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 Sujet  |
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bmxandtoys
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 03 déc. 2006 : 18:10:05
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Bonjour. Je suis en train de déposer une demande de permis de construire afin d'agrandir un pavillon. La parcelle totalise 308.6m2 au cadastre, mais une partie est située d'un côté sur la rue, et de l'autre sur un petit chemin. Le service de l'urbanisme m'a répondu que la SHON ne prend pas en compte ces deux surfaces, et que le COS ne s'applique que sur une surface d'environ 215m2. Savez-vous où je pourrais trouver des informations à ce sujet? Merci.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 19:49:51
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Bonjour,
Les deux parties de terrain sont-elles contigues (se touchent-elles) ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 19:51:07
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Deux questions pour éclaircir votre problème :
*Pouvez vous mieux décrire la situation pour expliquer comment on passe de 308 à 215m2 ?
*Votre parcelle est-elle située en limite de zone du POS, voire à cheval sur deux zones du POS sur lesquelles des COS différents s'appliquent ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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bmxandtoys
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 20:03:45
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| Nous sommes propriétaires d'une seule parcelle, dont la surface est de 308m2 au cadastre. Cette parcelle est rectengulaire, et sa limte au niveau de la rue ne s'arrête pas à notre clôture, mais au milieu de la rue. En fait nous sommes propriétaires du trotoir devant chez nous, ainsi que d'une partie de la rue. La mairie considère que la zone qui est en dehors de notre clôture ne peut rentrer en compte pour le calcul de la SHON. Cette parcelle n'est pas à cheval sur deux POS. Le même COS s'applique à toute la parcelle. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 20:49:07
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vous soulevez un cas complexe qu'il va falloir analyser à la lumière de diverses jurisprudences...
il faudrait donc en dire plus sur le statut de la voie :
*êtes vous dans un lotissement, cette voie étant installée sur les parcelles des colotis en copropriété ?
*cette voie est-elle affectée à la circulation publique ou uniquement à la circulation privée (de vos voisin par exemple) ?
*cette voie est-elle en fait formée par une servitude de passage privée ou publique ?
bref, il faut en savoir plus sur la nature de la voie, son usage, et l'origine de sa création sur votre terrain.
A vous lire donc. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 21:08:03
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Vous voulez dire que la commune a réalisé la voirie sur votre propriété sans acquerir la partie de votre terrain nécessaire.
Dans la commune voisine de la mienne, ce cas s'est produit lors de la construction d'un rond point. Le propriétaire du terrain a posé des bacs à fleur en béton en limite de sa propriété et ça fait maintenant 3ans que tout le monde passe où il peut. Il parait que ça anime beaucoup les réunions du conseil municipal .
Donc, deux méthodes possible;
1- Vous déposer une demande de cloture pour un mur en béton armé, selon relevé du géomètre expert. C'est la méthode Gauloise évoquée ci-dessus. NB: Le droit de se clore fait actuellement l'objet de discusssions sur ce Forum.
2- Vous vous mettez d'accord avec la commune pour construire selon l'assiette réelle de votre parcelle (309m²) et vous vous engagez à leur céder le morceau correspondant à la voirie (au prix du marché bien sur).
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 21:23:22
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Non, larocaille, pas si vite: on ne sait rien de cette voirie : elle peut être privée ou publique, affectée ou non à la circulation publique....
Nous ne sommes même pas sur que ce soit la commune qui dispose de la voirie (cas des lotissements par exemple).
Attendons des éclaircissements pour proposer une solution !
PS : je triche, en fait ; le sujet a été abordé sur un autre forum, non public, et il ressortait des échanges que seule la connaissance fine du statut de la voie permettait de trancher sur la prise en compte de son emprise dans le calcul de la SHON disponible de la parcelle.... Donc, patience ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 03 déc. 2006 21:26:26 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 21:35:01
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Pour moi le mot "rue" a une signification publique.
