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jo le quadeur
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 08 nov. 2006 : 10:47:15
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Mon mari et moi-même sommes associés à 50% chacun d’une SCI de location
Nous envisageons d’exercer l’activité de loueur en meublé professionnel dans des locaux lui appartenant (avec un CA de +/- 30 000 € annuel) et verserions un loyer à la SCI
Si nous souhaitons vendre un jour les locaux, comment sera calculée la plus value sur cette vente.
La règle de la plus value des professionnels s’appliquera telle, même si la SCI est propriétaire mais pas directement le professionnel ?
D’autre part, les locaux ainsi loués bénéficieront-ils de l’exonération à ISF du loueur en meublé professionnel
Merci pour votre réponse
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nanou0648 |
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 23:09:01
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Je pense que UI devrait créer une nouvelle rubrique :
" Bonjour, nous sommes paumés sur ce forum et donc nous postons n'importe où"
Quand j'ai répondu, ce post était dans Mode d'emploi et charte des forums UI"... |
Edité par - azertya le 08 nov. 2006 23:11:20 |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 13:25:00
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Pourriez-vous préciser votre question ?
Qui aura la qualité de loueur en meublé ? la SCI ou vous-mêmes ? |
moulinsart |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 00:07:10
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| 4 belles questions dans une !!! |
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rootsaba
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 10:21:43
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attention !!!
l'exoneration de l'isf ne marche en lmp que si vous optenez plus de 23000 euros de foncier
ET
que c revenus constituent plus de 50% de vos revenus d'activité.
De plus attention pour avoir le statu de lmp les biens doivent offrir des services ( voir lmp statu)
De plus vous devez passer par le biais d'un bail commercial, vous ne pouvez toucher les loyer directement.
Pour ce qui est de la plus value, en lmp elle est moindre , à la revente , le preneur regarde la rentabilité. La plus value si elle existe sera calculée sur la rentabilité. Mais ne comptez pas sur une réelle plus value. Je suis conseil en gestion de patrimoine et je ne fais pas d'evolution du prix du bien dans mes simulations.
cordialement |
Help !!!!! |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 20:13:51
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rootsaba,
Je n'aimerais que vous soyez mon conseil ...
Votre post est truffé d'erreurs ...
Vous confondez beaucoup de choses :
- l'incorporation de services dans la location a une conséquence en matière de TVA,
- point n'est besoin de bail commercial pour être LMP,
- "Pour ce qui est de la plus value, en lmp elle est moindre , à la revente , le preneur regarde la rentabilité" : où est l'argumentation ?
- vous devriez savoir, en tant que conseil en gestion de patrimoine, qu'il y a nécessairement une PV à la sortie ... |
@bonentendeur. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 20:32:52
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Citation :
Pour ce qui est de la plus value, en lmp elle est moindre , à la revente , le preneur regarde la rentabilité. La plus value si elle existe sera calculée sur la rentabilité. Mais ne comptez pas sur une réelle plus value. Je suis conseil en gestion de patrimoine et je ne fais pas d'evolution du prix du bien dans mes simulations
J'ai l'impression que vous répondez comme si vous parliez d'un package.
Si Monsieur A achète un très grand appartement en 1995 qu'il loue meublé pendant dix ans, et qu'il revend en 2005, ça m'étonnerait qu'il n'y ait pas de plus-value.
Dans ce cas là, je ne vois d'ailleurs pas non plus pourquoi l'acheteur ne regarderait QUE la rentabilité.
Evidemment, s'il s'agit des choses que vous vendez, je veux dire des packages, le raisonnement est certainement différent, et le client attaché avec son bail commercial qui ne peut pas vraiment en sortir doit vendre a l'acheteur uen rentabilité, mais c'est un cas particulier du meublé.
Maintenant, pour savoir coment se calcule l'impot sur la plus value de la SCI, j'aurais aimé que Hoodoo réponde plutot que moi car l'affaire n'est pas très simple: Il s'agit apparement d'une SCI qui loue en nue a Jo et son mari, lesquels meublent et louent a leur tour aux clients finaux.
La plus-value se calcule non pas dans le LMP car la SCI n'est pas dans le LMP, mais dans la SCI, et comme nous ne savons pas si c'est une SCI à l'IR ou à l'IS, pas possible de répondre.
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Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 20:36:12
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Citation :
D’autre part, les locaux ainsi loués bénéficieront-ils de l’exonération à ISF du loueur en meublé professionnel
Non puisque, si mon raisonnement précédent est valide, la SCI ne sert pas au LMP, mais loue au loueur en LMP |
Festina lente |
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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 01:55:00
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et, dans le cas de jo le quadeur puisque la SCI leur appartient à 50-50, peuvent-ils :
- dissoudre la SCI,
- récupérer les actifs
- louer en LMP en direct ?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 08:42:10
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Evidemment.
La seule chose a regarder est comment se passe l'imputation de pla plus-value au sortir de l'immeubel de la SCI, je pense.
Tout dépend du type de SCI (à l'IR ou a l'IS). Est-ce que l'immeuble est dans le patrimoine depuis plus de 15 ans si c'est à l'IS?
Bref, possible, évidemment, mais il manque - à mon avis- des éléments pour répondre a la question de la plus-value.
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Festina lente |
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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 08:49:10
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au pire ce serait imposation sur le + value avant dissolution ?
