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Numero6
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 Posté - 11 janv. 2007 : 09:42:23
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Bonjour,
Je sors d'une AGE ou le projet de résolution mis au vote (art 25) d'une AGE n'a pas obtenu la majorité nécéssaire pour passer au 1er tour ni le 1/3 des votes pour pouvoir passer selon l'article 24.
Quels sont les délais pour que le propriétaire puisse remettre à l'ordre du jour d'une AG(E) ce même projet de résolution et le peut-il alors que sa résolution a déjà été refusée.
La résolution était une demande de travaux pour son local ( percement de la toiture afin d'y faire passer un conduit d'évacuation des extractions de fumées d'un futur commerce de bouche)
Son locataire ne peut créer son commerce car cette évacuation est nécéssaire ( sécurité- etc etc ).
merci
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 09:52:43
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Oh, tout simplement à la prochaine AG annuelle, ou alors à une AG supplémentaire, mais organisée à ses frais, et sans garantie de retournement de l'opinion collective.
Entre temps, il s'agirait de savoir si le refus de l'AG est fondé ou abusif (cas d'un abus de majorité). Egalement de savoir si l'activité du commerce de bouche est autorisée statutairement ou pas.
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Edité par - mfld le 11 janv. 2007 09:54:17 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 10:03:22
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Un récent arrêt de la Cour de cassation doit vous inciter à la plus grande prudence. La situation était un peu différente mais vous comprendez que, d'un manière générale, l'obligation de respecter des règles techniques pour une exploitation commerciale ne justifie pas n'importe quoi.
http://jpm-copro.com/Cass%2008-11-2006-1.htm
Après un rejet d'une demande de ce genre, la réaction normale du copropriétaire est de demander une autorisation judiciaire.
Ceci étant, rien ne vous interdit de présenter de nouvelles demandes à l'occasion des assemblées futures.
Mais les merceries reviennent à la mode ! Louez donc à une mercière.
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 10:09:04
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merci de la réponse,
Le local est " Tous commerces"
Dans le centre commercial il y a déjà des commerces de bouches
( boulanger-traiteur-poissonier etc )
Citation :
Entre temps, il s'agirait de savoir si le refus de l'AG est fondé ou abusif (cas d'un abus de majorité).
les 50% nécéssaire à la délibération ont été atteints difficilement (à 13 voix près ) par contre le vote des présents ou représentés était équilibré mais pas en faveur du pour( 50/50 )donc moins du 1/3 pour aller vers l'art 24.Par contre,un gros coproprio ne s'est pas présenté (48/100 des voix) lui seul peux faire pencher la balance d'un côté ou d'un autre.pour être précis, il s'agit d'une Mairie qui n'a probablement pas voulu prendre de décision et pour finir le pourqoui du comment quand je vous dirais que le commerce était un commerce de kebab et autres merguezs, le refus vient peut-être de là?
plus que du percement de la toiture.......
N6
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Edité par - Numero6 le 11 janv. 2007 10:26:59 |
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Numero6
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4444 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 10:11:17
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Citation :
Mais les merceries reviennent à la mode ! Louez donc à une mercière.
Je ne suis pas le loueur de ce local, mais je suis copropriétaire et pour l'occasion j'étais président de séance et perso j'ai voté pour.
n6
Il y a déjà 5 banques....autant d'agences immobillières, quand on ne sait pas à qui louer on vend soit à une banque , soit à une AI , soit à une crêperie........ |
Edité par - Numero6 le 11 janv. 2007 10:30:36 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 10:14:26
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JPM,
j'ai bien lu votre lien, avant la fin de la séance, j'ai bien prévenu le commercant et le bailleur de ne rien faire sans l'accord de la copropriété qu'autrement ils se mettaient eux mêmes dans le caca.... ce n'est pas le terme que j'ai employé mais tout le monde comprendra.
N6 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 11:06:27
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Si la boutique est incluse dans un centre commercial, le contexte est différent !!!!!
Il est plus facile d'obtenir des autorisations judiciaires et c'est bien normal
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 17:44:58
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Sur ce genre de question il faut être très prudent.