Mais vous avez raison, attendons les précisions sur le propriétaire de la "rue".
En tout cas, le Gaulois dont j'ai parlé, c'est un velu parce que ça fait quand même trois ans qu'il em...de tout le monde. |
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bmxandtoys
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 21:42:19
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Merci pour vos réponses. La situation est un peu complexe, effectivement. Nous avons acquis un pavillon sur une parcelle qui ne fait partie d'aucun lotissement. Notre maison donne sur une petite rue publique qui fait partie du réseau routier de la commune. La commune en assure l'entretient, les éboueurs passent, etc.. Elle a un nom, et il n'y a aucun indication de voie privée. Une petite rue normale dans une zone pavillonaire. Vers 1900, cette rue n'existait pas, c'était un grand terrain rectangulaire. Ce dernier a été morcellé, divisé en parcelles, et chaque parcelle vendue. Une rue a été tracée au milieu afin d'avoir accès aux parcelles du centre. Je ne sais pas comment ça été fait à l'époque, mais la partie de rue qui passe devant chez moi fait partie de ma parcelle jusqu'au milieu de la chaussée. L'autre moitié de rue appartient au voisin d'en face. Sur la vue cadastrale notre parcelle est la 648, la partie bleue en fait partie alors que c'est la rue.
Voici le lien pour une image plus grande:
***Modérateur***
Rectification du lien image défectueux. |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 03 déc. 2006 22:09:49 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 22:23:46
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Bad news a priori...
Il s'agit bien d'une voirie publique destinée ad aeternam à la circulation publique.
La superficie prise en compte pour le calcul du COS est définie à l'article R112-1 du Code de l'urbanisme...(cliquez sur le lien)
Force est de constater, dans votre situation, qu'aucune construction ne sera plus jamais possible sur la partie affectée à la rue, et que cette partie, d'après ce que vous dites, n'a pas été cédée gratuitement dans le cadre d'une procédure de lotissement .
Dès lors, suivant par exemple la jurisprudence dite Neuilly-Plaisance, CE 22-06-84, cette portion de votre terrain ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la SHON disponible : Citation :
Considérant qu'il est constant que le coefficient d'occupation du sol applicable dans le secteur concerne en vertu du plan ainsi légalement approuve ne permettait d'autoriser le projet d'immeuble collectif présente par M. Garcia qu'en incluant dans le calcul de la superficie du terrain constructible, non seulement les lots dont l'intéressé était propriétaire mais encore la moitie de l'assiette de la rue Xavier Goût au droit de ces lots ;
qu'en admettant même que cette dernière portion de terrain fut la propriété de M. Garcia, il résulte clairement du cahier des charges du lotissement et des conditions particulières des actes de vente des lots, qu'elle etait affectée" a perpétuité" a usage de voie de circulation.
Que, dans ces conditions, la surface correspondante ne saurait être retenu comme incluse dans "le terrain qui fait l'objet de la demande d'autorisation de construire" au sens des dispositions de l'article r. 123.22.2° ;
qu'elle n'a pas davantage fait l'objet d'une cession gratuite exigée par l'autorité qui délivre le permis de construire en vue de l'aménagement d'une voie publique, au sens de l'article r.332.15 du même code ;
qu'elle ne pouvait des lors être légalement prise en compte pour le calcul des droits a construire de m. Garcia sur les lots dont il était titulaire
Voili voilà...
Il vous reste à mettre en demeure la commune d'acquérir cette portion de votre propriété pour arrêter de payer des impots locaux dessus ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 08:07:23
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Belle jurisprudence, mais elle résulte de l'existence d'un cahier des charges de lotissement qui avait fixé l'usage de la surface litigieuse. Or, bmxandtoys a bien spécifié qu'il ne s'agissait pas d'un lotissement.
