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 Sujet  |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 23 déc. 2006 : 19:17:02
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Bonsoir
Après une longue éclipse de ce forum, me voici brièvement de retour pour le problème suivant :
Il s'agit d'un compromis de vente signé pour un appartement en copropriété.
Les articles L 312-15 et suivants du Code de la consommation obligent à indiquer, lorsque l'acquéreur n'est pas un marchand de biens, si le prix sera "payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts".
Le compromis de vente doi-il mentionner des détails sur les prêts sollicités (montants, durée ......?). Ou la rubrique peut-elle rester totalement vide ?
Par ailleurs, quand le compromis précise que l'acheteur se doit de faire une demande de prêt dans les 8 jours par exemple, comment cela peut-il se prouver ? Cette demande ne se fait pas en général en LRAR.
Merci pour vos avis.
*** Modération ***
Sujet déplacé du forum "Appel à expériences similaires copropriété"
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Elisabeth |
Edité par - clemouel le 15 janv. 2007 14:15:22 |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 22:25:50
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Citation :
Le compromis de vente doi-il mentionner des détails sur les prêts sollicités (montants, durée ......?). Ou la rubrique peut-elle rester totalement vide ?
Je crois qu'il doit être mentionné la durée max, le taux d'intérêt max du prêt, la somme max empruntée, ...
Citation :
Par ailleurs, quand le compromis précise que l'acheteur se doit de faire une demande de prêt dans les 8 jours par exemple, comment cela peut-il se prouver ? Cette demande ne se fait pas en général en LRAR.
Mais le bénéficiaire doit transmettre au notaire, dans les temps, l'offre de prêt. |
Cordialement / Frédéric |
Edité par - fguigui le 23 déc. 2006 22:28:51 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 25 déc. 2006 : 19:55:47
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Merci, fguigui.
D'autres avis ? |
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 10:09:59
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Je pose mon problème plus précisément.
Mr X signe un compromis de vente (18/09/06) sans avoir vraiment fait une étude très sérieuse du financement de l'achat. Il est en instance de divorce. L'agent immobilier qui s'occupe de la vente laisse vides toutes les rubriques concernant le financement de l'achat. A ce moment, dans l'attente de la convocation chez le juge, il est précisé que l'entrée en jouissance ainsi que la signature de l'acte sont prévus le 15/03/07, pour être "certain" que Mr soit divorcé. Il est également précisé que l'acheteur a un délai de 1 mois pour présenter une offre de prêt.
Mr X est à quelques années de sa retraite, chômeur et en arrêt maladie depuis plusieurs mois au moment de la signature. Les seuls revenus jusqu'à la retraite seront "puisés" dans un produit d'assurance-vie qui doit être partagé avec sa femme au moment du prononcé du divorce. Au moment de la signature du compromis, le couple était déjà passé devant notaire pour faire une convention de séparation de biens, qui attribuait à l'épouse le quart du produit de cette assurance-vie.
Malgré les problèmes de santé, l'assurance ne fait pas de problème. Pour ce qui est de la banque, qui "détient" l'assurance-vie, et qui est donc sollicitée pour le prêt, elle se fait "tirer l'oreille", pendant plusieurs semaines, avant de faire enfin son offre de prêt, au nom de Mr X. Cette offre arrive 3 semaines après la date "limite".
Mais cette offre demande comme garanties :
une hypothèque sur le bien qui fait l'objet de l'emprunt, ce qui est acceptable
mais aussi un nantissement sur le montant total du produit d'assurance-vie.
Ce dernier point pose problème, puisque Mr X n'a droit qu'aux 3/4 ; de plus le juge pourrait décider que l'épouse a droit à la moitié, au moment du jugement.
Je précise que la banque était en possession de la convention de séparation de biens et n'ignorait pas la situation matrimoniale de Mr X.
Mr X a précisé à la banque qu'il ne pouvait accepter le nantissement. La banque a donc produit un document précisant que Mr X ayant refusé les garanties demandées, elle annulait l'offre de prêt. Ce document a été transmis à l'agent immobilier.
Le problème est que le vendeur a fait appel à son avocat qui vient d'envoyer à Mr X une mise en demeure de procéder à l'achat dans les 8 jours ! Cette mise en demeure se justifie-t-elle dans la mesure où la vente était prévue le 15/03/07 ?
