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laurent.S
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 15 oct. 2006 : 15:34:58
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vous allez comprendre le pourquoi du titre.
Locataire depuis 10 ans dans un F3 d'a peine 60 m2, j'ai un propriétaire quelque "attentiste", pas d'envoie régulier de quittance (tout les 5 ou 6 mois en reclamant) et j'en passe...
Non content de gerer son bien par dessus la jambe (apparement l'appartement appartient a sa mère, mais les quittances sont a son nom oO ?) voila qu'il ya 3 ans il nous envoie une lettre simple nous reclamant un réajustement des loyers sur le cout de la vie, normal, sauf que, comme stipulait dans le contrat de départ, il na j'amais etait fait par an, donc grosse somme a sortir... bref, ceci etant reglé, nous nous attendions a un nouveau reajustement sans savoir quand.
Hors, nous avons recus en fin de semaine, encore sur lettre simple un decompte precis (semble t'il) pour le réajustement du loyer, avec cependant cette fois, des photocopies d'impots, ainsi que des feuilles de charges locatives produites par l'agence qui gere la résidence.
la bonne surprise (j'ironise) ce que en fin de lettre, aprés un calcul d'ajustement de loyers + charges locatives, le dit proprio attentiste nous réclame 3898,53 Euro...
Précisant la taxe pour les ordures, précisant que au titre des provisions de charges il a trop versé sur notre quote part, et finissant par un
2806,05€ + 422€ (frais d'ordures) + réajustement du loyer = 3898,58€
difficile a avaler, la lettre simple se termine par un "si cela vous convient vous pourrez regler en 3 fois"
ainsi que d'un "avis d'échéance" avec un "bien entendu, nous ne pourrons pas vous délivrer de quittance de loyer tant que la somme totale due soit réglée."
J'ai lu avec attention votre forum et les divers lien concernant le charges locatives, jai bien compris que la rétroactivité n'excedait pas 5 ans (mon proprio la semble t'il intégré aussi puisque toutes les dates sont de 2001 a 2006)
cependant, je ne sais pas comment réagir, je veux dire par la, que semble t'il l'argent qu'il me reclame est justifié, mais la maniére, l'echéancier, et le pseudo chantage des quittances ne me semble pas légales, et je voulais vos avis.
La pillule etant TRES difficile a avaler, je me demandais aussi si toutes ses sommes etait vraiment justifiés, sachant par exemple que le bail est au nom de sa mére, que le courrier est a son nom, que c'est un courrier simple, sans accusé de reception etc...
merci de m'avoir lu.
laurent.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 16:28:21
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Laurent,
vous pensez bien que, de notre PC, il nous est impossible de dire si cette régul est valable ou non .....
il vous faut éplucher les différents documents recus, qui j'espére émanent tous du syndic de la copro (sinon demandez-les - relevé de charges détaillé par nature de charges - car un XLS sheet de la part du proprio n'est pas un justificatif) + copie de son imposition taxe foncière pour la TEOM.
sinon, il peut très bien gérer le logement pour sa mère, et la loi n'impose pas de formalisme d'envoi ...
voir art 23 de la loi de 89 en ce qui concerne cette régul annuelle. Mais comme vous le dites vous-même, il peut revenir 5 ans en arrière ... donc jusqu'en octobre 2001, en ce qui concerne cette régul ==> ce qui veut dire que pour les comptes de 2001, ce sera prorata temporis à partir de octobre  (encore là, bien éplucher les comptes détaillés du syndic).
à part ce petit point, et le manque absolu de tact dans la rédaction de sa missive ( ), votre bailleur me semble (à 1ère vue) dans son droit ... Il vous propose un échéancier, et c'est correct, mais juste pour le faire lanterner, proposez une durée plus longue ... apparemment, vu la fréquence de ses demandes, ca ne bousculera pas son portefeuille ...
PS: vous auriez dû demander cette régul bcp plus tot, et ... chque année. Il peut vous faire un recu pour les paiements mais pas de quittance.
