| Auteur |
 Sujet  |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
 Posté - 29 nov. 2006 : 09:17:32
|
Bonjour à tous,
Nouveau copropriétaire depuis peu. Lors de la signature de la promesse de vente j'avais bien précisé au clerc que je voulais avoir toutes les grilles de répartition officielles de la copro (donc de les récupérer auprès du fichier immobilier). Bien évidemment je ne les ai pas toutes eu. Il semblerait que le notaire se contente de récupérer ces différents documents "officiels" auprès du syndic.
Qu'en pensez-vous ? Me trompé-je ?
|
Cordialement / Frédéric |
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 09:26:55
|
Les grilles officielles de répartition des charges figurent dans l'état de répartition des charges inclus dans le règlement de copropriété. Il est interdit au syndic d'utiliser d'autres grilles de répartition sauf pour une opération ponctuelle (par exemple il est inutile d'appeler à un copropriétaire débiteur d'une somme important une quote-part de l'emprunt effectué pour couvrir lm'insuffisance de trésorerie ; il faut donc établir une grille occasionnelle)
J'ose espérer qu'après la signature de l'acte d'acquisition, vous êtes sorti de chez le notaire avec ce document sous le bras !
Si oui ? lisez le. Il vous suffit.
Si non ? le notaire a commis une faute lourde.
|
Signaler un abus  |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 09:42:15
|
non non il ne suffit pas !
Dans l'appel de charges du précédent propriétaire fourni lors de la vente figure des lignes 'habitat', 'chauffage', des grilles établies après la rédaction du RdC (pour le chauffage, comme pour ma précédente copro, il est bien précisé dans le RdC : quand la grille de répartition chauffage sera établie, s'il n'y a pas de contestation la grille sera publié au bureau des hypothèques, ...). Donc 3 hypothèses :
- les grilles n'ont pas été publiées par radinerie.
- les grilles n'ont pas été adoptées à l'unanimité, et on fonctionne avec des grilles d'"usage".
- le notaire a eu la flemme de les demander au fichier immobilier.
A noter : le syndic m'a fourni a son tour un RdC, avec des rectifications à la main sur des tantièmes parking (la base immeuble passe à 1001 (au lieu de 1000), un parking à plus de tantièmes que prévu.
Ah oui, qui rédige les RdC ? Les notaires ... |
Cordialement / Frédéric |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 11:32:53
|
fguigui,
Pensez vous que le qualificatif de "fainéant" que vous attribuez
au notaire s oit suffisant.Pour moi il y a " carence " et ainsi "faute profesionnelle".
Le syndic avait le droit etle devoir de corriger le tir.
Il ne peut vous appliquer que ce qui est publié au fichier immobilier ,tenu par le conservateur des hypothèques !
Avez vous consulté ses services et vous y êtes vous procuré les documents dont vous devriez être en possession.
Les renseignements qui y figurent devraient être les seuls qui vous seraient opposables.
S'il y a des erreurs ou omissions elles devraient être réparées dans les formes législatives et règlementaires.
|
Salutations
François |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 13:25:47
|
Comme Nefer, je trouve que vous êtes particulièrement mal venu à parler de la fainéantise des notaires 
Vous ignorez d'ailleurs tout de la question puisque vous indiquez vous même que les modifications postérieures à l'établissement du règlement de copropriété n'ont pas été publiées puis que le notaire le notaire a eu la flemme de les demander au fichier immobilier.
Affirmation absurde  des modifications non publiées ne peuvent figurer au fichier immobilier. Votre notaire a bien demandé la fiche, sans quoi il n'aurait pu faire l'acte. Il n'a rien trouvé desus, et pour cause.
Ignorer certaines règles de droit est fort excusable.
Insulter tout professionnel passant à portée de fusil ne l'est pas
Demander la communication d'un tableau clair des répartitions manquantes, voyez dans le registre des procès verbaux celui de l'assemblée qui a approuvé ces répartitions.
Voyez aussi dans le règlement de copropriété quelle est la base de répartition des charges de chauffage. Elle y figure sans aucun doute. Une base de répartition c'est le volume chauffé, ou les surfaces chauffantes, ou la surface utile du logement, en général un critère objectif qui n'est pas contestable, mais qui ne pouvait être mesuré avant la construction de l'immeuble.
Il devrait être interdit de rendre un règlement de copropriété définitif avant l'achèvement des travaux de construction ou de rénovation.
|
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 13:36:52
|
Bonjour,
JPM doit souffrir du syndrome de " nefer".
Cela explique, sans doute, la confusion constatée ci-dessus !
