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 Sujet  |
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
 Posté - 04 déc. 2006 : 23:17:37
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Re,
Y voir plus clair ?
Avez vous un éclairage public ?
Avez vous un réseau d'assainissement ?
Qui entretient tout celà ?
Ce qui m'étonne le plus est l'absence de servitude, parlez en à votre Notaire.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 06:43:05
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Bonjour,
Il faut effectivement, si elle a existé, retrouver la trace écrite de la servitude qui ne s'éteint que par renonciation ou non usage.
Le cas de la servitude a l'avantage d'être juridiquement bien bordé, la surface effectée à la servitude entrant en totalité dans le calcul de la SHON du fond servant. Ce principe répond à la nécessité de ne pas pénaliser le fonds servant ("Le servant n'a pas a souffrir au-delà du nécessaire").
Il semble que certains juges aient retenu des argumentaires basés sur la notion d'affectation à perpétuité, ce qui irait à l'encontre de la loi qui interdit toute agravation de la servitude.
Immaginons un classique droit de passage et de stationnement. Le fonds dominant, qui a obligation d'entretenir la servitude, demande au fonds servant l'autorisation de bitumer et de matérialiser les places de stationnement. Si le fonds servant accepte, la servitude se retrouve estampillée "affectée à perpétuité à l'usage de voie et de parking". A méditer...
En plus du jugement de 1984 mentionné par Emmanuel, j'ai trouvé deux autres références:
CE, 26 juin 1985, affaire Trouz Ar Moor
TA Versailles, 16 octobre 1990, Calcul de la SHON sur un terrain englobant un cours d'eau.
Je n'ai pas trouvé les textes, ce sera la surprise.
Correction: faute d'orthographe. |
Edité par - larocaille le 05 déc. 2006 07:28:42 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 07:25:42
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Je relis pour mieux comprendre:
Citation :
Initialement entré par bmxandtoys
J'ai retrouvé le contrat de vente de 1945 des précédents propriétaires. Il est expliqué l'origine du terrain. Une close "conditions particuliaires" explique que le terrain d'origine a été divisé en 66 lots, et que pour l'accès à chacun desdits lots de terrain, une rue privée de 4 mètres de large a été crée. Il est également expliqué que chaque propriétaire ou locataire doit entretenir la partie de rue qui lui appartient.
La rue privée a donc été créée après la division puisque chaque propriétaire y a consacré une partie de son terrain.
Comme expliqué précédement, je pense que les 66 lots étaient initialement des jardins sans viabilisation aucune.
La création de la voie privée a surement donnée lieu à un acte commun aux 66 propriétaires. Dans l'acte, vous devriez trouver l'engagement d'entretenir sa partie, mais aussi à quel titre sont faits les apports de terrain. Et à moins que notaire de l'époque n'ait été un précurseur de l'urbanisme moderne, hé bien ce sera une servitude.
Je pense que l'obligation d'entretenir a aussi une portée juridique. Mais je ne suis pas assez callé pour enchaîner.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 08:20:56
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Bonjour Citation :
Initialement entré par larocaille
Bonjour,
CE, 26 juin 1985, affaire Trouz Ar Moor
la voici : elle donne une idée de la prise en compte ou non d'un emplacement réservé dans la superficie "productrice" de SHON en fonction de l'affectation prévue de l'emplacement...
Citation :
TA Versailles, 16 octobre 1990, Calcul de la SHON sur un terrain englobant un cours d'eau.
Je n'ai pas trouvé les textes, ce sera la surprise.
Correction: faute d'orthographe.
en voilà déjà un, bonne lecture !
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 déc. 2006 08:22:03 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 08:33:31
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Dans les cas pratique où il serait souhaitable pour bmx..d'obtenir un PC, la stratégie pourrait développer l'argumentation de la servitude (à appuyer solidement sur les titres et l'usage):
"Le cas de la servitude a l'avantage d'être juridiquement bien bordé, la surface effectée à la servitude entrant en totalité dans le calcul de la SHON du fond servant"
A mettre en sourdine : l'entretien de la "voie" (par la mairie), la circulation ouverte "à tous" (par facilité), l'éclairage "public"...
