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 Sujet  |
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baleine
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 21 oct. 2006 : 13:24:38
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Bonjour à tous les membres du forum,
J'ai une question qui est en fait une demande de confirmation, au sujet de la validité de la régularisation.
Comme beaucoup, j'ai quitté mon appartement il y a quelques mois et j'ai eu ensuite une régularisation de charges (très élevée d'ailleurs, et que je conteste). [je précise que la location était non meublée]
J'ai reçu le decompte de charges il y a maintenant 1 mois. J'ai très vite demandé à l'agence gestionnaire de "mettre à ma disposition les pièces justificatives" du poste concerné (en l'occurrence l'eau chaude et l'eau froide) :
- les justificatifs de la consommation d'eau (chaude et froide) sur la période en question
- le prix de cette eau.
Tout cela afin de calculer le "juste prix" des charges concernées et d'être certain que l'on me demande de payer quelque chose de véritablement consommé.
Or un mois après l'arrivée chez moi du décompte des charges, je n'ai reçu aucun justificatif.
Il me semble que selon la loi, le propriétaire n'a pas justifié les charges (littéralement il ne les a pas "mises à ma disposition pendant le mois qui suit le décompte des charges"), et qu'elles ne sont désormais plus exigibles.
A votre avis, suis-je dans le vrai ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 17:55:11
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en fait la mise à disposition signifie que vous êtes en droit de vous rendre chez le bailleur, oule syndic de copropriété (avec autotisation du propriétaire) pour consulter les justificatifs.
avez vous demandé par RAR cette consultation ???
cette régularisation ne concernait que les postes d'eau ???? |
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baleine
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 18:09:51
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Merci de votre réponse rapide.
Citation :
Initialement entré par nefer
en fait la mise à disposition signifie que vous êtes en droit de vous rendre chez le bailleur, oule syndic de copropriété (avec autotisation du propriétaire) pour consulter les justificatifs.
Il s'agit d'une copropriété, donc en effet je suis censé avoir eu accès au syndic.
Mais on ne m'a littéralement rien donné comme information (je ne sais pas où est le local du syndic, ces heures de "réception", etc.).
Citation :
avez vous demandé par RAR cette consultation ???
Naturellement. 
J'ai de fortes raisons de croire que le syndic a en partie pipeauté les décomptes sur lesquels se fondent les charges régularisées.
Citation :
cette régularisation ne concernait que les postes d'eau ????
Oui, car les chiffres sont très élevés (fuite d'eau froide, montant élevé d'eau chaude). Je pense que le compteur d'eau chaude est détraqué, mais je ne peux pas le prouver. |
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cfr
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 19:18:35
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bonsoir combien de temps avez vous louer l'appart ? les charges sont revisables chaques années
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baleine
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 20:56:33
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Bonsoir,
J'ai occupé l'appartement deux ans (de mi-2004 à mi-2006).
La régularisation en question couvre 2005 et 2006. |
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cfr
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 21:19:02
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Bonsoir baleine
combien avez vous payez en 2004 ? |
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baleine
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 21:24:39
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Eh bien pardonnez-moi mais je ne sais plus trop...
Etes-vous en train de penser à un possible "forfait" que le syndic aurait fait la première année (donc 2004) au lieu d'un relevé ordinaire (j'ai lu que c'est parfois pratiqué) ?
Dans tous les cas, je m'interroge sur les justificatifs de mon bailleur (en l'occurrence il ne m'a fourni aucun moyen de les consulter). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 oct. 2006 : 21:53:42
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si vous n'avez pas eu accès aux justificatifs, saisissez la commission de conciliation (gratuit) en demandant le remboursement du DG (que vous avez déjà demandé par RAR): votre propriétaire devra alors produire les justificatifs afin qu'une éventuelle conciliation puisse aboutir concernant ce montant.
en cas d'absence de conciliation , la commission rendra un avis que vous pourrez produire devant la juridiction de proximité. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 22 oct. 2006 : 09:53:38
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Citation :
Il s'agit d'une copropriété, donc en effet je suis censé avoir eu accès au syndic.
Mais on ne m'a littéralement rien donné comme information (je ne sais pas où est le local du syndic, ces heures de "réception", etc.)
