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aulde
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312 réponses |
 Posté - 25 juin 2003 : 10:19:24
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J'ai voulu vendre une parti de mon terrain à mon voisin suite a des problemes d'implantation de maison.
Nous avons fait venir un geometre et avons tous les deux signes un certificat de bornage.
Celui ci a installer la cloture sur cette nouvelle parcelle sans mon autorisation.
Nous en sommes arrives au mains car nous n'avons signe aucune promesse de vente.
Je ne desire plus vendre actuellement.
Est ce que cela peut se retourner contre moi? Le maire leur a fait une attestation comme quoi je m'engageais a vendre ce terrain. Puis je ne plus vendre ?
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 11:03:31
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Quelle attestation, sous quelle forme? Aviez-vous signé un compromis de vente, ou seulement envisagé cette vente sans engagement?
Thoveyrat |
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 11:16:50
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Je m'etais engager verbalement a leur vendre ce terrain.
Le maire leur a fait une attestation sur l'honneur comme quoi je leur vendait ce terrain.
Aucun compromis ou promesse de vente n'a été signé, juste un certificat de bornage.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 13:52:11
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L'engagement verbal s'est-il fait devant témoin(s)?
En quoi le certificat de bornage consistait-il? Etablissait-il deux parcelles suivant l'entente sur la nouvelle répartition?
Excusez-moi pour ces questions indiscrètes...
Thoveyrat |
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 26 juin 2003 : 07:16:07
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Les questions ne sont pas indiscretes.
L'engagement verbal se serait fait devant le maire puique son attestation le confirme mais c'est entierement faux. Le jour de la mediation il etait la avec mes voisins et je me serais engager verbalement a leur vendre ce qui est entierement faux, puisque je ne voulais plus vendre. C'est une vengeance sur moi de sa part puisque au derniere election municipale je me suis presente contre lui.
En ce qui concerne le certicat de bornage, il consistait a attribué un nouveau numero de parcelle a ce morceaux de terrain pour qu'ensuite nous passions chez le notaire signer la vente de cette parcelle.
J'espere avoir pu vous renseigner un petit peu plus.
En tout cas merci.
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 27 juin 2003 : 02:47:51
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Aulde,
Au vu des éléments de votre dernier message, l'attestation du maire sera très probablement mis en doute par le fait que vous étiez adversaire aux dernières élections.
Il reste le bornage, mais si cela implique que vous avez eu l'intention de vendre, cela ne prouve en rien que vous aviez pris et annoncé votre décision.
Une autre question, est-ce que le géomètre pourrait attester que vous n'avez pas donner votre accord pour vendre pendant qu'il faisait le bornage?
Si cela était, vous auriez beaucoup d'éléments en votre faveur, au cas ou votre voisin souhaiterait aller en justice.
Prados |
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 27 juin 2003 : 07:37:14
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Attention lorsque le geometre est passer j'avais a ce moment là l'intention de vendre de meme le certificat de bornage que j'ai signe etait en vu de vendre ce terrain. Maintenant je ne veux plus vendre, peut on m'obliger a le vendre en sachant que mon voisin a deja installe sa cloture sans mon autorisation et auncun compromis de vente n'a ete signe ?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 28 juin 2003 : 03:49:13
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aulde,
Est-ce qu'il est mentionné sur le certificat de vente que c'est dans le but de vendre le lot?
De facon générale, à part l'attestation du maire, votre voisin a-t'il des éléments écrits permettant de prouver votre volonté de vendre ce terrain?
Si c'est le cas, je crains que votre voisin aurait des chances de vous obliger à vendre mais pour cela, il devrait passer par un tribunal.
Prados |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 28 juin 2003 : 18:35:28
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Le fait d'avoir envisagé de vendre le lot, sans pour autant en avoir pris la décision définitive, ne vous engage à rien sinon au paiement du bornage. Seul un contrat oral ferme vous aurait engagé. Vous pourriez écrire au maire, en recommandé AR, pour lui rappeler la teneur exacte de l'entretien que vous aviez eu avec lui, lors de la médiation.
