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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
 Posté - 06 déc. 2006 : 09:42:53
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Petite suggestion pour bmxandtoys:
Sur 66 propriétaires, il pourrait bien rester un papy ou une mamie capable d'expliquer comment les choses se sont passées.
Cela conforterait l'analyse de la situation et vous permettrait d'avoir une idée des pièces à rechercher. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 10:47:51
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Il me semble qu'il y a plus qu'une feuille de papier à cigarette entre Emmanuel et les autres : en effet, le PASSAGE en question est appelé VOIE par vroomsi et SERVITUDE par les autres.
Dans mon village natal, il y avait beaucoup de "VOYETTES" pour former des raccourcis bien utiles aux nombreux piétons de l'époque...
Elles ont presque toutes été abandonnées et les passages ont disparu, réengloutis dans les parcelles.
Donc,
- si c'est une servitude, c'est la superficie de la parcelle qui est prise en considération pour la SHON autorisée (avec interdiction de toucher à la servitude)
- si c'est une voie, sa superficie est exclue du calcul de la SHON
Mais si on considère que c'est une voie, il reste à le prouver, car elle n'a pas d'existence cadastrale. Il faudrait donc qu'elle existe à l'état de projet d'urbanisme, avec réserve foncière délimitée après bornage. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 12:23:29
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| Désolé Mout, j'insiste : relisez la jurisprudence citée plus haut: la voie était bien propriété du riverain masi sa surface ne pouvait être prise en compte dans la superficie créatrice de SHON... La distinction servitude/voie publique n'avait pas d'intérêt dans cette décision...même si cela en a dans le cadre d'une négociation avec la commune |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 12:27:55
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Alors j'insiste aussi...
Dans la jurisprudence, la voie était prévue dans le plan de lotissement...programme et plan qui constituent un règlement d'urabnisme
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 12:35:51
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| bon bon, laissons bmxandtoys avec ces billes... voir comment sa comune réagit ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 21:04:11
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Non, non, pour l'instant nous ne pouvons pas être aussi catégoriques.
Donc, un nouveau point avec la probabilité de véracité des situations:
1- La voie est strictement privée (comme dans le "cas d'école")
C'est impossible.
2- La voie est strictement publique
C'est peu vraisemblable compte tenu de deux éléments: La commune n'a pas demandé au notaire de rectifier la surface du terrain lors de la vente et le plan cadastral ne va pas dans ce sens.
3- La voie est privée à usage public
C'est très vraisemblable car cela expliquerait les incohérences du cadastre et l'entretien de la voie par la commune.
3-1- La voie a fait l'objet d'actes la rattachant au domaine public
On n'en sait rien.
3-2- La voie a gardé son statut privé relevant de servitudes
C'est vraisemblable mais il faut le prouver.
Les conséquences en matière de récupération de la SHON portée par la surface de voie:
1- Oui
2- Non
3-1- Non
3-2- Oui si bien défendu. |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 19:29:10
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Bonjour,
Sur le même sujet:
* Où peut-on vérifier que la mairie a acquis ou non une portion des différentes parcelles d'un ex-lotissement pour en faire une voirie (que s'est-il passé quoi: cession, servitudes)? (aux hypothèques ?) ps: la solution de l'ancien du quartier est pas mal ceci dit.
* Est-il possible que la différence constatée entre une surface d'un terrain dans les actes de propriété et au cadastre résulte de ce type de problème ? En gros, et contrairement au cas exposé, est-il plausible que le cadastre exclue dans son plan des portions de terrains affectés à la voirie (sans vérifier la propriété des ces parcelles ou les servitudes mais simplement en constatant de fait qu'elles sont affectées à la voirie) ?
* si la surface des portions affectées à la voirie est exclue du calcul de la shon, l'est-elle aussi de la surface minimale pour construire ?
Merci beaucoup |
Edité par - kace le 28 déc. 2006 19:46:09 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 20:11:41
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Citation :
Initialement entré par kace
Bonjour,
Sur le même sujet:
* Où peut-on vérifier que la mairie a acquis ou non une portion des différentes parcelles d'un ex-lotissement pour en faire une voirie (que s'est-il passé quoi: cession, servitudes)? (aux hypothèques ?) ps: la solution de l'ancien du quartier est pas mal ceci dit.