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Cordialement, |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 16:42:10
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je pense que vous devriez demander par RAR la régularisation des charges à votre PROPRIETAIRE afin de prendre date pour votre demande.
ensuite concernant les chiffres eux même vous pouvez consulter l'ADIL avec votre bail et les documents reçus pour savoir si les charges imputées sont bien celles dues au regard du décret de 87....au cas ou le bailleur vous aurait imputer toutes les charges de copropriété.
quant au versement que vous effectuez , vous êtes en droit d'exiger un reçu |
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laurent.S
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 17:14:57
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merci de vos réponses :)
je vais approfondir le sujet.
petite question de novice, qu'est ce qu'un RAR
et 2 éme question, le courrier etant "simple", puis je feindre la reception pour prendre le temps de m'armer, le temps qu'arrive un vrai courrier avec accusé de reception ?
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 18:02:27
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Citation :
petite question de novice, qu'est ce qu'un RAR
et 2 éme question, le courrier etant "simple", puis je feindre la reception pour prendre le temps de m'armer, le temps qu'arrive un vrai courrier avec accusé de reception ?
LRAR= lettre recommandée avec accusé de reception
comme dit plus haut, pas une obligation !
à vous de voir comment vous voulez traiter le problème .... |
Edité par - Joulia le 15 oct. 2006 18:02:41 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 18:41:02
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Les 422 euros de TEOM me smeblent beucoup.µµ
Le fait de ne pas avoir été réajusté aurait du vous mettre la puce a l'oreille. Vous avez eu de la chance pendant 10 ans, totu le monde ne l'a aps a ce point.
La somme a sortir est rondelette, mois ausi je tiquerais, et je commencerais par discuter tout en détail, pinailler si il faut, car, comem dit Nefer, somme attendue cinq ans peut attendre encore.
Si vous faites le mort, vous aurez du mal a trouver un accord sur un paiement modéré en plusierus fois, car si j'ai bien compris, cette somme, vous la devez quand mêem. Donc le RAR arrivera, plus tard, d'ici 10 jour sou un mois, et vous n'aurez rien gagné que la tension un peu plsu importnate dans les rapports.
Ce n'est jamais bon par expérience.
Vous gagneriez beuacoup plus en la jouant honnête, mais pinailleur, et en demandant de payer en un an et demi.
La question du propriétaire en ce moment, c'est: Comment ils avalent la pilule. La votre, c'est comment lui dire que je ne paye pas tout cette anéne...
A un certain moment, vous devrez bien vous parler..
En revanche, pinaillez, allez dans les détails, c'est votre droit, votre devoir, et le bailleur vous le doit.
Ca doit pouvoir prendre du temps.
Et si jamais il y avait des fautes de calcul en votre faveur (probable), vous aurez des sacrés arguments, autrement valables que un mois de retard sur la lecteure du courrier. |
Festina lente |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 19:08:38
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Citation :
La somme a sortir est rondelette, mois ausi je tiquerais, et je commencerais par discuter tout en détail, pinailler si il faut, car, comem dit Nefer, somme attendue cinq ans peut attendre encore.
non non - pas nefer ...  |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 22:08:06
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| ....Joulia..... Arghhh, encore une erreur...... |
Festina lente |
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laurent.S
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 02:39:22
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encore merci de vos réponses :P
a ma décharge, c'est le premier appartement que je loue, et franchement, je n'avais entendu parler de "charges locatives", d'ou mon etonnement dans un premier temps :(
il est clair que je vais "pinailler", et que je vais aussi etaler un maximum les échéances, je n'ai pas encore de machine a fabriquer les billets dans ma cave...
il est clair aussi qu'il vient de perdre son locataire, tout cela nous motivant ma femme et moi pour partir / acheter.
je vous tiens au courant, si j'ai d'autres questions et vous informe de la suite des événements ^^
cdt,
laurent.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 07:44:35
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Citation :
...il est clair aussi qu'il vient de perdre son locataire, tout cela nous motivant ma femme et moi pour partir / acheter
Avant de partir pour acheter, renseignez vous mieux que pour la locatation que vous découvrez.
Le propriétaire paye beaucoup plus de charges que le locataire, et une grande partie de celles-ci (taxe foncières, réparations diverses,...) ne sont pas répercutables sur le locataire.
L'analyse achat / location n'est pas vraiment favorable a l'achat quand on fait les calculs correctement. Ca dépend en effet de beaucoup de paramètres, de l'époque, de là ou en est le marché (n'est-ce pas, Le Nabot?), des taux d'intérêts, et de beaucoup d'autres paramètres.