Heureusement, dans ce genre de projet très tangent, l'attaquant part plutôt perdant. Vous, vous n'avez pas à faire intervenir la justice, vous avez juste à fourbir vos armes (préparer un dossier complet "béton") et attendre que votre adversaire sorte du bois...
Thoveyrat |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 28 juin 2003 : 20:28:02
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Un élément omis lors du précédent message : vous êtes chez vous puisque vous n'êtes pas passée devant le notaire et que l'entrée en jouissance anticipée en cas de vente ne se présume pas.
Par conséquent vous avez le droit, et en l'occurrence le devoir, pour protéger vos avoirs de faire démolir la clôture et de faire parvenir à ce titre un courrier (pli) en RAR à votre voisin exigeant qu'il démolisse ce qu'il a construit dans tous les cas indûment. Une suggestion de rédaction :
"Pli recommandé avec avis de réception valant mise en demeure
Monsieur,
Vous avez fait établir (ou "vous avez construit") une clôture entre la parcelle N° xxx du secteur XX de la commune de YYYY et la parcelle N° yyy du secteur XX de la commune de YYYY. Ces deux parcelles m'appartiennent.
Vous devez démolir cette clôture avant le "jj/mm/aa" (mettre un délai bref mais réaliste : entre 2 et 4 semaines). Si, passé ce délai, je ne constate pas la démolition de la dite clôture, je serai contrainte de la faire démolir à vos frais.
Recevez, Monsieur, mes salutations les meilleures,
Signature"
Il serait même peut-être préférable de faire parvenir ce courrier par huissier.
Pourquoi faut-il démolir cette clôture au plus vite : parce que le voisin aujourd'hui se sent dans une position confortable. En effet, il jouit tranquillement d'une parcelle qu'il n'a pas payée et l'inconfort relatif n'est certainement pas suffisant pour le faire réagir rapidement. En revanche, sans clôture il ne peut que se sentir obligé d'ester en justice.
En revanche, au sujet de la rédaction de la lettre, j'aimerais avoir des avis : convient-elle? Ne risque-t-elle pas de faire naître des droits chez le voisin?
Le mari de
Thoveyrat |
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aulde
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312 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 14:11:18
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Ce n'est pas un certicat de vente que j'ai signe mais un certificat de bornage.
L'attestation du maire porte sur le fait que je me serais engager devant lui de vendre ce terrain.
Il est vrai que je me suis engage verbalement à leur vendre ce terrain mais etant donne que rien n'a ete signe chez le notaire puis je revenir sur ma decision de vendre.
citation :
Seul un contrat oral ferme vous aurait engagé
Qu'entendez vous par la ?
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TR
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2318 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 22:05:50
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Un contrat prévoit un objet et un prix. Si les parties sont d'accord sur ces deux points et s'engagent ("tope-là", en gros), on peut soutenir qu'il y a eu contrat verbal. Encore faut-il avoir des éléments de preuve, que n'a vraisemblablement pas votre voisin, ce pourquoi il a demandé une fausse attestation à son copain le maire...
Thoveyrat |
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 01 juil. 2003 : 07:32:12
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Est ce qu'un contrat oral "top moi la" est valable juridiquement ?
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 01 juil. 2003 : 07:49:00
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Oui, s'il est prouvé (il faut aussi prouver que c'était bien clair pour toutes les parties...)
Thoveyrat |
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 01 juil. 2003 : 08:38:54
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Donc on ne peut plus revenir dessus. Ce qui est mon cas. Puisque a un moment j'etais d'accord pour vendre et le certifcat de bornage l'atteste.
Lorsque l'on signe un compromis ou une promesse de vente est ce que le vendeur peut se retracter ?
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 01 juil. 2003 : 10:32:44
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En quoi le certificat de bornage atteste-t-il qu'à un moment vous étiez d'accod pour la vente, de manière irrévocable? Pourquoi n'attesterait-il pas seulement que vous l'avez fait réaliser pour savoir si vous alliez ou non accepter la vente? Ce n'est pas du tout la même chose! Le fait d'envisager une vente, même de manière positive, ne vous engage pas à la réaliser! Qui prouve qu'à cette date-là le prix était fixé, par exemple?
