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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
 Posté - 06 nov. 2006 : 17:33:57
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Joulia, dans notre copro, le syndic remet aux proprio (et donc bailleurs pour certains) un état des dépenses par catégories dans lequel il fait 2 colonnes: récupérables / non récupérables, MAIS AUSSI un état qui regroupe toutes les factures avec un intitulé succinct !!
Ce dernier document est largement plus explicite et permet de justifer une grande partie des dépenses récupérables. Il reste alors quelques factures "douteuses" pour lequelles, une consultation est obligatoire (pour la récupérabilité).
Par expérience, je peux vous dire que les syndics ne fournissent pas toujours des répartitions exactes. C'est au bailleur de vérifier !!
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Edité par - fdsc le 06 nov. 2006 17:35:13 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 19:04:58
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Citation :
Initialement entré par fdsc
Joulia, dans notre copro, le syndic remet aux proprio (et donc bailleurs pour certains) un état des dépenses par catégories dans lequel il fait 2 colonnes: récupérables / non récupérables, MAIS AUSSI un état qui regroupe toutes les factures avec un intitulé succinct !!
Ce dernier document est largement plus explicite et permet de justifer une grande partie des dépenses récupérables. Il reste alors quelques factures "douteuses" pour lequelles, une consultation est obligatoire (pour la récupérabilité).
Par expérience, je peux vous dire que les syndics ne fournissent pas toujours des répartitions exactes. C'est au bailleur de vérifier !!
oui d'accord avec vous ....
j'ai expliqué de facon que cela soit plus simple à comprendre pour Cho qui semble noyé avec son affaire ....
et oui, il faut tjs par principe vérifier la ventilation que pourrait faire un syndic sur les charges locatives car j'ai remarqué souvent des erreurs flagrantes ...  |
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stephaneParis
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 20:13:00
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Bonjour..Ayant un problème lié aux charges locatives et n'ayant pas malheureusement pas trouvé la réponse je me lance à mon tour..
j'arrive de Martinique où j'ai travaillé presque 2 ans 1/2.
J'ai loué là-bas, au travers d'une agence un appartement.
J'y suis resté d'avril 2004 à mai 2006.....Et durant toute cette périodej'ai versé chaque mois une provision de 68 euros sur charges locatives (bien que je ne sache pas de quelles charges il s'agisse car rien n'était précisé dans le bail....)...
j'ai réclamé à l'agence le détail des charges locatives avant mon départ mais il m'a dit que le syndic avait changé en court de route et qu'aucun décompte n'a depuis été fait ! je viens de relancer en LRAR mon agence qui me répond : "Nous allons demandé au propriétaire le détail des charges couvrant les périodes 2004, 2005 et 2006 qui n'est pas encore clôturé..." ne sachant trop quels sont mes droits concernant dans ce domaine je ne sais pas quoi faire et éxiger ?? Puis je, en cas de non présentation des comptes de charges couvrant cete période, demander un remboursement des sommes versées ?
merci par avance pour votre aide.
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baleine
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 21:18:44
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Bonsoir,
Je reviens sur mon affaire... qui d'ailleurs avance.
En fait, voici les faits :
- à ma grande surprise, j'ai reçu des justificatifs de l'agence immobilière.
- cependant ces justificatifs me semblent insuffisants : il y a des relevés de compteurs qui sont corrects (ceux annoncés), mais pas de justificatif du prix unitaire de l'eau. Or l'eau a augmenté entre le premier et le dernier relevé.
- j'ai reçu le courrier de l'agence plus d'un mois après le décompte des charges.
J'ai donc considéré que le mois était écoulé, et que le bailleur avait failli à son obligation de présenter des justificatifs (puisqu'ils ne sont pas arrivés à temps).
Donc j'ai annoncé que je ne payais pas.
Je considère que si le courrier était arrivé dans les temps j'aurais été très ennuyé car le relevé de compteur y figure, ce qui justifie en partie les charges. Restait le problème du prix de l'eau.
Mais puisque c'est arrivé trop tard, je crois que j'ai plus de chance d'obtenir raison.