Quelqu'un pourrait-il me donner des informations ou des idées pour essayer d'y voir clair dans ce "sac de noeuds" ?
Qui est "responsable" dans cette affaire ?
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Elisabeth |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 10:22:45
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
Mr X a précisé à la banque qu'il ne pouvait accepter le nantissement. La banque a donc produit un document précisant que Mr X ayant refusé les garanties demandées, elle annulait l'offre de prêt. Ce document a été transmis à l'agent immobilier.
Le problème est que le vendeur a fait appel à son avocat qui vient d'envoyer à Mr X une mise en demeure de procéder à l'achat dans les 8 jours ! Cette mise en demeure se justifie-t-elle dans la mesure où la vente était prévue le 15/03/07 ?
Quelqu'un pourrait-il me donner des informations ou des idées pour essayer d'y voir clair dans ce "sac de noeuds" ?
Qui est "responsable" dans cette affaire ?
Le problème est en fait très simplissime. L'acheteur a fourni un refus de prêt qui semble conforme. Le vendeur doit en tirer les conséquences. Donner des instructions pour que le DG soit rendu à l'acheteur qui a vu son prêt refusé, et remettre le bien en vente.
Je ne vois pas où est le sac de noeuds. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jean not
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538 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 11:19:42
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Lenabot a tout à fait raison : le refus de l'offre de prêt par le futur acquéreur entraîne l'annulation de la promesse de vente avec un bémol.
La banque semble avoir fait une offre de prêt et celle-ci a été refusée dans un 1er temps par le futur acquéreur : il devrait y avoir des pénalités à la charge de ce dernier si je ne me trompe (20% du montant de la transaction : à voir si vous êtes procédurier) |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 11:39:11
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Merci pour ces réponses.
Le problème est que, si l'acheteur ou le vendeur est "responsable" de la non-conclusion de l'affaire, le compromis de vente précise que le responsable doit à l'autre partie 20 000 € ! De plus, la commission de l'agent immobilier (10 000 €) est aussi perdue !
Ce qui fait donc "cher" !
Je reviens sur le "refus" de la banque. Pourquoi celle-ci s'est-elle cru "obligée" de préciser dans son refus écrit que celui-ci résultait du refus préalable de l'acheteur d'accepter toutes les garanties demandées. L'acheteur avait d'ailleurs demandé à la banque de revoir ces conditions de garantie.
De plus, dans le cadre de ce nantissement, l'acheteur "déclarait renoncer à toute modification dudit contrat d'assurance-vie" d'une part
et d'autre part, ce nantissement conduisait à "la révocation tacite de tous les bénéficiaires".
Supposons que l'acheteur ait accepté cette offre de prêt. Que se serait-il passé au moment du passage devant le juge pour entériner le divorce ?
Je précise que l'épouse a établi un document devant notaire précisant qu'elle autorisait son mari à faire cet achat qui serait remboursé avec ses seuls salaires et gains et que ce bien n'entrerait pas dans la communauté universelle. |
Elisabeth |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 11:49:22
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Citation :
Initialement entré par jean not
Lenabot a tout à fait raison : le refus de l'offre de prêt par le futur acquéreur entraîne l'annulation de la promesse de vente avec un bémol.
La banque semble avoir fait une offre de prêt et celle-ci a été refusée dans un 1er temps par le futur acquéreur : il devrait y avoir des pénalités à la charge de ce dernier si je ne me trompe (20% du montant de la transaction : à voir si vous êtes procédurier)
Il reste surtout à voir si l'acheteur pouvait légitimement refuser les garanties.
Citation :
mais aussi un nantissement sur le montant total du produit d'assurance-vie.
Ce dernier point pose problème, puisque Mr X n'a droit qu'aux 3/4 ; de plus le juge pourrait décider que l'épouse a droit à la moitié, au moment du jugement.
Tel que c'est présenté, il me semble que oui puisque Mr X n'avait pas le pouvoir de nantir l'ensemble tout seul.