Eviter d'en faire une situation sans issue! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 09:22:37
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| tout à fait d'accord avec la synthèse de Mout. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 09:28:18
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"- vous êtes bien propriétaire d'une portion de cette rue mais vous n'en avez pas la jouissance exclusive (bien dit, ça : je le replacerai)
- cette portion de rue est affectée "à perpétuité" à usage de voie de circulation et, dans ces conditions, la surface correspondante ne saurait être retenue comme incluse dans "le terrain qui fait l'objet de la demande d'autorisation de construire"
Emmanuel: acceptez-vous de parler "jouissance"?...
bmx n'a pas la jouissance exclusive de la portion réservée au passage MAIS il jouit réellement d'une propriété de 308,6m² au vu et au su du fisc qui y asseoit sans doute ses taxes foncières (voir matrice cadastrale)
R123-10 :"Les emplacements réservés mentionnés au 8º de l'article L. 123-1 sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant à tout ou partie du coefficient d'occupation du sol affectant la superficie du terrain qu'il cède gratuitement à la collectivité
"- vous êtes bien propriétaire d'une portion de cette rue mais vous n'en avez pas la jouissance exclusive (bien dit, ça : je le replacerai)
- cette portion de rue est affectée "à perpétuité" à usage de voie de circulation et, dans ces conditions, la surface correspondante ne saurait être retenue comme incluse dans "le terrain qui fait l'objet de la demande d'autorisation de construire"
Emmanuel: acceptez-vous de parler "jouissance"?...
bmx n'a pas la jouissance exclusive de la portion réservée au passage MAIS il jouit réellement d'une propriété de 308,6m² au vu et au su du fisc qui y asseoit sans doute ses taxes foncières (voir matrice cadastrale)
Le passage dont il est question EST UNE SERVITUDE de passage et non une VOIE. Le POS indique t'il une RESERVE foncière à destination de voirie?
R123-10 :"Les emplacements réservés mentionnés au 8º de l'article L. 123-1 sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant à tout ou partie du coefficient d'occupation du sol affectant la superficie du terrain qu'il cède gratuitement à la collectivité"
R332-15:"Si un coefficient d'occupation du sol a été fixé, la superficie des terrains ainsi cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Il en est de même pour la définition de la densité d'une construction au regard du plafond légal."
Notre curiosité n'a pas été satisfaite en matière des règles d'urbanisme édictées par la POS de la commune.
Les hypothèques que vous faites peser sur la jouissance de bmx... risquent d'être inhibitrices!
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 09:36:37
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Ce que je ne comprends pas, c'est comment vous pouvez être mentionné comme étant propriétaire d'une partie la voie au cadastre, alors que la ville, de son côté, se considére comme le seul propriétaire de cette voie, qu'elle estime incorporée à la voirie communale.
Avant de se pencher sur la délicate question de la prise en compte du COS d'une partie de terrain non contigue ou affectée à un usage autre que celui de la construction, je pense que vous devriez régler la question de la bande de terrain, car il y a fort à parier que selon la commune elle ne vous appartient pas....
Bon courage
Vincent |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 09:49:38
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Citation :
Initialement entré par Mout
"- vous êtes bien propriétaire d'une portion de cette rue mais vous n'en avez pas la jouissance exclusive (bien dit, ça : je le replacerai)
- cette portion de rue est affectée "à perpétuité" à usage de voie de circulation et, dans ces conditions, la surface correspondante ne saurait être retenue comme incluse dans "le terrain qui fait l'objet de la demande d'autorisation de construire"
Emmanuel: acceptez-vous de parler "jouissance"?...
hum hum !