Pour Cho, comme je l'ai dit plus haut, j'ai bien sûr un accusé de réception de ma demande de justificatifs.
Tandis que mon bailleur n'a aucune preuve qu'il a "tenu à ma disposition les pièves justifcatives pendant un mois". |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 02:56:05
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Baleine,
Votre bailleur doit vous faire tenir à chaque fin d'exercice comptable la copie du décompte de charges annuel qu'il reçoit du syndic et où figurent les charges locatifs. Idem pour la copie de la Taxe Foncière où vous déduisez les frais de 8% de confection des rôles (tout en bas de cette taxe).
Outre l'art. 23 de la loi de 1989 que vous indique ETAPARK, voir l'art. 3 de cette même loi :
Article 3 Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 10, art. 11 JORF 24 juillet 1994.
Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- la date de prise d'effet et la durée ;
- la consistance et la destination de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage
. Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l'article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
ooo
Voir ces sujets :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=45576 (2 pages)
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=44160
Vous y trouverez jurisprudences et réponses ministérielles
La loi du 6 juillet 1989 a été modifiée le 16 juillet 2006. Il y aura donc dans les charges récupérables un "avant" et un "après" modification !
ooo
COURRIER DES LECTEURS - p87 - LE PARTICULIER
--------------------------------------------------------------------------------
"Mon locataire m'a donné congé et je dois régulariser les charges de copropriété pour lui restituer son dépôt de garantie. Le syndic me dit que je n'aurai mon décompte individuel que lorsque les comptes de l'exercice seront approuvés..."
En effet, avec la comptabilité annuelle instaurée par la loi SRU du 13 décembre 2000, la régularisation ne se fait qu'une fois par an, au moment de la clôture de l'exercice comptable. Les tribunaux indiquent que le bailleur peut toutefois conserver 20 et 25% du dépôt de garantie jusqu'à ce que le syndicat de copropriétaires procède à la régularisation de la comptabilité (Rép. min. JOAN du 16 mars 2004).
Mai 2006
ooo
Demandez à vos voisins locataires ou copropriétaires, s'ils ont reçu le décompte annuel de la part du syndic. Si oui, LR/AR à votre bailleur. |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 08:57:45
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un grand merci, joulia pour tout ce temps passé à me répondre. Cette difficulté du bailleur à sastisfaire le locataire est donc bien réelle, et ce, quelle que soit son sérieux !
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 12:15:01
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Citation :
Initialement entré par stephaneParis
Bonjour..Ayant un problème lié aux charges locatives et n'ayant pas malheureusement pas trouvé la réponse je me lance à mon tour..
j'arrive de Martinique où j'ai travaillé presque 2 ans 1/2.
J'ai loué là-bas, au travers d'une agence un appartement.
J'y suis resté d'avril 2004 à mai 2006.....Et durant toute cette périodej'ai versé chaque mois une provision de 68 euros sur charges locatives (bien que je ne sache pas de quelles charges il s'agisse car rien n'était précisé dans le bail....)...
j'ai réclamé à l'agence le détail des charges locatives avant mon départ mais il m'a dit que le syndic avait changé en court de route et qu'aucun décompte n'a depuis été fait ! je viens de relancer en LRAR mon agence qui me répond : "Nous allons demandé au propriétaire le détail des charges couvrant les périodes 2004, 2005 et 2006 qui n'est pas encore clôturé..." ne sachant trop quels sont mes droits concernant dans ce domaine je ne sais pas quoi faire et éxiger ?? Puis je, en cas de non présentation des comptes de charges couvrant cete période, demander un remboursement des sommes versées ?
merci par avance pour votre aide.
stephane de paris,
c'est faux, les comptes sont cloturés chaque année ....! donc que faire dans votre cas ?
vous mettez en demeure votre bailleur (copie agence) par LRAR de vous donner ces régul pour le temps d'occupation.
donnez leur une date butoir et si pas respectée, vous prendrez contact avec le TI local : rappelez vous que si un bailleur ne peut pas justifier les dépenses de charges, il peut être condamné à vous rembourser les provisions versées !!!!
