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 Sujet  |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
 Posté - 05 déc. 2006 : 19:41:29
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Je souhaite utiliser le mécanisme de l'amortissement pour diminuer mon revenu foncier.
Je ne peux pas créer de SCI tout seul. Peut-on utiliser l'EURL pour gérer un patrimoine immobilier ?
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 23:09:39
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| Avec l'EURL, de toutes façons, vous n'aurez pas la transparence fiscale... |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 20:18:12
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Je ne souhaite pas utiliser la transparence fiscale.
Je veux gérer des biens immobiliers, mais sans associé, via une personne morale. Peut-on utiliser l'EURL à cette fin ? |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 21:19:28
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Oui, oui, vous pouvez avoir une EURL avec une activité civile. Il y a des coûts de constitution non négligeables, il faut vérifier aussi auprès de la chambre de commerce que vous ne devrez pas payer de cotisations sociales comme gérant (il y a une dizaine d'années, il y avait un minimum même en cas de gérance non rémunérée), et si vous avez déjà le bien immobilier il faudra nommer un commissaire aux apports pour l'évaluer.
Le Lefebvre sur le droit des sociétés est une mine (j'espère que je n'encours pas la censure pour la pub ). |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 20:01:26
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Quelle est la différence par rapport à la SCI ? Au niveau de la gérance de la SCI, y a-t-il également des cotisations sociales pour un montant minimum ?
Qu'en serait-il si nous étions deux, et que nous aurions déjà le bien (commissaire aux apports ?) |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 20:24:34
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Comme je n'ai pas l'ouvrage précité sous la main (j'ai déménagé 6 fois depuis que je l'utilisais, bien que cela ne fasse pas très longtemps), je ne sais pas quelles sont les différences au quotidien, mais ce qui est certain, c'est que le gérant d'une SCI, tant qu'il n'est pas rémunéré, n'a pas à payer de cotisations sociales.
Si vous avez déjà le bien, il faut nommer un commissaire aux apports qui va évaluer sa valeur (protection des tiers, vous vous rappelez l'histoire des commodes de Bernard Tapie?), et je suppose que vous aurez aussi à payer des droits de mutation (qui doivent être considérés comme un investissement, car à la revente, vous ne vendrez probablement pas le bien mais les parts de la société, avec des frais minimes par rapport aux droits de mutation). Si vous êtes deux, ce ne sera pas une EURL mais une SARL. Ou une SCI... |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 21:05:26
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| Pourriez-vous m'indiquer l'ordre chronologique : je prévoi l'achat de garages par emprunt : création société, négociation banque pour emprunt au nom de la société, la société achète les biens ...??? |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 22:12:59
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Il vaut mieux que ce soit la société qui achète directement les biens. Cela vous évite de payer deux fois les frais de mutation.
La première chose à faire est de voir avec votre banquier (ou avec les banquier pressentis) s'ils préfèrent vous prêter, à vous personnellement, de quoi acheter les parts d'une SCI riche (avec nantissement sur les parts de ladite SCI, en principe), ou bien que vous constituiez d'abord la société, et qu'ils prêtent ensuite à la société de quoi acheter le bien.
Une fois ces informations en mains, vous pourrez demander à un avocat de rédiger des statuts "sur mesure", de préférence après consultation d'un manuel de droit des sociétés. Vous pouvez en consulter en bibliothèque (tuyau : il y a rarement des vérifications à l'entrée des bibliothèques universitaires, et celles-ci sont désertes hors heures de rush; mais j'ai l'air jeune, je ne sais pas si tout le monde "passerait").
Si vous craignez que le bien parte avant, vous pouvez signer un compromis avant la constitution de la société, en étant assez précis dans les conditions suspensives, mais cela me semble un peu risqué. |
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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 23:28:19
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Si tu es pressé : tu signes normalement avec "capacité de substitution par une SCI ou tout autre société de gestion".
et après, tu as tout le temps de voir avec ton notaire y compris pour la formalisation de l'EURL
Sauf si on me dit que je dis une bêtise, mais il me parait logique de penser que tu vas devoir passer à l'IS pour amortir ...
est-ce bien rentable ? tu vas diminuer ta base imposable mais payer + d'impôts sauf si ta TMI est à 40%  et là respect ...
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 00:18:48
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| La faiblesse, c'est qu'en cas de signature avec faculté de substitution, en cas de refus de financement, la clause suspensive risque de ne pas pouvoir s'appliquer. |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 09:09:36
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Il s'agit de signer le compromis de vente avec capacité de substitution, ce qui donne environ deux mois pour prendre la décision. Il n'est pas possible de signer l'acte authentique avec capacité de substitution.
d'autre part, il me semble que ce n'est pas le fait de transférer le bien du patrimoine personnel a la société qui est taxable mais le fait de transférer l'emprunt lié au bien.
Pour ce qui est du bien dans une société à l'IS il me parait clair que les impôts vont être diminués, puisque les capacités de déduction sont aurtement plus importantes que avec un bien en direct, mais il ne faut pas oublier que du coup le bien n'est plus soumis à l'impôt sur les plus-values des particuliers (= exonération en 15 ans) mais à celle des sociétés.
Du coup, lorsque le bien est totalement amorti, la plus value est grosso-modo égale au... prix de vente...
Vérifiez quand même que c'est bien ce que vous recherchez.
L'autre petit souci est que les revenus sont dans la société. Il faut donc les en sortir, et il n'y a que deux possibilités, verser des dividendes (imposés, mais eertes moins imposés que les revenus fonciers nets en direct) ou un salaire, amis dans ce cas, vont avec les charges sociales.
je suppose que vous recherchez donc les dividendes? |
Festina lente |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 09:58:39
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| De toutes façons, si on ne sort pas les revenus de la société, au bout de 5 ans, ils deviennent réserves, et il faut repayer l'impo^t pour les sortir!!! En tous cas, c'était la règle il y a dix ans. Est-ce que ça a changé? |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 20:42:53
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Et l'EURL soumise à IR ? Y a-t-il possibilité d'amortir le bien ?
En fait, si bénéfice il y a, je souhaite le réinvestir directement dans d'autres opérations.
Vous allez finir par me conforter dans l'idée que la meilleure solution est de détenir les biens directement en nom propre. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 22:18:25
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Si votre société est à l'IR, elle est donc transparente fiscalement, donc c'est la législation de la location nue par un particulier qui s'impose si vous louez en nu.
C'est pareil que si le bien était en propre.
Dans ce cas, pas d'amortissement hormis les cas Robien, Borloo, Girardin... |
Festina lente |
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Doctor
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458 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 09:58:09
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
De toutes façons, si on ne sort pas les revenus de la société, au bout de 5 ans, ils deviennent réserves, et il faut repayer l'impo^t pour les sortir!!! En tous cas, c'était la règle il y a dix ans. Est-ce que ça a changé?
Je précise que depuis deux ans, l'avoir fiscal a été supprimé ; en toute logique, le précompte mobilier a été lui aussi supprimé. Par conséquent, les bénéfices de plus de cinq peuvent déormais être distribués en toute sérénité. |
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thoveyrat
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8410 réponses |
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