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lucille
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 31 oct. 2007 : 16:57:14
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je ferai cela quand je serai à la retraite , dans quelques temps , mais pour le moment pas assez de disponibilités pour cela !!
mais j'avoue que Mairesse , ça m'irait bien !! surtout si l'on y ajoute un T (rire) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 17:09:00
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Citation :
Initialement entré par lucille
je ferai cela quand je serai à la retraite , dans quelques temps , mais pour le moment pas assez de disponibilités pour cela !!
mais j'avoue que Mairesse , ça m'irait bien !! surtout si l'on y ajoute un T (rire)
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cordialement
Emmanuel Wormser
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cri13
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 16:20:06
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Bonjour à tous,
Nous ne sommes pas faits pour vivre ensemble... et encore moins pour supporter nos voisins.
J'aurais souhaité l'avis de nos éminents spécialistes sur les joies de la mitoyenneté d'un mur de soutènement.
Voici mon "problème".
Je suis propriétaire d'un fonds supérieur séparé de mon voisin propriétaire d'un fonds inférieur par un mur de soutènement ancestral de près d'1,20 m de haut par rapport au fonds inférieur mais n'excède pas de plus 40 cm de mon fonds (il est même au ras du sol).
Ce cher ami, n'a rien trouvé de mieux que venir planter sa clôture 30 cm à l'intérieur de ma propriété arguant ne pas vouloir être le seul individu du département à avoir une clôture au pied d'un mur de soutènement.
Après 4 ans de procédure et un bornage judiciaire, il a été condamné à enlever sa clôture et le tribunal a confirmé le bornage qui notamment fixait sa propriété au pied de ce mur.
Nous saurons dans quelques jours si le jugement est définitif.
Quoi qu'il en soit, ce cher ami m'a écrit en invoquant l'article 661 du Code Civil demandant d'acquérir la mitoyenneté de ce mur.
Il me précise toutefois, que cette transaction ne pourra avoir lieu par-devant notaire "qu'une fois qu'il aura été établi de façon irrévocable" qu'il ne pouvait pas mettre cette clôture sur le mur.
De toute évidence, il entend par cette demande faire échec au jugement en laissant ses clôture où elles se trouvent.
Pendant un moment, j'ai pensé chercher un tueur à gage sur e-bay mais passé le coup de la colère et réflexion faite, je demeure confiant en nos institutions et notre justice .
J'ai relevé dans les écrits de larocaille, que dans la mesure où ce mur n'excédait pas 40 cm le sol du fonds le plus haut, mon voisin ne peut revendiquer la mitoyenneté de ce mur. J'ai recherché de la jurisprudence sur légifrance mais sans succés. Idem en ce qui concerne l'arrêt de la 1ère ch. de la Cour de MONTPELLIER. Notre vaillant larocaille ou un autre internaute averti aurait-il plus de sources, je l'en remercie par avance
Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 17:36:02
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Citation :
Initialement entré par cri13
Bonjour à tous,
(...)
Pendant un moment, j'ai pensé chercher un tueur à gage sur e-bay mais passé le coup de la colère et réflexion faite, je demeure confiant en nos institutions et notre justice.
J'ai relevé dans les écrits de larocaille, que dans la mesure où ce mur n'excédait pas 40 cm le sol du fonds le plus haut, mon voisin ne peut revendiquer la mitoyenneté de ce mur. J'ai recherché de la jurisprudence sur légifrance mais sans succés. Idem en ce qui concerne l'arrêt de la 1ère ch. de la Cour de MONTPELLIER. Notre vaillant larocaille ou un autre internaute averti aurait-il plus de sources, je l'en remercie par avance
Cordialement.
Trois arrêts dans le même sens que je soumets à votre réflexion, le premier étant publié au recueil :
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2004-12-08, 03-15541 : lisez bien le premier attendu...tout y est dit.
