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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
 Posté - 04 déc. 2006 : 12:37:52
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D'accord avec BGO - Mais je confirme donc que la voirie n'est pas du tout incorporée à la parcelle 648.
Dans l'acte notarié on doit trouver au paragraphe "désignation" quelque chose comme :
Une maison cadastrée section AB numéro 648 et la moitié, au droit de l'immeuble vendu, de l'avenue machin...
Conclusion en tout cas = non prise en compte pour le calcul de la SHON.
Je partage aussi l'avis de Vroomsi : la question était intéressante (comme la plupart des questions sur ce forum urbanisme d'ailleurs - bravo pour la qualité) |
moulinsart |
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 16:03:27
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Citation :
Initialement entré par moulinsart
D'accord avec BGO - Mais je confirme donc que la voirie n'est pas du tout incorporée à la parcelle 648.
Dans l'acte notarié on doit trouver au paragraphe "désignation" quelque chose comme :
Une maison cadastrée section AB numéro 648 et la moitié, au droit de l'immeuble vendu, de l'avenue machin...
Conclusion en tout cas = non prise en compte pour le calcul de la SHON.
Je partage aussi l'avis de Vroomsi : la question était intéressante (comme la plupart des questions sur ce forum urbanisme d'ailleurs - bravo pour la qualité)
Re,
J'en rajoute une couche : et si le cahier de charges du "lotissement" n'en parlait pas du tout (possible vu l'extrait du cadastre) et que, en plus, ce cdc date de plus de 10 ans ???
Donc dans l'acte notarié "parcelle AB no 648 de 3a08ca" ...
Un peu avant ou après, peut-être, "rappel de servitudes" etc etc
La flèche est quand même présente, et a pour vocation première de rattacher un "emplacement" à une parcelle cadastrée.
Quid dans ces deux cas :
1/La servitude est rappelée ?
2/ELle ne l'est pas ??? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 16:29:04
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on n'est plus à une couche près...
Si bmxandtoys dit qu'il est propriétaire de 308,6 m², il s'agit d'une unité foncière qui a cette superficie; il peut toujours faire borner, cela ne changera pas beaucoup la donne.
Le 3 bis porté sur le plan résulte du numérotage pour l'adresse.
La parcelle 648 est la référence cadastrale.
Les "voies" ne sont pas "détachées" de cette parcelle : elles entrent dans la propriété de bmx..au titre de servitude, très vraisemblablement.
vroomsi cite un texte légèrement différent :"exigé de la part du pétitionnaire une cession gratuite d'une bande de terrain en vue de l'élargissement d'une voie publique."
"Céder gratuitement une bande de terrain pour une voie" n'est pas pas synonyme de "servitude de passage"
La jurisprudence qu'il cite ne s'applique pas à mon avis dans le cas présent, étant donné ce que nous savons.
Mais peut-être ignorons-nous un "détail" capital?
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 17:07:29
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Bsr,
Toutafé,
Nous sommes cependant, tout le monde sera d'accord, dans un contexte de voies "privées". |
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bmxandtoys
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 17:29:56
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| Merci à tous pour l'intérêt qui vous portez à ce problème. Quelques précisions, La parcelle 648 a une superficie de 308.6m2 au cadastre et sur l'acte de vente. Il n'est pas mentioné de rattachement, il n'est question que d'une parcelle. De plus, sur l'acte, au chapitre urbanisme on peut lire: "Nature des servitudes d'utilité publique applicables au terrain: néant". J'ai beau relire la jurisprudence dite Neuilly-Plaisance, CE 22-06-84, le cas n'est pas vraiment le même. J'ai bien envie de contesté la réponse de la mairie. |
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bmxandtoys
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 17:52:18
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| J'ai retrouvé le contrat de vente de 1945 des précédents propriétaires. Il est expliqué l'origine du terrain. Une close "conditions particuliaires" explique que le terrain d'origine a été divisé en 66 lots, et que pour l'accès à chacun desdits lots de terrain, une rue privée de 4 mètres de large a été crée. Il est également expliqué que chaque propriétaire ou locataire doit entretenir la partie de rue qui lui appartient. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 18:17:06
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incroyaâââ^ble...
cela signifierait-il qu'on est dans le cadre d'un lotissement... donc que la jurisprudence Neuilly Plaisance s'applique plein pot ?
au fait, pour Larocaille, j'ai retrouvé la référence des 10ans : dans un lotissement, pendant 10 ans, la SHON disponible est répartie sur l'ensemble du terrain loti, pas individuellement par parcelle des colotis et y compris les voiries et espaces communs: on peut donc "transférer du COS" d'un lot à l'autre. Au bout de 10 ans, le règlement de lotissement cesse de produire ses effets et les règles du POS/PLU s'appliquent, figeant les règles de COS. Voilà, ça c'était juste pour le fun...