Dans le silence du compromis quant aux limites de la clause suspensive d'obtention de prêt qui est toujours stipulée au bénéfice exclusif de l'acquéreur potentiel, il faut en tirer les conclusions : la clause suspensive n'est pas réalisée. Dans cette hypothèse, le DG doit être restitué et l'AI n'a pas droit à sa commission. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 12:46:34
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Alors, est-ce la banque qui est "responsable" ? En mettant la main-mise sur un contrat qui était au nom de Mr ET Madame ?
Qui va "débloquer" cette affaire ?
Est-ce à l'acheteur de se défendre en prenant un avocat alors que la faute incombe à la banque ?
La banque acceptera-t-elle de "reconnaître" ses erreurs ?
Un nouveau refus de l'offre de prêt de la part de la banque, justificatifs "juridiques" à l'appui, pourrait-il être suffisant pour "calmer" le vendeur et lui faire arrêter d'éventuelles poursuites en justice ? |
Elisabeth |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 13:12:15
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
Alors, est-ce la banque qui est "responsable" ? En mettant la main-mise sur un contrat qui était au nom de Mr ET Madame ?
Il est inutile de rechercher des responsabilités. Une banque n'est pas obligée d'octroyer un prêt, et cette banque demandera les sûretés civiles qu'elle estime nécessaire. Elle peut donc tout à fait légitimement refuser un prêt et doit établir uniquement un certificat (le motif n'est pas obligatoire). Dès lors qu'un refus de prêt est émis, il faut que les parties en tirent les conséquences qui sont simples : la condition suspensive n'est pas réalisée et point barre. Il faudra donc que le vendeur se calme tout seul à la lecture du certificat, à moins qu'il ne prouve qu'il ait été établi en fraude. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 01 janv. 2007 13:13:33 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 14:06:31
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Merci pour ces précisions.
Manifestement, l'agent immobilier a transmis au vendeur la teneur de la lettre de refus de la banque, puisque la lettre de l'avocat en reprend certains termes.
L'avocat cependant avance que l'acheteur a été négligent dans sa demande de prêt et qu'il aurait dû faire appel à d'autres banques (mon commentaire : à mon avis, il n'avait aucune chance d'obtenir un prêt dans une autre banque compte tenu de sa situation).
Est-ce au vendeur de prouver que l'acheteur a été "négligent" et peu "diligent" dans sa demande de prêt ou est-ce à l'acheteur de prouver qu'il a fait le nécessaire ?
Celui-ci a fait de multiples relances téléphoniques auprès de sa banque, ce qu'il ne peut évidemment pas prouver.
Par ailleurs, l'acte notarié signé par sa femme date de 15 jours après la signature du compromis. Cela serait-il "suffisant" pour démontrer sa bonne foi, sa "diligence" et sa "non-négligence" ? |
Elisabeth |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 14:24:01
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
Est-ce au vendeur de prouver que l'acheteur a été "négligent" et peu "diligent" dans sa demande de prêt ou est-ce à l'acheteur de prouver qu'il a fait le nécessaire ?
Il faut se référer uniquement à la rédaction de la clause suspensive. Si celle ci est très sommaire avec par exemple aucune banque mentionnée, un seul certificat suffit. L'imprécision s'interprétera en faveur de l'acquéreur. Le vendeur a donc une cause perdue d'avance. L'acheteur a prouvé un refus, ce qui signifie qu'il a sollicité un prêt. C'est suffisant. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 01 janv. 2007 14:24:39 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 14:38:55
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Pour ce qui est de la clause suspensive, le compromis ne fait mention que de la date (1 mois après la signature du compromis) à laquelle le prêt doit être accordé. Aucune mention du nom d'une banque, du montant du ou des prêts, ni de durée de ces éventuels prêts. Toute la rubrique est quasiment vide.
L'acheteur a d'ailleurs prévenu l'agent immobilier, malheureusement par téléphone, avant cette date limite, que la banque ne lui avait toujours pas répondu. L'offre ayant finalement été faite plus de 3 semaines après la date limite.
En conclusion, il semblerait donc que l'acheteur puisse être "tranquille".
Suite à la mise en demeure, l'acheteur a envoyé un courrier explicatif à l'avocat concernant les garanties demandées (hypothèque et nantissement).
En espérant que ceci soit suffisant pour "calmer" le vendeur !
