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Pégase
Pilier de forums
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 Posté - 18 oct. 2006 : 20:20:40
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Bonjour à tous,
Voici la situation:
Je vends un logement en passant par une AI. Quelques jours après la signature du mandat, l'agence m'appele pour me dire qu'elle a un acheteur mais à 15% en dessous du prix fixé au mandat. Ne voulant pas perdre de temps, j'accepte la proposition.
Aujourd'hui, devant notaire pour la signature de l'acte de vente, j'apprends que l'AI va percevoir 2 commissions (!!) une de ma part et une de la part de l'acquéreur qui avait (aparemment!?) un mandat de recherche! L'AI touche donc 2 fois 5% sur une seule et même vente!!
Question: Est-ce légal?
Si oui, qu'est-ce qui empêche n'importe quel AI de rentrer des mandats et lorsqu'elle trouve un acquéreur pour chaque bien, elle lui fait signer un mandat de recherche avant de lui dire qu'elle a trouvé le bien recherché???
Je suis sur le c*l et très remonté. D'autant que l'AI a tout fait pour que l'on accepte le prix proposé avec des arguments bateau certes mais la pression était bien là. En plus, l'acquéreur est étranger et ne parle pas bien le français. Alors j'imagine déjà l'entourloupe que l'AI a monté
Je suis outré par de telles pratiques!!
Pégase
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 20:29:37
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| Touchez en deux mots à jcm alors. C'est un partisan inconditionnel du mandat de recherche. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 20:44:00
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| Ok. mais ce genre de pratique est-elle légale?? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 18 oct. 2006 : 21:39:34
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Il y a quelque chose qui me "turlupine".
Avant de signer chez le notaire, vous avez bien dû signer un compromis dans lequel, ou sur lequel, était indiqué le montant des frais d'agence ?
Ainsi que la partie qui en était redevable ?
Je comprends pas le Citation :
Je vends un logement en passant par une AI. Quelques jours après la signature du mandat, l'agence m'appele pour me dire qu'elle a un acheteur mais à 15% en dessous du prix fixé au mandat. Ne voulant pas perdre de temps, j'accepte la proposition.
Entre les deux, vous avez bien dû signer le compromis, non ?
Aujourd'hui, devant notaire pour la signature de l'acte de vente, j'apprends que l'AI va percevoir 2 commissions (!!) une de ma part et une de la part de l'acquéreur qui avait (aparemment!?) un mandat de recherche! L'AI touche donc 2 fois 5% sur une seule et même vente!!
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 00:50:23
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
Quant au renvoi de LeNabot vers JCM, totalement inutile et sans apport autre que d'autosatisfaction, supposons que cela lui permet de "prendre son pied" pour la soirée et soyons heureux pour lui.
Non ce n'est pas de l'autosatisfaction. Rappelez vous. Je me suis déjà frité avec jcm sur les dangers du mandat de recherche que l'on fait signer à un acquéreur à l'occasion d'une visite. En voilà un bel exemple : une double commission. Autant dire que la position de jcm à cet égard est totalement intéressée pour son fonds de commerce.
La seule voie de recours que je vois, ce sont celles qui découlent des circonstances lors de la signature du mandat de recherche. Seul l'acquéreur pourra les relater. Si ce mandat a été fait à l'occasion d'une visite sollicitée par l'acheteur, ce mandat est sans cause. Car dans ces circonstances, l'AI ne fait qu'exécuter les obligations du mandat de vente et dès lors un mandat de recherche ne veut plus rien dire. J'ai déjà donné des références jurisprudentielles. Ce qui revient à dire que la seule voie de recours possible serait de son côté. Pas celui du vendeur, car le mandat de vente me semble valide.
Voilà christophe. Pour éclairer un peu votre lanterne éteinte et pour vous éviter de dire n'importe quoi. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 19 oct. 2006 00:57:02 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 01:12:57
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| sur votre mandat de vente, était il précisé que les frais étaient à la charge du vendeur OU de l'acquéreur ???? |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 05:27:50
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plutot que de payer une comm de 10% vous en avez payez moitié/moitié acquéreur/vendeur, cela arrive parfois.
par contre ceci doit être indiqué dans le compromis que vous avez signé.
