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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
 Posté - 07 déc. 2006 : 19:25:33
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Bonjour,
Je sors d'une AG de copropriétaires.Le Quitus était à l'ordre du jour.Je leur ai dit que dans d'autres AG de copropriétaires le quitus a été enlevé du vote de l'AG.Les deux syndics( FNAIM) m'ont soutenu que le quitus était obligatoire, je leur ai demandé de me donné les textes de Loi, rien mais ils ont continués à soutenir mordicus que le quitus était obligatoire.
(Je sais que cela ne l'est pas) Quelqu'un a t'il des liens ou je pourrais trouver des explications clairs sur le quitus.
Merci
N6
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Edité par - Numero6 le 10 déc. 2006 12:24:39 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 19:41:06
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Vous connaissez le vieux principe du "parapluie" qu'aime à sortir certains qui ne se sentent pas bien ?? 
Je ne vais pas refaire un long exposé, d'autres vous donnerons les liens !
Mais non seulement ce n'est en rien "obligatoire", mais en plus un syndicat ne doit JAMAIS donné quitus à son syndic.
Pour faire simple :
- un syndic "prof" est obligatoirement assuré en RCP.
- le syndicat est TOUJOURS responsable des conséquences des erreurs/faites de son mandataire (L.art.14)
Or, quitus donné, il sera très difficile, quasi impossible d'engager la responsabilité de syndic pour ses fautes préjudiciables au syndicat, à un copropriétaire, à un tiers.
Conclusion : ne pas donner quitus est une sécurité, une garantie, une assurance pour le syndicat de toujours pouvoir engager la responsabilité de son mandataire.
Pour faire simple, c'est une sorte de DO pour le syndicat.
Pourquoi s'en priver ?  |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 20:38:43
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Bien sur , moi je le sais, mais quand je le dis à l'AG et que les deux compères du Syndic disent que c'est obligatoire et que c'est la loi, pas un des copropriétaires n'est venu de mon côté-Dur dur.
Mais merci quand même.
N6 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 21:57:27
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C'est un principe : lorsqu'une personne vous affirme "c'est la loi", "c'est la réglementation", "c'est ....", que ce soit à un guichet de la préfecture, de l'URSAFF ou à une AG de copropriétaaires, il faut toujours demander :
"Merci de bien vouloir nous donner copie des dispositions légales (de la réglementation, etc ...) à laquelle vous faites ici référence, loi qui imposerait la question et le vote du quitus" .... et vous prenez les copropriétaires à témoin que vous exiger cette présentation, au moins au CS, qui en informera les copropriétaires. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 23:19:49
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La question posée n'est pas de savoir ce qu'il faut voter à propos du quitus mais de savoir si la question doit figurer à l'ordre du jour.
Il n'existe présentement aucune disposition légale à ce sujet.
Rien n'interdit au syndic (professionnel ou non) d'inscrire la question à l'ordre du jour. L'assemblée peut adopter la position de ne pas voter, ou celle de voter contre sans examen de la gestion. Cette position peut justifier la décision soudaine du syndic de ne pas demander le renouvellement de son mandat. Lorsque cette hypothèse risque de se présenter, il est d'intérêt commun que le conseil syndical prévienne le syndic de la position qu'il adoptera et que, réciproquement, le syndic fasse part de la réaction qu'il aura.
Rien, pareillement, n'interdit au syndic (professionnel ou non) de faire figurer à ce propos une clause dans son contrat. C'est à l'assemblée alors qu'il appartient d'approuver ou non le contrat avec la clause imposant l'examen du quitus au cous de chaque assemblée annuelle.
Le refus d'examiner la gestion de l'exercice passé dénonce une carence du conseil syndical dans l'exécution de sa mission.
L'argument tiré des risques d'un octroi de quitus sur les faits de gestion connus du conseil syndical et des copropriétaires est dépourvu de valeur.
Le refus de délibérer sur ce point est particulièrement inopportun quand le syndic est un copropriétaire non rémunéré.
Sur tous ces points, la controverse est bien connue et il est inutile de l'alimenter. Il est souhaitable qu'une prochaine mesure législative vienne y mettre fin en imposant le débat et le vote sur ce point, ainsi que la motivation précise d'un refus d'octroi.
Cette réforme aurait l'avantage d'exiger des copropriétaires une relative implication dans la surveillance de la gestion.
