface est surrévaluée dans vos impots locaux, appelez l'administration fiscale pour vérifier comment ils comptent le grenier... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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sandrinec
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 21:38:22
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Bonsoir et merci de votre réponse,
Je ne suis pas sur que le fisc et/ou l'urbanisme soient informés de ce grenier aménagé, la maison étant vendue pour la 1ère fois depuis les travaux.
A suivre donc quand je recevrais les impôts.
Sandrine |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 21:51:25
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Citation :
Initialement entré par sandrinec
Bonsoir et merci de votre réponse,
Je ne suis pas sur que le fisc et/ou l'urbanisme soient informés de ce grenier aménagé, la maison étant vendue pour la 1ère fois depuis les travaux.
A suivre donc quand je recevrais les impôts.
Sandrine
Ca serait bien que ce soit régulier en termes d'urbanisme...
Le fisc, c'est toujours facile à régulariser, et ce le sera de fait grace à l'acte de vente.
Coté urbanisme, il faut faire mieux.., faire plus précis.
Vérifiez que le grenier est régulier en termes d'urbanisme: soit il exsitait, même non aménagé, parce que la maison est ancienne et que les combles ont juste été aménagées... soit un plancher a été créé de toutes pièces... et là, vu la surface que vous décrivez, il aurait fallu un PC...
Donc il FAUT vérifier que c'est régulier ou régularisable : si des travaux ont été réalisés et qu'ils ne sont pas régularisables (plafond de COS dépassé par exemple), les années qui viennent seront pénibles...
Inscrivez une clause d'annulation de la vente en cas de refus de PC de régularisation si nécessaire....: en cas d'achat d'une construction irrégulière, vous achetez aussi l'irrégularité et le vendeur s'en débarasse ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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sandrinec
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 22:46:02
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Conclusion : il faut que je demande au vendeur l'ensemble des justificatifs concernant les travaux ... la maison est ancienne, donc le grenier existait mais pour le plancher je ne sais pas ... je dirais non a priori puisqu'il dit qu'il l'a acheté en tant que grange avec seulement le gros oeuvre de fait ...
Je connais le POS mais le COS ? Un éclairage en toutes lettres m'aiderait ... C??? occupation du sol ?
Et encore merci de ces conseils.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 23:19:20
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Citation :
Initialement entré par sandrinec
Conclusion : il faut que je demande au vendeur l'ensemble des justificatifs concernant les travaux ... la maison est ancienne, donc le grenier existait mais pour le plancher je ne sais pas ... je dirais non a priori puisqu'il dit qu'il l'a acheté en tant que grange avec seulement le gros oeuvre de fait ...
quand on parle de plancher préexistant, on devrait parler de SHOB... Il ne s'agit pas des planches sur lesquelles vous posez vos pieds mais de la structure porteuse qui les supporte. Qui dit gros oeuvre dit Permis de Construire, ne serait-ce que pour changer la destination du batiment de grange agricole à maison d'habitation... Il faut donc retrouver la SHOB déclarée dans ce PC pour voir si la surface du "grenier" est déclarée à l'urbanisme.Citation :
Je connais le POS mais le COS ? Un éclairage en toutes lettres m'aiderait ... C???
coefficient d'Citation :
occupation du sol
rapport entre la SHON (pour simplifier à outrance, je vais dire surface des planchers) et la surface du terrain où est installée la construction. Il est fixé dans le règlement de POS de la zone.Citation :
?
Et encore merci de ces conseils.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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sandrinec
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 23:27:51
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vu que c'était une grange, il n'est pas du tout certain que le plancher (quelqu'il soit ..)existait ! Je demanderai donc le PC.
Concernant le COS (merci de la traduction), vu que la commune n'a pas de POS (info directe du maire), peut-on penser qu'il n'y a pas de COS ? peut être un peu trop logique  |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 09:13:30
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Exact, pas de COS.
Y a-t-il un autre règlement d'urbanisme à la mairie (carte communal, etc.) ?
S'il n'y en a pas, alors votre construction est soumise au code de l'urbanisme.
Ensuite, pour le plancher, il faudrait déterminer si le précédent propriétaire avait ou non obtenu un PC pour le construire.
Si oui, alors vous demanderez une DT pour créer les fenêtre de toit.
Si non, alors vous demanderez un PC pour créer le plancher et les fenêtres. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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sandrinec
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 10:35:38
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Encore merci.
Je ne pense pas que la mairie ait établi un quelconque réglement d'urbanisme. La commune n'a que peu de moyens avec seulement 360 habitants ... d'où l'absence de POS dixit le maire.
Je contacte le notaire concernant le PC. Une autre petite question : dans le cas où le vendeur n'a plus ces documents, y a-t-il moyen de se les procurer ailleurs (DDE, prefecture ...) ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 10:45:21
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Citation :
Initialement entré par sandrinec
Encore merci.