De plus, vous avez donné votre accord pour un net vendeur, ou est le problème ?
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 10:47:18
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Merci a tous pour vos réponses.
Pour vous dire la vérité, je ne faisait que rapporter une histoire qui est arrivée à mon beau père (lui-même anglophone) et il s'avère qu'il n'avait pas bien compris le processus par lequel un mandat de vente est modifié en mandat de recherche afin de réduire les frais de notaire le l'acquéreur...
J'ai eu un peu de mal à identifier que c'était cela mais lorsqu'il m'a indiqué le prix de vente marqué sur l'acte authentique, j'ai tout de suit pigé le truc.
Désolé de vous avoir fait perdre votre temps. 
Ceci dit, la question est quand même posée: un agent immo peut-il, en toute légalité, facturer une commission pour la vente et la recherche d'un seul et même bien?
Bien cordialement,
Pégase |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 11:51:45
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il peut se passe lors d'une négo que acquéreur et vendeur se partage le montant de la com.
par contre il est difficile commercialement de faire supporter une com de plus à l'acquéreur, perso je ne l'ai jamais vu |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 11:52:10
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Ceci dit, la question est quand même posée: un agent immo peut-il, en toute légalité, facturer une commission pour la vente et la recherche d'un seul et même bien?
Pour être tout à fait honnête avec le droit, la jurisprudence reconnaît la double commission. Notamment lorsqu'on est en présence concurrente d'un mandat de vente et d'un mandat de recherche. Dans ce cas le compromis doit clairement reproduire le montage.
Ceci dit, il y a une jurisprudence de la Cour de Cassation qui indique clairement que lorsqu'un acheteur sollicite un agent immobilier pour visiter un appartement, un bon de visite ne peut pas contenir d'engagements de la part de l'acheteur (par exemple une clause d'exclusivité à l'achat lorsqu'on est en présence d'un mandat de vente non exclusif) car ce sont des obligations sans cause au motif que l'agent immobilier ne fait qu'exécuter un mandat de vente.
Il va sans dire que cette jurisprudence s'appliquerait à un mandat de recherche qui n'est qu'un contrat.
EDIT : je viens de trouver l'arrêt : ce n'est pas la Cour de Cassation mais une Cour d'Appel.
Cour d'appel CAEN
Chambre civile
Audience publique du 13 septembre 2001
N° de décision : 00/02002
Titrages et résumés AGENT D'AFFAIRES *AGENT D'AFFAIRES* agent immobilier* commission* affaire réalisée sans le concours d'un agent immobilier*engagement de payer une commission portée sur un bon de visite* nullité* article 72 du décret du 20 juillet 1972
Le bon de visite que l'agent immobilier fait signer lors d'une visite d'immeuble, ne constitue pas le mandat exigé par la réglementation régissant la profession d'agent immobilier suseptible d'engager la responsabilité contractuelle des signataires; il ne peut avoir aucune valeur contractuelle, comme ne contenant qu'un engagement unilatéral, dépourvu de cause, des clients au profit de l'agent immobilier.
Par jugement du 19 avril 2000, le Tribunal d'instance de M. a condamné solidairement Mademoiselle Sophie L... et Monsieur Jean-Jacques M... à payer à Monsieur Rémy N... à titre de dommages et intérêts une somme de 29.000 Frs représentant le montant d'une commission que cet agent immobilier aurait dû percevoir dans le cadre de l'acquisition du bien appartenant à Monsieur B.....