Elle s'accompagnerait d'une lutte contre l'opacité de la gestion.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 00:19:30
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Motiver le rejet du quitus ?? Que voila une idée aussi sotte que ....
Que voila un mélange des genres avec le renouvellement ou non du mandat du syndic !
Le refus de renouveler le sortant devrait-il être lui aussi motivé ??
Car enfin, à quoi correspond le quitus, JPM : a un dégagement de toute responsabilité !
Ce n'est pas, en droit, une appréciation sur la façon dont le syndic s'est acquité de sa mission !
Donner "quitus" au syndic c'est lui dire : "Vous êtes dégagée de toute responsabilité, vous êtes "quitte", pour tous vos actes de gestion engagés au nom de notre syndicat."
Certes, des actes dont le syndicat a connaissance, mais nous savons bien vous et moi de ce qu'il en est de la preuve sur les actes dont le syndicat n'avait pas connaissance : quasi impossible !
Cela n'a donc rien à voir avec une appréciation sur la façon dont le syndicat a été géré !
C'est là une vision de "bon père de famille" des années 60, qui n'a rien à voir avec la nature juridique du quitus, sa portée uniquement juridique : dégager ou pas la responsabilité personnelle, professionnelle du syndic, le rendre "quitte" ou non !
Pour l'appréciation de la gestion du syndic, c'est au moment du renouvellement de son mandat, voire bien avant.
- Un syndic dont on est content (ou pas trop mécontent  ), il sera renouvelé sans problème.
C'est là une appréciation directe de la façon dont le syndic c'est acquité de sa mission (c'est le suffrage direct de nos élus ..)
- un syndic dont on n'est pas content, on prépare sa sortie en recherchant un autre candidat en le proposant à l'AG. Au besoin, on peut le renouveler sans augmentation d'honoraires, voire en le sanctionnant par une réduction de ses honoraires futurs.
C'est lors du renouvellement ou non du mandat que sera appréciée la gestion bonne ou pas du syndic.
En l'état des textes sur la position du syndic, sur la nature de son mandat, le quitus est uniquement de nature juridique, sans aucun élément de valeur.
Le rejet du "quitus" c'est donc , exclusivement, le moyen de préserver le syndicat des conséquences éventuelles des fautes ou erreurs du mandataire du syndicat.
C'est comme pour le bandit corse pour qui toute remarque est une atteinte à son honneur : pour celui qui n'est pas clair et prend le rejet du quitus pour une sanction, il vaut mieux le mettre effectivement à la porte !
Mais un syndic qui fait bien son boulot et est renouvelé périodiquement, il se moque du quitus ou non !
Pour la réalisation d'ouvrage, une entreprise est assurée en décennale.
Prend-elle ombrage du fait que le syndicat prend une assurance DO pour se prémunir, lui ??
Est-ce de la défiance vis à vis de l'entreprise ???
Bien sur que non !
Ne pas donner quitus au syndic, c'est une assurance pour le syndicat, une protection juridique dont un bon syndic n'a pas à souffrir !
Le syndic a son assurance professionnelle, sa RCP.
L'assurance pour le syndicat, sa "DO" pour des actes ou fautes du syndic dont le syndicat aurait à répondre, c'est le rejet du quitus.
Ce n'est rien de plus qu'une assurance, une sécurité !
Toute autre approche n'a aujourd'hui aucun sens, juridiquement parlant, compte tenu de la nature essentiellement juridique du quitus, qui n'a pas un caractère de valeur, d'appréciation de la gestion.
Je reviens pour une précision : Lorsque le syndic est un "non professionnel", un copropriétaire, le vote du quitus est impératif compte tenu de la proximité syndicat/syndic.
J'ai dit par ailleurs le danger de cette gestion par un syndic "solitaire": ce choix impose donc que le syndicat assume totalement les conséquences éventuelles des erreurs ou faute de son syndic "copropriétaire".
On pouvait avoir la même approche avec le syndic des années 50/70, petit cabinet du coin de la rue dont la proximité en faisait un "partenaire" du syndicat, dans une relation de confiance de "bon père de famille". Beaucoup connaissaent personnellement les copropriétaires, leur famille (c'est sans doute à cette époque que pense JPM, et bien d'autres, dès qu'on parle du 'quitus', époque révolue hélas sans doute..)
Car les syndics de notre temps sont des commerçants, des financiers, grands groupes qui se partagent un marché !
