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 Sujet  |
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paname
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 16 déc. 2006 : 12:24:25
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Bonjour,
J'ai signé en octobre un compromis de vente auprès d'un notaire, pour un appartement acquis en VEFA par le vendeur, qui ne l'a jamais habité.
Afin de préserver mes droits à bénéficier des régimes de défiscalisation type Borloo et Robien, j'avais fait insérer au compromis les éléments suivants :
1. "conditions d'occupation antérieure - le vendeur déclare que le bien faisant l'objet de la présente vente n'a jamais fait l'objet de location, de son chef ou de son auteur et qu'il n'a par ailleurs jamais été habité ni utilisé sous quelque forme que ce soit".
2. au paragraphe "prix" : "le vendeur déclare ne pas avoir bénéficié, lors de l'achat de ce bien, de toutes exonérations fiscales pouvant remettre en cause le bénéfice de défiscalisation prévu à l'article 31 du CGI par l'acheteur".
Or, le projet d'acte de vente reçu ce jour du notaire ne fait plus aucune mention de ces éléments.
Ma question est donc la suivante :
Est-il possible de les faire insérer à l'acte de vente?
Si le notaire s'y refuse (les relations sont loin d'être cordiales), puis-je invoquer le fait que les ayant insérées (et donc signées) lors du compromis me donne le droit de les voir consignées dans l'acte de vente?
Merci de vos conseils...
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 13:28:45
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| Oui, l'acte authentique n'est qu'une réitération du compromis, vous pouvez exiger qu'il soit repris dans son intégralité dans l'acte authentique. |
jcm |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 16:15:33
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| J'ajoute que toute différence entre l'avant contrat et l'acte authentique devrait réouvrir un droit de rétractation au bénéfice de l'acquéreur. |
moulinsart |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 00:07:35
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| ... et que vous avez la possibilité d'exiger la vente aux conditions prévues par le compromis, sauf que, si le logement a été habité entretemps, ce sera devenu impossible... |
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paname
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 19:15:18
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Merci beaucoup pour ces éclaircissements.
L'appartement est vide depuis sa livraison et aucune des conditions autorisant le bénéfice des régimes Borloo/de Robien n'a été modifiée depuis la signature du compromis.
Pourriez-vous me préciser où je peux trouver le(s) texte(s) me permettant d'arguer de mon droit à faire figurer dans l'acte de vente ces mêmes éléments que dans le compromis?
J'aimerais pouvoir m'appuyer sur une référence réglementaire me permettant de "passer en force" si le notaire s'y refusait...
Par ailleurs, s'il refusait que figurent ces éléments dans l'acte de vente, suis-je en droit de demander un report de la signature?
Comment me préserver de son éventuelle mauvaise foi qui consisterait à arguer d'un "refus d'acheter" qui n'a rien à voir avec ma volonté de voir inscrites les mentions portées sur le compromis?
Merci beaucoup.
NB : autre mention inexacte sur le projet d'acte pourtant parfaitement libellée sur le compromis : le paragraphe "négociation". Le vendeur et moi-même avons été mis en relation par l'intermédiaire du notaire, auquel je règlerai des frais de négociation.
Or, sur le projet d'acte, figure, à ce paragraphe, l'assertion suivante :
"les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ou la participation d'un intermédiaire. Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l'auteur de la déclaration inexacte"...
...???... |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 19:44:19
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Citation :
Initialement entré par paname
le paragraphe "négociation". Le vendeur et moi-même avons été mis en relation par l'intermédiaire du notaire, auquel je règlerai des frais de négociation.
Or, sur le projet d'acte, figure, à ce paragraphe, l'assertion suivante :
"les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ou la participation d'un intermédiaire. Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l'auteur de la déclaration inexacte"...
...???...
Il s'agit d'une erreur de traitement de texte. Le collaborateur qui vous a adressé le projet d'acte n'a malheureusement pas relu avant de poster le document. Téléphonez à l'étude et demander à parler au clerc rédacteur de l'acte en lui faisant part de son erreur : il rectifiera. |
moulinsart |
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paname
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 22:35:32
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Merci, Moulinsart. Je pense effectivement qu'il s'agit d'un nouvel élément de négligence de la part du notaire, et j'imagine qu'il n'a de toute façon pas intérêt à ne pas modifier les termes de ce paragraphe.
Mais quid du corps de ma question?...
Par ailleurs, l'avant-contrat présente, au paragraphe "réitération authentique", les termes suivants :
"En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique aura lieu au plus tard le : 19 décembre 2006 par le ministère de maître XX, moyennant le paiement du prix et des frais par chèque de banque à l'ordre du rédacteur.
Il est précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus.
Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d'urbanisme, certificats d'urbanisme, arrêtés d'alignement, état hypothécaire hors formalités de moins de deux mois de date de certification, cadastre modèle 1, répertoire civil.
En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 23 décembre 2006.
La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.Si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délais d'un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages-intérêts.
Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier.
Dans ce cas, il pourra immédiatement disposer du bien dont il s'agit : il pourra le vendre à toute autre personne ou en faire tel usage qu'il avisera et il lui sera dû par l'acquéreur le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, déduction faite des frais de celles-ci.
(...)."
Ma question est la suivante :
si le notaire se refuse à réaliser les modifications que je demande (notamment celles qui consistent à rapprocher l'acte de vente des termes du compromis) lors de la signature prévue le 19 décembre (à ma demande expresse, puisque je quitte la région le 20 décembre jusqu'à début janvier), suis-je en droit de proposer que la signature soit réalisée lors de mon retour, début janvier?
Quelles sont les potentielles menaces auxquelles je pourrais être confrontée?
Je précise par ailleurs qu'il ne s'agit pas d'un refus d'acheter : je maintiens, bien sûr, ma volonté de faire l'acquisition de cet appartement! Par ailleurs, ma banque aura procédé, pour le jour de la signature, au virement sur le compte du notaire du montant du prêt, et j'aurai avec moi le chèque de banque du montant de mon apport initial.
Je considère que ces éléments me permettent d'arguer de ma bonne foi, qu'en pensez-vous?
Vos conseils me seront précieux. Merci beaucoup.
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 18:26:36
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Une remarque tout bête :
Avez-vous gentiment demandé, par téléphone, mail ou courrier simple, que les indications contenues dans le compromis soient textuellement reprises dans l'acte authentique ?
Il n'a a aucune raison pour que le notaire refuse puisque c'est lui qui a rédigé l'avant-contrat .... |
moulinsart |
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formalisme de l'acte de vente?
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