Le Bureau des Hypothèques.
Citation :
* Est-il possible que la différence constatée entre une surface d'un terrain dans les actes de propriété et au cadastre résulte de ce type de problème ? En gros, et contrairement au cas exposé, est-il plausible que le cadastre exclue dans son plan des portions de terrains affectés à la voirie (sans vérifier la propriété des ces parcelles ou les servitudes mais simplement en constatant de fait qu'elles sont affectées à la voirie) ?
Le cadastre n'établit pas la propriété. Il peut être faux.
Pour que la commune soit propriétaire d'une parcelle, il faut qu'un acte le prouve. La prescription est un moyen qui peut être invoqué, elle ne constitue pas le transfert de propriété.
Citation :
* si la surface des portions affectées à la voirie est exclue du calcul de la shon, l'est-elle aussi de la surface minimale pour construire ?
Merci beaucoup
Il y a une partie de la solution dans la réponse précédente et dans les autres posts de ce fil. |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 20:56:07
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Citation :
Pour que la commune soit propriétaire d'une parcelle, il faut qu'un acte le prouve. La prescription est un moyen qui peut être invoqué, elle ne constitue pas le transfert de propriété.
Pouvez-vous expliquer brièvement le système de la prescription (30 ans ?
pas transfert de propriété donc qui est prorio ?) ?
Citation :
Citation :* si la surface des portions affectées à la voirie est exclue du calcul de la shon, l'est-elle aussi de la surface minimale pour construire ?
Merci beaucoup
Il y a une partie de la solution dans la réponse précédente et dans les autres posts de ce fil.
En fait, quand on exclut une surface du calcul de la shon, l'exclut-on aussi de la surface minimale pour construire ? (ça semble logique mais bon, on parle systématiquement d'exclusion du calcul de la shon alors...)
Concrètement, avec un terrain de 310 m² dont 60 m² de voirie (sans servitude qui pourrait, apparemment, ouvrir droit à construire, encore que me semble-t-il il y ait des jurisprudences dissidentes en la matière) puis-je construire sur un POS exigeant 300m² au minimum mais en calculant ma shon sur 250 m² (310 m² de terrain - 60 m² de voirie).
Je crois au père noel peut-être me direz-vous, mais bon, on aurait vu pire 
ps: dsl, je ne vois pas de réponse à cette dernière question.
Citation :
* Où peut-on vérifier que la mairie a acquis ou non une portion des différentes parcelles d'un ex-lotissement pour en faire une voirie (que s'est-il passé quoi: cession, servitudes)? (aux hypothèques ?) ps: la solution de l'ancien du quartier est pas mal ceci dit.
Le Bureau des Hypothèques.
Vous parlez d'acte rattachant une portion de parcelle au domaine public tout en lui laissant son caractère privé en terme de propriété
Citation :
3- La voie est privée à usage public
C'est très vraisemblable car cela expliquerait les incohérences du cadastre et l'entretien de la voie par la commune.
3-1- La voie a fait l'objet d'actes la rattachant au domaine public
On n'en sait rien.
Quel serait cet acte, et où serait-il consultable ? Bureau des hypothèques également ?
Merci à tous pour vos réponses et le temps que vous y consacrez. |
Edité par - kace le 28 déc. 2006 20:56:31 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 22:03:34
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Vu qu'il y a des citations de différents posts, je ne peux vous répondre point par point.
Simplement, si vous invoquez la prescription trentenaire, vous devez demander à être propriétaire du bien du fait que pendant 30 ans vous en avez eu la jouissance sans contre-partie ni contestation ( c'est la fameuse qualification "paisible").
Pour l'assiette ouvrant droit à construire, il faut se référer à la surface légale de votre parcelle, la surface réelle pouvant être inférieure du fait du "repport du droit de construire" si une partie de la parcelle a été sujette à ce droit. Je n'ai pas, de mémoire, les articles de loi.
