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Laura84
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33 réponses |
 Posté - 25 nov. 2006 : 20:00:16
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Je suis locataire depuis le 1/07/2003 dans une maison divisée en deux : un étage occupé par un locataire et le RDC par moi-même.
Je paie des charges mensuelles : lors de la prise du logement, j’ai demandé à mon proprio à quoi correspondait ces charges et il m’a expliqué que c’était les ordures ménagères et une participation à l’entretien de la chaudière effectué par un plombier qu’il m’a imposé. Soit…
Puis, ces charges ont été régulièrement augmentées de 2.5% au même moment que le loyer.
Je n’ai jamais reçu aucun décompte et je pensais que cette augmentation correspondait au droit au bail….ce qui n’est pas le cas car j’ai appris qu’il avait été supprimé ! (dans mon bail il est pourtant mentionné : loyer 483€ / taxe : 12€ (ce qui correspond au droit au bail) / Provision sur charges 20€).
En présence de non réponse à mes demandes par mon propriétaire, j’ai du lui faire un courrier RAR pour demander décompte et justificatif depuis mon entrée dans les lieux. J’ai reçu un décompte manuel mais…. sans aucun justificatif .
Sur ce décompte qui part de 2003 jusqu’en 2006 :
- Il mentionne la TEOM (2003 à 2006) en la divisant par le nombre d’appartement ? Mon logement est un peu plus petit que celui du locataire de dessus...
La TEOM 2003 est elle due lorsque l’on prend le logement en milieu d’année ?
- Il mentionne le "ramonage et entretien chaudière" en 2003 qui a été fait peu de temps après mon entrée dans les lieux (en septembre) 2003 et me le fait payer 160€. Est-ce normal que je paie un entretien à l’entrée dans le logement alors que ce n’est pas moi qui est profité de la chaudière durant l’hiver 2003 ? Les charges sont des avances sur des consommations ou utilisations à venir non?
- En 2004 jusqu’à aujourd’hui l’entretien de la chaudière a baissé car il a changé de plombier.
Comment faire pour avoir les justificatifs ? Suis-je obligée de me rendre chez lui et dans ce cas puis je faire des copies ? (donc sortir de chez lui ?).
- Il a mentionné des chiffres d'eau dont j'ignore leur signification? ( leur plombier est venu relever les sous compteurs en même temps que l'entretien au mois de septembre...).
Comment dois m'y prendre pour éclaircir la situation vis à vis d'un propriétaire peu scrupleux (entre autre... je me suis aperçue que je payais l'eau des autres locataires...nous avons réglé le problème et il a fait mettre des sous compteurs).
Merci.
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Laura84
Contributeur actif
33 réponses |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 10:16:40
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Juste pour la TEOM. Si vous emménagez au milieu de l'année, elle est due pour six mois. Le locataire précédent aura payé les six premiers mois.
A ne pas confondre avec la taxe d'habitation, due pour l'année entière par celui qui occupe l'appartement au 1er janvier. |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 10:21:36
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Citation :
Initialement entré par cho
Juste pour la TEOM. Si vous emménagez au milieu de l'année, elle est due pour six mois. Le locataire précédent aura payé les six premiers mois.
A ne pas confondre avec la taxe d'habitation, due pour l'année entière par celui qui occupe l'appartement au 1er janvier.
Pour les justificatifs, plus compliqué. La loi n'est pas claire. S'il le propriétaire accepte de vous faire des photocopies, il peut vous demander de les payer. Il n'est nullement tenu de vous confier les originaux pour que vous alliez en faire des photocopies.
Mais, si vous êtes en dehors de la période de consultation, votre propriétaire n'est obligé à rien envers vous. Si vous n'obtenez rien à l'amiable, vous devrez aller en justice.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 10:53:32
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S'il y a une période de consultation, celle-ci doit être précisée dans le décompte des charges. Si rien n'est précisé, le locataire peut parfaitement demander à vérifier les justificatifs à n'importe quel moment.
L'entretien de la chaudière : il peut, soit le répartir sur 12 mois, soit le faire payer par le locataire en place au moment de la facturation. c'est lui qui choisit. Avec l'option qu'il a retenue, n'oubliez pas que si vous partez l'été prochain, vous n'aurez pas à payer cet entretien, c'est le prochain locataire qui le fera...