Appelants de cette décision, Monsieur M... et Mademoiselle L... soutiennent qu'ils n'ont pas donné à Monsieur N... le mandat exigé par la réglementation régissant la profession d'agent immobilier, le bon de visite par eux signé ne pouvant valoir comme tel, et que c'est sans commettre de faute qu'ils ont finalement conclu cette vente par l'intermédiaire d'~ne autre agence, elle aussi titulaire d'un mandat de vente non exclusif ;
Monsieur N... conclut à la confirmation en soutenant que les consorts M....-L.... ont, en signant le bon de visite concernant le bien immobilier appartenant à Monsieur B..., souscrit à son égard un engagement "d'informer de leur visite toute personne qui pourrait à l'avenir présenter le même bien", et de "s'interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence de l'évincer lors de l'achat de cette affaire", et que la violation de cet engagement ayant eu pour effet de le priver de la commission à laquelle il aurait pu prétendre, ils doivent réparer le préjudice qui en est résulté pour lui ;
Attendu que les agents immobiliers et autres intermédiaires dans les opérations portant sur les immeubles ne peuvent prétendre à une rémunération que lorsqu'ils sont titulaires d'un mandat établi dans les conditions prescrites par les dispositions impératives de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, et que l'opération a été effectivement conclue par leur entremise ;
Attendu que Monsieur N... a reçu de Monsieur B... un mandat non exclusif de proposer à la vente une maison d'habitation pour le prix de 485.000 Frs ; Qu'il a fait visiter cet immeuble aux consorts M...-L... , mais n'a pas participé à la négociation de la vente, finalement conclue par l'intermédiaire de l'un de ses concurrents ;
Attendu que le document intitulé "reconnaissance d'indications et de visite" que Monsieur N... a fait signer à Monsieur M.... et Mademoiselle L.... ne peut certainement pas constituer le mandat précité; Que cet acte n'a en réalité aucune valeur contractuelle, comme ne contenant qu'un engagement unilatéral, dépourvu de cause, des clients au profit de l'agent immobilier; Qu'en effet, en leur faisant connaître cette affaire et en leur faisant visiter l'immeuble, Monsieur N... ne leur a pas fourni un service, mais a seulement exécuté les obligations qu'il avait contractées envers son mandant, le vendeur;
Attendu qu'en l'absence de convention régulièrement formée entre les parties, les consorts M...-L... n'ont pas commis une faute pouvant engager leur responsabilité contractuelle en traitant l'opération avec un autre intermédiaire, même s'ils n'ont pas avisé celui-ci de l'intervention antérieure de Monsieur N...
Attendu que le jugement doit donc être infirmé; Que les appelants ne doivent pas conserver à leur charge les frais qu'ils ont été contraints d'exposer pour la présente procédure ;
PAR CES MOTIFS
-Infirme le jugement
-Déboute Monsieur N... de toutes ses prétentions -Condamne Monsieur N... à payer à Monsieur M...
et Mademoiselle L... la somme globale de 1.200 euros (7.871,48 Frs) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile
-Le condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 19 oct. 2006 11:55:25 |
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Internaute 25
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 19 oct. 2006 : 22:58:27
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Tiens, toujours dans la même optique, concernant les chasseurs d'appartements dont l'on entend beaucoup parlé en ce moment, n'est pas ce montage là qu'il utilisent ?
L'agence qui a un mandat prend ses honoraires (au vendeur), et le chasseur d'appartement rajoute les siens à la charge de l'acquéreur par le bias d'un mandat de recherche? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 20 oct. 2006 : 19:25:31
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Il va sans dire que cette jurisprudence s'appliquerait à un mandat de recherche qui n'est qu'un contrat.
Trop fort LeNabot ! Vous prenez toujours vos désirs pour des réalités !
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 oct. 2006 : 19:38:14
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Citation :
Initialement entré par jcm
Trop fort LeNabot ! Vous prenez toujours vos désirs pour des réalités !
Ah ? Parce qu'un mandat de recherche ne serait pas un contrat avec des obligations ?  |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 20 oct. 2006 19:38:39 |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 23 oct. 2006 : 19:42:01
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Concernant la jurisprudence reproduite dans votre post, Lenabot, sauf erreur de ma part, il s'agit d'un tout autre cas.
L'agent immobilier a esté en espérant faire valoir un droit à commission en arguant de la signature par ses clients d'UN BON DE VISITE, en essayant de faire passer celui-ci pour un mandat de recherche !
Le tribunal n'a fait que confirmer ce que nous savons déjà tous : un bon de visite n'est pas un mandat de recherche... |
Cordialement.