Pour les nuances entre privé et public en matière de voies, il y a à la fois les notions de propriété et d'usage. Vous pouvez donc circuler sur une voie privée à usage public.
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 17:01:21
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Bonjour,
* Je souhaiterais avoir des précisions sur la conclusion du débat entre wroomsi, larocaille et mout sur les lotissements.
J'avoue que je comprends mal la distinction opérée par mout (règlementaire/contractuel) pour les lotissements avant 1977.
Ce que je comprends du lien, c'est que toute norme (cdc, règlement puisque tout était lié avant 77 dans les lotissements) prévue lors de la création d'un lotissement avant 77 serait toujours applicable, indéfiniment (donc même après les 10 ans de sortie du lotissement), quelque soit le contenu du POS ??????????
Ca me semble aberrant. Cela voudrait dire que les règles d'urbanisme contenues dans le pos (surface minimum, COS, hauteur des constructions ...... constructibilité d'un terrain par rapport à sa zone !!!!!) serait inférieures aux règles du règlement/CDC du lotissement ????
Il faudrait donc pour un propriétaire d'un terrain constructible se renseigner sur le contenu de ce règlement/CDC (datant parfois de 50/60 ans) avant de déposer un PC ?
Et les proprios actuels pourraient contester un PC conforme au POS mais contraire au règlement/CDC du lotissement même s'ils ont acheté bien après la sortie du lotissement sans que soit repris le CDC/règlement dans l'acte de vente ?
Si oui, ont-ils un délai de recours à compter de la délivrance du PC (puisqu'il s'agirait là peut-être de contentieux privé) ? Ou doivent-ils quand même soulever le problème dans les 2 mois du PC pour pouvoir demander une démolition ultérieure comme c'est la règle actuelle en cas de violation d'une règle d'urbanisme ?
désolé de toutes ces questions, mais ce sujet m'intéresse et m'interpelle tout particulièrement.
* sinon, quelqu'un peut-il confirmer la réponse de larocaille qu'il m'a (gentiment) faîte de mémoire ?
Citation :
Q: En fait, quand on exclut une surface du calcul de la shon (car affectée à la voirie par exemple), doit-on l'exclure aussi de la surface minimale nécessaire pour construire du terrain dans son ensemble ?
R: Pour l'assiette ouvrant droit à construire, il faut se référer à la surface légale de votre parcelle, la surface réelle pouvant être inférieure du fait du "repport du droit de construire" si une partie de la parcelle a été sujette à ce droit. Je n'ai pas, de mémoire, les articles de loi.
Merci beaucoup.
Edit: pour la question sur les délais de recours contre un voisin ayant construit conformément à un PC mais contrairement à un CDC/règlement d'un ex-lotissement (avant 77), j'ai trouvé l'excellent fil de wroomsi consacré aux recours.
si j'ai bien compris, on est dans le cadre du contentieux civil classique, donc faut avoir soulevé le problème dans les deux mois de l'affichage du PC pour pouvoir faire démolir, et 2 ans après achèvement pour dommages et intérêts.
Mais quel serait le préjudice subi en cas de violation d'un cdc d'un ex-lotissement (pour un "plaignant" qui ne serait pas un voisin direct par exemple) ? Ne serait-on pas dans le cas du contentieux civil pour contestation d'un droit réel ? La démolition pourrait-elle alors intervenir même sans que rien ne soit fait dans le délai de 2 mois après PC par le "plaignant" ?
Merci de vos éclairages. |
Edité par - kace le 30 déc. 2006 17:34:21 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 18:39:25
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Bonsoir,
Voici ce que j'ai retenu sur l'applicabilité des CdC antérieurs à 1977:
Les aspects contractuels (règles applicables aux co-lotis entre eux) persistent après les 10 ans. Dans le cas cité par Mout, le dépassement de hauteur n'est pas attaqué au titre du non respect des règles d'urbanisme, mais au titre du "contrat" qui lie les co-lotis et par lequel ils s'obligent à respecter une certaine hauteur.
Ce que je retiens également, c'est que le différent qui résulte de ce type de situation est d'ordre civil et que par conséquent les délais de recours administratifs prévus pour les PC n'entrent pas en ligne de compte (si ce n'est pas le PC qui est attaqué - vu qu'il est conforme).