alors ne vous gênez pas et assignez bien le bailleur (et pas l'agence, ce sera peine perdue car ce n'est pas le responsable). |
Cordialement, |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 12:17:07
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Citation :
Initialement entré par cho
un grand merci, joulia pour tout ce temps passé à me répondre. Cette difficulté du bailleur à sastisfaire le locataire est donc bien réelle, et ce, quelle que soit son sérieux !
cho: de rien ... comme je me suis plantée sur votre post concernant l'huissier, il fallait bien que je me rattrape ! 
effectivement pas facile d'être bailleur, même quand on veut bien faire  y'aura tjs des locataires mal intentionnés pour utiliser la loi contre vous et pour vous emm....der |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 13:22:50
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Citation :
Initialement entré par Joulia
Citation :
Initialement entré par cho
un grand merci, joulia pour tout ce temps passé à me répondre. Cette difficulté du bailleur à sastisfaire le locataire est donc bien réelle, et ce, quelle que soit son sérieux !
cho: de rien ... comme je me suis plantée sur votre post concernant l'huissier, il fallait bien que je me rattrape !
effectivement pas facile d'être bailleur, même quand on veut bien faire y'aura tjs des locataires mal intentionnés pour utiliser la loi contre vous et pour vous emm....der
JE vous retourne la même remarque en inversant proprio et locataires.
Vous allez un peut vite Joulia, il y a des mauvais des 2 cotés.
J'ai parfois un peu de mal à comprendre certains proprios.
Ces derniers payent au syndic ou à la copro en fonction des devis et des factures qui leur sont présentées. Par contre, bien souvent, ils ne comprennent pas que leur locataires ne veulent pas payer sans voir les factures.
Cela relève pourtant du bon sens !
Je reconnais qu'il peut être diffcile d'avoir les factures auprès du syndic, mais un decompte par factures (dont j'ai parlé ci-dessus) aide bien. Je trouve étonnant aussi les relevés de charges faient à la va-vite sous excel alors que le document existe et est donné par le syndic. Qu'y a-t-il d'aussi secret dedans pour ne pas le communiquer au locataire ?
Et enfin, il y a un manque de dialogue flagrant. Oui la loi donne 1 mois et alors ? un proprio peut expliquer qu'il a demandé la facture au syndic et qu'il faut attendre un peu même si cela dépasse.
Au pire la facture sera remise dans la régule de l'année suivante. Quel intérêt à être procédurier ?
Je vous dis, je ne comprends pas toujours les réactions des uns et des autres.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 13:43:48
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Je pense qu'il y a peut-être une petite ambiguité dans cette discussion.
Il y a en effet a un moment donné un artisan (serrurier par exemple) qui effectue des travaux pour la copropriété, mandaté par l'AG directement ou indirectement.
Il est payé par la copropriété, et le syndic lui verse son chèque. La facture est contestable par la copropriété, comme toute facture, donc par chaque copropriétaire (Par exemple, temps de remplacement de la serrure non conforme au tarif annoncé, erreur d'addition).
Pour que cela ne soit pas la foire, les factures ne sont consultables par les copropriétaires que certains jours de l'année, à titre gratuit.
Le locataire doit des charges locatives, par exemple la part de travail du serrurier.
Il peut contester.
Mais peut-il contester la facture du serrurier, peut-être même déjà approuvée par la copropriété, alors qu'il n'est pas donneur d'ordre, et qu'il n'y a aucun contrat entre le serrurier et lui?
Je ne crois pas.
Il peut simplement contester que le propriétaire lui fait payer des charges qui n'existent pas.
Le propriétéire lui doit la preuve de l'existence de la dépense, absolument pas la réalité et la consistance du travail réalité, du moment qu'il est bien dans la bonne catégorie (charge dite locative)
Ma conclusion est que il n'est absolument pas question qu'un locataire vienne farfouiller dans les comptes de la copropriété, lesquels comptes appartiennent aux co-propriétaires, mais il peut farfouiller dans les comptes relatifs au LOT de propriété privatif, et uniquement à celui-ci, ainsi bien entendu qu'au millièmes de parties communes dont il a la jouissance par le bail.
