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berurier
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 20 déc. 2006 : 05:09:25
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Je viens d'acheter un bien qui comporte une servitude de passage et de puisage. Je ne comprends pas très ce que cela implique. Le notaire m'a envoyé l'acte ou est retranscrit cette servitude. J'aimerais savoir si ces servitudes sont toujours d'actualité et ce que je pourrais faire pour les résilier. Voici le texte qui est inscrit sur l'acte de vente de l'époque (1969) :
Citation :
Elle [l'acheteuse de l'époque] fera son affaire personnelle de toutes les servitudes actives ou passives qui peuvent exister et de quelque nature que soient ces servitudes.
A ce sujet, dans l'acte de vente du 3 avril 1950, analysé en l'origine de propriété, il est indiqué au sujet des servitudes ce qui suit littéralement : "A ce sujet, Mme Xxx [la vendeuse de l'époque] déclare qu'à sa connaissance, il n'existe pas de servitudes passives concernant les immeubles vendus et que personnellement elle en a conféré ni laissé prendre aucune en dehors d'un droit de puisage au profit des habitants du quartier TrucMuche au puits se trouvant sur la propriété et le droit de passage au profit de M. Yyyyy [voisin de l'époque] seul, pour l'exercice de ce droit de puisage devant la maison.
Voilà.
Qu'en est-il du droit de puisage ? Est-il toujours valable ?
Concernant le droit de passage, que signifie-t-il exactement et est-il encore opérationnel ? Sachant qu'actuellement les nouveaux voisins et leurs visiteurs utilisent ce passage pour aller chez eux (donc devant chez moi) alors qu'ils possèdent une autre sortie sur la route. Ont-ils encore le droit de passer devant chez moi en voiture pour rentrer chez eux ?
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 08:46:15
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Si les voisins bénéficient d'un droit de passage et l'utilisent, il est toujours valable même s'ils ont une autre sortie.
Le droit de puisage, s'il n'a pas été utilisé pendant 30 ans, pourrait être révolu, mais comment le prouver? Je pense qu'il serait bon de demander au notaire qui s'est chargé de la vente. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 09:09:18
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L'article 696 du code civil précise que la servitude de puisage emporte nécessairement droit de passage -pour atteindre le puit en fait.
Le fait du passage automobile actuel réside dans l'ancienneté du passage : plus de trente ans...
Le passage étant une servitude discontinue, elle ne s'acquiert pas par voie de prescription (article 691): seule l'assiette (la largeur du chemin) a pu, elle, être prescrite.
Ce droit de passage est cependant accessoire de la servitude de puisage... Donc, le puit existe-t-il toujours ?
Si non, il est possible que le droit de puisage étant éteint par non usage, le droit accessoire soit aussi éteint.
Concernant M.Yyyy, il ne s'agit pas d'une servitude accordée à un fond mais d'un droit accordé à une personne : si M.Yyyy a disparu, le droit afférent, qui était une autorisation personnelle de passage et pas une servitude conventionnelle, a disparu avec ce Monsieur.
Concernant "les habitants du quartier Trucmuche", ça ressemble plus à une servitude de puisage puisque le fond dominant pourrait être considéré comme le quartier lui même... Si ils n'utilisent pas le puit, on peut, comme je l'ai dit, espérer que le droit de passage qui n'est qu'accessoire s'est éteint.
En outre, d'après ce que vous dite, la servitude ne présente plus aucune utilité pour ceux qui en usent : ils ont certainement l'eau courante au robinet et le fait d'user de la servitude et de son accessoire peut être considéré comme un abus de droit manifeste (Pau, 17/12/68, 15878).
Je vous invite à lire aussi ces intéressantes décisions de la CA Lyon, 9 janvier 2003, 2001/03495, et Cassation, civile 3,24 novembre 2004,,03-14251, relatives à des situations d'extinction de servitudes accessoires de passage.
Parlez-en à votre notaire.
Il me semble possible, si le puit n'existe plus ou, moins bien, si il n'est plus utilisé, de faire constater l'extinction des servitudes. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 déc. 2006 11:03:36 |
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berurier
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 13:07:27
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Merci pour vos réponses.
Encore quelques questions...
Citation :
L'article 696 du code civil précise que la servitude de puisage emporte nécessairement droit de passage -pour atteindre le puit en fait.
Le fait du passage automobile actuel réside dans l'ancienneté du passage : plus de trente ans...
Le passage étant une servitude discontinue, elle ne s'acquiert pas par voie de prescription (article 691): seule l'assiette (la largeur du chemin) a pu, elle, être prescrite.
