| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
isafalou
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 03 déc. 2006 : 14:42:54
|
il y a 3.5 mois, nous avons pris la décision d'acheter un appartement. Nous avons signé un contrat de réservation et versé 4500€ de dépôt de garantie.
Une première banque nous a notifié un refus de prêt mi octobre. Sur les conseils du vendeur, nous nous sommes tournés vers un autre organisme. Cet organisme vient de nous adresser les offres de prêt et nous avons un délai de 11 jours pour les retourner. Cependant, nous sommes confrontés à quelques soucis personnels et nous ne souhaitons plus acheter.
Avons nous le droit de signifier un refus à la seconde banque sans évoquer de motif particulier? et si oui, pourrais je récuperer mon dépôt de garantie en présentant le premier refus de prêt obtenus mi octobre?
Merci de votre aide.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 16:39:43
|
il faut relire ce qui était indiqué dans les conditions suspensives.
pouvez vous nous le retranscrire ici |
Signaler un abus  |
|
|
Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 17:10:52
|
Citation :
il faut relire ce qui était indiqué dans les conditions suspensives.
Oui - Et Connaitre les raisons du refus de votre banque.
Si l'autre banque a accepté le prêt aux conditons prévues dans votre contrat de réservation cela risque d'être dur de récupérer le Dépot de Garantie (surtout que le vendeur va savoir que ce prêt a été accordé par la banque qu'il vous a indiquée)
n6 |
Numéro 6 
Le guide juridique
Calcul du Loyer
|
Edité par - Numero6 le 03 déc. 2006 17:34:27 |
| Signaler un abus |
|
|
isafalou
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 17:34:12
|
Ci dessous les conditions supensives(à savoir que c'est un prêt PLS).
Le réservataire déclare que l'acquisition des droits et biens immobiliers objet des présentes est surbodonnée à l'obtention par lui d'un prêt locatif social tel que défini par les articles R331-18 du code de la Construction et de l'Habitation, et que l'obtention de ce prêt constitue une supension suspensive de la vente.
Cette condition suspensive pourra être invoquée tant par le réservataire que par le réservant.
A cet effet, le réservatiare recconnait avoir été averti :
-qu'il devra ddéposer une demande d'agrément auprès du préfet et signer une convention avec l'Etat fixant les obligations et droits respectifs du propriétaire et des locataires, ainsi que les conditions particulières relatives tant aux ressources des locataires qu'au plafonnement des loyers. A cet effet, le réservataire donne mandat au réservant pour déposer en son nom cette demande d'agrément et le projet de convention.
- que sa demande de prêt PLS ne pourra être traité par l'établissement prêteur, qu'à la condition d'avoir été effectuée dans un délai de 6 mois après la décision d'agrément prise par le préfet. En conséquence, dès obtention de l'agrément Préfectoral, il s'engage à déposer sa demande de prêt dans un délai de 15 jours et à prendre toute mesure nécessaire à l'obtention de ce prêt.
- que la non obtention de l'agrément préfectoral ou du prêt bancaire correspondant rendra le présent contrat caduc dans toutes ses dispositions.
Le réservant fournit dès aujourd'hui au réservataire, pour information, une copie des plafonds de ressources à respecter pour les locataires, et des plafonds de loyers à respecter par le bailleur tels que précisés dans la circulaire N°2001.19 du 12 mars 2001.
|
| Signaler un abus |
|
|
Numero6
Modérateur
4444 réponses |
|
|
phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 18:05:10
|
Citation :
Avons nous le droit de signifier un refus à la seconde banque sans évoquer de motif particulier?
Vous pouvez demander a la seconde banque de vous faire un refus
de prêt mais est-ce une bonne idée?
La banque va se poser des question et vous n'aurez pas
votre refus.
Et en plus, vous pouvez tomber sur un vicieux qui téléphone
au promoteur pour lui dire que vous essayez de magouiller.
Le mieux est de dire à la banque que vous n'avez plus besoin du
prêt sans entrer dans les détails, ils ne vont pas téléphoner
au promoteur pour lui dire que le dossier passait (ils ont d'autres chats à fouetter).
Vous devez pouvoir vous en tirer avec votre premier refus de prêt.
Je connais assez bien ces procédures maintenant.
Il faut distinguer deux choses:
D'une part les contrats qui sont assez dur (15 jours pour déposer
la demande de prêt puis 45 pour obtenir le prêt et faire valoir la
condition suspensive).
Et d'autre part la jurisprudence qui est assez favorable a l'acheteur.
Vous envoyez simplement le premier refus de prêt au promoteur,
vous lui dites que vous arrivez pas à acheter point barre.