Pour le repport des droits à construire, il y a le décret R332-15.
Merci à Mout et à Wroomsi d'amender ce post si nécessaire.
Je vous invite à nous faire une description précise de votre cas, car il suffit d'un petit détail pour que les choses soient simples ou compliquées. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 08:51:24
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Je me limite à compléter ce qu'a dit Larocaille dans son post précédent...Citation :
Initialement entré par kace
Bonjour,
* Je souhaiterais avoir des précisions sur la conclusion du débat entre wroomsi, larocaille et mout sur les lotissements.
J'avoue que je comprends mal la distinction opérée par mout (règlementaire/contractuel) pour les lotissements avant 1977.
Ce que je comprends du lien, c'est que toute norme (cdc, règlement puisque tout était lié avant 77 dans les lotissements) prévue lors de la création d'un lotissement avant 77 serait toujours applicable, indéfiniment (donc même après les 10 ans de sortie du lotissement), quelque soit le contenu du POS ??????????
Ca me semble aberrant.
y a de ça: le code civil est "supérieur" notamment parce qu'il régit le droit de propriété qui était, lorsqu'il a été rédigé, l'un des principaux articles de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen Citation :
Cela voudrait dire que les règles d'urbanisme contenues dans le pos (surface minimum, COS, hauteur des constructions ...... constructibilité d'un terrain par rapport à sa zone !!!!!) serait inférieures aux règles du règlement/CDC du lotissement ????
en fait, les règles du POS s'imposent aussi : le règlement et le CDC doivent les respecter mais peuvent imposer des règles plus strictesCitation :
Il faudrait donc pour un propriétaire d'un terrain constructible se renseigner sur le contenu de ce règlement/CDC (datant parfois de 50/60 ans) avant de déposer un PC ?
oui, comme dans une copro où le copropriétaire doit demander l'accord de l'AG de la copro pour certains travaux, dont ceux soumis à PC, et vérifier que ça respecte le règlement de copropriété...Citation :
Et les proprios actuels pourraient contester un PC conforme au POS mais contraire au règlement/CDC du lotissement même s'ils ont acheté bien après la sortie du lotissement sans que soit repris le CDC/règlement dans l'acte de vente ?
le CDC est intrinsèquement partie de la propriété du coloti: il s'est engagé à respecter le CdC en achetant dans un lotissement (même chose que dans une copro...)Citation :
Si oui, ont-ils un délai de recours à compter de la délivrance du PC (puisqu'il s'agirait là peut-être de contentieux privé) ?
si leur argument porte sur une irrégularité d'urbanisme, 2 mois de fait; si c'est du CdC "pur", c'est 30 ansCitation :
Ou doivent-ils quand même soulever le problème dans les 2 mois du PC pour pouvoir demander une démolition ultérieure comme c'est la règle actuelle en cas de violation d'une règle d'urbanisme ?
réponse faiteCitation :
désolé de toutes ces questions, mais ce sujet m'intéresse et m'interpelle tout particulièrement.
* sinon, quelqu'un peut-il confirmer la réponse de larocaille qu'il m'a (gentiment) faîte de mémoire ?
Citation :
Q: En fait, quand on exclut une surface du calcul de la shon (car affectée à la voirie par exemple), doit-on l'exclure aussi de la surface minimale nécessaire pour construire du terrain dans son ensemble ?
R: Pour l'assiette ouvrant droit à construire, il faut se référer à la surface légale de votre parcelle, la surface réelle pouvant être inférieure du fait du "repport du droit de construire" si une partie de la parcelle a été sujette à ce droit. Je n'ai pas, de mémoire, les articles de loi.
Merci beaucoup.