Ici, il s'agit d'un ensemble commercial qui est dans l'emprise de l'immeuble en copropriété.
Le lot en question, conformément à la destination de l'immeuble, est à usage de "tout commerce".
Les travaux envisagés sembles être rendus obligatoires par la règlementation pour l'activité envisagée, activité envisagée conforme à la destination de l'immeuble, il faut le rappeler.
De ce fait, sauf motifs graves et étayés, l'AG ne peut valablement s'opposer à la réalisation des travaux. Je parle ici de travaux destinés à l'évacuation des éventuelles fumées !
Car l'AG peut s'opposer à la réalisation technique envisagée, au projet tel qu'il lui a été présenté. L'AG peut imposer tel passage, des couleurs, des techniques, etc ....(elle ne peut imposer pour autant des entreprises ou des finacements ..!)
Mais serait un "abus de droit" le refus non motivé de l'AG, refus sur le principe même de cette évacuation, causant ainsi une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de ce lot.
C'est pourquoi, comme JPM, je serais très prudent sur cette affaire : une AG ne peut pas s'embarquer ici sans raison sur un refus pur et simple.
Le copropriétaire serait alors fondé à faire imposer par le juge les travaux au syndicat, non sans demander au passage sa condamnation à des DI pour le préjudice subit si le locataire venait à renoncer à son projet.
A mon avis, sur ce qui est présenté ici, la prudence pour ce syndicat voudrez que rapidement les choses soient remises à plat et qu'une autre AG soit convoquée dans les prochains jours.
En effet, lorsqu'une seconde AG est convoquée en application de l'alinéa 2 de L.art.25-1 le délai de convocation peut être ramené à 8 jours lorsque les questions abordées à cette 2ème AG sont les mêmes que celles inscrites à la 1ère AG (voir D.art.19, 1° de l'alinéa 3)
Ceci dit, l'arret rapporté par JPM est clair là dessus, il ne faut surtout pas que le copropriéaire passe en force en réalisant des travaux sans autorisation.
Mais il doit faire pression tant sur le CS mais surtout sur le syndic, ce dernier ne pouvant ignorer sa responsabilité personnelle (et celle du syndicat) s'il ne convoque pas une autre AG rapidement comme prévu L.art.25-1 et D.art.19. |
Edité par - gédehem le 11 janv. 2007 17:58:46 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 18:02:20
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| merci Gédehem pour ces éclaircissements. |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 18:18:31
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Citation :
voir D.art.19, 1° de l'alinéa 3
Gédehem,
j'ai bien la loi de 65 mais pouvez vous me donner les références de la citation D=décret....
merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 18:26:49
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N6, par convention (ici ou ailleurs) L= loi, D= décret.
Et comme ici nous parlons de copropriété, L= loi de 1965, D=décret de 1967 pris pour l'application de L.65 
"D.Art. 19 - (D.2004-479, 27 mai 2004) - Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.
Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi.
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi.
1°) - Le délai de convocation peut être réduit à huit jours, et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée.
2°) - Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée."
("doit", "doivent" = c'est impératif ! ndlr)
Au travail !  |
Edité par - gédehem le 11 janv. 2007 18:29:50 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 18:34:02
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Gédehem,
Que dire encore sinon merci pour tout : la doc et la rapidité des réponses
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 00:55:26
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Citation :
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi.
1°) - Le délai de convocation peut être réduit à huit jours, et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée.
2°) - Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée."
C'est donc du ressort du syndic de faire cette nouvelle convocation ou bien à qui alors ?
Est-ce vraiment obligatoire de reconvoquer en cas de refus
A qui reviennnent les frais de cette nouvelle AG - à la copropriété ou au bénéficiaire de la question.
parce que cela fait + 15 jours et à mon avis rien ne bouge.
Merci
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Edité par - Numero6 le 29 janv. 2007 00:57:16 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 00:59:07
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mfld
qu'entendez-vous par
Citation :
Entre temps, il s'agirait de savoir si le refus de l'AG est fondé ou abusif (cas d'un abus de majorité).
