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 Sujet  |
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Laurier Rose
Contributeur senior
57 réponses |
 Posté - 10 déc. 2006 : 09:59:16
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Lors de notre dernière AG de novembre nous avons refusés le Quitus au Syndic, F.... pour ne pas le nommer.
Nous n'avons pas remis en cause son contrat qui était encore valable 1 an.
Celui-ci à démissionné sur le champ. Nous n'avons pas su quoi faire puisque pris au dépourvu.
Est-ce une faute du syndic ? avons-nous un recours juridique dans la mesure ou ce point n'est pas une obligation de la loi et ou nous avons approuvés les comptes.
De plus nous avions de bonnes raisons de refuser.
Que faire dans un cas de démission ?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 16:03:30
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avez vous relu son contrat?
en principe il est prévu un préavis de 3 mois. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 18:31:12
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Votre syndic a démissionnè,du fait que le quitus ne lui a pas
donné.Il est probablement dans son tort mais il vous faudra aller au tribunal.
Cela vous fait " belle jambe " puisque maintenant, en n'ayant pas prévu les conséquences de votre décision en AGO vous vous trouvez sans syndic .Votre SDC est aussi en infraction avec les dispositions du Code de la copropriété.Maintenant il vous faudra faire appel à un avocat qui saisira le TGI en vue de désigner un administrateur judiciaire chargé de trouver un autre syndic.
Il vous a été conseillé de ne pas voter le quitus.Mais le faire sans arme ni munition c 'est aussi se faire harakiri.
Une fois de plus les conseillers ne sont pas les payeurs
Pour moi,la question du QUITUS devrait disparaître des ODJ des AGO des SDC, puisque les textes ne prévoient rien à ce titre.
Dites vous bien que les syndics sont aussi des internautes et que la situation que vous relatez se répétera probablement plus souvent qu'on peut le penser aujourd'hui !
Cependant cet exemple ,publié sur les autoroutes de l'information , pourrait servir de pare-feu.
Qu'en pensez vous ? |
Salutations
François |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 18:45:12
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Bonsoir,
On voit ici les dangers de certains conseils divulgués sur ce site ou ailleurs.
Ne pas faire ceci, ne pas faire cela, mais sans en expliquer les conséquences.
Les conseils des uns et des autres ne sont souvent que des points de vue personnels qui engagent leurs auteurs mais qui peuvent être dangereux s'ils sont appliqués tels quels dans des co-propriétés ou les gens ne possèdent pas la "culture de la co-propriété" des personnes qui prodiguent ces conseils...
Vous êtes aujourd'hui sans syndic, ce qui est illégal.
Il existe une procédure légale dans ce cas, Etaspak a donné les liens permettant de se sortir de cette situation provisoire dans l'attente de mandater un autre syndic.
Un "conseil" ( ), ne prenez pas le même, car vous vous retrouverez automatiquement en position de faiblesse vis à vis de ce dernier.
Un autre "conseil" (), profitez en pour vous "blinder" vis à vis de votre nouveau syndic notamment sur la question du quitus..
MARIE |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 19:14:09
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si vous reprenez l'article 47 il est indiqué:
< Dans tous les cas,autre que celui prévu par le précédent article (46 qui n'est pas concerné par une démission),où le syndicat est dépourvu de syndic,le président du TGI,statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé,désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé,dans les délais fixés par l'ordonnance,de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et,sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plei droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale >
A la demande de tout intéressé cela peut être comme indiqué dans l'article 46 un ou plusieurs copropriétaires ou un ou plusieurs membres du CS et à ma connaissance pas besoin d'avocat
nefer,le "en principe" ne joue pas notamment avec ce syndic il faudrait que cela soit inscrit dans le RC et e,ncore le syndic étant libre de renoncer à son mandat sa démission produit quand m^me effet
oldman24,actuellement il n'est pas possible d'empêcher le syndic d'inscrire la résolution quitus à l'ordre du jour et, de toute façon, si il a envie de démissionner pour "enquiquiner" (je suis poli)le syndicat il trouvera toujours une excuse |
Edité par - felix1930 le 10 déc. 2006 19:16:13 |
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vm76
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 21:49:46
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Bonsoir,
ce que je lis me fait un peu peur... car je compte mettre en porte à faux notre syndic (F..... pour ne pas le nommer) lors de la prochaine AG (mardi 12).
A l'ordre du jour : désignation du syndic, le mandat actuel s'arrete le soir de l'AG, et je voulais pousser les gens à ne pas donner le quitus.
Mais, 1) le syndic démissionne sur le champs ou 2) il n'est pas réélu (comme aucun autre n'est prévu), du coup je fais quoi ??
Car soit on saisi le TGI et les copro ne seront pas contents, soit, comme j'ai vu sur le site de l'ARC, un copro se fait élire syndic bénévole et convoque l'AG pour élire un nouveau syndic : mais qui voudra se porter syndic bénévole et supporter les frais de convocation d'une AG ?? (pas moi en tout cas...) |
Edité par - vm76 le 10 déc. 2006 21:50:45 |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 21:55:48
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Citation :
Initialement entré par vm76
A l'ordre du jour : désignation du syndic, le mandat actuel s'arrete le soir de l'AG, et je voulais pousser les gens à ne pas donner le quitus.