Si je comprends bien, il a donc le droit de passer en voiture pour aller au puits mais a-t-il le droit d'user de ce droit de passage pour sortir de chez lui ? Ses visiteurs ont-ils le droit d'utiliser ce droit de passage ? Ont-ils le droit de passer en voiture ?
De plus, comme le puits est situé à côté de la route, ils en profitent pour entrer et sortir de chez eux par ce passage qui se trouve également être mon seul accès à la route. Peut-il y avoir un droit d'usage de ce passage (après 30 ans d'utilisation) ?
Citation :
Ce droit de passage est cependant accessoire de la servitude de puisage... Donc, le puit existe-t-il toujours ?
Si non, il est possible que le droit de puisage étant éteint par non usage, le droit accessoire soit aussi éteint.
Oui. Le puits existe toujours.
Citation :
Concernant M.Yyyy, il ne s'agit pas d'une servitude accordée à un fond mais d'un droit accordé à une personne : si M.Yyyy a disparu, le droit afférent, qui était une autorisation personnelle de passage et pas une servitude conventionnelle, a disparu avec ce Monsieur.
En effet, M. Yyyy est décédé.
Si je comprends bien, les nouveaux propriétaires ne pourraient donc pas user de ce droit de passage. Est-ce correct ? Est-ce sûr car ce monsieur est en effet clairement nommé dans l'acte cité ?
Citation :
Concernant "les habitants du quartier Trucmuche", ça ressemble plus à une servitude de puisage puisque le fond dominant pourrait être considéré comme le quartier lui même... Si ils n'utilisent pas le puit, on peut, comme je l'ai dit, espérer que le droit de passage qui n'est qu'accessoire s'est éteint.
En outre, d'après ce que vous dite, la servitude ne présente plus aucune utilité pour ceux qui en usent : ils ont certainement l'eau courante au robinet et le fait d'user de la servitude et de son accessoire peut être considéré comme un abus de droit manifeste (Pau, 17/12/68, 15878).
Le puits est toujours opérationnel.
Mais il semble que personne ne l'utilise...
Je vérifierai cela.
Citation :
Je vous invite à lire aussi ces intéressantes décisions de la CA Lyon, 9 janvier 2003, 2001/03495, et Cassation, civile 3,24 novembre 2004,,03-14251, relatives à des situations d'extinction de servitudes accessoires de passage.
Parlez-en à votre notaire.
En effet, je vais demander plus de précisions à mon notaire pour que les choses soient bien claires.
Je vous remercie de vos réponses. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 15:25:31
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Concernant M.Yyyy, il ne s'agit pas d'une servitude accordée à un fond mais d'un droit accordé à une personne : si M.Yyyy a disparu, le droit afférent, qui était une autorisation personnelle de passage et pas une servitude conventionnelle, a disparu avec ce Monsieur.
Emmanuel, tu pourrais dévelloper au regard de ce qui suit :
Code civil,
Livre II, Des biens et des différentes modifications de la propriété
Titre IV, Des servitudes ou services fonciers
Chapitre III, Des servitudes établies par le fait de l'homme
Section 1, Des diverses espèces de servitudes qui peuvent être établies sur
les biens
Article 686
Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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berurier
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 17:40:13
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Merci de la remarque, Laurent.
En effet, est-ce que cela est quand même considéré comme une servitude ou simplement comme une autorisation personnelle ?
Comment savoir ? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 18:27:50
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Les autorisations personnelles pour une servitude sont illégales.
Donc, s'il y en a de rédigées, elles sont systhématiquement requalifiées par le juge en servitude de fond.
Quant aux autorisations orales, elles n'engagent que ceux qui les écoutent.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 18:29:37
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Le texte cité par Laurent est clair : pas de servitude accordé à M.YYyyy, seulement une autorisation personnelle qui a disparu avec son décès.
votre analyse sur le droit de passage est intéressante, Berrurier ; comme le droit de passage est accessoire de la servitude de puisage, il y a trois points qui me semblent à fouiller :
*si le puit n'a pas été utilisé depuis plus de 30 ans par les voisins, la servitude de puisage s'est éteinte par non usage, mais c'est à vous de démontrer ce non usage (d'où situation plus facile quand le puit est détruit ou sec)
*un point à véirifer: une canalisation a t elle été installée pour amener l'eau du puit aux voisins ?
*le droit de passage ne s'entend que pour atteindre le puit, pas pour atteindre la rue. Rien ne s'oppose a priori à ce que vous demandiez la fermeture, sauf pour vous, de l'accès "rue vers puit" en laissant libre l'accès "voisins vers puit"...