Citation :
bmx n'a pas la jouissance exclusive de la portion réservée au passage MAIS il jouit réellement d'une propriété de 308,6m² au vu et au su du fisc qui y asseoit sans doute ses taxes foncières (voir matrice cadastrale)
oui Citation :
R123-10 :"Les emplacements réservés mentionnés au 8º de l'article L. 123-1 sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant à tout ou partie du coefficient d'occupation du sol affectant la superficie du terrain qu'il cède gratuitement à la collectivité
oui zet dans le cas présent, il ne s'agit pas d'un emplacement réservé mais d'une voirie réalisée Citation :
"- vous êtes bien propriétaire d'une portion de cette rue mais vous n'en avez pas la jouissance exclusive (bien dit, ça : je le replacerai)
- cette portion de rue est affectée "à perpétuité" à usage de voie de circulation et, dans ces conditions, la surface correspondante ne saurait être retenue comme incluse dans "le terrain qui fait l'objet de la demande d'autorisation de construire"
Emmanuel: acceptez-vous de parler "jouissance"?...
encore ? ô oui... Citation :
bmx n'a pas la jouissance exclusive de la portion réservée au passage MAIS il jouit réellement d'une propriété de 308,6m² au vu et au su du fisc qui y asseoit sans doute ses taxes foncières (voir matrice cadastrale)
Le passage dont il est question EST UNE SERVITUDE de passage et non une VOIE.
non, c'est une voie privée affectée à la circulation publique, comme il en existe des milliers en France dans les lotissements qui n'ont pas cédé les parties communes à LA commune Citation :
Le POS indique t'il une RESERVE foncière à destination de voirie?
aucune raison qu'il le fasse : la voie existe : on constitue des réserves pour faire plus tard des équipements Citation :
R123-10 :"Les emplacements réservés mentionnés au 8º de l'article L. 123-1 sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant à tout ou partie du coefficient d'occupation du sol affectant la superficie du terrain qu'il cède gratuitement à la collectivité"
R332-15:"Si un coefficient d'occupation du sol a été fixé, la superficie des terrains ainsi cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Il en est de même pour la définition de la densité d'une construction au regard du plafond légal."
une fois encore, nous ne sommes plus dans ce cas là Citation :
Notre curiosité n'a pas été satisfaite en matière des règles d'urbanisme édictées par la POS de la commune.
Les hypothèques que vous faites peser sur la jouissance de bmx... risquent d'être inhibitrices!
bien d'accord !!!
Là où je vous rejoins, c'est qu'on peut profiter du fait que la commune n'a apparemment pas récupéré en bonne et due forme (cession conventionnelle, expropriation, ....) cette portion des parcelles, et qu'elle en use comme un propriétaire par des actes de possession (si si, je reste dans ce vocabulaire parce qu'il est adéquat) réguliers (quelle chance elle a...).
A ce titre, bmxandtoys pourrait reprocher à la commune de l'avoir ainsi exproprié de fait, ce qui constituerait une voie de fait... Donc pour "compenser" ce problème de propriété, il doivent -c'est ce qu'il faut négocier- accepter sa demande de PC par une dérogation aux règles de COS en prenant en compte dans la superficie productrice de SHON, même si cela ne devrait pas être le cas, la partie de son unité foncière qui est affectée à la voirie.
Pirouette cacahuète.
Avant ça, il faudrait se rendre au bureau des hypothèques pour vérifier que ladite voirie n'est pas déjà incluse, d'une façon ou d'une autre, dans le patrimoine privé ou public communal... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 10:31:01
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Bon, on va partir dans le sens optimiste (vous corrigez si je raconte des bêtises):
1- bmxandtoys a acheté une propriété de 308m² constitué d'une unique parcelle.
2- Lors de l'achat, aucune réserve de la part de la commune n'a été spécifiée (je présume, il faut vérifier sur l'acte du notaire).
3- bmxandtoys a donc acheté le bien sans dégrèvement.
4- bmxandtoys veut agrandir ses batiments dans la limite de la SHON conférée par les 308m² de son terrain.