En tant que locataire, ne perdez pas votre temps avec le syndic, il ne voudra pas vous recevoir et de toutes façon il ne vous connait pas, donc il est dans son droit.
Il ne connait QUE le propriétaire, a qui il a deja tout envoyé forcément, et sachez que même le propriétaire ne dispose que de quelques jours dans l'année pour se rendre chez le syndic et vérifier les comptes; donc lui-même serait certainement débouté de sa demande.
Seul votre bailleur vosu doit des comptes et les justificatifs.
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Festina lente |
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squeedly
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 26 oct. 2006 : 17:30:16
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Je ne suis pas d'accord avec ça ! Le seul interlocuteur dans ce cas de figure est bien le syndic puisque c'est avec lui que vous avez signé un contrat (la propriétaire ayant donné mandat au syndic pour le représenter et agir en son nom)
Concernant la question :
"passer le délai d'un mois (après avoir demander le détail des charges par LRAR...) ces charges sont elles à considérer comme non justifiées et n'ont donc pas à être payées"
quelqu'un a t-il une réponse ?
Merci |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 oct. 2006 : 21:25:57
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Non, et je vais vous exposer pourquoi:
Le syndic représente le syndicat des copropriétaires. Evidemment, le locataire n'a aucune relation avec le syndic comme il n'en n'a aucune avec le syndicat de copropriétaires.
Or c'est bien le syndic qui a les pièces justificatives originales(factures, etc..)
Dans cette discussion il y a une grosse ambiguité. Or je rappelle qu'on est dans le foum LOCATAIRES!!!
L'agence qui gère la location au titre d'un propriétaire n'est pas un SYNDIC, c'est un MADATAIRE ou un GERANT.
Il peut d'ailleurs être occasionellement confondu avec le syndic de l'immeuble, ça arrive.
Le locataire n'a de relation qu'avec le propriétaire (ou bailleur) au travers du mandataire (le propriétaire a donné mandat à l'agence).
Citation :
Il s'agit d'une copropriété, donc en effet je suis censé avoir eu accès au syndic.
Non, précisément pas. Je suis étonné que personne ne l'ai rappelé.
Donc, et je répète, il faut oublier le syndic. Il faut s'adresser au propriétaire ou a l'agence mandataire.
Les charges doivent être justifiées non pas par des factures, mais par les relevés annuels du syndic, tels que communiqués aux copropriétaires, et les relevés spécifiques relatifs aux compteurs individuels.
Seuls les copropriéaires ont accès au détail des factures, pendant un tempe limité à des horaires décidés par l'assemblée générale du syndicat. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 26 oct. 2006 21:29:10 |
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baleine
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 26 oct. 2006 : 23:18:44
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Bonsoir,
pardon d'avoir laissé le sujet en déshérence alors que je l'avais lancé, et merci de vos réponses.
Citation :
Donc, et je répète, il faut oublier le syndic. Il faut s'adresser au propriétaire ou a l'agence mandataire.
Oui, je suis d'accord, je voulais effectivement dire que je pensais que le propriétaire allait demander au syndic de me laisser acceder aux justificatifs, ou que l'on allait m'envoyer des photocopies (à mes frais...).
Citation :
Les charges doivent être justifiées non pas par des factures, mais par les relevés annuels du syndic, tels que communiqués aux copropriétaires, et les relevés spécifiques relatifs aux compteurs individuels.
Je suis donc plus ou moins d'accord avec vous sur ce point : en effet, j'ai trouvé sur le site de l'ANIL un arrêt de la cour de cassation qui est commenté de la façon suivante :
La Cour de cassation rappelle ici que les charges ne sont pas considérées comme justifiées par le seul effet de la présentation du décompte de charges par le bailleur. Les documents attestant de la réalité des dépenses doivent avoir été mis à la disposition du locataire. A défaut, les charges ne sont pas considérées comme justifiées.
Il se trouve à cette adresse.
L'arrêt lui-même est Ici sur le site de la cour de cassation (mais dur à décrypter !).