Edit: pour la question sur les délais de recours contre un voisin ayant construit conformément à un PC mais contrairement à un CDC/règlement d'un ex-lotissement (avant 77), j'ai trouvé l'excellent fil de wroomsi consacré aux recours.
si j'ai bien compris, on est dans le cadre du contentieux civil classique, donc faut avoir soulevé le problème dans les deux mois de l'affichage du PC pour pouvoir faire démolir, et 2 ans après achèvement pour dommages et intérêts.
ces délais courts ne sont valables que si la règle soulevée est en rapport avec l'urbanisme (règlement de lotissement ou de POS). Si c'est le CdC , 30 ans.Citation :
Mais quel serait le préjudice subi en cas de violation d'un cdc d'un ex-lotissement (pour un "plaignant" qui ne serait pas un voisin direct par exemple) ? Ne serait-on pas dans le cas du contentieux civil pour contestation d'un droit réel ? La démolition pourrait-elle alors intervenir même sans que rien ne soit fait dans le délai de 2 mois après PC par le "plaignant" ?
fonction du bon vouloir du juge.
rappelons qu'en France, on ne peut pas attaquer simplement parce que c'est illégal : il faut avoir intérêt à agir et démontrer cet intérêt.... C'est là que le juge appréciera !Citation :
Merci de vos éclairages.
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 12:43:45
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Bonjour,
* En fait pour répondre à Larocaille, si je ne suis pas plus précis, c'est parce que je ne peux pas l'être. En fait, je suis propriétaire d'un terrain, a priori constructible par rapport au POS, mais faisant partie d'un très ancien lotissement (non-reconduit depuis très longtemps) et je découvre cet notion de CdC (j'étais resté sur la caducité des règles après 10 ans).
Je vais donc me renseigner sur le CdC et je vous demande d'ailleurs s'il est retrouvable au bureau des hypothèques dans l'historique des différents actes de ma parcelle.
* Sinon, après recherche et lecture de vos réponses, je saisis maintenant la perpétuité des clauses contractuelles d'un CdC. Cependant, si la jurisprudence fait des efforts pour éclaircir la situation entre règlement (caduc après 10 ans) et CdC (pérenne sauf si dénoncé): http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=1448, cela semble beaucoup plus compliqué pour les lotissements avant 77 où tout était entremêlé et où le juge devra décider ce qui est de l'urbanisme/règlementaire et du contractuel/civil.
Et sur ce point, je sollicite votre avis (y-a-t-il des jurisprudences ?): quel type de disposition prévue dans un lotissement serait de l'urbanisme ou du contractuel ?:
- un COS
- une surface minimum pour construire
- une non-constructibilité d'un terrain dans le lotissement d'origine
(par rapport à sa situation par exemple). Point important: d'après vous, un terrain peut-il rester inconstructible du fait d'une utilisation totale du cos affecté à l'ensemble du lotissement à l'époque de sa création.
Pour moi, il s'agirait là de règles d'urbanisme donc caduques, mais bon...
- retrait par rapport aux limites séparatives
- hauteur des constructions
là, ça ressemble à de l'urbanisme (surtout si non-explicitement contractualisé d'une façon ou d'une autre à la création du lotissement), mais c'est plus tangeant pour certains apparemment.
- Style de toiture, de volet, couleurs
- Clôtures
là, on serait dans le CdC
Qu'en pensez-vous ? (sachant que dans mon lotissement, tout le monde semble avoir oublié toute règle autre que le POS)
* Sinon, par rapport aux délais de recours expliqués par wroomsi, on peut très bien imaginer donc la possibilité de demander une démolition plusieurs mois/années après le PC sans avoir soulevé le problème dans les deux mois si il ya eu une violation contractuelle des règles du lotissement ? (vive l'insécurité juridique !!)
Mais alors quels pourraient être ces règles justifiant une démolition mais n'étant pas de l'urbanisme (donc non-caduques) ???
De plus, la nécessité d'un préjudice dont parle wroomsi et non pas le simple fait d'être un co-lotis pour obtenir réparation (ou/et démolition ?) n'est-elle pas implicitement rejetée par cette jurisprudence:http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=2300
où le juge prend bien la peine de préciser qu'un préjudice est nécessaire pour un tiers au lotissement. Ou bien la nécessité d'un préjudice subi est-elle une règle immuable du droit des contrats, y compris pour les co-contractants/co-lotis ?