Nous ne sommes plus une activité, nous sommes un marché, anonyme et impersonnel, marché qui est d'autant plus juteux que les groupes en question multiplient les services annexes : assurances, travaux, etc ....
Nous sommes dans une relation contractuelle, commerciale où, d'un coté, il n'y a pas de cadeaux !
Pourquoi donc les copropriétaires en feraient-ils, s'agissant ici d'un aspect uniquement juridique ?
Ne pas donner quitus est un garde-fou, le dernier rempart dont il serait irresponsable de se priver.
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Edité par - gédehem le 08 déc. 2006 08:57:39 |
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molly
Contributeur vétéran
180 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 13:12:37
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| Je suis contre le vote du quitus, mais il est vrai qu'il peut etre inscrit par un coproproprietaire dans l'ordre du jour, mais pas par le syndic puique logiquement l'ordre du jour de l'ag est etabli avec le syndic et le CS. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 14:03:54
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L'ordre du jour est établi par la personne qui est habilitée à convoquer l'assemblée.
Cette personne est le syndic sauf cas exceptionnels (administrateur provisoire, président du CS)
Donc le syndic établit l'ordre du jour.
Il doit y inscrire les questions imposées par la loi (approbation des comptes, budget prévisionnel, etc ) ou les circonstances (travaux urgents)
Il doit y inscrire les questions dont l'inscription a été régulièrement demandée par les copropriétaires
Il peut y inscrire une question dont il juge l'inscription opportune.
Dans tout celà il est évident qu'une bonne concertation avec le conseil syndical est hautement souhaitable. Mais le CS ne peut en aucun cas s'opposer à l'inscription d'une question par le syndic.
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 14:06:07
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Bonjour,
Si je comprends bien, le quitus n'apporte rien à la copropriété, ce n'est qu'une "faveur" accordée au syndic.
Dans ce cas, si la demande n'émane pas du CS ou d'un copropriétaire, est ce normal que ce soit le syndic qui mette cette résolution à l'ordre du jour? |
Cordialement
Dominique |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 14:18:17
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Quand le maître d'ouvrage signe le procès verbal de réception des travaux, est-ce une faveur qu'il fait à l'entrepreneur ?
Il ne lui est pas interdit d'insérer des réserves, ce qui est à l'avantage du maître d'ouvrage.
La situation est absolument identique pour ce qui est du quitus. Les réserves permettent au syndicat d'exiger le redressement d'erreurs.
Quant aux " vices cachés ", que ce soit dans un cas ou dans l'autre, ils ne sont pas couverts. Le maître d'ouvrage et le syndicat conservent leurs droits.
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 14:55:00
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Citation :
Initialement entré par JPM
Cette position peut justifier la décision soudaine du syndic de ne pas demander le renouvellement de son mandat.
Ne s'agit-il pas là d'une attitude abusive lorsque le syndic exerce dans une ville ou il est le seul a exercer cette profession, "obligeant" ainsi de fait les co-propriétaires à voter oui?
MARIE |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 16:38:58
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Le refus d'examiner la gestion, l'opposition à l'inscription de la question à l'ordre du jour (serait-elle vaine en raison de l'opiniatreté du syndic), le refus de voter (pour ou contre) sur le quitus, le refus de motiver un rejet de quitus, sont à mes yeux des attitudes abusives à l'égard du syndic et inopportunes pour la bonne administration du syndicat.
La bonne solution est de vérifier ce qui est explicitement connu (on a vu des travaux et des ouvriers) ou implicitement connu (il y a une facture de 35 000 € dans les comptes ce qui justifie de regarder ce dont il s'agit ). S'il y a de multiples énormités, on vote contre le quitus. S'il y a quelques babioles, on vote le quitus avec réserves sur des points qu'il faudra régler. Si tout va bien on vote le quitus sans réserve.
Le risque de faute inconnue des copropriétaires est d'autant plus possible que parfois le syndic lui-même ne sait pas qu'il a commis une faute. Dans l'exemple que j'ai donné par ailleurs de la gestion calamiteuse d'un recouvrement, le syndic était persuadé d'avoir bien fait son opposition à paiement du prix. L'affaire lui est tombée sur la tête lorsque le créancier hypothécaire a invoqué la nullité de l'opposition. Dans un tel cas, le quitus n'empêche nullement d'agir en responsabilité contre le syndic. En effet les copropriétaires peuvent à la rigueur vérifier qu'une opposition a bien été délivrée, mais il ne sont pas réputés compétents pour repérer un cas de nullité.