Grand merci pour toutes ces précisions qui permettent d'y "voir plus clair" ! |
Elisabeth |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 15:44:30
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Voyez également ces liens :
La condition suspensive d'obtention de prêt :
C'est la plus fréquente mais aussi la plus délicate des conditions suspensives insérées dans les avant-contrats : elle vise à éviter à l'acquéreur qui doit recourir à un prêt pour financer son achat de perdre son versement initial ou d'être redevable de dommages et intérêts au cas où il ne pourrait obtenir le crédit envisagé. En fait les articles L 312-15 et suivants du Code de la consommation obligent à indiquer, lorsque l'acquéreur n'est pas un marchand de biens, si le prix sera "payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts".
Lorsqu'un prêt est prévu, l'avant-contrat doit être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt, qui doit lui-même être souscrit sous la condition résolutoire de la non réalisation de l'opération immobilière envisagée par le bénéficiaire ; l'accent est donc mis sur l'interdépendance de ces contrats (articles L 312-12 et L 312-16). Si par contre aucun prêt n'est prévu dans l'acte, l'acquéreur doit mentionner dans celui-ci, de sa main, qu'il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut plus alors se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation.
Cette clause est en fait d'une mise en oeuvre délicate comme l'atteste l'abondance de la jurisprudence qu'elle a généré (1) : l'acquéreur est censé rapporter, dans un délai fixé (minimum un mois après l'enregistrement de la promesse unilatérale ou la signature du compromis - article L 312-16), la preuve de l'obtention du ou des prêts visés dans le texte de la clause, faute de quoi la condition est réputée non réalisée et l'acte caduc ; cette preuve doit être au minimum la copie de l'offre de l'établissement prêteur, à communiquer en recommandé pour lui donner date certaine.
Les clauses de condition suspensive d'obtention de prêt créent des risques aussi bien pour les acquéreurs que pour les vendeurs :
- pour l'acquéreur, c'est celui de ne pas obtenir des établissements consultés une offre de prêt dans le délai fixé et de voir le vendeur qui pense pouvoir vendre dans de meilleures conditions en tirer prétexte pour reprendre sa liberté ! Il convient donc à la signature de l'avant-contrat de ne pas pêcher par optimisme excessif et négocier un délai confortable...
- pour le vendeur, c'est celui de voir l'acquéreur, devenu le temps passant moins enthousiaste quant à l'achat, saboter délibérément sa demande de crédit pour se délier de son engagement en récupérant, grâce à la condition suspensive, son versement initial ; la rédaction de la clause de condition suspensive peut aider à s'en prémunir, par exemple en fixant un délai pour le dépôt des demandes de crédit, mais des stipulations plus contraignantes peuvent être déclarées non écrites ; par contre, le vendeur soupçonneux est en droit, si l'acquéreur l'informe de la non réalisation de la condition suspensive, de lui demander la preuve qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies par la clause dans le délai que celle-ci déterminait ; autrement, la condition est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire de la promesse n'accomplit pas les diligences nécessaires à l'obtention du prêt, s'il ne dépose pas le dossier de demande de prêt, s'il demande un prêt d'un montant supérieur à celui stipulé dans la promesse ou s'il ne sollicite qu'une banque alors qu'il s'était obligé à en solliciter plusieurs, auquel cas, le vendeur est bien entendu en droit d'être indemnisé...
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=378
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=384
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 16:41:33
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Pour compléter ce fil.