Il est très rare qu'ils gardent le dépôt de garantie.
|
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 19:02:16
|
Bon phillag, vos conseils, et je suis désolé de le dire ouvertement, c'est du n'importe quoi.
D'une part je vois très mal une banque s'embarquer dans la magouille pas très honnête que vous proposez, mais cela dépend surtout de la totalité de la rédaction de la clause suspensive d'obtention de prêt. Nombre de banques et possibité pour le réservant de conseiller une banque. Seul échappatoire : que le prêt accordé dépasse les limites prévues par le contrat de réservation.
Même si la jurisprudence penche souvent du côté de l'acheteur qui est protégé exclusivement par sa clause suspensive, je vois mal un juge "avaler" votre solution. Surtout que le réservant saura la réponse favorable consentie par l'organisme financier qu'il aura conseillé.
|
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 déc. 2006 19:04:06 |
| Signaler un abus |
|
|
phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 20:47:58
|
Citation :
D'une part je vois très mal une banque s'embarquer dans la magouille pas très honnête que vous proposez,
Quelle magouille malhonnête? Expliquez-moi?
Je crois que le crack vous tape sur la tête!
Isafalou a son refus de prêt, s'il a déposé la demande de prêt
dans les délais (le plus souvent 15 jours)
Il peut se prévaloir légitimement de la clause supensive.
Et même dans le cas contraire (négligence dans la recherche
de prêt) les tribunaux considèrent que la vente ferme (entente
des deux parties sur la chose et sur le prix) ne se fait que lors
du renvoi signé du prêt, et non de l'expiration du délai de 45 jours.
Je dis bien le renvoi signé, ce qui est une protection de l'acheteur
infiniment plus grande que les clauses du contrat.
Les tribunaux ne concluent pratiquement jamais la négligence de
recherche de prêt.
Et dans le cas ou l'acheteur obtient un prêt et qu'il le cache
au promoteur, il y a le secret bancaire qui fait que le promoteur
n'est pas mis au courant sauf si l'achetereur le lui dit.
Dans notre cas isafalou dit a sa deuxième banque qu'il ne veut plus
le prêt (c'est son droit le plus absolu). Et il renvoie a son promoteur le refus de sa première banque donc non résolution
de la clause suspensive.
Si vous aviez acheté des appartements lenabot, vous sauriez
que les cas ou le promoteur garde le dépôt de garantie sont assez
rare (il faut vraiment en faire beaucoup comme refuser d'aller signer chez le notaire). Cela représente un coût en terme d'image pour le promoteur au moment il fait des efforts pour finir d'écouler son programme.
|
Edité par - phillag le 03 déc. 2006 20:54:28 |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 20:54:35
|
Citation :
Initialement entré par phillag
Il peut se prévaloir légitimement de la clause supensive.
Il pourra s'en prévaloir si son attitude avait été claire. Invoquer le refus de prêt tout de suite et se retirer du compromis. Mais problème. Il a accepté de contacter un deuxième organisme (conseillé par le réservant) et finalement l'acheteur a son prêt. La conclusion : il doit conclure. Quant au secret bancaire, ça fait belle lurette que je ne crois plus au père noël. Pour ce qui est du reste et pour l'expérience supposée, je vous renvoie à tout l'ensemble de questions que vous avez posées ici. Je ne critique pas, mais ça laisse supposer que vous avez tenté pas mal de fois sans trop comprendre les mécanismes. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 déc. 2006 20:55:35 |
| Signaler un abus |
|
|
phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 21:35:15
|
Citation :
La conclusion : il doit conclure.
Pas du tout, un contrat préliminaire de vfa n'est qu'un contrat
unilatéral qui n'engage que le vendeur, c'est un contrat du même
type qu'une promesse de vente dans l'ancien.
Même après avoir signé le prêt l'acheteur peut se rétracter
(il ne lève pas l'option)en perdant son dépôt de garantie.
Dans le cas d'isafalou pour que le dépôt de garantie soit
conservé il faut que la condition suspensive soit déclaré
réalisé par le Tribunal. Les promoteurs ne vont pas jusque là
ils ont d'autres chats à fouetter et de plus l'immobilier se porte bien et l'appartement sera vendu a quelqu'un d'autre tout simplement.
Citation :
je vous renvoie à tout l'ensemble de questions que vous avez posées ici. Je ne critique pas, mais ça laisse supposer que vous avez tenté pas mal de fois sans trop comprendre les mécanismes
C'est tout a fait exact, j'ai acheté trois appartements en vfa dans
sans bien comprendre les mécanismes mais je me suis formé depuis.
|
Edité par - phillag le 03 déc. 2006 21:43:41 |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 02:19:17
|
J'ai déjà vu des jurisprudences se satisfaisant d'un refus de prêt (le fait que le vendeur sache que vous avez obtenu un prêt d'un autre établissement, ne lui permet pas pour autant d'en apporter la preuve devant le tribunal).