Pourquoi la distinction IS-IR ? une dissolution c'est une disolution !
mais bon certainement IR puisque familial..
pour une disollution, faut passer devant le juge avec avocat...? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 21:04:54
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Citation :
Pourquoi la distinction IS-IR ? une dissolution c'est une disolution !
Pas du tout. Quand on dout calculer la plus value, la question qu'on se pose n'est PAS une dissolution ou pas un dissolution, mais
est-ce un LMP (5 ans),
un bien personnel (15 ans)
ou un bien en société (aucune limite, régime des plus values professionelles).
Citation :
mais bon certainement IR puisque familial
Ca ne se suppute point, ca se déclare... Attendons la vraie réponse.
Citation :
pour une disolution, faut passer devant le juge avec avocat...?
...et plaider la garde des enfants? Non non.....
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 01 déc. 2006 21:06:19 |
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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 05:45:00
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Attendons la vraie réponse.
J'aime bien ce raisonnement .
on attend alors
Citation :
pour une dissolution, faut passer devant le juge avec avocat...? ...et plaider la garde des enfants? Non non.....
Alors on fait comment ? |
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rootsaba
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 15:29:31
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Au sujet de la PV , hooboo
merci de comprendre que la pv ne se calcul pas comme sur un bien clasic en fonction de l'indice de la consomation mais sur celui de la construction. Comprenez egalement qu'il n'est pas intelligent de faire miroiter une PV sur ce genre de produit sachant que le principal benefice ce fait sur la location (revenus defiscalisés. Sachez egalement que le principal repreneur sera dans un fonctionnement de LM c'est pour cela que je parlais de rentabilité, car l'acheteur va regarer celle-ci avant toutes choses. |
Help !!!!! |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 15:53:43
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Citation :
Initialement entré par rootsaba
Au sujet de la PV , hooboo
merci de comprendre que la pv ne se calcul pas comme sur un bien clasic en fonction de l'indice de la consomation mais sur celui de la construction. Comprenez egalement qu'il n'est pas intelligent de faire miroiter une PV sur ce genre de produit sachant que le principal benefice ce fait sur la location (revenus defiscalisés. Sachez egalement que le principal repreneur sera dans un fonctionnement de LM c'est pour cela que je parlais de rentabilité, car l'acheteur va regarer celle-ci avant toutes choses.
Désolé, mais la plus value résulte du prix du marché. Stop. Peu importe l'usage que vous faites du bien (RP, LMP, LMNP, De Robien), l'acquéreur n'étant pas obligé de poursuivre l'activité. Il rachète un bien et rien ne l'oblige à reprendre le statut fiscal initié par le vendeur. Par conséquent la plus-value ne sera pas moindre que s'il s'agissait d'un bien non exploité en LMP. Concernant la rentabilité, même remarque ; celle-ci n'intéressera l'acquéreur que s'il entend poursuivre l'activité de LMP. Si ce n'est pas le cas (et rien ne l'y oblige), il s'en fiche pas mal. Surtout s'il compte en faire sa résidence principale. J'ai l'impression que vous commettez l'erreur de penser qu'un bien exploité en LMP est voué ad vitam eternam à rester du LMP. C'est faux. Et pour bien connaître ce type d'activité, je peux vous assurer que les plus-values dégagées sur les biens sont souvent bien supérieures à la rentabilité annuelle. Tout dépend du marché. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 23:05:15
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Doctor,
Dites moi si je me trompe, mais rotsaba ne parle que de bien packagé, genre hotelier ou para-hotelier ou chambre d'étudiants dans une résidence ou encore maison de retraite médicalisée.
Dans ce cas, la sortie est effectivement très difficile, mais cela n'a pas a être généralisé a tous les meublés, ni même tous les biens packagés. |
Festina lente |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 02:26:17
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Doctor,
Dites moi si je me trompe, mais rotsaba ne parle que de bien packagé, genre hotelier ou para-hotelier ou chambre d'étudiants dans une résidence ou encore maison de retraite médicalisée.
Dans ce cas, la sortie est effectivement très difficile, mais cela n'a pas a être généralisé a tous les meublés, ni même tous les biens packagés.
Riboulding,
je crois que vous avez vu juste : comme la plupart des conseillers en gestion de patrimoine, rotsaba raisonne en vendeur de produit packagé. Celui-ci met en scène 3 parties, un promoteur concepteur du programme, l'acquéreur (à la recherche de défiscalisation) et une société de gestion mandatée pour exploiter le bien en vertu d'un contrat de plusieurs années (celui-ci pouvant être dénoncé).
Pour autant, même dans ce cas, la destination du bien n'est pas figée et il ne me semble pas qu'un acquéreur de seconde main ait l'obligation de poursuivre une activité de LMP. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 10:01:27
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| Apparemment, certains packages de défiscalisation outre-mer prévoient bien ce cas, puisqu'ils évoquent, à l'issue du mandat de gestion, l'utilisation comme résidence principale ou secondaire ou la continuation de l'activité en direct, et leurs appartements sont bien des appartements "classiques" (vraie cuisine à partir d'une certaine taille, parties communes a priori gérables, localisation, etc). |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 13:03:54
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Oui, il faut alors que le logeemnt soit conçu comme une habitation, ce qui n'est pas souvent le cas.
(Compteur Edf, nombre de pièces, standard respectés pour les toilettes, l'installation EdF, ...) |
Festina lente |
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Loueur meuble pro + SCI+plus value+ISF
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