Dans le cas d'un compromis l'acheteur (ou le vendeur) peut faire exécuter la vente par décision de justice, sauf si une clause prévoit une possibilité de dédit, ce qui est rare. Encore faut-il qu'il y ait bien eu un accord définitif.
Thoveyrat |
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 01 juil. 2003 : 11:05:37
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Donc je peux dire "oui je vends" sans donner de date pour passer devant un notaire. Un tribunal peut il imposer une date de passage chez le notaire ?
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 01 juil. 2003 : 19:54:31
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La question posée par Aulde met en cause la question essentielle du consentement.
Je laisse les questions de fond soulevées par la question pour attirer l'attention d'Aulde sur deux aspects, relatifs à la forme.
- Admettons que la situation décrite puisse s'analyser en une promesse unilatérale de vente, il conviendrait alors que soient respectées les dispositions de l'art. 1840 A du C.G.I. A défaut d'enregistrement de la promesse dans les dix jours de son acceptation, cette promesse est frappée de nullité. Or des paroles ne sont pas susceptibles d'enregistrement, fiscal, bien sûr.
- S'agissant de la preuve d'un acte, il faut également tenir compte du système des preuves préconstituées. Dans la mesure où la chose dépasse la somme ou la valeur de 800,00 euros, l'acte doit être constaté dans un écrit. C'est la preuve de l'existence de l'acte qui est ici en cause. En outre, cette disposition, tirée de l'art. 1341 C. civ. concerne la preuve, et non la validité de l'acte. Il résulte encore de cette disposition qu'il est impossible de prouver par témoins ou présomptions l'existence de cet acte.
La règle subit une première limite lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit (la définition en est donnée dans l'art. 1347 C. civ).
Une seconde limite existe en cas d'impossibilité de se procurer un écrit. Cette impossibilité peut être matérielle (cas de l'analphabète, mains cassées, cas où l'usage veut qu'on ne dresse pas un écrit) ou morale (liens affectifs, de parenté, de mondanité, de confiance, de travail, etc.).
Le preuve par témoins ou présomptions devient alors possible.
Ceci étant, il faut également compter avec l'aveu et le serment.
Mais je ne pense pas que vous en soyez à ce stade. Je doute, de toute manière, que votre voisin aille jusqu'à tenter de faire reconnaître l'existence de la vente. Il tente l'intimidation. Dans le cas contraire vous pourriez lui opposer les principes directeurs gouvernant la preuve des actes.
On peut raisonnablement penser que votre situation est susceptible d'être analysée en de simple pourparlers.
Même dans la mesure où la chose et le prix auraient été précisés, nous sommes ici en matière immobilière. Le processus des ventes immobilières est complexe. Il ne s'agit pas de la vente d'un moulin à café. On peut alors légitimement considérer que, à eux seuls, ces deux éléments ne suffisent pas pour pouvoir considérer que la manière dont vous avez agi constitue une offre qui serait ferme, précise et non équivoque.
Les pourparlers peuvent être rompus. L'auteur de la rupture n'engage sa responsabilité, sur le terrain délictuel seulement, qu'en cas d'abus de droit (intention de nuire).
Reste le problème de votre bornage. Mais, en soi, un bornage n'est pas adossé à un contrat de vente.
Je crois également comprendre que votre voisin a posé une clôture entre vos deux parcelles et qu'elle ne se situe pas au droit de son propre fonds.
Il serait dommage que vous laissiez ainsi perdurer ces actes de possession de la part de votre voisin. Il conviendrait que preniez les moyens destinés à enlever cette clôture.
Deux éléments sur cette difficulté.
- Ce sont les règles de l'accession immobilière artificielles qui sont ici en cause. L'auteur des constructions nouvelles (votre voisin) sur le terrain d'autrui (vous) est ici manifestement de mauvaise foi.
Selon les dispositions de l'art. 555 C. civ., vous avez le choix entre conserver les constructions ou les faire enlever. Si vous décidez de les conserver vous devrez indemniser le constructeur.
