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 Sujet  |
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missaxl
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 04 nov. 2006 : 20:34:18
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Salut,
Nous avons signé un compromis de vente pour un appartement que nous souhaitons acheter. Le délai de rétractation vient de s'achever, donc en principe, plus moyen d'annuler la vente.
Or, le propriétaire vient de nous avertir qu'il y avait des travaux à prévoir alors qu'il nous avait dit que rien n'était prévu lors des visites (avant la signature du compromis). Et surtout, le syndic de la copropriété vient tout juste de voter des prévisions mensuelles à hauteur de 120€ par mois pendant 5 ans pour des travaux du batiment. Nous n'en n'avions pas connaissance avant le compromis.
Avons nous la possibilité d'annuler la vente ?
merci pour vos conseils
Cordialement,
missaxl
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 nov. 2006 : 20:57:39
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Citation :
Initialement entré par missaxl
Avons nous la possibilité d'annuler la vente ?
merci pour vos conseils
Cordialement,
Pour les motifs que vous indiquez, hélas non, c'est à l'acquéreur de s'enquérir des divers documents, notamment les dernières AG. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 nov. 2006 : 21:33:16
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et ce n'est pas le syndic de copropriété qui vote, mais le syndicat soit tous les copropriétaires.
ensuite des provisions pour travaux ne peuvent être votés que pour les 3 années à venir!!!!
aviez vous demandé les 3 derniers PV d'AG , ?
aviez vous demandé si une AG était convoquée...à quelle dat, l'ordre du jour?
aviez vous demandé les derniers relevés de dépenses, la taxe foncière, celle d'habitation ??? |
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missaxl
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 nov. 2006 : 22:00:15
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merci pour vos réponses rapides
non , nous n'avions pas demandé les rapports des AG, vu que nous passions par une agence, on pensait au meme temps que tout etait OK
pendant la visite les propriétaires nous on dit qu'il n'y avait rien de particulier à faire pour l'instant.
mais bon si c'est que sur 3 ans cela ne peut etre mis en place maintenant toute facon
de plus, est ce que les propriétaires actuels peuvent prendre des décisions sans que nous n'ayons de mot à dire pendant les 3 mois de procédure ?
encore merci d'avance
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missaxl |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 nov. 2006 : 22:18:28
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Citation :
Initialement entré par missaxl
non , nous n'avions pas demandé les rapports des AG, vu que nous passions par une agence, on pensait au meme temps que tout etait OK
pendant la visite les propriétaires nous on dit qu'il n'y avait rien de particulier à faire pour l'instant.
Ce sont des documents à demander systématiquement.
Vous avez ici la preuve qu'il ne faut JAMAIS faire confiance à une agence immobilière.
Citation :
de plus, est ce que les propriétaires actuels peuvent prendre des décisions sans que nous n'ayons de mot à dire pendant les 3 mois de procédure ?
Si votre compromis est bien fait, vous devez y lire une clause prévoyant que le propriétaire vous délègue le droit d'assister et de voter si une AG est convoquée entre le compromis et l'acte authentique. Reportez donc vous au compromis ou questionnez votre agent immobilier.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 04 nov. 2006 22:21:12 |
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missaxl
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 nov. 2006 : 22:24:32
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Merci à vous pour vos réponses précises et rapides :)
Bonne soirée
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missaxl |
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missaxl
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 nov. 2006 : 22:59:48
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j'aurai encore une question ;)
j'ai cru lire sur un site que les provisitions ne peuvent pas excédées un tiers du montant du devis.
Est ce vrai ?
merci encore pour vos réponses
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missaxl |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 09:27:58
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"Vous avez ici la preuve qu'il ne faut JAMAIS faire confiance à une agence immobilière."
Et voilà le dogme favori de LeNabot qui ressurgit. Dans une affaire où le première chose qu'on nous expose, c'est que c'est le propriétaire qui a menti, et que la décision de provision est récente donc peut-être postérieure au compromis. Mais peu importe, pout LeNabot tout est toujours dans ce bas monde la faute des agences immobilières.