Gilles
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 23 oct. 2006 : 19:45:15
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Pour répondre au sujet et à la question de Pégase, les honoraires sont libres;
il suffit simplement que l'agent immobilier affiche dans son agence, dans sa vitrine, dans tous les bureaux destinés à recevoir de la clientèle (voire même dans ses toilettes... ) son barême d'honoraires en précisant la (les) partie(s) qui en a (ont) la charge.
Pourquoi pas un barême qui pourrait prévoir X % dont X/2 à charge vendeur et X/2 à charge acquéreur. |
Cordialement.
Gilles
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 oct. 2006 : 23:06:43
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ghghgh, quelques remarques concernant la jurisprudence dont vous ne saisissez pas toute la portée.
La Cour d'Appel de Caen dit clairement que le bon de visite litigieux contenait des obligations sans causes, et, au surplus, qu'effectivement, le bon ne pouvait consituter un mandat. Cependant l'analyse de la Cour d'Appel va plus loin. Elle a constaté que l'agent immobilier, en faisant connaître l'affaire à l'acquéreur, ne lui a pas fourni un service, mais a seulement exécuté les obligations qu'il avait concractées envers son mandant, le vendeur. Cela me semble assez clair quant aux conséquences.
Vous pouvez donc habiller ces clauses sous un mandat de recherche avec les mêmes circonstances, le résultat sera le même, c'est à dire des obligations sans causes, donc un mandat sans cause, donc un mandat nul, donc aucun droit à commisson.
Vous observerez également que la construction juridique des agents immobiliers s'est faite à plusieurs étages, dans un but évident de rechercher indûment une double commission.
Avec la jurisprudence commentée, une insertion de clauses qui va à l'encontre du principe même d'un mandat dit "non exclusif". Montage condamné par la jurisprudence.
Aujourd'hui, un deuxième étage de la fusée destiné à contourner les effets de la jurisprudence : habillage sous la forme d'un mandat de recherche. Je resterai étonné que les magistrats, qui sont loin d'être des idiots, soient trompés par ce subterfuge. Avec évidemment, la circonstance que le mandat de recherche soit signé à l'occasion d'une visite. Ce montage dévoile, par ailleurs, un contre sens évident.
En conclusion, l'attitude à avoir, lorsqu'on sollicite un agent immobilier pour une visite, c'est d'accepter, bien sûr, de signer un bon de visite ne comportant pas de clauses unilatérales, c'est à dire valant uniquement reconnaissance de la réalité de la visite, mais en aucun cas l'acquéreur ne doit signer un mandat de recherche, le mandat de vente étant suffisant à cette occasion.
Cela évitera éventuellement les entourloupes décrites par Pegase que l'on découvre évidemment au dernier moment : lors de la signature de l'acte authentique, l'agent immobilier n'ayant pas le courage de dire tout clairement lors du compromis. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 23 oct. 2006 23:11:03 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 oct. 2006 : 07:45:08
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| LeNabot, c'est encore une fois vraiment n'importe quoi, mais nous en avons déjà suffisamment débattu. |
jcm |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 26 oct. 2006 : 22:21:50
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LeNabot est en effet extraordinaire;
au delà de l'adage "jurisprudence fait loi" voilà qu'il nous faut désormais tenir compte de :
" interprétation lenabotique fait loi"
et "supputation lenabotesque vaut loi"
bonne nuit ! |
Cordialement.
Gilles
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 oct. 2006 : 23:22:21
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
LeNabot est en effet extraordinaire;
au delà de l'adage "jurisprudence fait loi" voilà qu'il nous faut désormais tenir compte de :
" interprétation lenabotique fait loi"
et "supputation lenabotesque vaut loi"
bonne nuit !
Au lieu de faire le mariole, vous m'expliquerez en quoi il est utile de faire signer un mandat de recherche à un acquéreur, lorsque le bien visité fait l'objet d'un mandat de vente. A part le but de bien enfumer l'acquéreur. Pour précisions, je parle de celui qui fait "toc toc" à la porte de l'AI pour lui dire "je voudrais visiter la maison de l'annonce que j'ai vu sur votre vitrine".
Cela serait bien que vous répondiez. On attend. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Double commission AI !!???
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