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 déc. 2006 18:19:35 |
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bmxandtoys
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 18:27:31
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| Apparemment la rue est toujours privée. Les propriétaires cèdent le passage au public en échange de l'entretien par la mairie. Pour ma part je ne saisis pas la notion de lotissement. Il n'est mentionné nulle part que ma parcelle fait partie d'un lotissement, ni au cadastre ni sur mon acte de vente. Il n'y a pas de syndic, ou de chose comme ça. |
Edité par - bmxandtoys le 04 déc. 2006 18:42:25 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 18:37:19
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| lotir, c'est faire des lots à construire (3 au moins) et des équipements communs (voirie, réseaux) à partir d'une parcelle. Ce que vous avez découvert de la division initiale du terrain y ressemble furieusement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 déc. 2006 18:49:17 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 19:04:27
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Juste le temps d'aller faire un tour au bureau et me voilà avec 11 posts à lire et en plus tous intéressants. Vous venez de m'apprendre comment décrypter un plan cadastral, merci.
Pour en revenir au sujet, que penser de la délimitation de la parcelle 647 qui va jusqu'au quart de la voie ? Et la parcelle 2974 qui couvre la moitié de la chaussée et ne peut visiblement n'être qu'une subdivision de la 2975 ?
Je vois à cela une explication (que bmxandtoys pourrait éventuellement confirmer si il connait l'histoire de son quartier) : les jardins ouvriers.
Entre 1915 et 1938, dans les zones périurbaines, 700.000 jardins ouvriers, gérés par des associations, ont été créés et à peu près autant de jardins ont été achetés par ceux qui ne pouvaient prétendre à bénéficier d'un jardin ouvrier. Si les premiers ont essentiellement disparus dans les mains des amménageurs des années 50, les seconds se sont progressivement convertis en lieux de villégiature puis se sont retrouvés englobés par l'urbanisation. La division initiale a donc été faite sans amménagement (on passait avec la brouette sur la limite de propriété). Ensuite, on a élargi les chemins pour laisser passer des véhicules légers. Enfin, certains chemins on été tranformés en voies, en particulier lorsque les parcelles sont devenues constructibles.
Cette évolution progressive pourrait expliquer les apparentes incohérences du cadastre qui deviennent compréhensibles si on tient compte de la largeur que présentait le passage au moment où chaque propriétaire a fait métrer son fonds.
Maintenant, sur le statut des voies ainsi créées, je pense qu'elles sont privées. En particulier, l'absence de délimitation précise de la voie sous-entend qu'aucune procédure de DUP n'a été mise en oeuvre (il est rare que le cadastre soit imprécis sur les biens de la commune).
Sur la nature de la voie, je pense que c'est une servitude amménagée qui a son origine au titre du bon père de famille (celui qui a procédé à la division initiale).
Même en vous lisant attentivement, je ne suis toujours pas devenu un spécialiste. J'essaye juste de comprendre.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 19:05:55
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"CONSIDERANT QU'IL EST CONSTANT QUE LE COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL APPLICABLE DANS LE SECTEUR CONCERNE EN VERTU DU PLAN AINSI LEGALEMENT APPROUVE NE PERMETTAIT D'AUTORISER LE PROJET D'IMMEUBLE COLLECTIF PRESENTE PAR M. GARCIA QU'EN INCLUANT DANS LE CALCUL DE LA SUPERFICIE DU TERRAIN CONSTRUCTIBLE, NON SEULEMENT LES LOTS DONT L'INTERESSE ETAIT PROPRIETAIRE MAIS ENCORE LA MOITIE DE L'ASSIETTE DE LA RUE XAVIER GOUT AU DROIT DE CES LOTS ; QU'EN ADMETTANT MEME QUE CETTE DERNIERE PORTION DE TERRAIN FUT LA PROPRIETE DE M. GARCIA, IL RESULTE CLAIREMENT DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT ET DES CONDITIONS PARTICULIERES DES ACTES DE VENTE DES LOTS, QU'ELLE ETAIT AFFECTEE" A PERPETUITE" A USAGE DE VOIE DE CIRCULATION. QUE, DANS CES CONDITIONS, LA SURFACE CORRESPONDANTE NE SAURAIT ETRE RETENU COMME INCLUSE DANS "LE TERRAIN QUI FAIT L'OBJET DE LA DEMANDE D'AUTORISATION DE CONSTRUIRE"
1) le CE envisage la constructibilité d'un lot de lotissement dont le cahier des charges est maintenu en vigueur (avec notion de surface constructible, de COS applicable, et de zones réservées à la circulation
2) cdch plus sévère que le POS
Dans le cas présent, ce qui nous manque maintenant est de connaitre les dispositions du POS, car il semble que le cdch est devenu caduque |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 19:12:31
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Le temps de lire et de poster et plaf 4 posts de plus !