Quant à l'unique syndic de la ville ? Il y a d'autres professionnels qui font office de syndics : huissier, notaire, géomètre-expert, etc. Et il y a une ville voisine. Dans un tel cas le syndic et les copropriétaires ont intérêt à la sauvegarde des bonnes relations 
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Edité par - JPM le 08 déc. 2006 16:40:59 |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 18:11:49
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Je croyais que le quitus était une renonciation à critiquer l'exécution du mandat du syndic. Ca va au delà de la simple approbation des comptes.
Me trompe je? |
Cordialement
Dominique |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 18:27:02
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| sauf cas assez rare, le syndic n'a pas à "censurer" une demande de résolution faite par un copropriétaire il doit en être de même vis à vis du syndic de la part des copropriétaire que sont les membres du CS; à l'AG de décider |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 21:53:36
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Attention de ne pas partir dans tous les sens !
Tout d'abord, étant donné que c'est celui qui convoque qui fixe l'ODJ (avec la réserve que je forme sur le non respect de D.art.10 qui n'est pas sanctionné !), les copropriétaires n'ont pas à s'opposer à ce que la question du "quitus" soit inscrite à l'ODJ !
Ce qui importe, c'est que les copropriétaire ne le donne pas, peu importe donc la question.
"Cette position peut justifier la décision soudaine du syndic de ne pas demander le renouvellement de son mandat. "
Il s'agirait là effectivement d'une rupture abusive, d'autant plus abusive si la question de la désignation d'un syndic n'est pas à l'ODJ.
C'est là une rupture de mandat et de contrat, abusive, sans cause réelle et sérieuse.
Car, encore une fois, le quitus n'est pas un vote sur la façon dont le syndic a exécuté sa mission, son mandat.
Ce point, cette appréciation, c'est son renouvellement ou non, sa sanction éventuelle.
Le quitus est, faut-il le rappeler, un acte juridique, qui fait retour sur la tête du syndicat de la responsabilité personnelle du syndic.
En donnant quitus, le syndicat endosse la responsabilité des actes de gestion engagés par le syndic au nom du syndicat.
Juridiquement, ce n'est rien d'autre !
Quitus donné, le syndic est dégagé de tous ses actes de gestion, actes connus directement ou indirectement par les copropriétaires.
Dans l'hypothèse où ses actes s'avèrent par la suite porter préjudice à un copropriétaire, à un tiers ou même au syndicat, ce dernier sera dans l'impossibilité d'en demander réparation à son mandataire .. puisqu'il l'a dégagé de toute responsabilité ! ..
Regardez les jugements ou arrets rendus sur ce point : lorsqu'un syndic est mis en cause pour sa responsabilité, la première chose qu'il met en avant :
" Voyez, M. le juge : je ne suis plus responsable puisque le syndicat m'a donné quitus pour l'acte qu'il me reproche aujourd'hui !! "
Qui est le dindon de la farce ?? ....
(C'est vrai que Noël n'est pas loin, pensez-y ...!)
Un ajout :
L'approbation des comptes ne vaut pas "quitus" au syndic.
- L'approbation des comptes est de nature comptable.
- Le vote du quitus est de nature juridique.
C'est la raison pour laquelle la jurisprudence est constante sur ce point :
"l'approbation des comptes et le vote du quitus étant de nature distincte, ils doivent faire l'objet d'un vote séparé, distinct, à peine de nullité de la décision, une décision ne pouvant intervenir sur des questions de nature différentes."
La fiche d'UI qualifiant la position de l'ARC sur le quitus "d'annerie", permettez moi de trouver cette fiche d'une triste bêtise, juridiquement parlant, et ce n'est pas la 1ère dans ce cas, hélas...
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Edité par - gédehem le 08 déc. 2006 22:06:21 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 22:46:37
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hello gedehem,
Je trouve au contraire cette fiche d'une tres grande clarté et tres bien argumentée.
Un controle des comptes appuyé, un suivi attentif des affaires en cours,des reunions de controle regulieres permettent à un CS de tout savoir sur la gestion de la copro.
Le syndic ne peut rien cacher face à un tel controle.