La preuve du dépôt de la demande de prêt et un cerficat de refus suffisent pour rendre le compromis caduc et possible la restitution du dépôt de garantie.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 30 mai 1996 Cassation partielle
N° de pourvoi : 94-15980
Inédit
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ M. Dominique Boehm,
2°/ Mme Boehm, née Seyman, demeurant ensemble 165, rue de Paris, 78470 Saint-Rémy-lès-Chevreuse, en cassation d'un arrêt rendu le 31 mars 1994 par la cour d'appel de Versailles (3e Chambre), au profit :
1°/ de M. Hubert Blanchard, demeurant 8, avenue du Bois de Verrières, 92290 Châtenay-Malabry,
2°/ de Mme Régine Juin-Rimbert, née Blanchard, demeurant 4, rue de la Saussaye, 91300 Massy,
3°/ de M. Jacques Arpentinier, pris en sa qualité d'ayant droit et d'héritier de son épouse décédée, Mme Colette Arpentinier, née Blanchard, demeurant 11, rue de la Bergerie, 91300 Massy,
4°/ de M. Georges Arpentinier, pris en sa qualité d'héritier de sa mère décédée, Mme Colette Arpentinier, née Blanchard, demeurant 12, rue Louis Lumière, Les Herbiers, 85500 Les Herbiers,
défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt;
LA COUR, en l'audience publique du 9 avril 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, M. Bourrelly, Mme Stephan, MM. Peyrat, Cachelot, conseillers, MM. Chollet, Nivôse, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre;
Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat des époux Boehm, de Me Choucroy, avocat des consorts Blanchard et des consorts Arpentinier, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 31 mars 1994), que les consorts Blanchard ont promis de vendre aux époux Boehm un immeuble dans lequel ceux-ci exploitaient un fonds de commerce et d'autres droits immobiliers, l'acte stipulant que les époux Boehm versaient une indemnité d'immobilisation de 20 000 francs qui, faute de réalisation par eux de la promesse dans les délais et conditions fixés, resterait acquise au promettant et serait à parfaire à hauteur de 57 000 francs; que la promesse était assortie, au profit des bénéficiaires, d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 5 décembre 1989, les époux Boehm devant, dans les trois jours, avertir le notaire de l'obtention ou de la non-obtention du prêt, par lettre recommandée avec avis de réception, la promesse devenant caduque à défaut d'information du notaire, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure ou d'une procédure judiciaire; que les époux Boehm ayant vendu leur fonds de commerce, les consorts Blanchard ont formé opposition sur le prix de vente pour obtenir paiement de la somme de 57 000 francs; que les époux Boehm ont protesté contre cette opposition et déclaré vouloir réaliser la vente; qu'ils ont saisi le Tribunal à cette fin;
Attendu que les époux Boehm font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen, "1°) que lorsque la vente est conclue sous une condition suspensive stipulée au profit exclusif d'une partie, cette partie peut y renoncer, et elle seule peut se prévaloir de la défaillance de la condition, l'autre partie devant servir sa prestation à peine d'engager sa responsabilité; que, dès lors, la cour d'appel, qui avait pourtant constaté que "la promesse était faite sous la condition suspensive au profit des époux Boehm, qui pouvaient toujours y renoncer (...)", et qui a, néanmoins, cru pouvoir prononcer la caducité de la promesse à la demande des promettants et contre la volonté des bénéficiaires de ladite condition, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 1583 et 1584 du Code civil; 2°) que les parties avaient expressément prévu que la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt "était stipulée au profit du bénéficiaire seul, qui pourra toujours y renoncer", cette stipulation englobant l'ensemble de la condition suspensive et s'appliquant donc en particulier à l'envoi de la lettre recommandée; qu'en décidant, néanmoins, que les promettants pouvaient demander que soit prononcée la caducité de la promesse en raison de l'absence d'envoi de la lettre recommandée, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires et précises de la clause suspensive et violé l'article 1134 du Code civil ;
3°) que les appelants avaient soutenu, dans leurs conclusions, que l'étape intermédiaire du 5 décembre 1989 était prévue, toujours à leur seul bénéfice, en vue de leur permettre de récupérer leur dépôt de garantie avant l'expiration de la promesse; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire qu'elle a pourtant elle-même visé, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile";
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, sans dénaturation et répondant aux conclusions, que, par la stipulation relative aux conditions, les parties avaient manifesté leur intention de mettre un terme à leurs engagements avant l'expiration du délai d'option, au cas où le notaire ne serait pas informé de l'obtention ou de la non-obtention du prêt le 8 décembre 1989 au plus tard, la cour d'appel, qui a constaté que les époux Boehm n'avaient pas fait savoir au notaire, dans les formes et délais prévus, s'ils avaient obtenu ou non le prêt par eux sollicité, en a exactement déduit que la promesse était caduque;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que, pour accueillir la demande des époux Blanchard en paiement de la somme de 57 000 francs à titre d'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient que les époux Boehm n'ayant pas informé le notaire de l'obtention ou de la non-obtention du prêt par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard le 8 décembre 1989, la levée d'option en date du 20 février 1990 est tardive et dénuée d'effet, que la promesse n'ayant pas été réalisée dans les délais et conditions fixées, l'indemnité d'immobilisation est donc acquise aux consorts Blanchard;
Qu'en mettant ainsi à la charge des époux Boehm la totalité de cette indemnité d'immobilisation, alors qu'il était stipulé dans la promesse qu'en cas de défaut d'obtention du prêt, le bénéficiaire pourrait recouvrer son dépôt de garantie contre justification de la demande du prêt et du refus de la banque de le lui accorder, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de la convention, a violé le texte susvisé;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux Boehm à payer aux consorts Blanchard la somme de 57 000 francs avec intérêts au taux légal à partir du 14 février 1991, l'arrêt rendu le 31 mars 1994, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris;
Condamne les défendeurs, envers les époux Boehm, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt;
Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Versailles, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trente mai mil neuf cent quatre-vingt-seize.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 01 janv. 2007 16:41:56 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 16:50:42
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Un autre complément. Le refus de réitération de l'acte authentique a comme conséquence que l'agent immobilier ne peut percevoir ni commission, ni dommages et intérêts. (pas de conditions suspensives supposées réalisées).