Qu'en pensez-vous ? |
Edité par - baleine le 26 oct. 2006 23:19:53 |
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Miiiliiie
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 28 oct. 2006 : 16:24:19
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Bonjour, j'ai un problème assez similaire au votre et également un manque de justificatifs, juste le montant de régularisations de charges de 1200€ inscrit sur un papier et envoyé par la poste.
J'ai rendez vous avec l'ADIL mardi pour savoir quels justificatifs demander et comment comprendre les modes de répartitions des charges.
J'en profite pour pousser un coup de geu***, je ne comprends pas cette loi qui permet de demander des arriérés jusqu'à 5 ans... étant étudiante et louant mon premier appartement je ne savais pas que je devais demander un décompte annuel de charge pour éviter qu'au bout de 2 ans mon propriétaire se réveille et ne me demande une telle somme! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 28 oct. 2006 : 17:48:37
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Voyez ces liens :
En application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, propriétaire d'un lot dépendant d'une copropriété, est tenu de mettre à la disposition du locataire de ce lot les pièces justificatives des charges locatives, ces pièces justificatives ne se confondant pas avec le décompte détaillé par nature de charges.
Cour de Cassation, 2004-06-30, n ° 03-11098
Le paiement des charges locatives sur justificatif peut être demandé dans les limites de la prescription quinquennale.
Cour de Cassation, 2003-05-27, n ° 02-12253
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/RechercheSimpleCass.jsp
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Edité par - ETASPAK le 28 oct. 2006 17:49:48 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 oct. 2006 : 18:40:24
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Je rejoins Ribouldingue dans son analyse, si le syndic n'est pas en même temps une agence, mandatée par le proprio pour la gestion de son bien. Le syndic tel que décrit par baleine, semble n'avoir de liens juridiques qu'avec le bailleur. Donc rien à voir avec le locataire ...
Que devez vous faire maintenant ?
Vous avez raison de contester ces charges (surtout si la précédente régul montre des montants bien inférieurs) et bien sûr sans justificatifs, vous ne payez pas (vous avez votre LRAR qui vous protège si le bailleur vous assigne).
maintenant vous demandez au TI une injonction de faire cad, produire les documents que vous avez demandé et dont vous contestez le montant. A défaut et puisque le bailleur ne pourra pas prouver la dépense REELLE, il devra vous rembourser les provisions correspondantes aux charges non justifiées (en vous basant sur l'art 23 de la loi de 89) 
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1787.xhtml
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Cordialement, |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 10:52:13
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Où en êtes-vous baleine ? votre cas m'intéresse énormément.
vous n'avez pas répondu à la question de nefer : avez-vous réclamé les justificatifs par LRAR ? (dans les temps ?)
je me pose la question de savoir si le bailleur doit explicitement écrire au locataire :" je tiens les justificatifs à votre disposition, contactez-moi si vous voulez les voir..." ou s'il n'est pas obligé d'écrire quoi que ce soit, et c'est au locataire de se manifester. Ce dernier est censé connaître ses droits, il me semble...
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 13:27:28
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Une question pour Joulia : pouvez-vous me préciser les documents que vous suggérez à baleine de réclamer par injonction de faire; vous avez l'air de penser que le bailleur ne pourra pas les fournir, donc j'en conclus qu'il s'agit de documents qui ne sont pas envoyés au copropriétaire, mais que celui-ci aurait pu consulter (et photocopier je suppose) dans la période entre la convocation de l'assemblée générale et la date de la réunion, période légale de consultation des pièces justificatives pour le copropriétaire( factures, contrats de fourniture et d'exploitation,quantité consommée et prix unitaire ou forfaitaire des catégories de charges)
Passé ce court délai, il serait impossible de consulter ces documents.
Selon vous, un bailleur qui n'aurait pas lui-même photocopié ces documents pourrait être amené à rembourser même la provision qu'il a réclamée. Je me place bien sûr dans l'optique d'une régularisation tardive, qui implique, si j'ai bien compris, que le locataire ne peut plus consulter les justificatifs auprès du syndic.
Etant un peu perdu dans cette histoire de charges, et vus mes énormes problèmes, difficiles à gérer pour un nouveau copro(héritage et gros problèmes d'impayés de loyer), je me demande aussi si la période de consultation offerte au copropriétaire correspond à celle offerte au locataire.
Merci de la patience de tout le monde !
