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quelboulot
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6445 réponses |
 Posté - 13 déc. 2006 : 11:55:28
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Un de mes enfants réalise un achat immo.
Lors de cet achat d'un appartement, réceptionné le 1er juillet 2006 par le propriétaire vendeur, jamais habité, le notaire chargé de la vente est incapable de présenter un règlement de copropriété à l'acheteur. Et ce malgré de multiples demandes depuis un mois et demi, date de signature du compromis.
Seul un EDD a été remis à l'acheteur, assez complet... Mais ce n'est pas un RC.
Ce notaire a été chargé de la vente initiale de tous les lots par le promoteur.
Renseignements pris auprès :
1 - du service des hypothèques, seul un EDD a été produit et enregistré dans ce service. Document qui est suffisant pour le suivi des lots.
2 - du syndic qui a tenu la première réunion de la copro le 10 juillet 2006, seul un EDD est existant.
C'est à n'y rien comprendre.
Une copropriété relevant d'un immeuble neuf livré en juin 2006 est sans règlement.
Tous les lots ont été vendus sans qu'aucun des acheteurs ne s'interroge sur l'absence de ce document.
Un "syndic" tient une première AG sans s'être interrogé sur l'absence de ce document.
Le notaire "s'en fout" royalement.
Questions :
La signature de l'acte étant prévue pour le 19 décembre :
- peut-on reporter cette signature pour absence de production du RC ?
- peut-on dans l'acte notarié, et s'il s'avère que ce document n'a jamais été réalisé, imposer au notaire qui a été chargé de la mise en vente initiale des lots, de faire réaliser ce document aux frais du promoteur ou de lui-même en fixant une astreinte de délai de trois/six mois?
- comment procéder, par LRAR avec référence aux articles 8, 10 de la Loi de 1965 ainsi que 1 et suivants du Décret de 1967.
- qui faire intervenir dans le département en question : services de l'Etat, lequel ?, chambre des notaires, des promoteurs.... Afin de "mettre la pression" sur un notaire plus que cool... 
L'EDD est assez détaillé mais absolument aucun élément n'y est inscrit concernant :
- la nature de l'habitat autorisé : habitation, mixte habitation/professionnel...
- les rappels des majorités de vote...
- le fonctionnement du CS, nombre membres etc...
Enfin, tout ce qui est indispensable à la vie de la copropriété...
Et, pour couronner le tout, notaire et syndic affirment - oralement mais pas encore par écrit - que l'EDD suffit et que le RC n'est pas obligatoire.
Qui a dit que la France et ses notaires protégeaient la transaction immo .....  (je laisse volontairement les syndics de côté, mais n'en pense pas moins car il faut le faire de "prendre" une copro en charge sans RC).
Merci de vos éclairages. 
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 14:05:38
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Le caracète obligatoire du règlement de copropriété n'est pas énoncé par la loi du 10 juillet 1965. C'est regrettable.
Cette nécessité s'évince du caractère d'ordre public conféré à l'article L 8 par l'article L 43.
Dans un cas identique à celui de Quelboulot, la CA Paris 2e chambre, par un arrêt du 04/01/2000 (Aff. Dudognon Loyers et copropriété 2000 n° 152) a annulé un compromis de vente et condamné l'agence immobilière pour défaillance dans son obligation de renseignement et de conseil pour n'avoir pas signalé dès l'abord l'absence de règlment de copropriété.
On peut penser qu'à un stade plus avancé de la réalisation de l'opération la responsabilité du notaire aurait pu être engagée s'il avait adopté la même attitude.
Sur la plan pratique, la meilleur solution semble être de prendre contact avec la chambre départementale des notaires dont dépend le notaire concerné pour avoir un avis et, peut être obtenir une intervention urgente.
Juridiquement, il faut considérer qu'en l'absence de règlement de copropriété les qualités substantielles du bien vendu ne sont pas totalement définies (destination de l'immeuble et du lot, quotes-parts dans la propriété des parties communes et dans la répartition des charges, etc...). D'autre part l'absence de règlement de copropriété placerait les acquéreurs dans l'obligation de recourir immédiatement à une intervention judiciaire pour le faire établir.
Cette histoire est proprement scandaleuse.