Je ne pense pas que la mairie ait établi un quelconque réglement d'urbanisme. La commune n'a que peu de moyens avec seulement 360 habitants ... d'où l'absence de POS dixit le maire.
Je contacte le notaire concernant le PC. Une autre petite question : dans le cas où le vendeur n'a plus ces documents, y a-t-il moyen de se les procurer ailleurs (DDE, prefecture ...) ?
oui: DDE et commune a priori, d'autant qu'il ne vous faut pratiquement que la "page de garde" où figure la SHOB finale. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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sandrinec
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 11:56:43
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Suite ...
Je raccroche d'avec le propriétaire qui me dit :
=> qu'il a bien acheté l'immeuble pour un usage d'habitation et non agricole (grange) ; un problème en moins ...
=> qu'il n'a déposé qu'une DT et non un PC pour la création du plancher du grenier, qui n'existait effectivement pas ;
=> que les services des impôts sont venus constater (suite à la DT ?) la création de cette surface supplémentaire, sur laquelle il est taxé.
Je ne pense pas que le fait que les impôts soient informés de cette situation ait pour conséquence de régulariser le défaut de PC mais peut-être que ce fait pourrait jouer en ma faveur en cas de problème, surtout qu'il n'y a pas de COS dans la commune ? Basiquement, je me dis que le dépôt d'un PC en cas de création de SHOB a pour objet, notamment, le respect du COS et l'information des impôts pour taxation supplémentaire. Puisqu'il n'y a pas de COS et que les impôts sont au courant, qui aurait subi un préjudice pour défaut de PC pour des travaux intérieurs, non visibles de l'extérieur ? Le défaut de PC n'est-il pas sujet à prescription ?
De même, la responsabilité de la mairie ne peut-elle pas être "engagée" pour avoir accepter une DT alors qu'un PC était obligatoire ?
Enfin, et je m'arrêterais la , les DT font-elles l'objet d'une communication par la mairie à des services tels que le DDE ? Si oui, celle-ci n'a-t-elle pas le devoir d'informer le propriétaire de la procédure à respecter ?
Merci de vos lumières en ce temps gris et pluvieux sur Paris.
Sandrine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 12:07:57
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si si, si si...
si le plancher est déclaré, même par une DT, il est déclaré !
demandez donc copie de cette DT pour vérifier que la surface totale de la maison est la bonne...
pour les travaux à venir, effectivement, pas de crainte particulière sur l'imposibilté de régulariser la situation... pas de COS, maison délcarée à l'urbanisme "destinée à l'habitation", ....
a priori donc, tout va bien ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 12:27:06
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Citation :
Initialement entré par sandrinec
Suite ...
Je raccroche d'avec le propriétaire qui me dit :
=> qu'il a bien acheté l'immeuble pour un usage d'habitation et non agricole (grange)
Ce qu'il a acheté n'a aucun intêret.
Si le changement de destination n'a jamais été autorisé par un PC, alors cette transformation a été et reste illégale.
Citation :
; un problème en moins ...
=> qu'il n'a déposé qu'une DT et non un PC pour la création du plancher du grenier, qui n'existait effectivement pas ;
Triii
Carton rouge pour le propriétaire et ceux qui ont validé la DT.
La surface de plancher créé (y compris la surfaces des murs, tant intérieurs qu'extérieurs) faisant plus de 20m2, il fallait obligatoirement obtenir un PC.
La DT accordée est donc illégale et sans valeur.
Citation :
=> que les services des impôts sont venus constater (suite à la DT ?) la création de cette surface supplémentaire, sur laquelle il est taxé.
C'est déjà ça, la valeur locative de la maison est correcte.
Vous n'oublierez par contre pas d'à nouveau faire modifier cette valeur lorsque vous aurez effectivement transformé en chambre ces espaces.
Citation :
Je ne pense pas que le fait que les impôts soient informés de cette situation ait pour conséquence de régulariser le défaut de PC
Vous pensez bien.
Les 2 choses sont complétement déconnectées.
Citation :
mais peut-être que ce fait pourrait jouer en ma faveur en cas de problème, surtout qu'il n'y a pas de COS dans la commune ?
Ce fait ne jouera en rien du tout en matière d'autorisation urbanistique.
Citation :
Basiquement, je me dis que le dépôt d'un PC en cas de création de SHOB a pour objet, notamment, le respect du COS et l'information des impôts pour taxation supplémentaire. Puisqu'il n'y a pas de COS et que les impôts sont au courant, qui aurait subi un préjudice pour défaut de PC pour des travaux intérieurs, non visibles de l'extérieur ?
Sauf que le changement de destination peut être refusé, car le code de l'urbanisme spécifie dans le 1er alinéa de l'article R111-14-1 que les habitations créées ne doivent pas favoriser la dispertion de l'habitat.