C'est un peu comme si, lorsque vous estimez trop cher le prix du lève-glace que vous facture le service après-vente Peugeot, vous demandiez a avoir accès aux factures que Faurecia ou Delphi ou un autre envoie a Peugeot...
Le contrat de bail ne donne pas au locataire accès aux documents comptables de la copropriété.
Une copie du relevé du syndic fait l'affaire (c'est en quelque sorte la 'facture' du syndic au copropriétaire).
Sinon, comme d'autres, je confirme que le syndic ne s'engage pas sur la répartition des charges locatives et non locatives. Il donne des informations ''informatives'', pas plus. c'est au propriétaire de vérifier que tout est bien dans la bonne case.
D'ailleurs, l'AG donne ou non le quitus. Si le quitus est donné, quoique soit la qualité de l'information (faible, erronnée), personne ne peut plus en tenir rigueur au syndic. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 07 nov. 2006 13:49:54 |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 14:19:58
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ribouldingue, je ne peux être d'accord avec vous.
En effet, j'ai deja eu plusieurs cas similaire de factures reportées sur les charges locatives alors qu'elles ne devaient pas l'être, et que sans un controle approfondi cela ne se serait pas vu !!
J'explique.
On facture au locataire des travaux de serrurier (en plus c'est le cas, bon exemple) sans commentaire.
Les comptes ont été vérifiés et approuvés, le quitus donné (qu'est-ce que le quitus exactement au fait ??)
Le proprio reporte donc cette facture comme récupérable sur la base de la répartition du syndic.
Y-a-t-il un pb ???
OUI
La question est: quels travaux de serrurier ? sur l'appart ? sur la porte de la copro ?
Après recherche et vu de la facture, les travaux concernaient un autre appart. Résultat la facture etait réglée par l'ensemble de la copro !!!
Les locataires n'ont pas payé finalement cette facture, elle est restée à charge des proprios.
LE plus aberrant, c'est qu'ils ont tous payé pour un !!!
Un autre exemple, dans la catégorie LOGE, intitulé TAXES.
Alors locatives ou pas ?
Selon les années cela comprend la Taxe de balayage et/ou la TEOM et/ou la taxe foncière !!!
Je suis d'accord que le décompte par lot en catégorie est une bonne chose et, lors de mon intérogation précedente, c'est de ce dernier que je parle. Mais il ne suffit pas !! le décompte par factures est le complémentaire.
En quoi ce dernier n'a rien de secret puisqu'il reprend en détail chaque catégorie.
Je ne parle pas évidement des comptes de la copro qui comprennent les divers appels et frais pour les copro pour tout ce qui n'est pas charges. Cela n'intéresse pas le locataire. Je suis d'accord.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 15:37:36
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Citation :
le quitus donné (qu'est-ce que le quitus exactement au fait?)
C'est le fait de faire sien les comptes d'un autre. On absout donc le syndic dans le futur de toute faute commise jusqu'a la date du quitus.
Citation :
Après recherche et vu de la facture, les travaux concernaient un autre appart. Résultat la facture etait réglée par l'ensemble de la copro !!!
Les locataires n'ont pas payé finalement cette facture, elle est restée à charge des proprios.
je comprends le souci et la volonté de trouver la réponse, mais le locataire n'a pas juridiquement le droit de demander à vérifier les papiers de la copropriété.
Citation :
Un autre exemple, dans la catégorie LOGE, intitulé TAXES.
Alors locatives ou pas ?
Selon les années cela comprend la Taxe de balayage et/ou la TEOM et/ou la taxe foncière !!!
Pareil. Je ne conteste pas le fait qu'il y ait des erreurs, ni même le droit au syndic de faire des erreurs.
Mon point est que le contrat est entre le propriétaire et le locataire, pas entre le locataire et le syndicat de copropriété.
En l'occurence, vous indiquez des erreurs qui ne sont pas commises par le propriétaire.
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Festina lente |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 15:53:12
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
...
En l'occurence, vous indiquez des erreurs qui ne sont pas commises par le propriétaire.
Merci pour la definition de quitus, cela complete la definition d'UI.
je suis d'accord que ces erreurs sont des erreurs du syndic, mais reprennons le principe des charges.