Enfin, je demeure convaincu que la servitude de puisage n'a plus d'utilité...et que ça doit permettre de la supprimer (sauf s'ils arrosent avec). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 déc. 2006 18:33:24 |
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berurier
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 20:02:17
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Merci pour vos réponses.
Je crois que je commence à mieux comprendre le problème.
Une canalisation a été posée par les voisins mais je ne sais pas s'ils l'utilisent encore. Le puits n'est pas sec donc ca me parait difficile de justifier de sa non utilisation. Donc je pense que les deux premiers points évoqués ne vont pas me servir.
Par contre,
Citation :
*le droit de passage ne s'entend que pour atteindre le puit, pas pour atteindre la rue. Rien ne s'oppose a priori à ce que vous demandiez la fermeture, sauf pour vous, de l'accès "rue vers puit" en laissant libre l'accès "voisins vers puit"...
Je pense que, en effet, dans tous les cas, je serais dans mon droit de poser un portail en laissant un libre accès aux "voisins vers puits".
Pour résumer...
Comme le puits n'est pas sec, qu'il est complètement opérationnel, que les voisins ont une canalisation à partir de ce puits et que je pense etre incapable de prouver qu'ils ne l'ont pas utilisé depuis 30 ans, je pense que le droit de puisage est toujours actif.
Le droit de passage ne peut donc, à mon avis être supprimé par la non-utilité de droit de puisage.
Bon.
Ensuite, le droit de passage...
1. Si le fait de donner un droit personnel de passage à une personne n'est pas requalifié par le juge en servitude de fond et a disparu à la mort de M. Yyyy, il n'y a plus de droit de passage. Je peux fermer le chemin et tout est réglé (en laissant libre accès par la rue aux habitants du quartier - y compris mes voisins).
2. Si le fait de donner un droit personnel de passage à une personne est requalifié par le juge en servitude de fond, il y a donc un droit de passage. Et là ça se complique :
Quelle sont les règles d'un droit de passage ? Largeur du passage ? A pied ? En voiture ? Puis-je interdire l'accès en voiture tout en laissant la place pour le passage d'un piéton ? Est-ce que des visiteurs se rendant chez mes voisins ont le droit d'utiliser ce passage sans mon accord ?
Est-ce que l'on est bien d'accord que, dans tous les cas, je peux poser un portail qui ne gênerait pas le droit de puisage des habitants du quartier et qui ne gênerait absolument pas mes voisins pour user de leur droit de passage pour exercer leur droit de puisage ?
Ouf...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 20:23:10
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Votre analyse est complète à mon avis. Je ne crois pas en une requalification d'une autorisation personnelle en servitude de fond : les jurisprudences sont assez constantes...
Manquent quelques points à éclaircir pour ma compréhension...
*qui utilise le puit avec une canalisation : le successeur de YYyyy ou bien les autres habitants du quartier ?
*dans quel état est la canalisation ? sans entretien, aucune chance qu'elle fonctionne encore.
Enfin, même si le droit de passage accessoire au droit de puisage permet d'acceder au puit, de faire une canalisation d'aqueduc en tréfond, etc... mais pas de passer en voiture , je vous déconseille fortement de faire un portail sans avoir vraiment débroussaillé ces droits, autorisations, servitudes, ....
Un petit tour au bureau des hypothèque pour consulter les servitudes inscrites dans le registre au profit des fonds dominants... Ca se trouve, tout ça n'est même pas enregistré ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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berurier
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 20:56:01
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Eh oui, c'est bien le successeur de M. Yyyy qui a une canalisation à partir du puits. Selon les dires de l'ancienne propriétaire, ils ne l'utilisaient plus.
Citation :
Un petit tour au bureau des hypothèque pour consulter les servitudes inscrites dans le registre au profit des fonds dominants... Ca se trouve, tout ça n'est même pas enregistré !
Si ce n'était pas enregistré au bureau des hypothèques, ces servitudes n'existeraient pas ? Comment puis-je m'en assurer ? Une simple lettre au bureau ? Y aller ?
Si ces servitudes n'existent pas au bureau des hypothèques, que vaut le texte de l'acte de vente que j'ai cité dans mon premier message ? A-t-il encore une quelconque valeur ? |
Edité par - berurier le 20 déc. 2006 20:57:55 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 21:22:18
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amha !
donc la canalisation, exit ! car décès et mention spécifique... à moins que YYYyyy ne soit considéré par le juge comme faisant partie des habitants du quartier de TRucmuche... faites venir un puisatier pour controler la fameuse canalisation...
Pour consulter le "registre", il vous faut connaitre les numéros cadastraux des parcelles voisines et vous rendre au bureau de la conservation des hypothèques, sis en général à l'hotel des impots du département. un appel téléphonique avant le déplacement sera très utile  ...