Donc, si cette construction était encore en 1978 une grange agricole, et qu'il n'a pas d'autre habitations aux alentours immédiat (quelques centaines de mètres), le PC pour changement de destination n'est pas légalement accordable.
Citation :
Le défaut de PC n'est-il pas sujet à prescription ?
Hélas non. C'est comme ça en France : les crimes de sang sont couverts par le prescription mais pas la construction d'une maison !
Une jurisprudence donne la date de 1977 (création du code de l'urbanisme) comme point de départ instituant l'obligation du PC.
Mais on peut s'interroger sur les autorisations administratives qui étaient nécessaires avant cette date (car il y en avait). Au fait, le chateau de Versaille a-t-il bien obtenu tous les décrets royaux nécessaires à sa construction ?...
Citation :
De même, la responsabilité de la mairie ne peut-elle pas être "engagée" pour avoir accepter une DT alors qu'un PC était obligatoire ?
Bien sur !
Citation :
Enfin, et je m'arrêterais la , les DT font-elles l'objet d'une communication par la mairie à des services tels que le DDE ?
Tout autant que les PC, mais pas plus obligatoirement que les PC.
En effet, une mairie peut tout a fait instruire les DT et PC elle-même (et nombres le fond).
Citation :
Si oui, celle-ci n'a-t-elle pas le devoir d'informer le propriétaire de la procédure à respecter ?
Le propriétaire n'a qu'une chose à faire : déposer son dossier en mairie.
Citation :
Merci de vos lumières en ce temps gris et pluvieux sur Paris.
Sandrine
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 13:53:30
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Pour une fois, Laurent, je ne partage pas ton avis sur un point précis: selon moi, si la dernière DT fait apparaitre qu'il s'agit d'un batiment d'habitation d'une SHOB de XXX incluant le plancher du grenier, elle est régulière en termes d'urbanisme et aucun PC de régul n'est nécessaire même s'il fallait un PC et pas une DT pour les travaux envisagés.
En effet, l'administration ne saurait, à mon sens, se reprocher elle même d'avoir enregistrer la maison en destination habitation et SHOB de XXX, surtout au delà du délai de retrait de l'autorisation (DT), à moins de soulever la fraude...
Donc si une DT fait bien apparaitre la destination et la SHOB actuelle du batiment, je ne pense pas qu'on puisse le reprocher à l'acheteur.
Qu'en pense Vincent ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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sandrinec
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 14:30:06
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Alors là je suis soufflée ...
Je pensais au moins que mon problème (s'il y en a bien un) aurait été couvert par la prescription .... moi qui pensait qu'hors les crimes contre l'humanité, toutes les autres infractions étaient prescriptibles ....
et je vois que ma question est sujette à débat ...
je vais interroger mon notaire pour qu'il se penche sur la question et je reviens vous dire si oui ou non ce fameux PC pour la destination existe bien ! Réponse : pas à eux mais à moi d'aller à la pêche aux info à la mairie .. A suivre !!
si j'ai bien tout suivi (le droit de l'urbanisme n'est pas du tout mon truc qui est plutot le droit des affaires) et si je résume :
quand le plancher n'existe pas (bref si on voit la toiture d'en bas !)=> PC quelque soit la surface créée
si le plancher existe => DT sauf si la surface au sol est supérieure à 20M2 => dans ce cas, PC
si plancher existe (ou si un PC a été déposé pour le construire), pour poser des fenêtre de toit => DT
j'ai bon ?
autre question : si ce fameux PC sur le changement de destination n'existe pas, que risque-t-on ? je précise que la maison fait partie d'un groupe d'autres maisons avec au centre l'ancienne cour de ferme. les autres maisons étaient la maison du "fermier", les anciennes écuries et autres dépendances dont je ne connais pas la 1ère affectation ... en tout cas, pas la maison des cochons qui n'est pas "habitable" ni pour les cochons, ni pour les humains |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 14:39:42
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Pour une fois, Laurent, je ne partage pas ton avis sur un point précis: selon moi, si la dernière DT fait apparaitre qu'il s'agit d'un batiment d'habitation d'une SHOB de XXX incluant le plancher du grenier, elle est régulière en termes d'urbanisme et aucun PC de régul n'est nécessaire même s'il fallait un PC et pas une DT pour les travaux envisagés.
En effet, l'administration ne saurait, à mon sens, se reprocher elle même d'avoir enregistrer la maison en destination habitation et SHOB de XXX, surtout au delà du délai de retrait de l'autorisation (DT), à moins de soulever la fraude...
C'est une possibilité, mais même.
Je me plaçe dans le scénario suivant :
Au départ une grange agricole.
Dans les années 80, le rez-de-chaussée est transformé en habitation sans autorisation d'urbanisme (abscence de PC pour changement de destination).