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2003-10-22, 02-13699
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2002-05-07, 00-21470
la question posée au juge n'est pas tout à fait celle qui vous intéresse, puisqu'il s'agit là de déterminer à qui appartient un mur en fonction de ses caractéristiques...
dans votre cas, la question des marques de non mitoyenneté n'est pas directement utilisable, le juge ayant indiqué où est la limite divisoire..., au pied du mur.
mais la réponse est utile car le voisin ne pourra réclamer la mitoyenneté d'un ouvrage qui ne forme pas cloture...pour vous !
et, surtout, je ne comprends pas l'intérêt du voisin à réclamer cette mitoyenneté  sinon qu'elle va lui couter cher (terrain plus maçonnerie) pour gagner quoi ?!!!
en outre, votre mur est-il vertical le long de la limite divisoire (respect parfait de la limite de propriété) ou légèrement penché vers chez vous, s'éloignant du plan de la limite ?
si tel est le cas, le voisin ne "joint le mur", au titre du 661 du code civil qu'à son pied, pas plus haut !!!!
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 06 nov. 2007 17:46:44 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 20:22:30
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
et, surtout, je ne comprends pas l'intérêt du voisin à réclamer cette mitoyenneté
Le monsieur ne veut pas planter sa clôture au pied du mur !
Citation :
sinon qu'elle va lui couter cher (terrain plus maçonnerie) pour gagner quoi ?!!!
En faisant ça, rien, puisqu'il va perdre.
Le juge ne pourra pas lui donner la mitoyenneté d'un mur de soutènement.
Citation :
en outre, votre mur est-il vertical le long de la limite divisoire (respect parfait de la limite de propriété) ou légèrement penché vers chez vous, s'éloignant du plan de la limite ?
si tel est le cas, le voisin ne "joint le mur", au titre du 661 du code civil qu'à son pied, pas plus haut !!!!
Si les terrains ne sont ni en ville ni en faubourg, le voisin va devoir faire une croix sur ce qui lui tient tant à coeur : avoir une clôture pour le protéger des méchants voleurs...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 20:48:14
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Je confirme en tous points les avis de Laurent et Emmanuel.
Un mur de soutènement n'est pas un ouvrage susceptible de requête en mitoyenneté (tant qu'il ne constitue pas une clôture - d'où la règle des 40cm). En fait, il fait partie intégrante du terrain qu'il soutient. Requérir sa mitoyenneté reviendrait à vous imposer de céder un morceau de votre terrain.
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Dominique |
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cri13
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 11:40:51
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Bonjour et merci pour vos réponses.
Effectivement le 1er attendu de l'arrêt du 12.08.2004 répond à ma question.
J'aurais dû porter plus d'attention à l'article 653 du Code Civil et notamment à la jurisprudence qui l'illustre : "un mur de soutènement n'est pas un mur de clôture et, ne peut par être considéré comme un mur mitoyen" Civ 3ème - 15.06.1994.
Plus intéressante (pour moi, mais que tout le monde en profite) la décision de la Cour de NANCY du 27 mai 2002, concernant la présomption de mitoyenneté, qui déclare que "Le fait qu'un mur de soutènement qui sert à contenir les terres d'un des fonds contigus, serve également de clôture et présente une utilité pour les deux fonds est inopérant dès lors que la fonction de soutènement prévaut sur le caractère accesoire de clôture."
En complément de mon post, je vous précise que le mur est vertical le long de la limite divisoire (art. 654 du Code Civil : marque de non mitoyenneté). Il s'agit d'un muret en pierres sèches comme on les trouve fréquemment dans nos campagnes du Sud de la FRANCE.
En outre, les limites sont fixées par le bornage excluant par conséquent ce mur.
Mais en réalité mon inquiétude portait sur la faculté de rendre mitoyen ce mur de soutènnement, par le biais de la loi et notamment de l'article 661 du Code Civil ou comme l'a résumé larocaille, "imposer de céder un morceau de terrain". Dans l'affirmative, il s'agirait, modestement je pense, d'une violation de l'article 17 de la Déclaration des Droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 : "La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité" et du Protocole additionnel à la Convention de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales du 20 mars 1952 sur la protection de la propriété.
Merci à vous.
Cordialement.