Mais, 1) le syndic démissionne sur le champs ou 2) il n'est pas réélu (comme aucun autre n'est prévu), du coup je fais quoi ??
Pardon, mais je pense qu'avant de "pousser les gens" à ne pas voter le quitus, il faudrait déjà que vous même sachiez ce que cela implique, car vous pourriez bien trouver plus malin que vous..
Lisez bien la loi de juillet 1965, ainsi que votre RDC...
Cela n'est pas un métier, mais...presque!
MARIE
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 21:57:13
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Bonsoir
Tous les F... n'agissent pas comme ça !
Le notre malgré un quitus refusé à l'hunanimité est (malheureusement) resté  !
Dans votre cas abstenez-vous vu que la "succession" n'a pas été préparé, mais ne votez que pour 1 an.
@+ |
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vm76
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:04:16
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Marie, je lis PARTOUT que le quitus n'est pas obligatoire, qu'il n'est bon QUE pour le syndic, qu'il déresponsabilise le SYNDIC de ses fautes, etc....
Démontrez moi que tout le monde se trompe ?
Christophe, moi je veux que le syndic finisse l'AG, avec ou sans quitus, et je me sent même obligé de le réelire pour 1 an du fait que, comme vous dite, la succession n'a pas été préparé (merci le syndicat). |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:07:55
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vm76,le syndic bénévole qui se fait élire dans votre cas ce n'est que pour le temps de trouver un autre candidat (2 oi 3 mois)et ,naturellement,les frais d'AG sont à la charge du syndicat.Vous pouvez d'ailleurs les minimiser en remettant contre émargements les convocations aux copropriétaires; c'est souvent utile de faire du porte à porte avec un prétexte.
et comme l'indique zen.christophe les syndics, F ou autres, ne réagissent pas tous en claquant la porte au contraire ils s'accrochent |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:12:48
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vm76,
Loin de moi l'idée de dire que le quitus est une bonne chose.
Cela n'est d'ailleurs pas l'objet de ce post que de discuter du bien fondé du quitus..
Le problème n'est pas de savoir si le quitus est bien ou mal, mais de se rendre compte des conséquences d'un vote négatif dans une co-propriété mal préparée à un départ éventuel de votre syndic en cas de refus de ce quitus.
Il existe des co-propriétaires bien au fait des lois qui régissent les co-propriété qui prévoient les conséquences d'une démission brutale.
Cela n'est visiblement pas votre cas, alors je vous "conseille" simplement la méfiance.
MARIE |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:13:27
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Vm76,
Voyez ce lien :
Les actions contre le syndic :
Chaque année, les copropriétaires approuvent les résultats financiers de la copropriété et votent le quitus.
Dès lors que le quitus a été voté pour une période déterminée, aucun acte de gestion du syndic effectué pendant cette période ne peut plus être contesté par le syndicat.
Si vous constatez que le syndic a commis une faute dans l’exercice de son mandat, ou qu’il n’a pas exécuté une décision votée par l’assemblée générale, plusieurs possibilités s’offrent à vous :
Informer le conseil syndical s’il en existe un ; celui-ci émet un avis et suggère au syndic de modifier sa position.
Il ne peut lui en donner ordre, mais peut le contraindre à convoquer l’assemblée générale pour résoudre le problème.
Faire inscrire le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.
Refuser, lors de la présentation du rapport d’activité du syndic, de voter le quitus.
Approuver les comptes et donner le quitus en émettant des réserves sur les points litigieux.
Solliciter la révocation du syndic ou le non renouvellement de son mandat si celui-ci est venu à son terme.
http://www.anil.org/guide/pro/syndic.pdf
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vm76
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 22:14:48
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(désolé de polluer le post original...)
Merci felix1930, mais dans ce fameux cas d'un syndic bénévole, c'est toujours l'ancien syndic qui détient les finances , donc... les membres du syndicats avancent les frais si j'ai bien compris ?
Enfin... je ferais certainement du porte à porte.. et puis j'ai un grand séjour ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 08:18:48
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vm76, en cas de changement de syndic l'ancien qui,légalement,ne peut plus intervenir pour la copropriété (donc nr lui verser aucun fonds après changement) a un mois après cessation de ses fonctions pour remettre à son successeur la situation de trésorerie et la totalité des fonds immédiatement disponibles(article 18-2 Loi1965) + 2 mois pour remettre le solde des fonds après apurement des comptes
Dans le mois il doit aussi remettre des archives et tous les contrats |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 08:53:23
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Dans le cas d'un vote négatif du quitus avec risque de démission intempestive du syndic, pour parer à la situation que vous décrivez, il aurait , peut-être, été plus prudent :
- d'entrer en contact avec un autre syndic,
- de demander l'inscription à l'ordre du jour de son élection, avec présentation de son contrat ... au cas où.