Mais l'erreur est humaine , n'est ce pas ? |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 29 nov. 2006 15:36:25 |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 14:36:54
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Comme Nefer, je trouve que vous êtes particulièrement mal venu à parler de la fainéantise des notaires
Vous ignorez d'ailleurs tout de la question puisque vous indiquez vous même que les modifications postérieures à l'établissement du règlement de copropriété n'ont pas été publiées puis que le notaire le notaire a eu la flemme de les demander au fichier immobilier.
Affirmation absurde des modifications non publiées ne peuvent figurer au fichier immobilier. Votre notaire a bien demandé la fiche, sans quoi il n'aurait pu faire l'acte. Il n'a rien trouvé desus, et pour cause.
Ignorer certaines règles de droit est fort excusable.
Insulter tout professionnel passant à portée de fusil ne l'est pas
Demander la communication d'un tableau clair des répartitions manquantes, voyez dans le registre des procès verbaux celui de l'assemblée qui a approuvé ces répartitions.
Voyez aussi dans le règlement de copropriété quelle est la base de répartition des charges de chauffage. Elle y figure sans aucun doute. Une base de répartition c'est le volume chauffé, ou les surfaces chauffantes, ou la surface utile du logement, en général un critère objectif qui n'est pas contestable, mais qui ne pouvait être mesuré avant la construction de l'immeuble.
Il devrait être interdit de rendre un règlement de copropriété définitif avant l'achèvement des travaux de construction ou de rénovation.
JPM.............................?????? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 16:49:55
|
Oui ! confusion ! C'est de l'observation d'Oldman que je voulais parler. Pardonnez-moi 
|
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 17:37:36
|
OK ! JPM personne ne vous en voudra.
Nous savons , grâce aux forums d'UI, tout ce que vous faites comme pédagogie,pour permettre aux béotiens et aux néophytes de progresser sur les chemins chaotiques de la copropriété , cette "sangsue" des temps modernes !!! |
Salutations
François |
| Signaler un abus |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 19:40:43
|
houla ne vous énervez pas !
Questions qui découlent de mon sujet :
- Ca arrive fréquemment que les grilles de répartition ne soient pas publiées au fichier immobilier ? Je ne voudrais pas généraliser mais dans les 2 RdC que j'ai eu entre les mains, la même formule, dans les mêmes termes, (en gros) Quand la grille de répartition chauffage sera établie, non contestée, elle sera publiée au bureau des hypothèques. Ca se passe à Paris, dans des immeubles récents (débuts des 70'). Et pourquoi ce n'est pas publié ? (non adopté à l'unanimité, autres raisons...).
- Vous pensez vraiment que les notaires demandent tout le nécessaire au fichier immobilier lors d'une vente ? En même temps que j'achetais un appartement, j'en vendais un autre, ma notaire m'a demandé le RdC et les annexes (que je m'étais fourni moi-même au fichier immobilier...) de l'appartement que je vendais et a adressé (sans doute) le tout au notaire de l'acheteur, les notaires ont-ils été plus loin (et jusqu'où) ?
Voili, voila, mon expérience très récente ! |
Cordialement / Frédéric |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 22:58:45
|
Sur votre premier paragraphe : le défaut de publication d'une consolidation de base de répartition est malheureusement fréquent. Voyez dans :
http://jpm-copro.com/Etude%2011-1-2.htm
Ce qu'il y a dans I B 2 A) et B) . Vous retrouverez votre histoire, racontée avant votre message .
Sur le second : il est normal que le notaire demande au vendeur de remettre le règlement de copropriété qu'il détient pour transmission à l'acquéreur. Celà ne veut absolument pas dire qu'il n'a pas demandé un état hypothécaire qui est indispensable pour régulariser l'acte.
|
| Signaler un abus |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 23:55:59
|
voila qui est clair.
Merci.
PS : La consolidation de la grille pourrait être votée en AG 30 ans après la bataille, à l'unanimité (difficile) ? si refusée c'est une grille d'usage, comme telle elle peut être considérée comme la grille officielle et pourrait être enregistrée au fichier immobilier sans vote ? A moins qu'il y ait des erreurs... |
Cordialement / Frédéric |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 00:44:28
|
Oui celà peut poser problème mais il faut impérativement régulariser. Il faut noter que la consolidation d'une base de répartition est rarement contestable. Si les charges de chauffage sont réparties en fonction des puissances installées, il suffit de relever les caractéristiques de chacun des radiateurs installés dans un lot et de consulter le bouquin adéquat dans lequel on trouve sa puissance. On fait le total et on a le numérateur de la fraction pour le lot. On fait l'addition des puissances relevées et on a le dénominateur commun, qui est au sens propre du terme la base de répartition. Pour faire " propre ", on convertit en dix millières ou en cent millièmes et le tour est joué.
Il est donc possible, à mon avis, de voter l'adoption de la base de répartition et de faire " ratifier " le vote par les absents ou opposants. Pour ces derniers, il est sage d'examiner leurs arguments et de leur démontrer l'exactitude du calcul.
