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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 13 janv. 2007 : 17:00:00
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A qu'elle majorité doit être votée une demande de travaux d'un copropriétaire sur des parties communes de notre copropriété horizontale, à savoir des véluxs sur les toits, un changement de volets ou de portes, pose de vérandas, pose de bloc d'air conditionné/chauffage extérieur dans un jardin à uage privatif et conduits sur les murs,...
Tous ces travaux sont interdits sur le RDC car ils portent tous atteinte aux parties communes.
Merci
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chenkak
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620 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 17:55:42
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Est votée à l'article 25, soit la majorité absolue, "l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".
Sinon, avec la majorité d'un tiers, on revote la résolution mais cette fois elle sera adoptée même si elle n'obtient que la majorité des tantièmes présents ou représentés (article 25-1). |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 18:48:59
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Dixit philippe388
les travaux portant atteinte aux parties communes sont interdits dans le RDC. Peuvent ils être votés ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 19:06:11
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S'agissant d'une copropriété "horizontale", il faut regarder de très près le RDC : quid de la classification du toit d'une maison, par exemple ??
Je doute fort que la toiture d'un même pavillon soit "parties communes" !!!
Idem pour un changement de porte ou volets, en particulier très vieux, vétustes, portes et volets étant quasi toujours "privatifs", tout spécialement dans des copropriétés horizontales !!...
Revoyez votre RDC, sur la distinction de ce qui est "parties communes" ici, .. "parties privatives" là !
Quant au travaux modifiant l'aspect extérieur de "l'immeuble" (ici immeuble = lotissement), je doute également que la moindre modification soit totalement interdite ... L.art.25 reconnaissant pouvoir à l'AG pour autoriser de tels travaux.
Donc, RDC à lire très attentivement.. et revenez nous voir. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 19:07:54
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JeanNot
Merci de votre précision.
Un vote positif en AG sur une demande de veluxs, donc contraire au réglement de copro, ne modifie-il pas en lui-même le RDC. Veluxs sur le toit sont en général poser pour éclairer un aménagement des combles, donc une modification en tantième pour la surface habitable ainsi crée - sans demande et votes aux et aussi sans demande de travaux à la mairie ( obligatoire)
le Syndic peut-il refuser de mettre ces demandes aux votes de l'AG car contraire au RDC ??
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 19:32:35
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Pour Gedehem,
RDC de ma tranche Parties communes :
1- fondations et murs périphériques,...les éléments horizontaux et verticaux;
2-Les façades et mures extérieurs
3-les couvertures, toitures,
ornements, décorations, gouttières, decentes et revetements ext.
4-les planchers ( exclu plafonds et revetements de sol)
5-conduits, canalisations,..
6-la totalité du sol bati et non-bati, réseaux divers, cloture et portillons, mitoyenneté,espaces vert ( nous avons un bois privé géré par l'ASL) réseau électrique, ...
vous pouvez le constater que la pose de véluxs; d'amenagement du grenier, la pose d'air conditionné sur les mures extérieurs touchent les parties communes.
RDC Harmonie et aspect / aucun aménagement ni aucune décortation ne pourra être apporté qui extérieurement romprait l'harmonie de l'immeuble.
RDC généralités
Aucune tolérance ne pourra devenir un droit acquis, qu'elle qu'en puisse être la durée
Si nous appliquons ce dernier paragraphe à tous les copropriétaires qui ont effectués des travx contraire au RDC, il me semble que l'assemblée n'a pas à voter sur demande, les trvx terminés,contraire au RDC. Au Syndic de faire appliquer le RDC. |
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loadrun37
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 22:13:24
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Le RDC rappelle à chaque copropriétaire ce qu'ils ont le droit de faire ou de ne pas faire par défaut.
Si la majorité des coproprio autorisent par vote la pose de vélux ou autre aux frais des concernés, il n'y a pas de problème.
Par exemple, (j'habite en copropriété)lorsque j'ai fait changer mes portes fenetres je n'ai pas demandé d'autorisation car leur couleur et aspect étaient (casi...) identiques à ce qui existaient déjà.
Si j'avais mis des fenetres roses, j'aurais été contre le RDC, sauf si la majorité des coproprio m'y avait autorisé lors d'un vote. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 22:39:05
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Philippe !!! Vous êtes sur et certain de votre RDC ???
Vous êtes bien dans une copropriété "horizontale", c'est à dire composée de pavillons/maisons individuels éventuellement mitoyens ???? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 14 janv. 2007 : 11:13:09
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absolument sur, la copropriété est composée de pavillons mitoyens , 2 voisins mitoyens pour mon pavillon.
Pourquoi une telle surprise ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 janv. 2007 : 13:56:32
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Je suis, moi aussi, surpris de l'étonnement de Gedeham !