Dans ce cas là, un sdc peut donner quitus à son syndic.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 23:21:41
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air jordan
Vous savez très bien que le quitus n'a qu'un but:" dégager la responsabilité du syndic" et celle des "caisses de garantie en responsabilité des syndics" c'est pourquoi ces dernières le demandent d'une façon pressante, à leurs assurés, avec sanction à l'appui: la cotisation. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 23:25:10
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Pas necessairement.
Je suis syndic pro.
Mon assureur RCP ne l'a jamais demande depuis 3 ans......... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 23:34:27
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Air Jordan
"Mon assureur RCP ne l'a jamais demande depuis 3 ans........."
Votre assureur est libre d'apprécier votre risque comme il l'entends.
Alors bravo...sincèrement. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 01:01:17
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Je voudrais, à propos de cette question sur le quitus, vous faire part de mon analyse sur la modification qui est intervenue sur le "mandat du syndic" ....., modification qui n'est pas selon moi, sur le plan jridique, sans importance.
Dans l'ancienne version des textes (avant SRU et décret de 2004), la désignation du syndic découlait de 2 votes :
- sa désignation, son mandat, était décidé par l'AG à la majorité des voix du syndicat.
- "les modalités particulières d'exécution de son mandat" (son contrat), étaient adoptées à la maj.art.24.
A noter ici, et ce point est important, que la jurisprudence considérait que l'adoption du contrat du syndic pouvait intervenir peu de temps après sa désignation comme 'mandataire', au cours d'une autre AG proche.
Au besoin, l'AG pouvait refuser le contrat proposé, peu importe la raison, et en adopter un autre peu de temps après sans que le mandat n'en soit troublé.
Nous avions là très clairement la prééminence du mandat donné au syndic, le contrat étend simplement par les textes "des modalités particulières d'exécution du mandat".
La loi SRU et tout particulièrement le décret du 27 mai 2004 ont très sérieusement modifiés la donne !
En effet, la désignation du syndic ne nécessite plus que la majorité dite "art.25", avec au besoin l'application du filtre de L.art.25-1 et sa désignation à la maj.art.24.
Bien plus interessante me semble être la modification intervenue par l'introduction du nouvel art.11 du décret.
En effet, celui-ci précise maintenant :
"Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ODJ :
I - pour la validité de la décision :
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat."
Cette modification me semble d'importance.
En effet, dans l'ancienne mouture, il y avait prééminence du mandat, son contrat (appellation qui n'était pas utilisée puisqu'on ne parlait que de modalités particulières.), son contrat donc n'était qu'une déclinaison du mandat.
Nous sommes passé à une situation inverse !
En effet, la désignation du syndic n'a de validité que si sa proposition de contrat est jointe au plus tard à la convocation de l'AG.
Ce qui veut dire qu'il y a prééminence maintenant du "contrat du syndic", l'absence de ce contrat avec la convocation entrainant la nullité de sa désignation, de son mandat ! .....
Nous sommes donc passés d'une position où c'est le mandat qui est mis en avant, le contrat procédant du mandat lui même, à une situation où semble marquée la prééminence d'un contrat, dont la présentation valide la désignation, le mandat..
Je vais plus loin en prétendant que le refus d'adopter le contrat proposé (peu importe la raison) entraine immédiatement la rupture du mandat.
J'en tire donc la conclusion que, pour le syndic, nous sommes passés :
- d'une situation où la qualité de mandataire du syndicat primait sur tout, le contrat procédant de ce mandat,
- à une situation où la relation contractuelle prime sur tout, le mandat découlant de la présentation et de l'acceptation d'un contrat de syndic.
C'est à dire que nous nous inscrivons nettement dans le cadre d'une relation contractuelle d'ordre commerciale, ce que je pense depuis longtemps, le syndic étant en fait un prestataires de services.
Le débat est ouvert ...
Nous sommes donc "un petit peu" (un peu beaucoup ) à coté de ce qu'est un "mandataire social" en entreprise, en société ...., le syndicat n'étant ni une entreprise ni une société, contrairement à ce qu'indiqe la fiche d'UI !!
(une autre fiche d'UI très contestable faisait (fait ?) la même erreur en faisant référence aux entreprises au sujet du licenciement économique d'un employé du syndicat, alors que la jurisprudence sanctionne les procédures de licenciements économique en copropriété au motif que ne lui sont pas applicables les règles qui s'imposent dans les entreprises, le syndicat n'étant pas une entreprise. ..)
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Edité par - gédehem le 09 déc. 2006 01:07:22 |
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