Merci Emmanuel pour la référence aux 10ans sur les lotissements, j'ai encore appris quelque chose.
Par contre pour le lotissement en 1945, j'ai un doute ? ? ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 19:16:48
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le cahier des charges n'est jamais caduque à moins d'être volontairement supprimé par les colotis... Mout, vous en savez qqhose je crois.
le règlement, lui, est caduque.
la mention signalée par bmxandtoys Citation :
pour l'accès à chacun desdits lots de terrain, une rue privée de 4 mètres de large a été crée. (...) chaque propriétaire ou locataire doit entretenir la partie de rue qui lui appartient
est typiquement une mention de CdC, c'est à dire un engagement civil des propriétaires entre eux pour régler l'accès à leur fond.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 20:45:41
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Emmanuel,
Un lien qui va vous intéresser:
http://www.anil.org/actualite/ha97/urbanisme_97.htm
Si j'ai bien lu, tout CdC antérieur à 1977 est caduque.
ce n'est pas ce que je comprends, particulièrement de l'arrêt cité à la fin de l'article: - l'article L111-5 dit en fait, d'après ce que je comprends, que le fait de citer dans un CdC un règlement d'urbanisme ne rend pas ledit règlement contractuel; ainsi des règles d'urbanisme figurant dans un document annexé au CdC n'ont pas un caractère contractuel, donc ces règles peuvent être caduques au bout de 10 ans et ne revêtent pas le caractère de contrat civil du cahier des charges lui même.
- l'arrêt cité semble confirmer cette analyse en limitant la "profondeur" de son applicabilité : cet article est en effet inapplicable aux lotissements antérieurs à 1977 car leur cahier des charges entremêle joyeusement règles d'urbanisme et règles contractuelles...! Tout le contenu du cahier des charges a donc un caractère contractuel, donc non touché par la caducité !
(ici, le requêrant voulait s'appuyer sur le L111-5 pour dire que ce qui rendait soit disant ilégal sa construction était en fait une règle d'urbanisme insérée dans le CdC... donc, comme règle d'urbanisme, elle devait être considérée comme non contractuelle donc caduque... La cour de Cass' rejette son argumentation.)
Je fais donc une lecture... contraire à la votre !
Pour mémoire, notons que l'objectif du législateur lors de la rédaction du L111-5 était effectivement de ne pas enfermer dans un caractère contractuel (donc non touché par la caducité) des règles d'urbanisme, afin de permettre une densification des fonds qui auraient été assujettis, par exemple à un COS plus strict dans le lotissement que celui prévu au POS, dans la mesure notamment où un règlement de lotissement ne peut qu'être identique ou plus strict que le POS/PLU... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 20:48:44
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Le temps de lire et de poster et plaf 4 posts de plus !
Merci Emmanuel pour la référence aux 10ans sur les lotissements, j'ai encore appris quelque chose.
Par contre pour le lotissement en 1945, j'ai un doute ? ? ?
si si, apparemment, les procédures de lotissement font leur apparition au lendemain de la première guerre mondiale... On ne parle bien sur pas de "permis de lotir" mais des règles sont mise en place pour la division de parcelles en nombreux lots à construire afin d'éviter aux acquéreurs d'acheter des terrains sans voie d'accès et sans réseaux... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 21:25:17
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Sur la "caducité" des cahiers des charges antérieurs à 1976:
Avant 1976, donc, les cdch contenaient un melting pot de dispositions réglementaires et contractuelles.