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quelboulot
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6445 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 17:19:52
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Merci beaucoup JPM,
En complément, et pour préciser les éléments de l'EDD, qui lui est particulièrement détaillé, la répartition des charges est détaillée entre charges communes, escalier/ascenseur, couloir rdc, toiture et stationnement.
Mais strictement rien sur l'administration de l'immeuble, son organisation etc...
Pour info, extrait du PV de la première AG du 10 juillet 06 :
...
5) Fonctionnnement interne du conseil syndical.
Définition des règles de fonctionnement interne du conseil syndical :
Pas de président du conseil syndical.
Mise en place d'un fonctionnement collégial.
ont voté pour : 8 copropriétaire représentant 918 tantièmes (unanimité)
16) Approbation du budget prévisionnel.
Compte-tenu des décisions qui viennent d'être prises, le syndic établira un budget prévisionnel, qui sera soumis pour approbation au conseil syndical et demandera aux copropriétaires le versement de provisions trimestrielles. Ce budget servira également de base pour les provisions de l'exercice suivant jusqu'au vote par l'AG d'un nouveau budget.
Je crois bien que si l'achat se fait, il va falloir redresser le syndic dans son mode de gestion....
Le syndic s'est bien évidemment fait élire jusqu'au 9 juillet 2009 !
Le notaire est impossible à joindre : répondeur mais aucun retour.
La Chambre de Notaires est quelque peu "surprise" et renvoi vers le notaire. Pour le moment je suis resté sans nom de notaire, de lieu du bien etc...
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 13 déc. 2006 17:31:16 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 13:28:26
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Le notaire n'en démords pas.
Il considère q'il s'agit d'une question "d'interprétation" de la part de mon fils.
D'après lui, l'EDD qui comporte une partie relative au règlement de copropriété fait en fait fonction de RC !
La chambre départementale des notaires est prête à soumettre les documents (EDD) à un syndic pour vérifier s'il s'agit effectivement ou non d'un RC.
Mais le temps est court, la signature a normalement lieu le 19 décembre.
Je viens d'adresser au géomètre expert qui a établit ce document (EDD) un email lui demandant de me confirmer en retour si LUI considère que ce qu'il a réalisé est :
- Un Etat Descriptif Détaillé.
- Un Etat Descriptif Détaillé valant également Règlement de Copropriété.
- Un Règlement de Copropriété comportant un Etat Descriptif Détaillé.
S'il accepte de me répondre et dans le cas ou il confirme qu'il ne s'agit bien que d'un EDD, que faire.
En effet, le bien est parfait, l'immeuble bien situé, le prix bien négocié (revente d'un bien acquis en VEFA jamais habité pour motifs...)
Lors de la signature, si le notaire veut absolument ne pas la décaler en janvier 07, faire apparaître sur l'acte que le RC n'a pas été remis à l'acheteur et qu'en cas d'absence de ce document(1), les éventuels frais de réalisation, enregistrement etc... seront à la charge de QUI.
Du vendeur ou du notaire qui lui a vendu ce même bien en 2005 sans lui remettre lors de la vente le RC en bonne et due forme ?????????????????????
(1) En effet, si la copropriété n'est pas dotée d'un RC il faudra bien en faire établir un par voie judiciaire. selon quelle procédure ?
Ce sujet est à rapprocher du problème rencontré par Fguigui et des infos fournis par Gédéhem que le post suivant
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=47180 |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 14:53:02
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Il vaudrait mieux que vous ayez la preuve que vous décalez la signature pour ce motif.
Avez-vous eu un retour écrit de la Chambre des Notaires? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 15:23:08
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Pour la clarté du sujet, je me permets d'insérer un échange avec JPM qui a eu lieu sur le sujet suivant
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=47180
Citation :
Citation :
quelboulot
Messages 3409
Posté - 14 Dec 2006 : 12:22:04
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Gédéhem,
SVP, pourriez-vous éventuellement me communiquer les références du jugement de la Cour d'Appel vous concernant que vous citez dans votre post Enregistré - 30 Nov 2006 : 11:33:19.
J'ai en effet quelques problèmes avec un achat d'un de mes enfants ou le notaire considère qu'un élément d'un Etat Descriptif Détaillé qui comporte un paragraphe "Règlement de Corpropriété" EST le Règlement de Copropriété.