La répartition entre le récupérable et le non-récupérable est sous la responsabilité du proprio. Si ce dernier se contente du recap du syndic, fait-il sont travail ?
Un locataire reçoit la facture pour les charges, il peut (et doit, dirais-je même) demander à son proprio les justificatifs. Pensez-vous que la réponse "c'est le calcul du syndic, je n'ai rien d'autre et c'est ainsi" est la bonne réponse ?
On est dans une situation où, face au locataire, le proprio se retranche derrière les calculs du syndic qui n'a aucun compte à rendre au locataire.
En cas de contestation au TI, qui va prendre ? le proprio ou le syndic ? et quelle est la valeur du pseudo tableau du syndic indiquant les charges récupérables et non récupérables ? est-ce "les justificatifs" ??
Si vous répondez OUI à la dernière question, j'encourrage tous les locataires de copros avec syndic, à monter des amicales pour controler le syndic...
C'est finalement très compliqué. |
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stephaneParis
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 19:26:56
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Citation :
Initialement entré par Joulia
Citation :
Initialement entré par stephaneParis
Bonjour..Ayant un problème lié aux charges locatives et n'ayant pas malheureusement pas trouvé la réponse je me lance à mon tour..
j'arrive de Martinique où j'ai travaillé presque 2 ans 1/2.
J'ai loué là-bas, au travers d'une agence un appartement.
J'y suis resté d'avril 2004 à mai 2006.....Et durant toute cette périodej'ai versé chaque mois une provision de 68 euros sur charges locatives (bien que je ne sache pas de quelles charges il s'agisse car rien n'était précisé dans le bail....)...
j'ai réclamé à l'agence le détail des charges locatives avant mon départ mais il m'a dit que le syndic avait changé en court de route et qu'aucun décompte n'a depuis été fait ! je viens de relancer en LRAR mon agence qui me répond : "Nous allons demandé au propriétaire le détail des charges couvrant les périodes 2004, 2005 et 2006 qui n'est pas encore clôturé..." ne sachant trop quels sont mes droits concernant dans ce domaine je ne sais pas quoi faire et éxiger ?? Puis je, en cas de non présentation des comptes de charges couvrant cete période, demander un remboursement des sommes versées ?
merci par avance pour votre aide.
stephane de paris,
c'est faux, les comptes sont cloturés chaque année ....! donc que faire dans votre cas ?
vous mettez en demeure votre bailleur (copie agence) par LRAR de vous donner ces régul pour le temps d'occupation.
donnez leur une date butoir et si pas respectée, vous prendrez contact avec le TI local : rappelez vous que si un bailleur ne peut pas justifier les dépenses de charges, il peut être condamné à vous rembourser les provisions versées !!!!
alors ne vous gênez pas et assignez bien le bailleur (et pas l'agence, ce sera peine perdue car ce n'est pas le responsable).
ok mais bon....désormais je suis sur Paris...et la Martinique n'est pas l'eldorado pour tout ce qui touche, de près ou de loin, vos droits....j'ai déjà demandé plusieurs fois à l'agence (je n'ai aucun loin avec le propriétaire !!!) le décompte annuel des charges !! mais la 1ere fois, cette derniere m'a gentiment dit que le syndic avait "sauté" et que le décompte ne pouvait pas être fourni !! depuis il y a eu un nouveau syndic et pourtant rien n'a été fourni concernant le décompte des charges !!
Vous me conseiller de saisir le TI de Martinique...mais puis je le faire à distance ?
Enfin, lorsque j'ai envoyé la relance à l'agence en LRAR, le patron m'a répondu que le propriétaire voyageait beaucoup à l'étranger et n'était pas joignable avant plusieurs mois (ce qui peut être vrai )...mais il m'a cependant dit qu'il allait demander au propriétaire ses avis d'imposition sur le foncier afin de me faire payer la taxe sur les ordures ménagères !!!!!!!!! évidemment je ne sais pas de quoi il me parle mais quelque chose me dit que je vais en plus avoir d'autres taxes à payer......
Qui va pouvoir définitivement me rassurer ?