L'idée vaut ce qu'elle vaut, mais qui ne tente rien n'a rien.
Certains peuvent nous dire si c'est possible.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 10:03:09
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Il faudrait avant toute chose revenir à la question :
Alors que le mandat/contrat du syndic était en cours, encore d'une année, ce syndic mécontant du refus du quitus par l'AG démissionne.
Question : quelle a été la forme de cette démission ?
Je veux dire :
- A t-il pris ses affaires en disant "puisque c'est comme ça débrouillez-vous". ?
- A t-il, comme sans doute mentionné dans son contrat, envoyé au CS une LRAR informant de sa démission avec copie à tous les copropriétaires ?
Il faut voir ce qu'il en est, en particulier sur les lauses de son contrat sur ce point.
Il faut également rappeler la recommandation n°15 de la CRC :
- le syndic qui entend démissionner doit notifier au pdt du CS sa démission et l'inviter à désigner un successeur.
- propose un délai avant sa prise d'effet de la démission
- convoque l'AG avec à l'ODJ les 2 questions : "démission du syndic à compter du ..." et " désignation du nouveau syndic à compter du ....."
Le syndic qui part en claquant la porte n'est pas une "démission". Comme tout acte, elle doit être formalisée : l'a t-elle était ?
Reste que dans le cas soulevé la désignation d'un copropriétaire comme "syndic provisoire", qui est la bonne solution, n'était pas possible, le mandat du syndic étant encore d'un an. La question de la désignation d'un syndic n'étant alors sans doute pas prévue à l'ODJ, impossible de désigner qui que ce soit..
Si effectivement la démission a été formalisée, il ne vous reste que la requête pour faire désigner un administrateur provisoire sur fondement D.art.47, "syndicat dépourvu de syndic".
Au CS de la mettre en œuvre. A défaut des copropriétaires peuvent se grouper pour l'engager.
La difficulté si elle n'est pas formalisée : quid d'un acte, d'une pièce, d'un document, attestant du fait que votre syndicat est dépourvu de syndic ?
Au besoin le PV d'AG qui la rapporte ?
Voyez la question.
Sur le fond, si la démission est intempestive, qu'elle n'est pas formalisée et que depuis cette AG de novembre le syndic, qui est toujours "LE syndic", ne fait plus rien, il y a "carence du syndic" dans le sens de L.art.18.dern.alinéa. Il faut alors que le CS se bouge pour déposer requête pour faire désigner un administrateur provisoire, au besoin pour faire désigner le pdt du CS.
Notez que si le syndicat doit subir un préjudice d'une démission intempestive, ici injustifiée ("Rupture abusive d'un mandat/contrat de syndic sans cause réelle et sérieuse"), il devra lui en demander réparation, comme chaque fois qu'il y a une rupture abusive de contrat.
(NB, mais ce n'est pas le sujet : le refus du quitus, qui a pour effet de ne pas dégager le syndic de sa responsabilité professionnelle, ne peut en aucun cas être assimilé à une "révocation" de son mandat, qui est un acte qui a pour effet de mettre fin immédiatement au mandat donné.) |
Edité par - gédehem le 11 déc. 2006 10:20:28 |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 11:51:46
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Gédehem.
Comme toujours très précis et nous vous en remercions.
Mais si j'ai bien compris Laurier Rose "il est parti sur le champ" donc en leur disant: "Débrouillez-vous".
Si les copro avaient pu prévoir cette réaction, et suivant le loustic auquel on a affaire on peut le prévoir, ne serait-il pas plus sage, comme suggéré plus haut , de prévoir un remplaçant immédiat?
D'ailleurs le fait de faire inscrire une résolution concernant l'élection d'un autre syndic ferait réfléchir l'autre. Cela lui prouverait que les copro ne sont pas prêts à se laisser ballader sans réagir.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 12:30:16
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Pardon, mais il est écrit "il a démissionné sur le champ", ce qui ne veut pas dire "il est parti sur le champ"....
Il reste donc la formalisation de cette démission (vous savez ce qu'on dit des paroles ..) : qu'en est-il ? |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 21:15:58
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Laurier Rose, pourriez-vous préciser s'il a simplement "demissionné sur le champ" ou s'il est "parti sur le champ", c-à-d "vous a laissés en plan du jour au lendemain" ?
Je n'avais pas fait cette distinction qui est importante.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 21:38:00
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Cette question peut être, certes, importante.
Mais ce qui l'est bien davantage : quelle est, ou a été, la forme de cette démission.
Une démission, ce n'est pas des paroles, "débrouillez-vous" ou "je m'en vais en claquant la porte".
Elle se concrétise toujours par un acte écrit, soit expressément, suivant la procédure en LRAR indiquée plus haut, soit par une résolution présentée en AG et rapportée dans un PV.
Quid donc de la formalisation, par un acte écrit, de cette démission ? |
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