5- La mairie refuse sous prétexte que que seuls 215m² seraient constructibles. Les 93m² restants étant un morceau de la rue.
6- bmxandtoys étant propriétaire de 93m² de rue, il essaye de comprendre pourquoi ces 93m² n'ouvriraient pas droit à de la SHON.
7- L'examen du plan cadastral et l'acte de la précédente session (1945) laissent peu de doute sur le fait que la commune n'a pas acquis les terrains constituant la rue et celle-ci aurait donc conservé son caractère privé tel que stipulé sur l'acte de 1945.
8- La parcelle de bmxandtoys est issue de la division d'un terrain en 66 parcelles.
9- Après la division, un accord aux termes duquel les propriétaires apportaient chacun un bout de terrain a permis de réaliser la rue.
On en est là.
Il s'agit maintenant de savoir si les 93m² de rue ouvrent droit à de la SHON.
En supposant que la rue privée ait été constituée par la mise en place d'une servitude, les 93m² devraient ouvrir droit à de la SHON puisque la surface affectée à une servitude est porteuse de SHON.
Il reste donc à étayer par des écrits les points précédents et à envisager les éléments contradictoires sur lesquels la mairie pourrait se baser pour argumenter.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 11:11:22
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Mais c'est bien sur !
Le point 2 ne m'est venu qu'en essayant de récapituler la situation.
Si la mairie n'a pas crié au charron lorsque le notaire lui a demandé ses éventuelle réserves, c'est tout simplement parcequ'elle n'est pas propriétaire de la voie. CQFD.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 11:22:54
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Je pensais avoir exprimé clairement cela : il faut croire que non...
L'assiette d'une servitude n'est pas détachée de l'assiette de la parcelle dans laquelle elle prend place.
La "voie" n'en est pas une, sauf en pratique.
Pour mon précédent message, veuillez excuser les redites dues à une mauvaise manipulation... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 11:45:57
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Mout,
C'est suite à votre intervention préconisant d'être plus "optimiste" et à celle de vinzz conseillant de ne pas mettre la charrue avant les boeufs, que j'ai éprouvé la nécessité de faire le point sur ce qui était sur et probable.
Nous sommes d'accord, c'est bien le scénario de la servitude qui peut conduire à une solution favorable à bmxandtoys.
Cordialement. |
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 12:40:16
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Bjr,
Citation :
Nous sommes d'accord, c'est bien le scénario de la servitude qui peut conduire à une solution favorable à bmxandtoys.
TT a fait d'accord, mais l'acte de vente n'en fait pas état ...
Bizarre, vous avez dit bizarre ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 12:49:47
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Bon, on va partir dans le sens optimiste (vous corrigez si je raconte des bêtises):
1- bmxandtoys a acheté une propriété de 308m² constitué d'une unique parcelle.
2- Lors de l'achat, aucune réserve de la part de la commune n'a été spécifiée (je présume, il faut vérifier sur l'acte du notaire).
3- bmxandtoys a donc acheté le bien sans dégrèvement.
si, avec 4 mètres prévus dès la division initiale pour faire une voirie Citation :
4- bmxandtoys veut agrandir ses batiments dans la limite de la SHON conférée par les 308m² de son terrain.
5- La mairie refuse sous prétexte que que seuls 215m² seraient constructibles. Les 93m² restants étant un morceau de la rue.
6- bmxandtoys étant propriétaire de 93m² de rue, il essaye de comprendre pourquoi ces 93m² n'ouvriraient pas droit à de la SHON.
7- L'examen du plan cadastral et l'acte de la précédente session (1945) laissent peu de doute sur le fait que la commune n'a pas acquis les terrains constituant la rue et celle-ci aurait donc conservé son caractère privé tel que stipulé sur l'acte de 1945.
8- La parcelle de bmxandtoys est issue de la division d'un terrain en 66 parcelles.