Voir sujet
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=47708
Merci
JPM
Messages 8646
Posté - 14 Dec 2006 : 14:57:14
Citation :
C'est un élément nouveau de votre affaire, Quelboulot ?
Il ne s'agit pas seulement de voir la couverture du document.
S'il contient les clauses habituelles d'un règlement de copropriété : destination de l'immeuble , règles disciplinaires, syndic, conseil syndicat, etc... et également l'état de répartition des charges, oui, c'est bien un réglement de copropriété.
Citation :
quelboulot
Messages 3409
Posté - 14 Dec 2006 : 15:06:47
Non JPM,
Il n'y a strictement rien de tout cela.
Cf extrait du mail adressé au géomètre-expert
Citation :
...
Le seul document relatif à la copropriété qui lui a été remis est un Etat Descriptif de Division qui a été réalisé par votre cabinet en février 2005 et dont je vous adresse en pièce jointe la page de garde.
Je considère que ce document n’est pas un règlement de copropriété.
Or, Maître "....." , Notaire, au prétexte qu’en page 7 de l’EDD réalisé par vos soins, une quatrième partie est intitulée : « Quatrième partie – Règlement de copropriété », précise à "..... l'acheteur " que cela vaut règlement de copropriété.
Je considère que le document réalisé par votre cabinet est un Etat Descriptif de Division qui rappel d’ailleurs en 1) de la page 7 :
« 1°) L’objet du règlement sera :…
3 – De fixer les droits et obligations des copropriétaires.
4 – D’organiser l’administration de l’immeuble.
5 – D’indiquer les conditions dans lesquelles seront prises, le cas échéant, les décisions extraordinaires concernant l’immeuble (qui ne seront pas traitées dans la présente note). »
Afin que soit levée cette ambiguïté concernant le document établit par votre cabinet, je vous serais reconnaissant de bien vouloir m’indiquer si vous considérez que vous avez réalisé :
- Un Etat Descriptif Détaillé.
- Un Etat Descriptif Détaillé valant également Règlement de Copropriété.
- Un Règlement de Copropriété comportant un Etat Descriptif Détaillé.
Vous comprendrez aisément qu’il est particulièrement important pour ".....l'acheteur" de connaître votre position sur la nature juridique exacte de ce document.
Pour ma part, je considère que votre document précise bien, en employant le futur dans la formulation suivante - « L’objet du règlement sera » - qu’il ne semble pas devoir être considéré comme le Règlement de Copropriété de l’immeuble
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 22:54:47
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Je reviens sur le bon sujet.
D'abors un point de terminologie :
EDD = Etat descriptif de division. L'EDD officiel est un document prévu par le régime de la publicité foncière. C'est un tableau de données, sans aucun texte au sens propre du terme. Il est inclus dans le règlement de copropriété ou peut être un document distinct.
Dans un règlement de copropriété, il y a toujours eu un autre EDD que j'appelle pour ma part EDD détaillé et dont on parle rarement. Il indique : Lot n° 2 un appartement au rez de chaussée à gauche comportant une entrée salon salle à manger 2 chambres cuisine s de bains et toilettes et les 267 dix millièmes des parties communes, Lot n° 3 .....
Quand un document comporte cet état descriptif de division détaillé , l'état de répartition des charges, il ne s'agit pas d'un EDD officiel (publicité foncière) mais d'un règlement de copropriété qui est peut être resté à l'état embryonnaire, mais qui n'est pas un EDD, je le répète..
Quand à la chambre des notaires qui consulterait un syndic pour savoir ce qu'est exactement le document ??????
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paname
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 23:32:30
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Bonjour,
Je rencontre un problème similaire...
Pour couper court à toutes ces difficultés et soit-disant interprétations, et surtout pour enfin signer cet acte de vente, quelqu'un peut-il me préciser si la mention du règlement de copropriété peut être légalement/règlementairement/etc. remplacée par une simple mention à la loi de 1965 et au décret de 1967?
Comme ça, je ne signerais pas ce que je considère être un faux, mais pourrais néanmoins signer un document qui ne serait source, pour le notaire, d'aucune contestation ultérieure...
Merci! |
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Achat neuf réceptionné- absence règlement copro
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