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jeffviolas
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 14:41:13
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bonjour, j'ai bien lu vos post et j'aimerais avoir plus deprécision quand à la lettre sous seing privé que l'on doit rédiger lorsque la mitoyenneté est né de la volonté communne? y à t il un endroit ou je pourrais trouver un exemple type?
j'explique quand même mon cas ici: nous et notre voisin sommes en pleine construction de nos maisons respectives nous avons décidé d'édifier un mur mitoyen. c'est mon mari qui va le construire et nous partagerons les frais.
pour être sûr qu'il n'y ai pas de problème quand à l'argent nous aimerions également rédiger une lettre mais que doit-elle stipuler?
j'en demande beaucoup mais je ne suis pas très doué pour ces choses là et j'aimerais vraiment ne pas avoir de rpoblème dans l'avenir avec ces vois à ce sujet.
merci d'avance |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 21:35:36
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Bonjour jeffviolas,
Un mur mitoyen est un ouvrage qui reste, même si les propriétaires changent. Il faut donc penser au présent (la construction du mur) mais aussi à l'avenir.
Pour les modalités de la construction du mur, un acte sous seing privé est suffisant. Vous lui donnerez le titre de "Convention privée pour l'édification d'un mur mitoyen". La rédaction est assez simple, vous commencez par identifier les parties sous la forme:
Citation :
Entre,
Mr X demeurant ...., propriétaire de ....
Et,
Mme Y demeurant ..., propriétaire de ....
Il a été convenu ce qui suit:
Puis il faut décrire l'objet et les modalités:
Citation :
En accord des signataires, un mur mitoyen sera construit sur la limite séparant leurs propriétés de Mr X et Mme Y.
Afin de répartir équitablement les frais de la construction,
Mr X construira le mur après avoir procédé aux affouillements et en apportant les matériaux.
Mme Y, en contre-partie de cette construction indemnisera Mr X de la somme de ....
Vous pouvez ajouter des clauses de type:
Citation :
Mr X s'engage à terminer la construction dans les 6 mois suivant la date de signature de cette convention.
Mme Y s'engage à payer 50% de l'indemnité sur présentation de la facture d'achat des matériaux par Mr X et le solde dans les 8 jours qui suivent l'achèvement du mur.
Ne compliquez pas les choses avec des futilités, mettez juste ce qui est essentiel.
Vous terminez par les termes:
Citation :
Pour valloir ce que de droit.
Fait à ... le ....
Mr X Mme Y
Chacun signe avec la mention manuscrite "lu et approuvé"
Voilà, vous avez une convention qui vous permet de construire le mur en vous répartissant les frais. Pour le présent, c'est suffisant.
Maintenant, il faut penser à l'avenir, et pour cela il n'y a pas mieux que le notaire. Il n'y a pas de droits à acquiter et l'acte notarié vous coûtera les honoraires du notaire et les frais d'enregistrement aux hypothèques. Le but de l'acte notarié est de rendre la mitoyenneté du mur incontestable, mais aussi de définir les modalités de la "vie du mur".
Les clauses importantes qui constitueront cet acte concernent la "vie du mur". Voici des exemples de clauses qui éviteront bien des procès:
Citation :
Chaque propriétaire mitoyen assurera à ses frais l'entretien de la façade du mur donnant sur sa propriété sans avoir à en référer aux autres
Chaque propriétaire peut, sans en référer aux autres, adosser au mur des ouvrages. Ces ouvrages peuvent avoir un ancrage au plus égal au tiers de l'épaisseur du mur et leur force d'appui ne peut excéder le poids du mur considéré sur la longueur par laquelle l'ouvrage s'appuie.
Lorsqu'un propriétaire exhausse le mur, la partie exhaussée est de fait mitoyenne et aucune indemnité n'est due par les autres propriétaires.
Ce sont juste quelques exemples, pour illustrer le fait qu'il est possible de tout convenir à l'avance pour éviter qu'un juge ait un jour à statuer en appliquant seulement le Code Civil, faute d'une convention étable entre les propriétaires.
