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 Sujet  |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
 Posté - 18 nov. 2006 : 16:12:19
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Bonjour,
pour faite suite à un débat bien entammé sur ce forum, je voulais rapporter ici le litige qui m'oppose à un syndic F..... (pour ne pas le nommer et coté en bourse). J'ai acheté une maison puis l'ai revendu quelques temps après. Frais de mutation prélevé par ce syndic : 125 euros à l'achat et 375 lors de la revente soit 500 euros au total pour des frais de dossier !!! Pourquoi se gêner, c'est directement prélevé chez le notaire.
J'ai alors fait un courrier à F.... en lui rapportant les conclusions d'un arrêt de la Cour de Cassation rappelant en la matière que le contrat de syndic ayant été passé avec la copro, il est inopposable à chaque proprio pris individuellement.
Voici sa réponse :
"Monsieur, si les décisions prises par cette haute juridiction n'ont aucune valeur législative. Certes, elles donnent lieu dans certains cas à l'intervention du législateur qui va dans le sens des décisions rendues mais en l'espèce, il en a été tout autrement.
En effet, la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 veint de mettre un terme au débat juridique (et non pas à leur illégalité) concernat les frais de mutation dans son article 90 :
"par dérogation aux dispositions de l'art. 10, sont imputables au seul copropriété concerné : ... b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre honéreux d'un lot..."
Aux regards de ces précisions, nous vous informons que nous maintenons la facturation des frais lors de la vente (375€) mais que nous vous rétrocédons ceux facturés lors de l'acquisition (125€).
Qu'en pensez-vous ? Dois-je insister quit à aller devant le TI en me prévalant du principe de non rétroactivité (la cession a eu lieu en aoùt 2005) ?
Merci de me donner votre avis. Amicalement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 16:42:34
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Il ne faut pas écrire " frais de mutation " 500 € alors qu'il y a deux prestations différentes.
La première : 125 € est sans aucun doute contestable puisque réclamée à un acquéreur. Mais le syndic plaide qu'elle a été votée par l'assemblée. Plus généralement les syndics plaident que l'état daté présente un intérêt pour l'acquéreur. Quoiqu'il en soit il n'y pas de texte là desus, mais on peut dire que les prestations du syndic dans ce cas sont modestes.
La seconde : " 375 € est réclamée au vendeur. Elle est contestable pour son montant (lui aussi approuvé en assemblée) mais pas dans son principe. Les observations du syndic à propos de l'arrêt d'octobre 2005 sont admissibles.
Vous avez une chance sérieuse de gagner votre procédure devant le Tribunal d'instance mais vous risquez de voir la décision sanctionnée par la Cour de cassation.
N'oubliez pas que votre affaire, très modeste financièrement aux yeux du public, ne l'est pas pour le syndic en question : un succès vaudrait quelques thunes 
Or ce syndic après s'être fait étriller par la Cour d'appel de Paris vient de gagner devant la Cour de cassation, une autre affaire de nature proche. Rien n'est terminé dans cet autre litige. L'affaire est renvoyée devant une Cour d'appel et peut fort bien revenir devant la Cour de cassation une seconde fois, avec un sort différent ... ou identique.
Une chose certaine est qu'on prête à l'arrêt d'octobre 2005 un sens qu'il n'a pas : illégalité des honoraires de mutation. L'arrêt critique seulement la procédure utilisée.
A l'inverse on prétend que la modification de l'article 10-1 par la loi ENL a réglé la question en écartant la solution posée par la Cour de cassation. Les syndics s'en réjouiraient mais ce n'est pas exact non plus car la réforme se borne à permettre l'imputation au seul vendeur, sans indiquer comment est déterminé le montant de l'honoraire  Il y a aura donc encore d'autres litiges sur ce point.
Il est enfin exact que les arrêts de la formation plénière (sur second pourvoi) de la Cour de cassation, seuls, s'imposent aux juridictions du fond. Un arrêt sur premier pourvoi ne s'impose pas à ces juridictions. On doit raisonnablement en tenir compte dans la discussion, mais il s'impose pas.
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Edité par - JPM le 18 nov. 2006 16:44:28 |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 16:48:39
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Merci beaucoup pour ce commentaire très éclairé. Ce n'est donc pas gagné.
J'aimerais bien savoir ce qu'en pense Nefer qui soutient quant à elle que ces frais sont toujours de nature illégale.
Merci bien, amicalement. |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 21:55:34
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Votre Syndic vous dit qu'il vous rétrocèdera les 125 € de frais d'acquisition : c'est ce qu'il devait faire.
Pour les frais de vente, ils sont élevés mais légaux. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 23:21:09
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d'accord avec Flap, mais vérifier quand même le montant de ces frais portés dans le contrat du syndic.
J'ai vu récemment 1 syndic qui sur son contrat,toujours en cours,avait vendeur 200€ acheteur140€ tarif qu'il appliquait avant la loi ENL; après cette loi l'application au vendeur seul était 340€;une petite vérification, si vous ne l'avez déjà faite |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 11:12:09
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| Doctor: je n'ai fait aucune intervention dans ce topic.................... |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 14:14:03
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Citation :
Initialement entré par nefer
Doctor: je n'ai fait aucune intervention dans ce topic....................
Il n'a pas dit ça, il dit qu'en général apparemment vous pensez cela |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 14:27:57
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Exactement.
Je vous remercie Flap. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 14:39:35
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| Si Doctor pense à ma place................... |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 15:00:21
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Décidemment, on a un peu du mal ...