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 15 février 2000 Rejet
N° de pourvoi : 97-19923
Inédit titré
Président : M. LEMONTEY
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Antoine Buffin, demeurant 8, avenue du Maquis, 46000 Cahors,
en cassation d'un arrêt rendu le 2 juillet 1997 par la cour d'appel d'Agen (1re Chambre civile), au profit :
1 / de Mme Cécile Boissard,
2 / de M. Patrick Roucoules,
demeurant ensemble 11, rue Feydel, 46000 Cahors, et actuellement route de Lalbenque, Résidence Fonrodenque, appartement 123, bâtiment A, 46000 Cahors,
défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 11 janvier 2000, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, M. Sargos, conseiller, M. Sainte-Rose, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Delaroche, conseiller, les observations de la SCP Ryziger et Bouzidi, avocat de M. Buffin, de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de Mme Boissard et de M. Roucoules, les conclusions de M. Sainte-Rose, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi et arrêté la décision au 21 janvier 2000 ;
Sur les deux moyens réunis, chacun pris en ses deux branches, tels qu'ils figurent au mémoire en demande et sont reproduits en annexe au présent arrêt :
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que le 13 octobre 1993, par l'intermédiaire du cabinet Buffin, agent immobilier, un compromis de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt a été signé entre Mme Daviau, venderesse, et les consorts Boissard-Roucoules ; que ces derniers n'ont plus souhaité acquérir, une visite plus minutieuse des lieux ayant révélé un vice d'étanchéité de la toiture ; que, se prévalant d'une clause insérée à l'acte, réputant réalisée la condition suspensive si le défaut d'obtention du prêt résultait d'une faute, négligence ou refus de l'acquéreur, et réservant à l'agent immobilier le droit d'obtenir, en pareille condition, des dommages-intérêts égaux au montant de sa rémunération, M. Buffin a assigné les consorts Boissard-Roucoules en paiement de la somme de 30 000 francs ; que l'arrêt attaqué (Agen, 2 juillet 1997) a débouté M. Buffin de ses prétentions ;
Attendu que la cour d'appel qui, par un arrêt avant dire droit du 3 mars 1996 avait invité les parties à s'expliquer sur la portée et la validité de la clause litigieuse au regard des dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, a retenu que ladite clause avait pour effet de contrevenir à l'interdiction faite par l'article 6 de la loi à l'agent immobilier de percevoir une commission même lorsque la vente n'a pas lieu, de sorte qu'elle était nulle ; que par ces seuls motifs, qui rendent inopérantes les critiques des moyens, elle a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Buffin aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Buffin à payer aux consorts Roucoules-Boissard la somme de 1 978,11 francs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 01 janv. 2007 16:53:10 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 17:28:12
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Merci pour ces arrêts.
Pas très habituée au vocabulaire juridique, je pense cependant avoir grossièrement compris et j'ai l'impression que cela donne de l'eau à mon moulin.
Je commence d'ailleurs à me demander si le vendeur n'a pas jubilé le jour de la signature du compromis, content d'avoir trouvé un acheteur assez naïf, qui n'a pas fait beaucoup de "vérifications" avant d'acheter.