Quant aux 12€ par mois, il va bien falloir qu'il les rembourse... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 11:45:49
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
S'il y a une période de consultation, celle-ci doit être précisée dans le décompte des charges. Si rien n'est précisé, le locataire peut parfaitement demander à vérifier les justificatifs à n'importe quel moment.
En totale contradiction avec l'art 23 de la loi de 89 .... |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 11:54:27
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| Peut-être; mais vous pouvez m'expliquer comment font les bailleurs en copropriété lorsque la mise à disposition des justificatifs ne correspond pas au mois en question? Il faut bien qu'ils donnent une période? |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 11:58:16
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| Effectivement, je précise : je me fonde sur mon expérience personnelle en tant que locataire. Les bailleurs établissant très sérieusement leur décompte donnent une période sur ce décompte. Les autres, si j'ai eu des doutes, je leur ai demandé des justificatifs, même hors "période". Croyez-vous que des jurisprudences interdisent au locataire d'exiger la consultation de justificatifs dans un tel cas? |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 10:37:54
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Je vais suivre attentivement ce débat...
Je suis d'accord avec Joulia... Aucune obligation au bailleur de mentionner quoi que ce soit. Au locataire de connaître cette loi.
Quand une obligation d'écriture existe, elle est clairement définie.
Et si le locatire ne réclame pas, tant pis pour lui. La jurisprudence est du côté du propriétaire.
Je le maintiens, cette loi est mal faite. On n'a pas pensé qu'il y avait quelque part des syndics ... |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 11:05:15
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laura84, au reçu du décompte de régularisation faite par le propriétaire, il ne faut pas hésiter, à ce moment là, à lui demander les justificatifs vous avez un mois pour pouvoir consulter les différentes pièces justificatives.
Votre proprio ne peut abitrairement augmenter les provisions de 2,5 % par an depuis 2003, par contre c'est a vous de demander les justificatifs et vous pouvez les consulter sur place |
Roland MAILLET |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 13:51:28
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Peut-être; mais vous pouvez m'expliquer comment font les bailleurs en copropriété lorsque la mise à disposition des justificatifs ne correspond pas au mois en question? Il faut bien qu'ils donnent une période?
je ne comprends pas votre interrogation ... car j'ai l'impression que vous confondez le concept de "période": clôture des comptes (du syndicat) et régularisation des charges faites par le bailleur.
le bailleur recoit le décompte du syndic dans un laps de temps variant entre la clôture des comptes et la convocation de l'AG (au maxi 6 mois après la date de clôture). Certains sont rapides, d'autres attendent d'envoyer les convocations pour joindre les comptes détaillés (en tant que proprio, je fais face aux 2 cas).
De 2 choses l'une: (au choix du bailleur):
1) ou bien le bailleur fait la régul annuelle directement, et ce peut être avant l'AG, correspondant plus ou moins à la date anniversaire annuelle de la location
2) ou bien il attend l'AG et l'approbation des comptes par le syndicat. (ce que je préconise car on ne sait jamais ce qui peut ressotir d'un audit fait par les membres du CS).
dans les 2 cas de figure, le délai de 1 mois donné par la loi de 89 concerne la date de réception par le locataire de la régularisation annuelle de ses charges locatives. Rien à voir donc avec la période de consultation des comptes par les copro.
le problème ensuite se pose, comment organiser cette consultation ... sachant que le syndic n'est pas tjs au "garde à vous" pour vous montrer les comptes,  sortir les factures de la période précédente et mettre à la disposition du locataire le comptable qui lui donnera les explications demandées ou fera tout simplement copies des factures;
jamais encore vu un syndic qui remettait juste le dossier de la copro pour consultation, sans laisser un employé gérer la visite ... ce qui pose la question d'importance: "qui paye les frais du temps passé, selon le tarif horaire bien prévu dans les honoraires annuels du syndic?"
Mais là n'est pas la question du moment ....
si le locataire recoit sa régul annuelle le 17 octobre 2006, il peut pendant un mois à compter de cette date, réclamer à son bailleur, la consultation des pièces.
au bailleur de se de.....er pour organiser cela 
c'est juste la traduction en clair de ce qu'édicte l'art 23 dans le paragraphe souligné.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 14:16:10
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Lors de l'établissement du bail, le locataire doit recevoir copie des textes relatifs (1) aux réparations locatives (2) aux charges récupérables. Lorsque le bien loué est un lot de copropriété, il doit également recevoir un extrait du règlement de copropriété comportant les règles de jouisssance et l'état de répartition des charges.