Mais en tout cas, on peut dire de façon CERTAINE que du côté des charges, l'achat est TOUJOURS du côté défavorable. |
Festina lente |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 08:17:11
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Pour ramener les choses à leur véritable proportion, pouvez-vous indiquer quel est votre loyer hors charge?
Merci |
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laurent.S
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 12:34:38
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ancien loyer avant regul de loyer et charge
544,01
61,55 (charge prov)
= 605,56
dorénavant,
660,36
petite question subsidiaire, les charges locatives sont rétroactive, ok, mais les réguls de loyer le sont elles aussi ?
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laurent.S
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 12:37:29
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Les 422 euros de TEOM me smeblent beucoup.µµ
Si vous faites le mort, vous aurez du mal a trouver un accord sur un paiement modéré en plusierus fois, car si j'ai bien compris, cette somme, vous la devez quand mêem. Donc le RAR arrivera, plus tard, d'ici 10 jour sou un mois, et vous n'aurez rien gagné que la tension un peu plsu importnate dans les rapports.
Ce n'est jamais bon par expérience.
Vous gagneriez beuacoup plus en la jouant honnête, mais pinailleur, et en demandant de payer en un an et demi.
En revanche, pinaillez, allez dans les détails, c'est votre droit, votre devoir, et le bailleur vous le doit.
Ca doit pouvoir prendre du temps.
Et si jamais il y avait des fautes de calcul en votre faveur (probable), vous aurez des sacrés arguments, autrement valables que un mois de retard sur la lecteure du courrier.
je prend acte de se précieux conseil, merci :) |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 13:40:07
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Citation :
petite question subsidiaire, les charges locatives sont rétroactive, ok, mais les réguls de loyer le sont elles aussi ?
ce ne sont pas les charges qui sont rétroactives, mais la régularisation des charges.
Vous payez chaque mois uen avance, et on régularise. Si cela n' apas été fait, on régularise sur 2 ans, 3 ans, jusqu'a 5 ans maxi.
Les avances sur charges sont des avances, on ne régularise pas des avances (Si on vous a demandé 61,55 jusqu'à présent, on peut augmenter, mais on ne va pas remettre une avance sur l'avance.
C'est le propriétaire qui va faire la trésorerie, il n'avait qu'à pas se planter. |
Festina lente |
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marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 14:10:22
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Donnez le montant du loyer sans les charges que vous avez payé depuis 2001 et la date du début de bail on vous fera le calcul avec le rappel sur 5 ans... pour vous donner déjà une idée ....
La TEOM c'est sur plusieurs années aussi je pense y a t'il le détail |
Edité par - marieke le 16 oct. 2006 14:12:47 |
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laurent.S
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 10:13:03
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pour la rétroactivité j'avais bien compris que ce n'etais pas les charges.
hier, coup de fil a l'assistance juridique de mon assurance A..
charmante voix pour charmante juriste, ne pouvant ni faxer de documents, ni envoyer par courriers, cela limité quelque peu "l'assistance"
bref, j'ai quand même appris des choses simple et qui confirme certains de vos propos ;
1°) il ne peut me compter des choses sans me fournir les justificatifs
2°) il ne peut augmenter les charges du loyer sans modifié le bail
3°) il ne peut me compter l'année 2001 compléte vu que j'ai recus la lettre le 16 octobre
4°) il ne peut me reclamer des réguls sur 2006 étant donnés que l'assemblée générale n'a pas encore eu lieu.
tout ceux ci va etre étudier avec soins, jai l'intention de payer, mais je vais tout vérifier (pinailler me plait bien comme terme ^^)
pour cela je vais contacter une association, si vous en connaissez une , ou je peux consulter quelqu'un qui pourra étudier avec soins les documents fournis par mon proprio, cela m'intéresse.