Il peut exister des servitudes esthétiques dans une copropriété horizontale, et dans le règlement de copropriété lui-même.
C'est d'ailleurs tout à fait normal 
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 02:24:28
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Citation :
Initialement entré par philippe388
Pour Gedehem,
RDC de ma tranche Parties communes :
1- fondations et murs périphériques,...les éléments horizontaux et verticaux;
2-Les façades et mures extérieurs
3-les couvertures, toitures,
ornements, décorations, gouttières, decentes et revetements ext.
4-les planchers ( exclu plafonds et revetements de sol)
5-conduits, canalisations,..
6-la totalité du sol bati et non-bati, réseaux divers, cloture et portillons, mitoyenneté,espaces vert ( nous avons un bois privé géré par l'ASL) réseau électrique, ...
vous pouvez le constater que la pose de véluxs; d'amenagement du grenier, la pose d'air conditionné sur les mures extérieurs touchent les parties communes.
RDC Harmonie et aspect / aucun aménagement ni aucune décortation ne pourra être apporté qui extérieurement romprait l'harmonie de l'immeuble.
RDC généralités
Aucune tolérance ne pourra devenir un droit acquis, qu'elle qu'en puisse être la durée
Si nous appliquons ce dernier paragraphe à tous les copropriétaires qui ont effectués des travx contraire au RDC, il me semble que l'assemblée n'a pas à voter sur demande, les trvx terminés,contraire au RDC. Au Syndic de faire appliquer le RDC.
Le syndic a un devoir de conseil. Il doit respecter le règlement de copropriété et la règlementation :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Pour obtenir l'autorisation de l'assemblée donnée à un copropriétaire pour faire, à ses frais, des travaux sur des parties communes, le vote se fait à la majorité absolue, art. 25 de la loi :
Article 25 Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 91 1° (JORF 16 juillet 2006).
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (...)
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 11:01:06
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Qu'est ce qui est "conforme à la destination de l'immeuble" ?
la est ma question? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 16:35:31
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Pour JPM (et d'autres .. ) :
Ma suprise venait non du RDC lui même mais de la définition des "parties communes".
En effet, il est plutot rare que dans un copropriété horizontale, composée donc de pavillons individiuels, la quasi totalité du bâti soit classé "parties communes".
La fissure dans le mur du "pavillon 25", CRAC : mur partie commune c'est pour le syndicat ... comme la goutière (partie commune) sur le "pavillon 172", sans parler du plancher (partie commune) du "pavillon 205" qui est tout piqué et qu'il faut changer !!!
Qu'il y ait copropriété par le sol, par un radier, voire par "plot" de 3 ou 4 pavillons où la toiture est alors "partie commune spéciale" aux 3 ou 4 ....
Mais j'ose l'avouer : c'est bien la première fois que je vois une copropriété horizontale dont l'intégralité du bâti comme du non bâti est classé "parties communes" !
Dans un tel cas, comme dans une copropriété "verticale", la moindre réparation sur un "pavillon", le moindre entretien, incombe au syndicat.
C'est ici qu'est ma surprise ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 20:15:31
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les pavillons se touchent par groupe d'au moins 5, seules les placettes ou les voies à l'intérieur de l'ensemble de la copro séparent certains groupes.
Cette copropriété horizontale est comme un immeuble vertical, et c'est bien la le problème, comme vous l'exposez, Une fissure, un solin, une gouttière, une fuite, un engorgement, .... c'est pour le syndicat.
C'est pourquoi nous sommes devant un problème de civisme et de respect du RDC, que de nombreux copros ne respectent pas quand cela les arrangent ( veluxs, air cond., vérandas,..), mais appellent aussitôt le syndic pour changer une simple tuile, et donc à la charge de tous les copropriétaires. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 22:58:36
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A trop enfermer les gens ils sont tentés de s'évader !
Votre RDC ressemble à un "copier/coller" pour tous les syndicats dont le rédacteur a eu la charge : le votre est totalement inadapté à la structure d'une copropriété horizontale.
Lorsque vous achetez dans une copropriété "verticale" on a parfois du mal à ce que chacun ne fasse pas n'importe quoi ...
Mais chacun comprend plus ou moins que son apparte n'est pas dissociable des autres.
Alors que dire dans une copropriété "horizontale" où l'acheteur d'un pavillon entend être "maitre chez lui" dans SA maison individuelle !
Vous le touchez du doigt : classer ici l'intégralité du bâti et du non bâti dans les "parties communes" est un carcan dont chaque copropriétaire ne cherche qu'à s'affranchir, étant dans SON pavillon et dans SON jardin !
D'où ce que vous appelez "incivisme" mais qui n'est en fait que l'expression naturelle en habitat individuel, fut-il groupé, mitoyen.
C'est pourquoi ces interdictions totales par le RDC ne sont pas bonnes, illogiques, ridicules !