Le plan cadastral laisse à imaginer que la division initiale a été faite dans le sens longitudinal selon la ligne droite commune aux parcelles 2071, 610, 609 et dans l'autre sens en prolongement des limites mitoyennes de ces mêmes parcelles. On peut aussi noter que la voie empiète sur ces parcelles.
Une hypothèse serait que l'accès aux parcelles se faisait initialement par servitude qui a fini par se tranformer en voie.
Qu'en pensez-vous ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 08:21:07
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Non, pas à mon avis : dans la JP, le cahier des charges du lotissement précisant que la voirie était implantée là, le CE en a déduit qu'elle resterait là... donc que la voirie serait là ad aeternam donc qu'il fallait retirer la surface de voirie de la surface de la parcelle dans le calcul de la SHON disponible : c'est la dernière étape du raisonnement du CE qu'on garde pour le cas présent.
D'ailleurs, l'aménagement ancien de la zone de bmxandtoys ressemble à s'y méprendre à ce qui serait qualifié aujourd'hui de "lotissement", fut-il communal : la procédure de "lotissement" est plus récente que la maison de bmxandtoys puisqu'introduite par les lois de 1919 et 1924... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 déc. 2006 08:53:41 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 08:53:03
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N'étant pas un spécialiste de l'interprétation des jurisprudences, je me suis contenté de lire le résumé:
Citation :
Résumé : 68-03-03-02-02 Portion de terrain appartenant au demandeur du permis de construire affectée, en vertu du cahier des charges du lotissement dont elle fait partie, à "perpétuité" à usage de voie de circulation. Dans ces conditions, la surface correspondante ne saurait être retenue comme incluse dans "le terrain qui fait l'objet de la demande d'autorisation de construire" au sens des dispositions de l'article R.123-22-2. Elle n'a pas davantage fait l'objet d'une cession gratuite exigée par l'autorité qui délivre le permis de construire en vue de l'aménagement d'une voie publique, au sens de l'article R.332-15 du même code. Elle ne pouvait dès lors être légalement prise en compte pour le calcul des droits à construire de l'intéressé sur les lots dont il était titulaire.
Peut-on aussi en déduire que si notre ami bmxandtoys cède gratuitement 39m² de la parcelle 3bis a la commune il aura alors le droit de construire sur la base de 254m² ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 08:56:07
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Ben non, on n'est pas en lotissement de moins de 10 ans...
En revanche, il pourrait peut-être "négocier", si le POS permet des dépassements exceptionnels et motivés du COS, un léger dépassement de COS en échange d'une non poursuite pour emprise irrégulière du domaine public sur sa parcelle ... Ca se tente !
Précision pour bmxandtoys : larocaille rappelle qu'il n'est pas spécialiste... je rejoins son avertissement : moi non plus !!!
Vous n'aurez une réponse plus fiable qu'avec un juriste "pro" . |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 déc. 2006 08:58:17 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 09:13:18
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Le R332-15 ne s'appliquerait donc qu'aux lotissements de moins de 10 ans.
Denière flèche dans le carquoi:
Si bmxandtoys arrive à prouver que la voie est privée, est-ce que ça change quelque chose ?
Cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 09:33:39
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erreur de ma part sur la durée d'applicabilité du R332-15 : cette réponse ministérielle est assez claire sur le sujet... Alors je ne sais pas !
Maintenant, y a t il eu, en 1900, exigence d'une cession gratuire formalisée alors qu'il n'existait pas de PC ni de P. de lotir à l'époque, en tous cas dans leurs formes actuelles ?...
en revanche, pour la dernière "flèche", je ne pense pas ça change grand chose dans la mesure où la circulation, elle, est publique : ce n'est pas simplement une voie d'accès à une ou deux parcelles privées en impasse... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 09:34:54
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Préalable : moi non plus je ne suis pas spécialiste!
La voie en question n'a pas d'assiette foncière délimitée, et pas de référence cadastrale précise.