Dans un tel cas c'est la loi qui s'applique (décret 2004-479 du 27 mai 2004), sauf convention contraire toujours possible.
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 10:25:33
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Citation :
Initialement entré par jcm
Dans une affaire où le première chose qu'on nous expose, c'est que c'est le propriétaire qui a menti,...
Il appartient à l'AI de "sécuriser" la transaction. Si ce n'est pas le cas, autant ignorer l'AI, éplucher les annonces sur PAP et passer de particulier à particulier et enfin de faire "sécuriser" l'acte par son notaire. L'avantage : on shunte la commission. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 06 nov. 2006 10:29:41 |
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missaxl
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 11:53:57
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disons que la personne n'a vraiment menti en faite, le vote pour les travaux à été fait apres les 7 jours.
les vendeurs veulent demander au syndic de reporter ce vote a dans 3 mois quand nous seront proprietaires comme cela c'est nous qui déciderons.
mais bon la question principale est, peut on annulé cette vente ? car il y en a pour 7.400 euros pour la toiture à payer dans 5 ans. et cela n'etait pas trop prévu dans notre budget. Legalement peut on annuler une vente apres les 7 jours suite a une décision de travaux du syndic ?
encore merci |
missaxl |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 12:06:04
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Citation :
Initialement entré par missaxl
disons que la personne n'a vraiment menti en faite, le vote pour les travaux à été fait apres les 7 jours.
Sur ce point il vous appartenait de demander une clause prévoyant que vous vous substituiez au vendeur pour assister et voter à l'AG. Ou mieux une clause indiquant que les charges votées entre le compromis et l'acte authentique par le vendeur étaient à sa charge. Je suppose que l'excellent AI chargé du compromis a oublié ce point important. Non ?
Citation :
mais bon la question principale est, peut on annulé cette vente ? car il y en a pour 7.400 euros pour la toiture à payer dans 5 ans.
Personnellement je n'arrive pas à voir un motif d'annulation. Si le compromis a été fait avec aucune clause spéciale prévoyant ce point précis, cette charge vous incombe. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 06 nov. 2006 12:07:42 |
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missaxl
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 12:17:58
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merci lenabot pour les réponses aussi rapides
sur le contrat il n'y a rien précisant l'option d'assister aux AG. il est vrai que cela s'est produit après la signature du compromis donc il est vrai que le vendeur ne savait pas que la toiture serait refaite dans 5 ans. il nous a parlé de reparations cette années de quelques ardoises et reparation de 3 trous de goutieres qu'ils prenaient a ses frais car cela avait été voté à la derniere AG.
bon le fait qu'ils veulent reporter le vote au moment ou l'on sera proprietaire fait preuve de bonne fois de leur part dans un sens.
mais du coup une question, j'ai cru voir sur un site que les provisions pour travaux ne peuvent exeder les 1/3 du montant des travaux et que cela ne peut exeder les 3 ans de la date des travaux ! est ce bien vrai ?
encore merci |
missaxl |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 12:59:59
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
Dans une affaire où le première chose qu'on nous expose, c'est que c'est le propriétaire qui a menti,...
Il appartient à l'AI de "sécuriser" la transaction. Si ce n'est pas le cas, autant ignorer l'AI, éplucher les annonces sur PAP et passer de particulier à particulier et enfin de faire "sécuriser" l'acte par son notaire. L'avantage : on shunte la commission.
Ah oui, et depuis on nous précise que cette décision a été prise après les 7 jours, donc après le compromis...
L'AI aurait dû deviner, n'est-ce pas, LeNabot.
Et la clause que vous préconisez n'est pas la panacée. Dans ce cas, l'acquéreur va voter à la place du vendeur, puis se désiste ? Et s'il a un refus de prêt ? |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 13:52:55
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Citation :
Initialement entré par jcm
L'AI aurait dû deviner, n'est-ce pas, LeNabot.