- Pour maintenir vos droits, vous avez le choix entre les actions possessoires(en relation avec la possession) et les actions pétitoires (fondées sur le droit de propriété).
En dernier lieu, puisque votre voisin a obtenu une attestation, je suis certain que vous, de votre côté, avez relaté à votre entourage ce que vous avez entendu et dit à l'occasion de ces réunions avec votre voisin. Vous pourrez solliciter, par exemple de vos amis, des attestations qui relateront ce que vous leur avez dit (par ex. Je soussigné xxx, né le... à ..., demeurant à ... certifie que le ... Madame yyy, (vous) m'a relaté les faits suivants .... En foi de quoi la présente attestation est délivrée pour servir et valoir ce que de droit. Fait à ..., le... signature).
Pour l'instant, ceci devrait suffire à calmer les ardeurs de votre voisin. Le cas échéant, vous pourrez, ultérieurement, lui opposer les exigences probatoires du C. civ.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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aulde
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 03 juil. 2003 : 16:22:37
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Merci Antoine pour toutes ces explications tres interressantes.
Je viens d'apprendre malheureusement que celui ci vient de faire appel à sa protection juridique. J'ai rçu un courrier de leur part et il est indiquer ceci: selon l'article 1101 du code civil est contrat est parfait des qu'il y a accord entre les parties sur la chose et sur le prix sans qu'un écrit soit nécesairement etabli.
Sur legifrance voici le texte de l'artcle 1101 du code civil: Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.
Voila que dois je faire maintenant ?
En ce qui concerne la cloture, j'ai écrit au maire pour savoir si mes voisins avaient déposer une autorisation de travaux. J'ai eu une réponse et ils en ont pas eu et le maire a ete obliger de leur demander de proceder à la dépose du grillage.
J'ai moi meme fait une demande de pose de grillage avec la partie que je ne veux plus vendre et apres moulte peripetie il a ete obliger de me l'accordé.
Voila ou j'en suis maintenant et je vous remercie d'avance pour vos reponses.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 03 juil. 2003 : 18:20:32
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A mon sens, on en est toujours au stade de l'intimidation.
Si votre voisin était si certain de son affaire, il vous aurait assigné afin de vous contraindre à signer l'acte authentique, au lieu de seulement faire appel à sa "protection juridique".
Relever les seules dispositions de l'art. 1101 C. civ. ne fait guère avancer les choses. La vente d'un bien immobilier n'est pas celle d'un moulin à café.
Le but de la manoeuvre est vraisemblablement de vous presser de signer un acte (vente ou avant-contrat).
A ce stade, si le courrier de la "protection juridique" de votre voisin appelle de votre part une réponse et qu'est mentionnée l'attestation émanant du maire, vous pouvez aller à la pêche à vos propres attestation et les lui opposer.
L'intérêt juridique de ceci est limité, mais vous permettra de gagner du temps.
Vous pourrez également vous renseigner sur la profession de votre voisin, ses aptitudes et son expérience des transactions immobilières. Dans la mesure où ce voisin serait dans une position de supériorité par rapport à vous, vous pourrez le faire valoir devant le juge, le cas échéant.
De toute manière, vous devriez pouvoir attendre une hypothétique assignation avant de réagir plus efficacement.
En effet, il appartiendra à votre voisin de prendre parti sur la qualification du contrat (avant-contrat ou vente) et d'en établir l'existence.
Vous pourrez alors lui opposer :
- Les principes du droit de la preuve des actes,
- Les dispositions de l'art. 1840 A du C.G.I., si c'est l'existence d'une promesse unilatérale qui est alléguée,
- La position plus favorable que votre voisin occupe,
- La pression, pour le moins "limite", exercée par le truchement de sa "protection juridique".
Mais, pour l'instant, point de vaines alarmes.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 juil. 2003 : 21:15:17
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A mon avis, en présence de cette lettre du service de protection juridique, il faudrait qu'Aulde conteste officiellement (pli recommandé AR) avoir jamais été d'accord avec lui sur la chose et sur le prix.
Qu'en pensent les autres?
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