Il vaut mieux ouvrir la possibilité de faire ci et ça, suivant un modèle décidé en AG, travaux qui seront autorisés par une AG garante de la conformité des choses.
Il vaut mieux réglementer et faire respecter ce qui a été encadré, qu'interdire purement et simplement, voie ouverte aux dérives que personnes ne viendra contester : la preuve chez vous où chacun en arrive à faire ce qu'il veut ..
Vous êtes tous victimes d'un RDC particulièrement mal fichu.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 23:19:39
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Beaucoup de copros ne comprennent pas ou n'ont pas lu le RDC." Je suis chez moi et je fais ce que je veux ". Ce qui n'est pas le cas.
Le souhait que nous avons avec les nouveaux membres du conseil de surveillance de notre ASL ( 5 tranches), et certains des présidents de CS est de profiter de la prochaine modification du RDC pour mettre les copros devant leurs responsabilités dès lors qu'ils n'ont pas respecté le RDC actuel, à savoir que tous problèmes de toiture, fuites, infiltration, etc, ne seront pas pris en charge par le syndicat si une modification des parties communes a été faite sans aucun accord et vote de l'AG.
Certains travaux inesthétiques seront aussi à interdire ( l'air conditionné sur les murs extérieurs, couleurs de volets différentes,..) afin de conserver le cachet de notre copropriété en bord de Marne.
Un nouveau calcul des tantièmes pourrai peut-être même envisagé pour les copros ayant aménagé leur combles.
Un gentleman agreement - nous modifions le RDC ou nous mettons en demmeure de remettre en état les parties communes.
Un grand débat.
merci de vos réponses et commantaires à mes questions
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 23:39:42
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Citation :
Initialement entré par gédehem
A trop enfermer les gens ils sont tentés de s'évader !
Excellent !!! C'est de vous ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 16:27:04
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Virginia : oui ! ..
Philippe : "...à savoir que tous problèmes de toiture, fuites, infiltration, etc, ne seront pas pris en charge par le syndicat si une modification des parties communes a été faite sans aucun accord et vote de l'AG."
Ouvrez les yeux : il s'agirait là pour le moins d'une "clause pénale" .. qui devra alors être impérativement adoptée à l'unanimité (clause qui est sur le fond illicite).
Seul le juge a compétence pour dire si un copropriétaire a réalisé des travaux ou des aménagements en violation du RDC !
Seul le juge peut dire qu'il y a faute et condamner le fautif. Pas l'AG !
Ce qui veut dire que le syndicat devra autoriser le syndic à engager une action (D.art.55) à l'encontre de chacun des supposés contrevenants pris individuellement pour "non respect du RDC, défaut d'autorisation" et demander la remise en état !
Je vous souhaite bien du plaisir !!!
Conclusion : sans vouloir me "re"citer ... vous voyez bien que des mesures strictes n'ont pas de sens, en particulier ici où les gens en pavillon ont un sentiment de liberté.
Il vaut mieux réglementer, encadrer les modifications éventuelles et non les interdire avec rigueur dans le sens de "Je ne veux voir qu'une seule tête !"
Je ne prêche pas pour la violation du RDC !
Mais s'agissant d'un habitat horizontal, vous savez ce que l'on dit de l'uniformité ? 
C'est cet aspect des choses que vous devriez aborder : après tout, des volets rouge/vert/jaune peuvent être jolis sans nuire à l'aspect extérieur et à l'harmonie de l'ensemble.
Il suffit juste de le dire, de l'écrire, et non d'interdire tout ce qui n'est pas le marron d'origine.
Harmonie ne veut pas dire uniformité.
Je ne parlerais pas de cette volonté d'interdire la clim, du moins l'installation de l'unité extérieure ... ..
Ici aussi il faut préciser où elle peut être installée (réglementer, encadrer) et non interdire toute installation de ce type au nom d'une prétendue harmonie.
A quand l'interdiction des plantations dans le jardin qui ne seraient pas dans ce droit fil de l'uniformité ?
Il faut vous en convaincre : votre RDC est très mal fait, enfermant tant le syndicat lui-même que chacun des copropriétaires dans un carcan qui n'est pas gérable.
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Edité par - gédehem le 17 janv. 2007 16:43:16 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 19:03:41
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Pas tout a fait d'accord avec vous.
Vous parlez d'une clause pénale et illicite, je le pense aussi, c'est pourquoije pose cette question dans ce forum, mais les travaux effectués sans vote et demandes de trvx à la Mairie sont aussi illicites.
Vous parlez " de réglementer, encadrer les modifications actuelles" c'est ce que nous voulons faire exactement avec les nouveaux membres des CSs et du conseil de l'Union. Pendant plus de 10 ans ce sont certains présidents et membres des CSs qui n'ont pas respecté le RDC.