REGLEMENTAIRES : cela signifie que les règles d'urbanisme édictées par le cdch s'imposaient aux autorités administratives et aux co-lotis. Le contentieux en la matière relevait alors des juridictions administratives.
CONTRACTUELLES : cela signifie que les dispositions contenues dans le cdch étaient contractuelles et que chaque co-loti pouvait en attendre l'application par les autres co-lotis. Le contentieux en la matière relève des juridictions civiles.
Ce sont les dispositions réglementaires qui ont été frappées de caducité par la loi de simplication administrative de 1986.
Cela signifie que les règles d'urabnisme à respecter entre l'administration, d'une part, et les co-lotis, d'autre part, "tombent" d'elles-mêmes après 10 ans. Le règlement d'urbanisme qui s'applique après ce délai est celui qui s'applique dans la commune (POS ou PLU).
Mais, les rapports entre les co-lotis restent régis par le "contrat" établi par les dispositions du cdch. Exemple: si le cahier des charges édicte que la hauteur des constructions est limitée à 4m, même si le POS (ou PLU) autorise une hauteur de 6m et qu'un PC est délivré selon cette norme du POS, un co-loti pourra toujours en appeler au TGI contre le co-loti pétitionnaire du PC accordé pour obtenir la démolition de la batisse faite en conformité avec le PC.
(c'est le pb récent des époux Baron à Arcachon).
Depuis 1976, les cdch ne contiennent que des dispositions contractuelles, les dispositons réglementaires étant réservées au permis de lotir et aux plans et programmes approuvés, qui deviennent caduques après un délai de 10 ans. Mais les POS et PLU s'étant répandus, le permis de lotir en tient compte et cela pose moins de problèmes d'adéquation.
Voilà....
Après 10 ans donc, les divisions parcellaires peuvent reprendre, en conformité avec le POS ou le PLU.
Dans le cas présent, l'autorité administrative semble frappée de maladie du sommeil, à moins d'un handicap rédhibitoire qui empêche de donner une assiette foncière à la voie.
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bmxandtoys
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 21:51:58
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| Qu'est-ce que je peux en déduire? Soit la mairie considère que la rue fait partie de ma parcelle, et applique le COS à la totalité. Soit elle considère que la rue ne fait pas partie de ma parcelle et il reste à régulariser la situation. Existe-t-il un moyen de s'en sortir sans tout perdre, un bout de parcelle et une SHON qui diminue? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 22:25:25
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 Je résume donc mon avis, avis que certains ne partagent pas donc je ne me vexerais pas si vous le mettiez en cause ( ) : - la rue est une rue privée affectée à la circulation publique et entretenue gracieusement par la commune
- vous êtes bien propriétaire d'une portion de cette rue mais vous n'en avez pas la jouissance exclusive (bien dit, ça : je le replacerai)
- cette portion de rue est affectée "à perpétuité" à usage de voie de circulation et, dans ces conditions, la surface correspondante ne saurait être retenue comme incluse dans "le terrain qui fait l'objet de la demande d'autorisation de construire"
- ainsi, conformément aux termes de l'article R123-10, elle n'entre pas dans le compte des surfaces créatrices de droit à SHON
- la voirie existe, elle est ancienne, il n'est pas question de l'élargir ou d'en modifier le tracé: les dispositions de l'article R332-15 qui auraient permis, par une cession gratuite, de récupérer ce "droit à SHON" ne s'appliquent donc pas
- n'ayant ni la jouissance ni le droit à contruire attaché à ce morceau de votre unité foncière , vous avez à mon avis tout à gagner, avec vos voisins, à engager une procédure de cession gratuite de la voirie à la collectivité qui pourrait aujourd'hui décider de ne plus l'entretenir
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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bmxandtoys
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 22:42:07
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| Je ne sais pas si la commune entretien grassieusement la rue, je paye des impôts. De plus cette rue est utilisée par d'autres personnes que les habitants, je ne crois pas que ce soit un bon calcul que de ne plus l'entretenir, surtout que dans les faits il n'entretiennent déjà pas grand chose. Merci en tous cas pour toutes ces réponses. J'y vois déjà plus clair. |
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COS qui ne s'applique pas à toute la parcelle
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