Ensuite, une DT est demandée (et obtenue à tort !) pour créer un plancher de plus de 20m2.
Le préfet apprend "par hasard" que quelqu'un habite dans une grange isolée en rase campagne.
Comment ne pourrait-il pas s'émouvoir de ces infractions grossières et criantes, et donc refuser que soit accordé une nouvelle DT pour créer des fenêtre de toît ?
C'est pourtant bien suite à une discussion avec toi et Vincent que j'ai intégré la notion d'imprescriptibilité de l'abscence d'autorisation d'urbanisme.
La précédente DT accordée est illégale.
Elle ne peut donc pas être considérée comme un document de régularisation ?
Et même si elle avait été légale (moins de 20m2 de plancher créé), le changement de destination ne peut être accordé via une DT. Donc, si la construction est une grange transformée en habitation après 1977 sans PC, la DT serait aussi illégale.
Citation :
Donc si une DT fait bien apparaitre la destination et la SHOB actuelle du batiment, je ne pense pas qu'on puisse le reprocher à l'acheteur.
Je pense que si, puisque aucune autorisation d'urbanisme n'a autorisée ces surfaces créées après 1977.
Citation :
Qu'en pense Vincent ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 15:14:25
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Si Laurent: apparemment, les surfaces créées après 1977 ont été autorisées par une DT... Si tel n'est pas le cas, je te rejoins.
Certes la DT est illégale en termes de forme, mais je pense qu'elle constitue quand même une autorisation d'urbanisme et que les surfaces et la destination sont dès lors "autorisées", même si pas dans la bonne forme.
Pour répondre à Sandrine, Citation :
si j'ai bien tout suivi (le droit de l'urbanisme n'est pas du tout mon truc qui est plutot le droit des affaires) et si je résume :
quand le plancher n'existe pas (bref si on voit la toiture d'en bas !)=> PC quelque soit la surface créée
si le plancher existe => DT sauf si la surface au sol est supérieure à 20M2 => dans ce cas, PC
si plancher existe (ou si un PC a été déposé pour le construire), pour poser des fenêtre de toit => DT
En fait, à MON (!) avis, - si plancher et destination habitation existent sur un document d'urbanisme, DT pour les fenêtre;
- si plancher n'existe pas mais destination "habitation" ok dans doc d'urbanisme,
- PC pour poser les fenêtres si surface > 20m2,
- sinon DT
- si destination "habitation" pas ok dans document d'urbanisme, PC pour les fenêtres, quelque soit la surface...
Citation :
si ce fameux PC sur le changement de destination n'existe pas, que risque-t-on ? je précise que la maison fait partie d'un groupe d'autres maisons avec au centre l'ancienne cour de ferme. les autres maisons étaient la maison du "fermier", les anciennes écuries et autres dépendances dont je ne connais pas la 1ère affectation
si ce fameux PC -ou selon moi une autorisation d'urbanisme mentionnant la destination "habitation"- n'existe pas, le risque est que soit refusée toute autorisation d'urbanisme (PC ou DT) ultérieure.
Il existe depuis peu une prescription administrative des infractions à la règlementation de l'urbanisme, prescription dont les modalités sont si étroites qu'on la voit mal être vraiment utile ! (L111-12 du CU)... Aucun risque d'amende ou de remise en état antérieur au delà de trois ans après les travaux ... (à prouver bien sur): c'est la prescription de l'action pénale (L480-1 et s. du CU). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 03 oct. 2006 15:16:33 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 15:26:34
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Si Laurent: apparemment, les surfaces créées après 1977 ont été autorisées par une DT...
Mais, une DT ne peut légaliser ni un changement de destination ni une création de plus de 20m2 de plancher !
Une DT de régularisation ne peut légaliser que ce qui relève de la DT.
Le reste doit être régulariser par un PC.
Tu as des références contraire pour Don Quichote ? |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 15:51:06
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Mais là, il ne s'agit pas d'une DT de régularisation mais d'une DT de réalisation !, celle qui a permis les travaux antérieurs...
La DT pour les fenêtres que je propose ne peut en effet rien régulariser...en elle même! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 15:57:40
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Si la DT a eu pour objet de créer le plancher et de déclarer le changement de destination, alors la construction, quand bien elle aurait été modifié par une DT au lieu d'un PC, est régulière au sens du droit de l'urbanisme (CE, 25 mars 2003, Lepoutre, req n°252.422)
Bien cordialement,
Vincent |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 16:00:30
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Citation :
Initialement entré par vinzz
Si la DT a eu pour objet de créer le plancher et de déclarer le changement de destination, alors la construction, quand bien elle aurait été modifié par une DT au lieu d'un PC, est régulière au sens du droit de l'urbanisme (CE, 25 mars 2003, Lepoutre, req n°252.422)
Bien cordialement,
Vincent
Merci Sancho... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Question sur la désignation dans compromis
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