Juste pour info : le premier établissement était le principal fournisseur de PLS aux particuliers, un établissement spécialisé dans les crédits immobiliers? Ils ont des conditions tellement drastiques pour les prêts locatifs (il faut que, même sans percevoir de loyer, votre endettement ne dépasse pas 40%!) qu'ils sont bien difficiles à obtenir chez eux... |
| Signaler un abus |
|
|
isafalou
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 06:56:35
|
Le crédit foncier nous a refusé le prêt sans nous donner plus d'explications. Le crédit agricole, quant à lui, a accepté.
A suivre. Nous allons contacté la seconde banque et jouer la transparence. On verra. |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 08:00:15
|
Citation :
Initialement entré par isafalou
Le crédit foncier nous a refusé le prêt sans nous donner plus d'explications. Le crédit agricole, quant à lui, a accepté.
Concernant le crédit foncier, cela ne m'étonne pas trop. Il y a un resserrement des crédits très nets en ce moment. En 2004, avec crédit foncier, on pouvait faire sans problème un financement à 100 %. A l'étranger et plus particulièrement en Espagne où la baisse de l'immobilier commence, pratiquement plus aucune banque n'accepte de financer à plus de 80 %. Trop de risques. Comme je ne connais pas les caractéristiques de votre prêt, peut être étiez vous à 100% voire 107% de financement. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 09:42:10
|
Le Nabot, pour l'établissement dont il est question (c'est bien ce que j'avais pensé dès que j'ai su qu'ils avaient refusé un prêt alors qu'un autre établissement l'avait accepté), les règles draconiennes dont je parle étaient déjà en place début 2003... Quant à l'apport, je ne vois pas comment il pourrait être inférieur à 20%, du moins si Ankou consent une réservation à un organisme 1% logement. Imaginez que vous gagniez 3000€ nets. Vous avez 600€ de loyer pour votre résidence principale. Vous allez emprunter pour un investissement locatif, avec des menualités de 650€ et un loyer de 600€. D'abord, et bien qu'il s'agisse d'un PLS, le Crédit foncier applique le même taux loyer net/loyer brut, soit 70% (alors qu'il y a moins de vacance, le loyer étant plus attractif, et surtout exonération de taxe foncière pendant 15 ans) que pour un investissement locatif "normal". Donc, on considère que vous percevez seulement 420€ de loyer net. Ensuite, au lieu de mettre à par l'opération locative, on fait la somme de tous vos remboursements et de tous vos revenus, ici on arrive à un endettement de (600 + 650)/(3000 + 420) = 36,55%, or leur limite est 30%, premier écueil. Enfin, ils font la même opération mais sans tenir compte du loyer perçu, et on arrive à (600 + 650)/3000 = 41,67%, or leur limite est 40%, deuxième écueil.
Bref, le dossier d'Ankou ne passe pas du tout.
Une autre banque va faire le raisonnement suivant : on isole l'opération immobilière (ici, je retiens aussi le taux de 70%, même si beaucoup de banques prennent 80% de ratio net/brut), ce qui nous fait 650 - 420 = 230€ par mois à "sortir".
Ensuite on calcule le ratio d'endettement : (600 + 230)/3000 = 27,67%, ce qui est un très bon taux et conduira à une acceptation du dossier...
Rien à voir avec la conjoncture immobilière, Le Nabot!
(ce qui ne signifie pas que je rejette l'hypothèse d'une baisse des prix, loin de là; mais de toutes façons, les loyers n'ont pas du tout le même potentiel de baisse que les prix, ils ont beaucoup moins augmenté ces dernières années, à peine plus que l'inflation réelle; donc le risque encouru par la banque est bien plus faible en opération locative qu'avec un jeune ménage qui achète un 2 pièces à Paris comme résidence principale, et qui sera obligé de le revendre dans quelques années, éventuellement à perte et dans l'urgence)
Ankou, je suppose que vous avez été averti de l'indexation du taux du PLS sur celui des livrets A? |
| Signaler un abus |
|
|
isafalou
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 12:32:56
|
merci pour toutes ces informations. Pour info, nous apportons 10% en apport + les frais.
La première banque a refusé car nous avons déjà deux investissements en cours et nous dépassions avec le 3è légérement notre taux d'endettement.