Il est donc fort possible que les acheteurs ne se pressaient pas au portillon. L'appartement est situé dans un très beau quartier mais il y a quelques inconvénients de taille. De plus, j'ai constaté que le réglement de copropriété stipulait la présence de combles qui ont en réalité été aménagés de manière à faire un duplex doublant ainsi la surface habitable. Je ne me souviens plus si, dans ce cas, celui qui aménage les combles, doit demander l'autorisation à l'AG. Si oui, je ne sais pas si cette autorisation a été demandée. Et a priori, le règlement de copropriété n'a pas été modifié en conséquence.
Précisément, le lot "appartement" vendu comprend 3 pièces cuisine etc....et des combles situés juste au-dessus de cet appartement. De plus, des climatiseurs ont été installés dans ces combles, peut-être aussi sans autorisation.
Qui sait si des acheteurs potentiels, très au courant des problèmes de copropriété, n'ont pas renoncé suite à ce problème.
L'acheteur pourrait-il se retourner contre le vendeur suite à cette 'irrégularité" ou ne pourrait-il avoir des problèmes lors d'une revente ultérieure ?
Tout ceci explique peut-être que le vendeur ne se soit pas manifesté aux alentours du 18 octobre où l'acheteur devait avoir présenté une offre de prêt. Quasiment 2 mois après cette date, il se "réveille" en sollicitant un avocat.
Qu'en pensez-vous ? Merci encore pour toutes les informations. |
Elisabeth |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 17:47:04
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
L'acheteur pourrait-il se retourner contre le vendeur suite à cette 'irrégularité" ou ne pourrait-il avoir des problèmes lors d'une revente ultérieure ?
Vu de la fenêtre de l'acheteur, son seul intérêt est de récupérer son DG, vu que son prêt a été refusé. Je le vois vraiment mal réclamer des DI au motif d'irrégularités de l'appartement par rapport au RDC, considérant que son achat ne se fait finalement pas.
Citation :
Tout ceci explique peut-être que le vendeur ne se soit pas manifesté aux alentours du 18 octobre où l'acheteur devait avoir présenté une offre de prêt. Quasiment 2 mois après cette date, il se "réveille" en sollicitant un avocat.
Vu côté vendeur, il ne peut que donner acte du refus de prêt émis par la banque. Il n'a pas droit au bénéfice de la clause pénale (voir 1er arrêt), et l'agent immobilier encore moins à sa commission, la condition suspensive ne s'étant pas réalisée, ni la vente d'ailleurs (voir 2e arrêt). |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 01 janv. 2007 17:51:12 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 18:10:25
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Si sur le règlement de copropriété ces combles sont définis comme des parties privatives et à la condition de ne pas toucher aux parties communes, il n’y a pas besoin d’avoir une quelconque autorisation de l’assemblée générale pour les aménager.
Voyez ce lien :
Il a été jugé (Cour de Cassation, 3e ch. Civile 22 mars 2000) que des combles n'abritant aucun élément d'équipement commun, qui n'ont pas pour fonction de permettre l'accès à la toiture, et auxquels en outre on ne peut accéder qu'à partir d'un lot privatif, constituent une partie privative de celui-ci et peuvent donc être annexées !
http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=60
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 18:34:36
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Je n'ai pas vérifié si ces combles sont mentionnés comme "parties privatives". A priori, l'accès ne se fait qu'à partir de cet appartement et donc dans le descriptif du lot "appartement" figurent les combles. . Mais, en plein milieu, il existe un conduit vertical (peut-être VMC). Je ne me suis attardée que sur le descriptif du lot et je ne sais pas s'il y aurait éventuellement des "servitudes".
Tout ayant été isolé, sous la toiture, je vois difficilement comment il serait possible d'accéder à la toiture, si ce n'est par l'extérieur.
Donc, comme souvent, la réponse n'est pas évidente.
Merci à ETASPAK, et à LeNabot pour son analyse très claire. |
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 23:28:29
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Une fois le refus de prêt par la banque signifié à l'agent immobilier, est-ce à lui de déclarer le compromis "caducq" ?
Doit-il spontanément rembourser le dépôt de garantie ou l'acheteur potentiel doit-il en faire la demande ?
Merci pour vos informations. |
Elisabeth |
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Conditions de nullité d'un compromis de vente ?
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