9- Après la division, un accord aux termes duquel les propriétaires apportaient chacun un bout de terrain a permis de réaliser la rue.
On en est là.
oui Citation :
Il s'agit maintenant de savoir si les 93m² de rue ouvrent droit à de la SHON.
En supposant que la rue privée ait été constituée par la mise en place d'une servitude, les 93m² devraient ouvrir droit à de la SHON puisque la surface affectée à une servitude est porteuse de SHON.
Non, parce que le droit à SHON n'est pas calculé sur l'unité foncière mais sur la superficie d'implantation de la construction faisant l'objet des travaux, donc hors voirie Citation :
Il reste donc à étayer par des écrits les points précédents et à envisager les éléments contradictoires sur lesquels la mairie pourrait se baser pour argumenter.
c'est ce que je viens de faire 
En reprenant tout le fil, il faut formaliser effectivement les points qui sont en faveur de bmxandtoys...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 déc. 2006 12:51:36 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 déc. 2006 : 13:31:20
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Citation :
si, avec 4 mètres prévus dès la division initiale pour faire une voirie
Il faut se remettre dans le contexte de l'époque 1915-1945. La préoccupation de ceux qui achetaient ces terrains (si mon hypothèse des jardins est la bonne) n'était pas la construction mais de disposer d'une ressource alimentaire. La délimitation se faisait donc "de piquet à piquet" sans aucune autre considération.
Je pense sincèrement que la voie n'est arrivée que bien après la division.
Citation :
Non, parce que le droit à SHON n'est pas calculé sur l'unité foncière mais sur la superficie d'implantation de la construction faisant l'objet des travaux, donc hors voirie
Le coeur du problème est effectivement là. Qu'est-ce que la voirie dans un espace privé ?
Cordialement. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 07:30:27
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Puisque j'ai posé la question, je vais essayer de contribuer à la réponse.
En fait ce sont des voies privées publiques, ou des voies privées urbaines ou encore des voies privées publiques urbaines.
Voici un mémoire qui explique tout cela avec une mine de références et jurisprudences en la matière:
http://www2.univ-lille2.fr/droit/documentation/doc/balay.doc
D'après ce document, le cas de bmxandtoys serait donc celui de la servitude réciproque, par laquel chacun est servant pour la partie qu'il apporte et dominant sur la globalité des servitudes.
Enfin, un petit cas d'école avec ce lotissement dans lequel la voirie est créée par servitude :
http://20gp.ovh.net/~vixicons/050613_dossier%20de%20pr%E9sentation_ags.pdf
Si dans quelques années, la commune préempte la voie pour déservir une école par ex. en prolongement du lotissement, les propriétaires vont perdre les SHON portées par les servitudes.
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 08:15:59
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amusantes, toutes ces situations....
pour le cas d'école, la mairie ne devra pas utiliser la voie de la préemption pour acquérir la voirie.... sous peine de mettre un bon siècle pour y parvenir au fil des cessions.
on m'a déjà cité un arrêt de la cour de Cass (Grobelny/Foulquières les Lens, 94-84051 , 25-10-95) reconnaissant à la collectivité l'acquisition de la propriété de la voirie par une prescription acquisitive grace à une possession trentenaire ; cette solution me semble infondée, notamment parce que réalisée sur une expropriation de fait, acte de violence s'il en est, qui empêche de donner à la possession, fut-elle trentenaire, le caractère paisible qui permet de prescrire.
donc seules la cession amiable, éventuellement à titre gratuit, ou l'expropriation sont possibles dans ces circonstances.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 06 déc. 2006 09:06:59 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 09:00:14
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Effectivement pas paisible du tout . |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 09:18:14
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| Surtout, à partir du moment où l'assiette des impôts locaux continuait à tenir compte de la partie de la parcelle constituant la voirie, on ne peut absolument pas soutenir que la mairie s'est substituée au propriétaire dans toutes ses obligations. |
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COS qui ne s'applique pas à toute la parcelle
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