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Dominique |
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laurier
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 16:16:17
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| Bonjour. Je suis d'accord avec mon voisin pour la construction d'un mur mitoyen (1,85 m de hauteur mais soumis à déclaration dans notre commune) entre nos deux jardins et pour partager les frais. Ma question : qui doit déposer en mairie la déclaration de clôture (cerfa n° 1007*01) ? Un déclarant suffit-il avec une pièce jointe exposant la demande. Merci d'avance de m'éclairer. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 16:17:45
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| en mitoyenneté, le mur sera implanté sur les deux propriétés : faites une seule déclaration sous double signature ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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laurier
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 18 nov. 2007 : 09:28:00
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Je vous remercie.
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
en mitoyenneté, le mur sera implanté sur les deux propriétés : faites une seule déclaration sous double signature !
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 28 nov. 2007 : 10:19:14
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| Bonjour. Je voudrais poser une question relative à la mitoyenneté. Nous avons, avec mon ancien voisin réalisé une clôture mitoyenne à frais commun. Or, mon constructeur s'est trompé en implantant la clôture, il l'a mise chez nous (12cm) et non à cheval sur la limite. Quels sont les éventuelles difficultés que nous pouvons avoir avec le nouveau voisin (le terrain a été revendu)? Peut il nous obliger à faire remettre cette clôture sur la limite divisoire? Nous sommes prêts à le faire, mais est-ce une obligation? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 nov. 2007 : 10:25:40
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Citation :
Initialement entré par grosmorne
Bonjour. Je voudrais poser une question relative à la mitoyenneté. Nous avons, avec mon ancien voisin réalisé une clôture mitoyenne à frais commun. Or, mon constructeur s'est trompé en implantant la clôture, il l'a mise chez nous (12cm) et non à cheval sur la limite. Quels sont les éventuelles difficultés que nous pouvons avoir avec le nouveau voisin (le terrain a été revendu)? Peut il nous obliger à faire remettre cette clôture sur la limite divisoire? Nous sommes prêts à le faire, mais est-ce une obligation?
non seulement il n'est pas obligé de le faire, mais il a intérêt à ne rien faire : cette cloture ayant été implantée avec votre accord, l'empiètement a été paisible... il sera donc aisé au voisin de réclamer la propriété de la bande de terre vous appartenant dans 30 ans par prescription acquisitive...
à vous de voir ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 28 nov. 2007 : 12:59:49
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| Nous lui avons proposé de lui donner (par acte notarié)la bande de terrain concernée par cette erreur, mais j'ai cru comprendre qu'il voulait absolument que la clôture soit implantée sur la limite. Il est vrai que le gain de terrain serait minime. Donc devons nous nous exécuter et dans quel délai? J'oubliais de dire que nous sommes dans un lotissement où les mplantations des clôtures sont sur limites. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 nov. 2007 : 13:52:36
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Citation :
Initialement entré par grosmorne
Nous lui avons proposé de lui donner (par acte notarié)la bande de terrain concernée par cette erreur, mais j'ai cru comprendre qu'il voulait absolument que la clôture soit implantée sur la limite. Il est vrai que le gain de terrain serait minime. Donc devons nous nous exécuter et dans quel délai? J'oubliais de dire que nous sommes dans un lotissement où les mplantations des clôtures sont sur limites.
il en veut pas ?
alors tant pis.
il a raison, votre cloture est irrégulière dans la mesure où elle n'est pas conforme aux règles.
il aura cependant beaucoup de mal, s'il souhaite porter l'affaire en justice, à prouver un préjudice puisque ça ne l'empêche pas lui même de se clore.... il y a donc de fortes chances pour qu'il soit débouté de ses prétentions, sauf cas particulier d'une mention expresse de cette règle dans le cahier des charges du lotissement (pas le règlement simplement).
cependant, si vous voulez avoir la paix à moindre coût (la justice coute cher... même quand on gagne !) , démontez la cloture et n'en remontez pas une : il va en faire une lui même qui fera parfaitement l'affaire, non ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 28 nov. 2007 14:03:09 |
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 09:51:58
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| Bonjour. Je vous remercie de votre réponse. Nous avons pris le parti de faire remettre la clôture à sa véritable place, c'est à dire en mitoyenneté. Notre constructeur reconnait son erreur. Toutefois s'agissant d'une clôture mitoyenne, mon constructeur nous dit que le grillage sera en continuité du mur de la maison du voisin (qui vient d'être construit sur limite séparative)mais que le soubassement de la clôture sera lui à cheval sur les deux terrains.pour assurer l'assise de l'ensemble. J'avoue que ceci me semble sensé, mais ayant vu le type de réaction de notre voisin, je voudrais savoir si celà est exact et si nous pouovns nous appuyer sur un texte quelconque pour ne pas avoir de discussions sans fin. Merci. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 09:59:40
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sans accord écrit du voisin, il est absolument inconcevable d'envisager d'empiéter sur sa propriété pour implanter les plots de fondation de votre cloture.