* Enfin, une question sur l'article R332-15 évoqué par la rocaille:
il prévoit donc que la commune peut exiger une cession gratuite d'une portion de terrain représentant jusqu'à 10 % de celui-ci mais qui restera incluse dans l'assiette du calcul de la SHON .
Mais est-il possible de prévoir une telle cession gratuite sans amputement de la shon au-delà des 10 % si les deux parties (pétitionnaire PC et Commune) sont d'accord et cela sans qu'un tiers puisse le contester ?
Cela reste t-il valable si la surface de la parcelle après cession est inférieure au minimum pour construire, alors que certaines analyses:http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=2562 semblent dire que seul le repport de shon est possible, les autres règles d'urbanisme (donc surface minimum ?) s'appliquant à la surface après cession.
Merci infiniment (et Bonne Saint-Sylvestre à tous !!)
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Edité par - kace le 31 déc. 2006 13:03:36 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 13:29:09
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Vu que je vais me faire découper vif si je reste scotché à mon ordi en ce ce jour particulier de l'année, voici juste quelques réponses:
Bien sur, il faut que vous récupèriez le fameux CdC. Vous devriez le trouver auprès des notaires qui ont procédé aux mutations successives (conserver les archives fait partie de leur charge).
Un fois que vous aurez ce CdC, vous pourrez évaluer les libertés que chacun a pris par rapport à celui-ci. Vous pourrez alors proposer à tous les co-lotis une assemblée afin de le déclarer caduque. C'est ce qui me semble le plus efficace.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 15:40:33
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J'ai un peu de mal à suivre ce que vous ne comprenez pas...
Bon: résumons.
Un lotissement est une opération d'urbanisme.
Le règlement qui s'y applique est édicté par l'autorisation de lotir et les documents annexés (plan, programme...et avant 1977 le cahier des charges)
Après dix ans, le règlement édicté par l'autorisation de lotir est caduque, sauf si les propriétaires demandent son maintien (/art.L315-3 du CU).
En cas de caducité, ce sont les règles générales qui s'appliquent : POS ou PLU.
Le cahier des charges impose le contrat qui lient les co-lotis : destination des constructions, établissements interdits, aspect des constructions, des clôturesetc...
Certains aspects de ce contrat recoupent parfois les dispositions réglementaires.
Prenons l'exemple de la hauteur des constructions.
C'est typiquement une disposition règlementaire.
Mais c'est aussi une disposition contractuelle qui permet de préserver la vue (sur mer, par exemple) ou l'ensoleillement.
Ce qui renforce le code civil.
Si les règles sont devenues caduques, le POS, en évoluant, peut avoir introduit des dispositions moins contraignantes. Ainsi, la hauteur peut-elle autoriser un étage supplémentaire. Le permis de construire sera accordé conformément au POS...
Mais le cahier des charges impose ses contraintes entre les co-lotis. Le voisin d'une construction surélevée ne s'élèvera pas contre le PC (au TA) mais, au TGI, contre la violation commise...malgré un PC accordé.
Je ne suis pas sûre que l'on puisse voter la suppression du cahier des charges...en tant que document contractuel.
C'est une telle garantie de maintien de l'environnement urbanistique pour les bénéficiaires!
Si un cahier des charges, établi en 1950 pour la réalisation d'un lotissement, n'a pas été explicitement maintenu en vigueur après 1986, le POS (ou PLU) a repris ses droits en termes de règlement.
Dans le cas que je connais bien, le CdCh imposait des maisons individuelles à construire sur les lots créés. Même si le règlement permet de construire des immeubles collectifs, le "contrat" permettra aux voisins d'un tel projet de faire respecter la disposition... et de faire démolir la bâtisse autorisée! |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 19:42:58
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Bonjour,
Citation :
J'ai un peu de mal à suivre ce que vous ne comprenez pas...
En fait, j'ai très bien saisi (grâce à vos éclairages) le principe du lotissement et de la distinction CdC/contractuel/civil/perpétuel d'une part, règlement/urbanisme/administratif/caduc après 10 ans si non-reconduit de l'autre.
Ce qui m'étonne, peut-être du fait que je n'ai jamais vu un règlement de lotissement (avant ou après 77), c'est comment faire pour savoir ce qui est de l'urbanisme ou du contractuel avant 77 si toutes les règles étaient mélangées dans un lotissement.