Je vous pose un cas de figure qui pourrait se produire : un copropriétaire a fait aménager ses combles, a fait poser plusieurs Veluxs sur le toit,... Les combles ne sont pas pévus pour être aménagés ( charpente américaine et plancher très léger). Un problème grave apparait sur ce toit ( effondrement, fuite importante,une partie du toit s'envole lors d'une tempête,..) le copropriétaire ne manquera pas de s'adresser au syndic afin de remetre en état toit ou murs, des parties communes, les autres copriétaires, respectueux du RDC paieront les frais à hauteur de leur tantièmes - ceci est la copropriété.
Si après une modification des combles et de la toiture, des tuiles sont décalées et tombent sur un enfant dans la rue, le syndicat sera responsable car parties communes.
Nous voulons mettre ces copropriétaires devant leur responsabilité, et qu'ils assument leur non-respect d'un réglement.
Les copropriétaires respectueux du RDC ne doivent pas être lésés.
Gedehem, VirginiaW,JPM,... qu'elle sera votre attitude comme copropriétaires, comme membre ou président de CS ?? Payez-vousles travaux sans problèmes, sans sourciller ?? Vous réglementer et encadrer les modifications déjà existantes, comme le suggère gédehem??
C'est ce que nous voulons faire avant que des problèmes de ce niveau arrivent, et non interdire et allez au tribunal pour faire respecter le RDC.
En tant que créateur dessinateur, je ne suis surtout pas pour une uniformité absolue. L'architecte a crée une résidence avec des matériaux et des couleurs pour une harmonie et un certain cachet ( nous sommes en bords de Marne, avec un bois privatif au centre de la copro.) Le fait que chacun puisse décider de peindre ses murs et volets d'une couleur différentes nuira à l'harmonie de l'ensemble. Des blocs d'air conditionné posé au niveau de l'étage detruira aussi cette harmonie.
Allez vous promener sur l'Ile de Ré, ou les constructions et aménagements sont soumis à un cahier des charges stricts - murs blancs, volets de teinte bleu ( une maison unique à des volets rouges bien connue des estivants, pas de vert, jaunes ou marron), tuiles du même modèle, interdiction de construire au dela d'une certaine hauteur,...
Le cachet de cette Ile est exceptionnel, une belle harmonie. Des Islais et des continentaux se battent pour préserver cette harmonie et la qualité des sites. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 01:28:44
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Je comprends pour ma part le fond de votre pensée (du moins je crois un peu ..)
Mais : "C'est ce que nous voulons faire avant que des problèmes de ce niveau arrivent, et non interdire et allez au tribunal pour faire respecter le RDC."
Sauf qu'en dernier ressort, après toutes les "mises en demeure" possibles vous serez contraint d'en appeler au juge pour obliger les contrevenants à respecter le RDC et/ou les décisions d'AG.
D'autre part, que ce soit à l'Ile de Ré ou ailleurs, c'est l'administration ou la collectivité territoriale qui impose des règles, un cahier des charges. Elles ont les moyens pour obliger.
Dans une copropriété, micro société démocratique à l'état brut, c'est la collectivité des membres qui édicte pour elle même ses règles propres, règles qu'elle entend appliquer chez elle ! Elle peut donc modifier sur ce point, quand bon lui semble, les règles qui concernent vélux, clim, couleur, etc ...(Maj.art.26)
Mais l'obligation ne peut être ensuite imposée que par le juge.
Si vous faites le tour de votre commune, vous seriez surpris du nombre de vélux, de clim et de garages, sans compter les extensions, qui ont été réalisés sans permis de construire ou même sans déclaration ..
Ce n'est pas une raison, allez vous me dire ! Certes.
Mais la copropriété n'est que ce que chacun est, elle est le reflet de chacun des membres qui la compose.
Du fait du laxisme passé, votre tache va être difficile pour ramener tout le monde dans le droit fil !
C'était le sens de mon conseil : il me semble préférable de voir ce qui est raisonnablement acceptable par tous, ou par une majorité, et d'éliminer les interdictions qui ne peuvent au final être sanctionnées que par le juge.
Vous touchez ici du doigt la limite de l'action, publique ici (mécontenter les électeurs), privée là (mécontenter les copropriétaires)
Au CS on est sur un siège éjectable : passées les bornes et au revoir votre renouvellement !
Attention donc aux brusques coups de volants et aux freinages intempestifs .. même s'ils sont "dans la règle".
Bon courage.
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Edité par - gédehem le 18 janv. 2007 01:37:09 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 12:46:53
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"Mais la copropriété n'est que ce que chacun est, elle est le reflet de chacun des membres qui la compose" malheureusement !!
Nous sommes d'accord.
vous parlez de l'article 26 pour les veluxs, clim,... pouvez-vous le confirmer
avec mes remerciements pour ce forum
Philippe |
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