vous avez le droit de vous clore en limite de votre propriété, pas chez lui , à moins que le cahier des charges du lotissement ne prévoit ce dispositif... ou qu'il ne soit d'accord.
un professionnel doit savoir poser une cloture en limite, c'est à dire le long de la limite sans la franchir.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 29 nov. 2007 10:00:04 |
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grosmorne
Contributeur senior
81 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 10:47:01
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| Merci de la réponse. Nous avons demandé à notre voisin de nous rencontrer pour connaître ses intentions. R/V est pris pour demain,notre constructeur sera présent. |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 14:56:31
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bonjour
je suis confronté à un cas de figure qui me paraissait simple à traiter, mais qui se complique un peu plus à chaque fois que je creuse la chose. j'aimerais connaitre votre avis.
soient donc 2 fonds contigus P et R, situés sur une combe. R est "au dessus" de P.
il y a 15 ans, R a bati un mur de cloture entre les 2 fonds, à cheval sur la limite de propriétés; cette limite présentant une pente, le mur arasé horizontalement est donc plus haut à une extrémité qu'à l'autre. le mur fait 1,40m sur le point haut du terrain, et 2,00m sur le point bas.
R avait l'accord verbal de Q, prédécesseur de P.
Q, malgré l'accord donné, n'aurait jamais payé la moitié du mur (information à titre subsidiaire).
le mur en question est lié à 2 autres, en retour d'équerre à chacune de ses extrémités, en mitoyenneté avec 2 autres voisins. (il est la partie horizontale d'un U).
il y a 2 barbacanes en pied de mur sur sa partie la plus haute (sur la partie où le terrain a l'altitude la plus faible).
R a remblayé tout son terrain contre ces murs pour constituer une plateforme relativement horizontale, jusqu'à 35cm (et pas 40) de l'arase supérieure du mur.
le mur est revètu d'un enduit ciment sur la partie apparente côté P, et d'un revêtement bitumineux côté R.
une cloture piquets + grillage est implantée dans l'axe du mur.
postérieurement, Q a procédé à un important terrassement de son terrain pour constituer une plateforme, ménageant alors un talus dont le haut vient au pied du mur en question (25cm au dessus, en fait; et le talus a une pente de 1 pour 2)
ma question est: à qui appartient le mur? à R ou aux 2 voisins?
pour ma part, je pensais que s'agissant manifestement d'un soutènement dont seul R tire bénéfice, il en est seul propriétaire. subsidiairement, il crée une servitude de vue et un empiètement sur le fond P, mais ce n'est pas (encore) le problème.
mais cet arrêt du CE, cité sur UI, m'a quelque peu surpris:
"En revanche, ne constitue pas un mur de soutènement mais un mur de clôture le mur qui n'a pas pour objet de corriger les inconvénients résultant de la configuration naturelle du terrain mais qui a pour but de permettre au propriétaire de niveler sa propriété après apport de remblais (CE, 18 novembre 1992, no 97363, Cne de Fuveau). " (ici)
qui correspondrait mot pour mot à mon cas de figure.
mais encore corrigé par le paragraphe suivant du même article:
"Le mur de soutènement peut être surmonté d'une clôture qui est soumise au régime des clôtures.
Dans ce cas, il est la propriété exclusive du "fonds le plus élevé, puisque ce fonds seul en tire profit (Cass. 3e civ., 15 juin 1994, no 92-13.487, Raizon c/ Brossard). "
qui correspond aussi au cas évoqué.
je pense que ce double smach "redonne" la propriété du mur à R (mais pas vraiment pour la raison que je supposais...)
votre avis |
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Eclairage sur le mur mitoyen
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