Vous pouvez aussi vous renseigner auprès de votre notaire : c'est son métier .
Si rien n'est inscrit aux hypothèques, les habitants du quartier ne disposeront pas d'un moyen de preuve de l'existence de la servitude... donc bon courage à eux pour montrer qu'elle existe... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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berurier
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 21:28:46
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Merci pour vos réponses rapides et claires.
Donc, ce que m'aurait donner le notaire, à savoir une copie d'un acte de vente ne vaut rien si ce n'est pas au bureau des hypothèques ? On est bien d'accord ?
Je vais me renseigner de ce pas au bureau des hypothèques.
Comme ça je connaîtrais les termes exactes des servitudes si elles existent.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 21:34:37
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Citation :
Donc, ce que m'aurait donner le notaire, à savoir une copie d'un acte de vente ne vaut rien si ce n'est pas au bureau des hypothèques ? On est bien d'accord ?
Non, on n'est pas d'accord : avec ce qu'il vous a donné, vous ne pouvez pas reprocher au notaire ou au vendeur de ne pas vous avoir averti de l'existence d'actes antérieurs ayant ouvert des droits à des tiers sur votre propriété...
En revanche, ce qu'il vous a donné est assez fumeux dans sa rédaction pour qu'une vérification de l'existence de servitudes formalisées de fond à fond soit utile et même nécessaire auprès de la conservation des hypothèques...
En l'absence de telles inscriptions, il vous sera plus facile de dire au juge que les mentions portées sur vos actes ne sont que des autorisations personnelles, d'ailleurs non portées au registre des hypothèques... et que les tiers qui refusent que vous fermiez l'accès n'ont en fait aucun droit.
Voili voilà.
Tenez moi au courant de vos trouvailles |
cordialement
Emmanuel Wormser
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berurier
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 21:55:56
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Merci pour tout.
Je vous tiendrais au courant des évolutions.
Sûrement en début d'année prochaine.
Bonnes fêtes et merci.
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vda007
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 13:04:04
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Bonjour,
J'ai le meme problème que vous mais avec un four commun qui n'existe plus aujourd'hui...
Notre acte de vente fait référence à un autre acte datant de 1920 et encore écrit à la main dont je cite: "Le passage commun durera toujours au profit des lots 2 et 3 et ce sans frais pour les utilisateurs. Le four commun existera toujours au profit des lots 1,2 et 3 et ce sans frais pour les utilisateurs."
Nous sommes le lot1 donc nous sommes le fond servant.
A savoir qu'il y a aussi un puit dans notre jardin (à coté de l'endroit ou se trouvait le four) mais celui-ce n'est pas repris dans l'acte...
Merci de me tenir au courant de la suite car nous ne savons pas trop quoi faire étant donné que l'entente avec les voisins n'est pas bonne et qu'ils utilisent ce passage constament alors qu'ils ont une porte d'entrée...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 13:24:06
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Citation :
Initialement entré par vda007
Bonjour,
J'ai le meme problème que vous mais avec un four commun qui n'existe plus aujourd'hui...
Notre acte de vente fait référence à un autre acte datant de 1920 et encore écrit à la main dont je cite: "Le passage commun durera toujours au profit des lots 2 et 3 et ce sans frais pour les utilisateurs. Le four commun existera toujours au profit des lots 1,2 et 3 et ce sans frais pour les utilisateurs."
Nous sommes le lot1 donc nous sommes le fond servant.
A savoir qu'il y a aussi un puit dans notre jardin (à coté de l'endroit ou se trouvait le four) mais celui-ce n'est pas repris dans l'acte...
Merci de me tenir au courant de la suite car nous ne savons pas trop quoi faire étant donné que l'entente avec les voisins n'est pas bonne et qu'ils utilisent ce passage constament alors qu'ils ont une porte d'entrée...
la donne est un peu différente pour vous car le passage n'est apparemment pas l'accessoire du four, d'une part, et d'autre part là on a bien des servitudes de fond à fond et pas de personne à personne...
l'acte de 1920 est-il un acte rédigé spécifiquement en vue de la mise à disposition du four ou pas ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vda007
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 14:19:06
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Non, c'est l'acte de la première vente de la maison.
D'accord avec vous
Ce qui est quand meme curieux c'est que le four était situé à l'endroit de la servitude de passage.
C'est quand même bizarre qu'une servitude passe à ras de la maison sur sa gauche et son arrière.
Quand je cuisine, j'ai les odeurs de mobilette dans mes casseroles
Je comprends que c'est comme ca et qu'on peut rien y faire mais quand meme il y a des limites, |
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