Encore merci
Stephane |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 20:18:01
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je comprends le souci et la volonté de trouver la réponse, mais le locataire n'a pas juridiquement le droit de demander à vérifier les papiers de la copropriété.
Citation :
Il me semble que vous prenez vos désirs pour des réalités, bien que j'aimerais que la chose soit selon vos désirs.
Je vous recopie ce que je viens juste de lire dans "le Particulier" (juillet-août 2006):
"Justificatifs : un rendez-vous chez le syndic s'impose.
Après avoir isolé les dépenses qui incombent au locataire, il vous reste à établir à son intention un décompte détaillé de ces charges. Légalement, vous devez le faire au moins une fois par ans. Le locataire sera alors redevable de la différence entre le montant de ces charges et celui des provisions versées avec chaque loyer. Cependant, la loi vous oblige aussi, pendant un mois à compter de l'envoi du décompte, à permettre au locataire de consulter les justificatifs de charges, même si le décompte est parfaitement clair et détaillé (cass. civ. 3è, du 30/06/04, n°03-11098). Il faut donc être en mesure de présenter les contrats, factures, etc. justifiant les charges, dont la plupart, si vous êtes copropriétaire, sont en fait détenus par le syndic. En principe, les syndics ont l'habitude de tenir ces documents à la disposition des associations de locataires de l'immeuble, mais rien n'est prévu en revanche pour un locataire isolé. Lui et vous devrez donc vous remettre au bon vouloir du syndic."
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 20:21:20
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| Le message était pour vous, Ribouldingue. J'ai cafouillé dans la présentation |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 08:21:58
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| Ceci dit, je conçois qu'on puisse dire que juridiquement, il n'a pas ce droit de consultation, mais seulement s'il fait la demande au syndic. Mais c'est jouer sur les mots. Juridiquement, il a droit à cette consultation, au bailleur de trouver la façon de le satisfaire. |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 17:57:42
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baleine, ne seriez-vous pas un peu malhonnête ? les charges ont été justifiées... cela veut dire que vous avez profité d'un service, et vous refusez de le payer parce que vous considérez que la justification est arrivée trop tard ! mais puisqu'un bailleur a cinq ans pour réclamer ce qui lui est dû, je ne vois pourquoi, s'il se justifie dans les temps (les cinq ans), vous pourriez refuser de payer
Quant à mon problème, magré les excellentes explications de Joulia (merci au passage), il n'avance quère, car la situation est atypique.
Je réclame en effet les charges des deux années passées, non payées (de même que les loyers), et la régularisation des charges des trois années précédentes, le montant initial n'ayant jamais varié et n'ayant jamais été justifié.
Mon locataire demande les justificatifs.
Deux possiblilités peuvent s'envisager:
1- je supplie le syndic de laisser le locataire ou son représentant les consulter. Est-ce envisageable, puisqu'on n'est plus dans les délais. Je peux éventuellement proposer de payer ce service. Ou meme je demande des photocopies, que je propose de payer. Est-ce envisageable à votre avis?
2- Je pourrais utiliser un autre argument. Il n'a jamais réclamé dans les temps. Mais comme il n'y a pas eu de régularisation pendant les trois premières années... par contre, pour les deux dernières années, puisque le locataire ne payait plus, le bailleur devait-il effectuer ces régularisations ? ce qui a été fait, à la place des régularisations, c'est une demande de remboursements des charges réelles.
Cas un peu complexe, bien sûr j'ai un avocat, mais pas du tout motivé, qui trouve que j'en fais trop... Pourtant c'est clair, l'avocat de la partie adverse réclame des factures acquittées... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 18:53:38
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Citation :
Initialement entré par stephaneParis
ok mais bon....désormais je suis sur Paris...et la Martinique n'est pas l'eldorado pour tout ce qui touche, de près ou de loin, vos droits....j'ai déjà demandé plusieurs fois à l'agence (je n'ai aucun loin avec le propriétaire !!!) le décompte annuel des charges !! mais la 1ere fois, cette derniere m'a gentiment dit que le syndic avait "sauté" et que le décompte ne pouvait pas être fourni !! depuis il y a eu un nouveau syndic et pourtant rien n'a été fourni concernant le décompte des charges !!