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 02:20:56
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Citation :
Initialement entré par Numero6
Citation :
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi.
1°) - Le délai de convocation peut être réduit à huit jours, et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée.
2°) - Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée."
C'est donc du ressort du syndic de faire cette nouvelle convocation ou bien à qui alors ?
Est-ce vraiment obligatoire de reconvoquer en cas de refus
A qui reviennnent les frais de cette nouvelle AG - à la copropriété ou au bénéficiaire de la question.
parce que cela fait + 15 jours et à mon avis rien ne bouge.
Merci
La convocation est du ressort du syndic qui doit appliquer la règlementation, soit l'art. 19D.
A vous de lui rappeler !
Les frais des travaux (percement de la toiture pour conduit évacuation) sont à la charge du copropriétaire-restaurateur.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 02:25:42
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Citation :
Initialement entré par Numero6
mfld
qu'entendez-vous par
[quote]Entre temps, il s'agirait de savoir si le refus de l'AG est fondé ou abusif (cas d'un abus de majorité).
Si l'assemblée, votait systématiquement contre ces travaux, ce serait un vote abusif et non fondé puisque votre RDC admet "tout commerces" et qu'il y a déjà un traiteur, un poissonnier, etc...
A ce moment là, le copropriétaire-restaurateur, pourrait se retourner contre le Syndicat pour cet abus de majorité ! |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 03:49:23
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| Le copropriétaire est bailleur, le locataire sera restaurateur de kebab et merguez. |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 03:56:50
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Citation :
"D.Art. 19 - (D.2004-479, 27 mai 2004) - Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.
alors
Citation :
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi.
1°) - Le délai de convocation peut être réduit à huit jours, et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée.
2°) - Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée."
Et non pas en cas de refus ( -1/3 des voix)
OK là je comprends mieux.
donc comme dans cette AG, il n'y a pas eu 1/3 des voix pour , il n'y a rien donc à faire. |
Edité par - Numero6 le 29 janv. 2007 03:57:58 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 04:07:00
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Pour JPM,
Citation :
Après un rejet d'une demande de ce genre, la réaction normale du copropriétaire est de demander une autorisation judiciaire.
Comment cela se passe t'il?
Quelle valeur par rapport au refus de l'AG ?
Est-ce long pour ce genre de décision de justice ?
Quels sont généralement les avis de justice rendus dans ce genre d'affaires ?
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Edité par - Numero6 le 29 janv. 2007 04:08:39 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 09:39:16
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L'autorisation judiciaire se substitue à la décision de rejet de l'assemblée sans qu'il y ait pour autant annulation de cette décision. C'est une particularité notable.
Le délai ? Celui hélas de toutes les procédures. Il dépend de la juridiction saisie, encombrée ou pas.
Les autorisation judiciaires sont assez fréquentes, à l'encontre de refus injustifiés de l'assemblée. Lorsque le refus est manifestement abusif, l'autorisation peut être accompagnée dune condamnation du syndica à des dommages et intérêts.
MAIS le candidat bailleur doit, avant de signer un bail, lister les travaux nécessaires au démarrage de son activité et le bailleur potentiel doit alors prendre position. Il peut renoncer au projet de location parce qu'il a le sentiment qu'il s'embarque dans une galère ou au contraire demander la convocation d'une assemblée.
Le bailleur doit, le cas échéant, se réserver la preuve de ce que le candidat, après visite complète des lieux et invitation à faire connaître ses besoins, n'a rien demandé.
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 14:50:43
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Merci JPM pour toutes ces informations
Citation :
L'autorisation judiciaire se substitue à la décision de rejet de l'assemblée sans qu'il y ait pour autant annulation de cette décision. C'est une particularité notable.
Donc on applique la décision de justice tout en conservant le véto de l'AG.
.....C'est pas toujours facile de suivre.... |
Edité par - Numero6 le 29 janv. 2007 14:51:22 |
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AG-Demande de résolution déjà refusée- délais ?
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