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 14:59:15
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je me place au niveau d'une copropriété.
le bailleur, comme tout copropriétaire recoit après la cloture et en vue de l'AG, un récapitulatif des charges annuelles, par poste (charges par nature).
ce document édité par le syndic, fait la distinction entre les différents sous-comptes comptables: par exemple, salaires concierges, charges sociales .... (avec sous-total, frais de personnel), idem pour les honoraires du syndic et la distinction avec d'autres honoraires et frais (AG, frais d'envois), les assurances copro, les frais d'entretien, etc ...
bref c'est un récapitulatif complet des dépenses par nature de charges. Cela permet aux copro de voter les comptes de l'annéee et de voter le quitus à donner ou non au syndic.
Le syndic fixe une période pendant laquelle les copro qui le désirent viennent au cabinet pour consulter les documents (fenêtres de RdV très courte, avant l'AG).
c'est ce document que tout bailleur doit envoyer aux locataires pour la régul de charges. En effet, un simple tableau sous XLS, reprenant les montants n'est pas valable. Par contre, celui du syndic est valable et donne des renseignements de 1ere importance.
Maintenant, après avoir envoyé cette régul aux locataires, et s'il veut voir d'autres documents, le locataire pourra demander à accéder aux justificatifs rééls, qui sont les factures.
le pbl là, c'est que c'est le syndic qui en dispose ...
donc le bailleur doit demander RdV au syndic (pour que le locataire puisse aller consulter ces factures sur place). IL peut être possible que le syndic fasse des copies mais c'est pas tjs facile ni évident !
vous comprendrez alors que ce tri-partites n'est pas évident à organiser car le syndic met en plus, un comptable à disposition poru sortir les pièces comptables (va pas vous laisser farfouiner dans la compta comme cela) et évidemment, cela aura un cout horaire ... dont la loi ne parle pas - bien évidemment 
est-ce plus clair ?
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 15:05:21
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pour répondre à la 2eme partie de la question, il faudrait voir ce que les juges décident si par exemple:
un bailleur fournit ces décompte de dépenses par nature de charges mais que malgré tout, le locataire décide de contester la véracité d'une dépense et veut voir la facture ....
si la demande se passe dans le délai de 1 mois après la régul, je pense que le bailleur sera dans l'embarras si le syndic ne fournit pas le document (pour une raison ou une autre).
mais comme tout document comptable doit être archivé pendant de nombreuses années (et au delà de la période des fameux 5 ans), je pense que ce serait un cas vraiment audacieux de condamner le bailleur à rbser la provision si la dépense n'est pas prouvée.
surtout si on rajoute un élément d'importance (et cela est mon analyse perso): si l'AG des copro a validé les comptes annuels du syndic, (comptes qui je le rappelle sont vérifié par le conseil syndical au moins 1 fois par an), je ne vois pas par quel miracle et sur quel article, un juge déciderait de juger qu'une facture (contestée par un locataire) n'existe pas justement après cette validation du syndicat des copropriétaires .... mais ca, c'est aller un peu loin. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 17:18:39
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Citation :
Initialement entré par Joulia
je me place au niveau d'une copropriété.
.....
est-ce plus clair ?
Très, copro ou pas (par exemple lotissement). Certains syndics envoient d'ailleurs un papier qui sépare ce qui est locatif de ce qui est dû par le propriétaire, ça simplifie et évite les contestations éventuelles |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 17:28:07
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par Joulia
je me place au niveau d'une copropriété.
.....
est-ce plus clair ?
Très, copro ou pas (par exemple lotissement). Certains syndics envoient d'ailleurs un papier qui sépare ce qui est locatif de ce qui est dû par le propriétaire, ça simplifie et évite les contestations éventuelles
PAS D'ACCORD !!!!
LA répartition est sous la responsabilité du proprio et non du syndic.
Ce n'est pas parce que le syndic fait 2 colonnes (récupérable / non récupérable) que cela est bon. Cela est même une source de contestation puisque le proprio se réfugie derrière cette répartition qui ne justifie rien du tout, et que le locataire ne peut rien demander au syndic.
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Sujet |
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Régularisation : pas de justificatif après 1 mois
Forum fermé