La ratification s'entend plus précisément d'une renonciation à exercer l'action en contestation de la décision prévue par l'article L 42 al. 2. C'est un finesse juridique à laquelle on ne songe pas assez souvent.
|
| Signaler un abus |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 10:36:16
|
| ça a l'air plus compliqué si les tantièmes chauffage sont fonction de la surface de chauffe des radiateurs des appartements (d'autant plus qu'ils sont parties privatives et ont pu être changé par les copropriétaires successifs...). |
Cordialement / Frédéric |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 11:33:19
|
Il n'en reste pas moins une question de fond, quid des notaires qui ne procèdent pas à la vérification des pièces ?
En effet, ".. le notaire est garant de l'exactitude des actes passés par devant lui."
Il en a de plus le monopole dans un grand nombre de domaines.
Je me garde bien de jeter systématiquement la pierre, mais force est de constater que sur ces histoires de RDC et d'actes de mutation, entre autres, il faut bien reconnaitre qu'il y a parfois de graves lacunes.
Certes, les syndics sont bien souvent en cause. Mais les notaires ne sont pas excempts d'erreurs, parfois grossières, dommageables.
Est-ce, comme pour les juges et la justice, un nombre de plus en plus important d'affaires ?
Leurs cabinets ont t-ils l'organisation, la structure pour répondre à la demande ?
Un exemple : tel "expert foncier" (sic, on va voir) par ailleurs syndic de copropriété, établit un RDC en 1995 prévoyant, entre autres "bétise", que "... l'AG sera présidée par le copropriétaire présent possédant le plus de tantièmes". (sic, je vous l'avez dit !!)
Et bien en 1995 on a trouvé un notaire pour enregistrer ce RDC, alors que le notaire "... est garant de l'authenticité et de la légalité des actes qu'il passe"....(charte de la profession). (*)
Je ne sais donc pas sur qui on doit se tourner, mais il y a là, dans le monopole des notaires et l'absence de controle de leur capacité structurelle, en personnels, un problème, puisqu'il n'est même plus une garantie pour les acteurs (parties à l'acte).
(*) j'en parle en connaissance de cause ayant fait condamner un notaire à me dédommager (38.000 €) pour ne pas avoir vérifié que le plan annexé à un RDC était faux, contraire à une clause de ce RDC, bien que ce plan ait été établi par un géometre : le notaire devait controler leur correspondance, RDC/plan annexé, avant de dresser l'acte authentique nécessaire à la publication, dixit la Cour d'Appel.) |
Edité par - gédehem le 30 nov. 2006 11:41:43 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 13:26:42
|
Pour Fguigui : j'aurais du préciser que puissance installée correspond à surface de chauffe du radiateur.
Qu'il y ait eu des modifications depuis l'origine ? Celà arrive bien sur. Le règlement de copropriété doit comporter une règle à cet égard et les modifications effectuées en contradiction avec la règle sont inopposables au syndicat.
Pour les notaires : il faut distinguer les actes reçus des actes établis. C'est dans ce dernier cas que la responsabilité est la plus lourde, mais la réception d'un acte peut aussi générer certaines responsabilités.
Pour un état de répartition des charges, il est évident que le notaire ne peut contrôler utilement un relevé des puissances installées mais qu'il doit par contre vérifier que la base utilisée est bien celle prévue par le règlement de copropriété
|
| Signaler un abus |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 18:39:06
|
Merci encore.
Le coup de la ratification me parait bien utile.
Nouveau dans cette copro, j'essaierai de faire bouger les choses à la prochaine AG.
PS : la résolution proposant l'enregistrement de la grille de répartition chauffage au fichier immobilier, pourrait faire référence à la ratification en indiquant que toute non contestation dans les 2 mois suivants la notification du pv de l'ag vaudra ratification. Qu'en pensez-vous ? |
Cordialement / Frédéric |
Edité par - fguigui le 30 nov. 2006 18:45:13 |
| Signaler un abus |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 11:19:12
|
| Pour la ratification par les défaillants et opposants, pourrions-nous nous en tenir à une contestation (simplifiée) au syndic par lrar, plutot que de passer par le TGI ? |
Cordialement / Frédéric |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 11:42:32
|
Ben non ! Une contestation d'AG ne peut être valable que portée devant le juge.
"Votre" LRAR au syndic c'est direct panier ....  |
| Signaler un abus |
|
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 14:57:14
|
C'est un élément nouveau de votre affaire, Quelboulot ?
Il ne s'agit pas seulement de voir la couverture du document.
S'il contient les clauses habituelles d'un règlement de copropriété : destination de l'immeuble , règles disciplinaires, syndic, conseil syndicat, etc... et également l'état de répartition des charges, oui, c'est bien un réglement de copropriété.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
les notaires sont-ils fainéants ?
Forum fermé