J'ai connu d'excellents AI qui complétaient leurs dossiers y compris avec l'ODJ de la prochaine AG avec les impacts possibles. Moi j'appelle cela être professionnel. Et non pas se contenter de faire visiter.
Citation :
Et la clause que vous préconisez n'est pas la panacée. Dans ce cas, l'acquéreur va voter à la place du vendeur, puis se désiste ? Et s'il a un refus de prêt ?
Les notaires insèrent la clause. Et cela ne leur pose aucun problème. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 14:38:21
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| Ca ne répond pas à ma question. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 16:08:09
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ca ne répond pas à ma question.
Pour répondre à la question, il faudrait que l'AI sorte quelque fois de sa léthargie pour expliquer à un acquéreur, le régime à appliquer aux charges votées entre le compromis et l'acte authentique. Il est tout à fait normal de substituer l'acquéreur au vendeur lors des AG qu'il y a entre le compromis et l'acte authentique. Si le vendeur ne veux pas, il faudra donc prévoir une clause mettant à sa charge ce qu'il vote pendant cette période. Maix là, ce n'est pas automatique, et c'est son devoir de conseil de le proposer au lieu de garder un silence radio total. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 17:53:42
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"il faudra donc prévoir une clause mettant à sa charge ce qu'il vote pendant cette période."
Ce n'est pas équitable.
Exemple : je vends un appart pas cher parce que la façade est en mauvais état. Entre le compromis et l'acte l'AG décide de refaire la façade. Et je devrais la payer, donc la payer deux fois puisque le prix avait été fixé en en tenant compte ?
Réflécissez mieux aux implications de vos affirmations péremptoires. |
jcm |
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missaxl
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 20:24:37
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excusez moi de me glisser dans votre debat mais j'aimerais savoir pour la durée des provisions, on est bien d'accord qu'elles ne peuvent exeder un travaux prevu dans 3 ans, mais est il vrai aussi que ces provisions ne peuvent exeder 1/3 du montant des travaux
cad : Si travaux de 9.000 euros en 2010, on provisionne qu'a partir de 2007 avec des provisions de 83,33 euros mensuelles (3.000/36mois) |
missaxl |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 21:52:01
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Citation :
Initialement entré par missaxl
excusez moi de me glisser dans votre debat mais j'aimerais savoir pour la durée des provisions, on est bien d'accord qu'elles ne peuvent exeder un travaux prevu dans 3 ans, mais est il vrai aussi que ces provisions ne peuvent exeder 1/3 du montant des travaux
cad : Si travaux de 9.000 euros en 2010, on provisionne qu'a partir de 2007 avec des provisions de 83,33 euros mensuelles (3.000/36mois)
Votre formulation me semble un peu erronée.
Votre délibération a-t-elle été prise en application de ceci :
Article 18 Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication .
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 21:55:21
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Citation :
Initialement entré par jcm
Exemple : je vends un appart pas cher parce que la façade est en mauvais état. Entre le compromis et l'acte l'AG décide de refaire la façade. Et je devrais la payer, donc la payer deux fois puisque le prix avait été fixé en en tenant compte ?
Jcm, un AI se doit d'être clair avec un acquéreur. Vous avez ici dans le fil un exemple parfait d'un acheteur à qui on a tout caché conscieusement. Le vendeur, je dirais que c'est humain, et l'AI soit par incompétence, soit parce qu'il n'en avait rien à cirer à part sa commission. Je vais finir par parler clairement. |
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missaxl
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 08:20:19
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
désolé mais ces termes reste un peu flou pour moi. Si les travaux sont prévu dans plus de 3 ans, on a pas a fournir de provisions c'est bien cela ? Ou cela veut dire qu'il faut donner une somme lors de la premiere soumition puis ensuite tous les 3 ans ? |
missaxl |
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compromis annulable après les 7 jours ?
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