Nefer, on vous demande votre position et vous répondez que n'êtes jamais intervenue sur ce topic. Vous ne sentez pas un très léger décalage entre la question et la réponse ?
C'est tout ce que nous souhaitions dire. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 16:43:09
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Citation :
Initialement entré par Doctor
Décidemment, on a un peu du mal ...
Nefer, on vous demande votre position et vous répondez que n'êtes jamais intervenue sur ce topic. Vous ne sentez pas un très léger décalage entre la question et la réponse ?
C'est tout ce que nous souhaitions dire.
Doctor: je suis tout autant bénévole que les autres intervenants et je n'ai aucune obligation à répondre à vos ordres!!!!!("Nefer, on vous demande votre position")
vous êtes libre de recherche sur les forums les éléments de réponse apportés à ce thème!!!! |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 16:53:35
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Nefer, j'apprécie bien souvent vos interventions sur ce forum et je vous en remercie. Pour autant, il me serait agréable que vous ne déformiez pas mes propos. Dans mon post, objet du quiproquo, je disais :
"J'aimerais bien savoir ce qu'en pense Nefer ..."
Il n'y avait rien de directif, du moins me semble-t-il.
Bien au contraire cela montrait que votre avis nous intéresse.
Mais bon, tout cela est sans importance ... Bonne soirée. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 18:52:50
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Tiens c'est marrant, c'est la même personne qui écrit dans un post ...
Citation :
Initialement entré par nefer
d'autre part, Joulia, comme je vous l'avais déjà demandé dans un autre sujet, je souhaite que vous m'indiquiez ,ainsi qu'à tous les lecteurs d'UI, la base légale, réglementaire ou jurisprudentielle qui vous permet d'écrire:
"S'il veut partir avant le 28/9/2007, il vous devra 3 mois de préavis.
A partir du 29/9/2007, il partira sans préavis."
Ayant consulté les associations de réprésentation de locataires, leur réponse est, que le locataire peut partir SANS préavis dés la notification du congé (que ce soit pour vente ou reprise) par le bailleur!!!!
Doctor, vous n'avez sûrement pas l'art et la manière de demander des références 
____________________________________________
"Charité bien ordonnée commence par soi-même" |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 19:10:27
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Citation :
Doctor: je suis tout autant bénévole que les autres intervenants et je n'ai aucune obligation à répondre à vos ordres!!!!!("Nefer, on vous demande votre position")
vous êtes libre de recherche sur les forums les éléments de réponse apportés à ce thème!!!!
Il n'y avait aucun ordre, vous n'avez pas compris du tout le sens de sa question envers vous... un peu parano, hummm ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 20:01:27
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| Eastpack, je n'avais pas lu vos 2 (longs) messages; réparation faite. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 20:16:26
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| Joulia, merci pour votre réponse. |
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steph_bgl
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 20:13:57
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Bonjour,
J'ai également acheté un bien immobilier fin août 2006, et j'ai payé 126€ de "frais de mise à jour des fichiers" au syndic F..... ne sachant pas que je n'aurais pas dû.
Je n'ai vraiment pas l'habitude de faire ce genre de réclamation et je ne voudrais pas me planter, je crains que la moindre hésitation ressentie par le syndic ne soit exploiter pour refouler ma demande de remboursement 
Je voudrais savoir où je pourrais trouver un modèle de lettre ainsi les éléments à rappeler (extrait de l'arrêt de la Cour de Cassation que l'on voir dans le forum). J'ai lu beaucoup de post sur ce sujet, mais rien de très concret en fait.
merci beaucoup.
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steph_bgl
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 19:05:40
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Bon, j'envoyé un courrier en recommandé (avec AR) au syndic pour le remboursement des 126€ payés pour les "frais de mise à jour des fichiers" lors de l'achat de mon appartement en aour 2006. J'ai reçu la réponse suivante par recommandée avec AR également :
Le vendeur, Monsieur X, dans le cadre de la vente, a financé en sa qualité les honoraires et les frais de mutations.
Nous vous confirmons que nos honoraires relatifs à l'état daté (frais de mutation) sont imputés, conformément à la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national sur le logement, au seul copropriétaire vendeur.
A la suite de la vente, des frais extérieurs à celle-ci vous ont été légitimement appelés. les 126 euros TTC que nous vous avons réclamé et que vous avez payé concernent la mise à jour des fichiers que nous sommes tenus d'actualiser selon les prescriptions de l'article 32 du décret du 17 mars 1967.
Nous vous les avons demandé sur la base de notre contrat adopté en assemblée générale.
Il ne faut pas confondre frais de mutation ou honoraires relatifs à l'état daté et frais de mise à jour des fichiers.
Ces honoraires de mise à jour des fichiers sont indépendants de toute question relative à une vente. Sans exhaustivité, le déménagement d'un copropriétaire, un démembrement de propriété, etc peuvent être la source de la mise à jour des fichiers.
Ont-ils vraiment raison ?
Aurais-je raison de déposer une déclaration au greffe du tribunal d’instance de ma ville ?  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 21:52:40
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l'article 32 existe bien entendu mais,en principe,la mise à jour de la liste de tous les copropriétaires de la copropriété doit (devrait)entrer dans les honoraires du syndic pour la "partie gestion courante"
article 32 Décret de 1967
<le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent,ainsi que tous les titulaires des droits visés à l'article 6 ci-dessus;il mentionne leur état civil ainis que leur domicile réel ou élu >
L'article 6 concerne la notification qui doit être faite au syndic pour tout transfert de propriété d'un lot |
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Litige suite à frais de mutation (500 € !)
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