Il n'y a pas eu de division foncière opérée dans le but de la "repérer" en tant que "voie" au cadastre. On peut difficilement la qualifier de voie publique ouverte à la circulation...puisqu'elle n'est qu'elle ne résulte que de l'usage qui a été fait de passer dans des parcelles privées.
Ce serait plutôt une servitude de passage continue et apparente.
La pseudo "voie" fait partie de la parcelle de 308,6m² et doit être prise en compte pour cette superficie dans le droit de construire...avec une restriction qui est de laisser libre cette servitude prescrite. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 09:47:33
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là on mélange la propriété (qui est un moyen de négociation pour bmxandtoys) et la surface prise en compte dans le calcul de la SHON disponible.
la question de bmxandtoys porte sur la prise en compte ou non de la superficie de la voirie dans le calcul de la SHON disponible.
le CE tranche en disant que cette partie de sa propriété a de facto un COS nul puisqu'elle est inconstructible puisqu'elle sert de voirie.... donc qu'elle n'est pas prise en compte dans le calcul de la SHON disponible.
c'est en tous cas ma lecture !, à moins que vous ne mettiez la main sur une JP contraire.
par ailleurs, tout ça m'amène à une question pour bmxandtoys : a-t-il d'autres moyens de preuve que le plan de cadastre pour dire que la moitié de la voirie lui appartient ? le cadastre n'est pas une preuve de propriété, seuls les actes de propriétés et un bornage permettent de connaitre les limites réelles d'une propriété... Qu'en est-il donc ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 déc. 2006 09:57:13 |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 10:15:16
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Quand on observe avec attention le plan cadastral posté par Bmxandtoys, on peut remarquer que la superficie qu'il a colorée en bleu ne fait en réalité par partie de la parcelle 648 : il y a un trait plein sous l'indication "3bis" avec d'ailleurs une indication de présomption de non-mitoyenneté sous ce même trait.
Donc pour le cadastre : la voie n'est pas incorporée à la parcelle 648. La situation est différente pour la parcelle voisine 647 où là une flèche de rattachement indique que la moitié de la voirie est incorporée à cette dernière parcelle.
Moralité : beaucoup de bruit pour rien... |
moulinsart |
Edité par - moulinsart le 04 déc. 2006 10:16:11 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 10:54:57
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| tst tst, moulinsart: du bruit pas pour rien ; com'dit plus haut, le cadastre n'est pas preuve de propriété, d'une part, et, surtout, la question de bmxandtoys a eu l'intérêt d'apprendre à certains, dont moi, des connaissances nouvelles sur la prise en compte des voiries dans le calcul des SH0N dispo... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 11:07:30
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Bjr,
Citation :
Donc pour le cadastre : la voie n'est pas incorporée à la parcelle 648. La situation est différente pour la parcelle voisine 647 où là une flèche de rattachement indique que la moitié de la voirie est incorporée à cette dernière parcelle.
Mes yeux me feraient-ils encore défaut ? Je vous bien une flèche de rattachement entre 3bis et 648 ...
J'ai vu le même type de document cadastral très récemment (chez ma belle mère ...) et j'en ai eu l'explication :
- Dans les années 50, un pseudo lotissement a été créé sur un de ses terrains par une usine locale, afin de permettre l'accession à la propriété, à coût intéressant, à ses ouvriers et employés (même le prêt était accordé par l'entreprise).
- Il a bien fallu créer une voie d'accès, et cette voie l'a été grace à des servitudes de passage instituées sur certaines parcelles au profit d'autres.
- La voirie n'appartient donc pas à la commune, mais aux "colotis". Il s'agit d'une voie privée ouverte à la circulation publique.
La consultation de l'acte de vente ou du Notaire devrait renseigner sur l'existence de cette servitude de passage.
Bien sur, le cas que je connais j'est pas généralisable, et ne répond pas à la question posée concernant le cos, c'est juste pour faire avancer l'affaire.
Donc déjà direction le Notaire ...
A+ |
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COS qui ne s'applique pas à toute la parcelle
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