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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
 Posté - 04 janv. 2007 : 23:47:05
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Un autre document de Federal Resserve de Juillet 2004: http://www.federalreserve.gov/pubs/feds/2004/200437/200437pap.pdf
Dés la première page: Citation :
We uncover ve main results: (a)
since 1970, residential land prices have grown faster but (b) have also been twice as volatile as existing home prices;
Votre théorie ne s'applique donc pas aux USA. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
Edité par - Prados le 04 janv. 2007 23:50:17 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 00:01:32
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Et qui parle de pénurie de foncier: http://www.ers.usda.gov/Briefing/LandUse/urbanchapter.htm Citation :
However, total urban area was still less than 3 percent of the total U.S. land area in 1997
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
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3265 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 08:11:58
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Citation :
Initialement entré par Prados
.....Votre théorie ne s'applique donc pas aux USA.
Je suis trop modeste pour me targuer d'afficher des théories, un peu comme les documents pdf dont vous avez eu la gentillesse de me fournir des liens ........ (ces américains, s'ils n'existaient pas faudrait les inventer, mettre des dérivées, des intégrales, sortir des équadiff pour résumé tout ça, ...... bref
Par contre, de façon pragmatique, et en allant à l'essentiel (j'ai passé le temps de la théorie), particulièrement ds les courbes du doc 200625, je n'ai pas vu de décroissance du prix des terrains.
Car c'est bien ceci l'objet du sujet. (d'ailleurs, je n'ai encore rien lu ds ces doc de la fedreserve de données allant ds le sens du doc initial)
Doublé de la part prise par celui-ci dans le total du prix d'une maison.
Je n'ai encore rien trouvé, ds vos documents ou sur google, qui me dise que ces valeurs à une période donnée se soient rapprochées de celles en France ou même en GB que je connais mieux que les US.
Il est vrai que sans édicter de théories fumeuses, je pense depuis longtemps que l'attitude générale des américains devant l'immo, et ailleurs, malheureusement, est très différente de celle des français (très particulière, je vous l'accorde), ce qui ne veut absolument pas dire que les uns ne pourraient pas suivre comme des moutons ce que font les autres ......... |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 19:37:05
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Citation :
Par contre, de façon pragmatique, et en allant à l'essentiel (j'ai passé le temps de la théorie), particulièrement ds les courbes du doc 200625, je n'ai pas vu de décroissance du prix des terrains.
Car c'est bien ceci l'objet du sujet. (d'ailleurs, je n'ai encore rien lu ds ces doc de la fedreserve de données allant ds le sens du doc initial)
C'est normal, étant donné que ce document s'arrête à 2004 et que la baisse des prix des maisons à démarrer en 2005 et celle des terrains en 2006. Citation :
Je n'ai encore rien trouvé, ds vos documents ou sur google, qui me dise que ces valeurs à une période donnée se soient rapprochées de celles en France ou même en GB que je connais mieux que les US.
Bien sûr que l'on ne va pas vous le dire. A vous d'analyser ces infos. Vous souhaitez rester sur vos positions, soit!
Je ne vous demande pas de me dire où sur internet il est démontré que les marchés US, GB et francais ne sont pas corrélés, non?
Pourtant, vous me demandez l'inverse. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 20:19:21
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Citation :
Initialement entré par Prados
...Je ne vous demande pas de me dire où sur internet il est démontré que les marchés US, GB et francais ne sont pas corrélés, non?
Pourtant, vous me demandez l'inverse.
Non, c'est l'impression que je me suis faite, à la lecture d'une dizaine de documents glanés sur Internet, et des forums que je parcours.
Par exemple, vous me dites que le prix des terrains chute aux US, c'est le début du sujet, je demande une preuve, vous me servez un document qui me démontre le contraire ........ jusquà 2004 il est vrai, mais la hausse est continue jusqu'en 2004. Avec des régions où c'est bcp plus important, et ds ces régions, il doit bien y avoir la "localisation".
Bref!
Mais je ne reste jamais sur mes positions, ce n'est pas mon genre, j'essaie de comprendre, c'est tout.
Mais il est vrai que mon analyse sur le prix des maisons et son évolution repose sur les variations respectives du prix du terrain et de la construction, et quand on me dit que ce même prix des maisons va baisser de 50%, je dis simplement que c'est impossible, et ds mon entourage, personne n'a pu me démontrer le contraire.
Pour ma démo, je n'utilise pas le prix de vente des promoteurs, qui se font (faisaient...) des marges énormes, mais le prix des artisans, maçons, électriciens, charpentiers, couvreurs, etc, etc.
Et pour le prix des terrains, j'ai une vue assez précise sur les Yvelines depuis 30 ans. Dites-moi qu'à St Nom la Bretèche, ce prix va baisser de 50% ........ eh! bien, je peux vous dire qu'à -10% il y aura tellement de demandes que les prix ne baisseront plus, enfin, c'est ce que les infos en ma possession me permettent de conclure.
Je n'ai pas encore trouvé d'infos qui me fassent changer ma position. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 20:28:42
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Pour confirmer mes dires sur les promoteurs et sur Saint Nom, allez voir la dernière réalisation Kaufman et Broad, le parc de Galie ici: http://www.ketb.com/fr/constructeur-immobilier/maison-france-SAINT_NOM_LA_BRETECHE-MA-78-511.htm
Ces maisons sont mises en vente à plus de 5000€/m2 avec des terrains minuscules.
J'appelle ça les HLM de St Nom!
Ce ne sont pas ces données que j'utilise, mais comment estimer la somme des 3 composantes, prix terrain, de la construction et la marge? vous avez vu que certains terrains ne dépassent pas 300m2 ........ |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 22:16:32
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Citation :
vous me servez un document qui me démontre le contraire ........ jusquà 2004 il est vrai, mais la hausse est continue jusqu'en 2004.
Regardez les 4 courbes (Figure 5) de la page 40 de ce document http://www.federalreserve.gov/pubs/feds/2004/200437/200437pap.pdf et dites moi où vous voyez une hausse continue du prix des terrains?
Regardez maintenant les courbes de la Figure 1 de la page 36. Pouvez-vous encore dire que, sur la période 1980-2004, le prix des terrains, ajusté de l'inflation (en plus) n'a jamais connu de croissance négative (donc baisse)?
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
Edité par - Prados le 05 janv. 2007 22:17:11 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 22:24:38
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Pour vous faire plaisir, regardez également les données de ce document qui sont disponibles ici:http://morris.marginalq.com/davispalumbodata.htm
Ouvrez le fichier excel et regardez la colonne "Land Value" et dites moi maintenant si le prix des terrains à été en hausse continue.
Edition:
Attention les prix ici sont en $ courants, pas $ constants. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
Edité par - Prados le 05 janv. 2007 22:26:39 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 janv. 2007 : 12:11:11
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Désolé, mais tout ça c'est du peanuts.
Oui, vous avez raison, ça a baissé ........ quelques cents par ci par là, mais ce n'est pas sérieux.
La tendance générale de 1970 jusqu'en 2004 est à la hausse.
Et ne parlons pas d'inflation, SVP, pour ne pas faire peur à ceux qui croient gagner de l'argent en plaçant leurs économies sur certains plans, en fait, ils en perdent moins .........
Mais je me méfie quand même comme de la peste des données générales, conf mon expérience en France. Même ds les Yvelines, il y a des endroits qui ont baissé ........ je ne voudrais pas de ces terrains, même pour y mettre mes pets. |
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USA: Après les biens immo, les terrains
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