Pour la petite info a la "dallas", ce n'est pas a sa mère qu'appartient l'appartement, mais a son Ex-Femme (marquée en tout petit sur le bail madame machin, divorcée contractuellement de mr machin).
les avis d'impositions sont au nom de son ex femme, par contre toutes les quittances sont a son nom... il arnaque sa femme ?
voila, c'etait l'info ludique pour me "destrésser" :P
concernant les chiffres pour le calcul de l'augmentation de loyer, il me faut du temps, et j'en manque, le peu de temps que j'ai je le garde pour contacter et me depatouiller de tout ca.
petite question pour finir, la juriste au téléphone ma indiqué qu'il avait aussi 5 ans pour la rétroactivité du loyer, vous confirmez ?
encore merci pour vos conseil, qui m'ont bien remontez le moral, et bien motiver a faire les choses comme il faut !!!
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laurent.S
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 10:19:32
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Citation :
...il est clair aussi qu'il vient de perdre son locataire, tout cela nous motivant ma femme et moi pour partir / acheter
Avant de partir pour acheter, renseignez vous mieux que pour la locatation que vous découvrez.
Le propriétaire paye beaucoup plus de charges que le locataire, et une grande partie de celles-ci (taxe foncières, réparations diverses,...) ne sont pas répercutables sur le locataire.
L'analyse achat / location n'est pas vraiment favorable a l'achat quand on fait les calculs correctement. Ca dépend en effet de beaucoup de paramètres, de l'époque, de là ou en est le marché (n'est-ce pas, Le Nabot?), des taux d'intérêts, et de beaucoup d'autres paramètres.
Mais en tout cas, on peut dire de façon CERTAINE que du côté des charges, l'achat est TOUJOURS du côté défavorable.
c'est effectivement un choix difficile, notre envie ma femme et moi c'est d'avoir une maison, or, les loyers de maison, sont assez proche me semble t'il de ce que je pourrais payer en traite pour un credit, certe, il faudrait y ajouter taxe fonciere et autres, mais avec l'impréssion de mettre son argent dans son bien, plutot que dans la poche d'un propriètaire (attentiste ?). Mais effectivemetn, si cela signifie aussi, perdre en "qualité de vie", cela mérite vraiment reflection.
merci du conseil, encore une fois ;) |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 10:29:22
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pour la rétroactivité des loyers et charges, je confirme ! article 2277 du code civil.
pour l'assoc, voir ADIL de votre coin. |
Cordialement, |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 11:26:15
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Citation :
2°) il ne peut augmenter les charges du loyer sans modifié le bail
Il ne peut changer la liste des charges applicables, puisque celles-ci sont définies par la loi.
Il ne peut augmenter rétrocativmeent une provision déjà percue comme déja dit.
En revanche, sauf si ce n'est pas indiqué dans le bail, il peut augmenter la provision sur charge chaque année selon les charges payées l'année précédentes.
C'est à l'avantage des deux parties, sinon imaginez un locataire qui reste vingt ans dans un appartement, et qui paye toujours la vingtième année la même avance sur charge qu'au début:
C'est certain que la régularisation serait brutale (20 fois 5% environ, pour les charges, ca doit faire près de 160% à 200% d'augmentation), et c'est ce qu'il faut éviter. |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 12:03:04
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votre 2) est inexact
on ne modifie pas le bail !
le propriétaire fait un courrier à son locataire joint à la régularisation des charges en indiquant ..."les charges de l'année X ont été de Y..., en conséquence les provisions pour charges seront désormais de Y: 12 = Z |
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laurent.S
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 17 oct. 2006 : 12:06:26
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on est d'accord,
je viens de m'apercevoir (par rapport a la remarque sur l'augmentation de charges, que, pour la première fois depuis 10 ans, il a adjoint a la lettre une "demande de réglement" pour le prochain loyer avec ;
loyer : 591,18 (precédent a 544,01)
charge prov : 61,85 (précédent 61,55)
ord ménage : 7,33 (précédent : 0, c'etait jamais indiqué)
charges est sur l'imprimé, mais est rajouté "prov" au stylo
si j'ai bien compris, il n'est pas en droit de passer les charges de :
61,55 a 61,85 ?
at'il le droit d'ajouter dorénavent la taxe pour les ordures aussi ?
en sachant que le monsieur, m'a envoyé 3 quittances d'un coup + la demande de réglement (le tout avec le courrier me reclamant le reste)
c'est tellement plus facile d'écrire, aprés et d'antidaté :(
plus je regarde entre les lignes, plus je découvre de choses "pas claires"
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Régularisation de charges, proprio attentiste...
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