Vous me conseiller de saisir le TI de Martinique...mais puis je le faire à distance ?
Enfin, lorsque j'ai envoyé la relance à l'agence en LRAR, le patron m'a répondu que le propriétaire voyageait beaucoup à l'étranger et n'était pas joignable avant plusieurs mois (ce qui peut être vrai )...mais il m'a cependant dit qu'il allait demander au propriétaire ses avis d'imposition sur le foncier afin de me faire payer la taxe sur les ordures ménagères !!!!!!!!! évidemment je ne sais pas de quoi il me parle mais quelque chose me dit que je vais en plus avoir d'autres taxes à payer......
Qui va pouvoir définitivement me rassurer ?
Encore merci
Stephane
euh je ne sais pas si on peut vous rassurer ! 
oiu c'est bien le TI de la Martinique que vous devez saisir; cela peut se faire à distance via http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1746.xhtml le lien du document se trouve en ligne; profitez en pour surfer sur ce site officiel
les charges n'ont pas à être détaillées dans le bail ... c'est le décret du 26 aout 87 qui les listent ! le bailleur doit vous faire une régul annuelle après chque cloture des comptes de la copropriété. art 23 de la loi de 89.
poru la TEOM et l'avis foncier: oui la TEOM fait bien partie des charges que vous devez payer, sur présentation de l'avis foncier du bailleur. elle est payable au prorata des mois restés dans le logement pour les années d'entrée et de sortie.
encore une fois: parcourez le site ! SVP
tout à été dit, redit et ré-expliqué en long, en large et en travers, concernant vos questions.
on veut bien aider, on vous donne des pistes, mais il faut aussi participer - allez courage
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Cordialement, |
Edité par - Joulia le 09 nov. 2006 19:04:18 |
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Joulia
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14807 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 19:02:34
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message pour cho (puisque nous faisons du multipostage sur ce post) ...
pas facile mais bon, j'espère que chacun y trouve sa sauce
Citation :
Deux possiblilités peuvent s'envisager:
1- je supplie le syndic de laisser le locataire ou son représentant les consulter. Est-ce envisageable, puisqu'on n'est plus dans les délais. Je peux éventuellement proposer de payer ce service. Ou meme je demande des photocopies, que je propose de payer. Est-ce envisageable à votre avis?
ce serait effectivement la solution idéale, quitte à payer les copies et le temps que vous passerez dans leur bureau (puisqu'il va mettre le comptable à votre service pour x heures).
Citation :
2- Je pourrais utiliser un autre argument. Il n'a jamais réclamé dans les temps. Mais comme il n'y a pas eu de régularisation pendant les trois premières années... par contre, pour les deux dernières années, puisque le locataire ne payait plus, le bailleur devait-il effectuer ces régularisations ? ce qui a été fait, à la place des régularisations, c'est une demande de remboursements des charges réelles.
le bailleur s'est mis en tord s'il n'a pas fait les régul chaque année (que le locataire paye ou non, il vaut mieux les faire).
A mon sens, vous en pouvez pas argumenter de la non production des régul liée au fait que vous n'aviez pas fourni ces régul.
le locataire PEUT les réclamer ...
le bailleur DOIT les produire ... (nuance de taille).
Citation :
Cas un peu complexe, bien sûr j'ai un avocat, mais pas du tout motivé, qui trouve que j'en fais trop... Pourtant c'est clair, l'avocat de la partie adverse réclame des factures acquittées...
euh, est-ce un avocat spécialisé en immobilier ? car s'il est gêné par vos interventions (et c'est normal qu'un bailleur dans votre position suive son affaire de près), à votre place, je me pose des questions.
je ne veux pas faire de pub (et aucun intérêt je le dis de suite) mais il existe un service chez UI avec des avocats spécialisés, qui peuvent prendre en charge un problème, de facon à vous accompagner dans cet imbrioglio. à tout hasard, info sur http://www.universimmo.com/repq/unirepq001.asp
a votre place, je n'hésiterai pas vu l'enjeu ...
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