Maintenant, je constate que la 2eme banque a surévalué nos revenus (200€ de plus par mois)...est ce que je peux mettre en avant cet élément...ainsi, peut être que le prêt ne passera plus et je pourrai ainsi laisser tomber le projet! |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 13:30:19
|
| En effet, vous pouvez signaler à la deuxième banque que son offre comporte une erreur importante sur le montant de vos revenus, de préférence par lettre recommandée AR, et de vous indiquer si, malgré la correction que vous apportez, elle maintient son offre... |
| Signaler un abus |
|
|
phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 15:38:44
|
Citation :
J'ai déjà vu des jurisprudences se satisfaisant d'un refus de prêt (le fait que le vendeur sache que vous avez obtenu un prêt d'un autre établissement, ne lui permet pas pour autant d'en apporter la preuve devant le tribunal).
Tout à fait, la jurisprudence protègent l'acheteur dans des proportions énormes et il est assez rare que les promoteurs
gardent le dépot de garantie. Ce sont avant tout des commerçants.
Vous imaginez? vous racontez dans toute votre rue que untel vous
a piqué un dépôt de garantie?
Aller au tribunal dans une audience publique?
Une perte de temps et un désastre pour l'image du promoteur.
Ceci étant dit, moi je m'arrange pour ne filer que 2000 Euros
maxi ou bien 200 Euros si la livraison se fait dans plus de deux
ans et en début de programme. Cela me permet de me rétracter
avant le passage chez le notaire (bon là je perds l'accompte,
tout de même) si la conjoncture se retourne ou si j'ai un accident dans la vie.
|
| Signaler un abus |
|
|
jessy71
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 18:54:48
|
Vous envoyez simplement le premier refus de prêt au promoteur,
vous lui dites que vous arrivez pas à acheter point barre.
Il est très rare qu'ils gardent le dépôt de garantie.
Les promoteurs ne vont pas jusque là
ils ont d'autres chats à fouetter et de plus l'immobilier se porte bien et l'appartement sera vendu a quelqu'un d'autre tout simplement.
Je suis dans le même cas de figure que isafalou et depuis ma lettre rar du 29 août06 au promoteur, qu'apparement n'a pas autant "des chats à fouetter que ça" ne veut toujours pas me rembourser mon DG. J'ai donné mon dossier à un avocat (specialisé en immobilier), j'ai fourni à l'avocat les lettre de refus de prêt avec tous les délais mentionné dans le contrat de réservation bien respecté par le 1er et le 2eme organisme. Et la seule offre de prêt accepté dont le promoteur est à connaissance ne correspond pas aux conditons prévues dans le contrat (durée du prêt de 25ans iso 20ans). On est au 06 janvier 2007 et je n'ai toujours pas recuperé mon DG malgré soit un avocat à mener l'affaire. Je l'ai contacté pour faire le point sur la situation et il me dit qu'il travaille sur mon dossier. Moi je ne vois pas ce qu'il y a de compliqué, la loi est de mon côté, j'ai fourni les papiers necessaire à prouver le refus de prêt, quelquen peut m'expliquer pourquoi le promoteur ne me rembourse pas et si il y a un moyen de l'obliger à me rembourser!
Merci de m'aider à trouver une solution. |
jessy71 |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 19:38:44
|
Citation :
Initialement entré par jessy71
si il y a un moyen de l'obliger à me rembourser!
Merci de m'aider à trouver une solution.
Le moyen ? Si le promoteur refuse obstinément de vous restituer le dépôt de garantie, il n'y aura pas d'autre solution que de l'assigner. Parlez en à votre avocat. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
| Signaler un abus |
|
|
jessy71
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 11:01:46
|
Le moyen ? Si le promoteur refuse obstinément de vous restituer le dépôt de garantie, il n'y aura pas d'autre solution que de l'assigner. Parlez en à votre avocat.
Bonjour, le promoteur ne veut toujours pas me rembourser le dg. Donc comme vous aviez justement prevu l'avocat me propose la procedure judiciaire. Or cela ça un coût pas negligeable 2500euros et je n'aurais pas la certitude de recuperer mon argent! J'en reviens pas de la situation j'ai la loi de mon côté et même par le biais d'un avocat je n'arrive pas à recuperer mon dg. La dérniere raison du promoteur (parce que à chaque fois il change de raison) serait que nous ne l'avons pas prevenu dans les delais des nos difficultés. Mais c'est faux parce que nous le tenions regulierment au courant au téléphone mais voila ce n'était que oralement je n'ai aucune preuve écrite mais d'un autre côté le promoteur non plus n'a jamais reclaméle financement par écrit.
j'essaye de trouver une autre solution afin d'eviter d'autres depenses inutiles (trop peur de perdre mon dg n'ayant pas les mêmes moyens que le promoteur).
Pensez-vous qu'il soit possible transferer le dg pour l'achat d'un autre bien de valeur inferieure?(le promoteur est installé partout en France). Merci de votre participation, j'attends vos conseils.
La somme à recuperer est trés importante. |
jessy71 |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Refus de prêt
Forum fermé