A l'appui du récapitulatif annuel des charges récupérables, le bailleur fournit le compte de copropriété afférent au lot loué.
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 18:31:40
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Initialement entré par Joulia :
jamais encore vu un syndic qui remettait juste le dossier de la copro pour consultation, sans laisser un employé gérer la visite ... ce qui pose la question d'importance: "qui paye les frais du temps passé, selon le tarif horaire bien prévu dans les honoraires annuels du syndic?"
Mais là n'est pas la question du moment ....
[/quote]
Là est la question pour moi. J'ai songé à proposer une consultation à l'avocat de mon ex-locataire. Le syndic avait accepté, mais demandait 120 euros de l'heure ! ( Pour dédommager le comptable, la trésorière et lui-même ) Or, sur ce site (syndics bénévoles), on me dit que c'est illégal !
D'où tirez-vous ce tarif horaire prévu dans les honoraires annuels du syndic ? Est-ce dans le cas d'un syndic professionnel ?
Illégal ou non, votre question est intéressante. Qui doit payer cette consultation ? Le texte ne l'a pas prévu.
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Edité par - cho le 07 déc. 2006 18:33:27 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 19:13:32
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Il me semble que ce type de prestation doit figurer dans le contrat de syndic, quitte à ce que la ligne englobe d'autres situations. 120€ de l'heure, c'est énorme, surtout sans déplacement, et en sachant que la personne préposée à la surveillance peut faire de menus travaux pendant ce temps... 40€ de l'heure me paraît être un maximum.
En tous cas, la situation de copropriétaire bailleur n'est pas la plus confortable. |
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Laura84
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 21:54:50
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Citation :
Initialement entré par Roland MAILLET
laura84, au reçu du décompte de régularisation faite par le propriétaire, il ne faut pas hésiter, à ce moment là, à lui demander les justificatifs vous avez un mois pour pouvoir consulter les différentes pièces justificatives.
Votre proprio ne peut abitrairement augmenter les provisions de 2,5 % par an depuis 2003, par contre c'est a vous de demander les justificatifs et vous pouvez les consulter sur place
Y en a eu des messages depuis que j'étais pas venue!...Désespérée de n'avoir point de réponse...
Je lui ai adressé un courrier recommandé pour lui demander les modalités pratiques afin de consulter les factures et tenir à ma dispostion des copies de factures!...Je vais voir ce qu'il va daigner faire...il a reçu le courrier mardi 5/12
C'est un "escro" de première car je fais que payer des trucs que je devrais pas (jusqu'en mars je payais l'eau des voisins du dessus...et il me soutenait que non!)et que je découvre au fur et à mesure! Merci.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 21:56:03
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cho,
Citation :
D'où tirez-vous ce tarif horaire prévu dans les honoraires annuels du syndic ? Est-ce dans le cas d'un syndic professionnel ?
tout simplement dans le contrat produit par le syndic avant chaque élection (ou vote pour nouveaux honoraires).
les derniers tarifs de vacation de syndic pro que j'ai en ma possession (récents de 2006) annoncent des tarifs de vacation:
de 82 à 116,40 euros TTC pour syndic ou responsable cadre,
collaborateur non cadre de 50,50 à 67,19 euros.
Je précise bien que c'est juste une idée de tarifs, basé sur les honoraires des différents syndics que je cotoie.
Certains autres syndics pourraient être plus ou moins chers.
Citation :
Illégal ou non, votre question est intéressante. Qui doit payer cette consultation ? Le texte ne l'a pas prévu.
Merci 
heureusement je n'ai jamais été dans ce cas, mais je ne vois aucune indication dans le texte de loi qui dit, en effet, que ce serait aux frais du proprio.
si un de mes locataires me demandaient cela, je ferai en sorte de l'aider à avoir accès au syndic pour sa demande mais je ne paierai en aucun cas les frais occasionnés ! |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 22:01:40
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| Ce qu il y a Joulia, c est que ce tarifs de vacation, normalement, correspondent à des prestations dans l immeuble ou hors des locaux du syndic, donc il me semble que les tarifs horaires de prestation "chez eux" devraient être moins chers. Mais je conçois qu un contrat ne fasse pas la distinction. |
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