C'est pourquoi, j'ai énuméré dans mon précédent post quelques exemples de règle pour savoir si elles étaient règlementaires ou contractuelles:
Citation :
Et sur ce point, je sollicite votre avis (y-a-t-il des jurisprudences ?): quel type de disposition prévue dans un lotissement serait de l'urbanisme ou du contractuel ?:
- un COS
- une surface minimum pour construire
- une non-constructibilité d'un terrain dans le lotissement d'origine
(par rapport à sa situation par exemple). Point important: d'après vous, un terrain peut-il rester inconstructible du fait d'une utilisation totale du cos affecté à l'ensemble du lotissement à l'époque de sa création.
Pour moi, il s'agirait là de règles d'urbanisme donc caduques, mais bon...
- retrait par rapport aux limites séparatives
- hauteur des constructions
là, ça ressemble à de l'urbanisme (surtout si non-explicitement contractualisé d'une façon ou d'une autre à la création du lotissement), mais c'est plus tangeant pour certains apparemment.
- Style de toiture, de volet, couleurs
- Clôtures
là, on serait dans le CdC
En effet, exemple concret: je prends un règlement d'un lotissement vieux de 60 ans (donc pas de distingo formel entre règlement et CdC), j'y vois qu'on ne peux construire sur deux étages (pour reprendre votre exemple). Mais pas de reconduction, le POS le permet de nos jours, je me dis: OK, c'est de l'urbanisme, donc caduc, donc je dépose mon PC, je l'obtiens (sous réserve du droit des tiers) et je construis sur deux étages.
Et bien, quelle garantie ai-je qu'un co-lotis (dans les 30 ans qui suivent !!!) ne m'intente pas un procès au civil en estimant que la mesure imposant des constructions de plain-pied est contractuelle.
Il faut donc spéculer sur l'interprétation qu'un juge va donner à une règle ?
D'ailleurs, ce lien déjà posté dans ce sujet semble favorable au "tout-contractuel" avant 77 comme le remarquait wroomsi, rendant très difficile la distinction: http://www.anil.org/actualite/ha97/urbanisme_97.htm
Ou peut-on classer les différents types de règles (comme énumérés ci-dessus par exemple) entre contractuel et règlementaire)
Parce que sinon, c'est plus de l'insécurité juridique, c'est de la roulette russe de faire construire dans ces conditions !!!!!! (à moins de prendre systématiquement, dans le doute, la règle la plus stricte entre POS et règlement/CdC de l'ex-lotissement, ce qui serait incroyablement contraignant sans être sûr que cela soit nécessaire)
Merci et bonne année 2007 à tous ! |
Edité par - kace le 01 janv. 2007 20:11:19 |
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larocaille
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
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Posté - 01 janv. 2007 : 20:28:28
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pour répondre comme un normand à vos interrogations, Kace, je dirais que si le lotissement a un règlement/CdC mélangeant allègrement CdC et urbanisme..., antérieur à 1977 en particulier, il me semble nécessaire avant tous travaux, et considérant justement qu'il faut éviter la roulette russe, soit d'obtenir l'accord des colotis (AG, majorité...), soit, mieux, de prendre son baton de pèlerin, d'aller avertir les colotis de la situation de risque et d'incertitude juridiques dans laquelle les place ce CdC très ancien, pour provoquer une refonte du CdC adaptée aux contraintes actuelles...(genre : telle tuile obligatoire qui nterdit le solaire...).
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 21:18:17
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Pour appuyer les propos de Wroomsi et répondre à une question précedement posée, il est tout à fait possible de modifier un CdC ou un règlement de lotissement. C'est l'article L315-3 du CU qui est applicable dans ce cas.
Il faut cependant faire attention au formalisme de la démarche, c'est à dire procéder à la modification du CdC avant toute autre opération.
En effet, une opération particulière acceptée par les co-lotis ne vaut pas modification du CdC et ce dernier reste donc opposable vis à vis de cette opération. |
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COS qui ne s'applique pas à toute la parcelle
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