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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
 Posté - 18 janv. 2007 : 18:26:51
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Bonjour,
Je me suis adressé a un huissier pour donner congé pour vente a mes locataires.
Dans l'acte remis dans les temps,l'huissier indique que le prix de vente est de l'ordre de 200000 Euros alors que dans ma lettre a l-huissier j'avais indiqué un prix de 200000 Euros et non de l'ordre de.
Mon locataire vient de m'envoyer une lettre recommandée ou il me dit que l'offre n'est pas conforme, le prix devant etre "ferme" et non de "l'ordre de" et de renouveler l'offre de vente.Gros malin,sa lettre date du lendemain de la date limite des 6 mois.Si on renouvelle l'offre,on est hors delais.
Le locataire a t il raison?Et dans ce cas sa lettre recommandée avec AR suffit elle a rendre nulle la procedure?
Si oui est ce que je peux attaquer l'huissier en RC et lui faire supporter les eventuels frais de justice?
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 22:22:58
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Même en ne faisant aucune nouvelle offre, votre congé pour vente semble nul.
Remis par un huissier, le document en nullité devient inconstestable.
Le RAR de votre locataire n'a que pour seule intention de vous en faire prendre conscience, plus que d'obtenir une nouvelle offre.
La voie d'huissier ne l'a donc pas impressionné et il semble connaître ses droits et vos obligations dans ce cas précis.
1) Comment allez vous prouver que vous avez donné un prix ferme à l'huissier ?
2) Au cas où cette condition était acquise, il s'agit pour vous de chiffrer votre préjudice.
Deux cas possibles
A) Vous tenez compte de la nullité.
- vous ne pouvez pas vendre votre bien avant 3 ans, mais tout en continuant à le louer.
- vous faites un prêt de 200.000€ pour disposer de la somme convenue.
- vous vendez votre bien dans 3 ans, puis remboursez le prêt.
- vous calculez le manque à gagner, les intérêts perdus, les taxes foncières... pour chiffrer le préjudice.
B) Vous passez outre la nullité (dont le locataire n'a pas fait état)
- le locataire vous assigne en justice (ce n'est pas une certitude car c'est une procédure longue et couteuse)
- votre avocats vous défend dans cette procédure
- le locataire doit démontrer son préjudice certain car il a l'obligation de le chiffrer de manière incontestable.
- vous calculez les frais de justice, plus les dommages et intérêts payés pour chiffrer votre préjudice final.
C'est donc cette somme finale que la RC devrait vous indemniser dans le meilleur des mondes.
Une telle procédure si la voie amiable n'est pas retenue, je dirai 3 années en étant optimiste.
Donc, j'attends vos compléments sur les dates précises du bail, prix du loyers/charges, réception RAR, infos sur la proximité du lieu de travail du locataire, (..) , et au vu de ces infos, je vous donnerai la marche à suivre la semaine prochaine pour (peut-être) sortir de cette situation.
D'ici là ne faites aucun courrier sous peine de tout mettre en péril.
nota: aérez un peu vos écrits svp
Cordialement.
Edmond  |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 12:41:00
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Merci Dantes de votre reponse
Lettre simple du 13 11 2006 a l'huissier pour lui demander de faire un congé pour vente a mes locataires.
Le prix :
"Nous désirons donner congé pour vendre et, conformément à la loi , en proposer l’achat à nos locataires au prix de 400000 Euros payables comptant lors de la signature de l’acte si ils désirent acheter."
Le bail se termine le 14 juillet 2007
Congé pour vente signifié par l'huissier le 22 novembre 2006.
14 janvier 2007 date butoir des 6 mois
17 janvier reception de la LRAR des locataires contestant la conformité de l'offre.
19 janvier reponse de l'huissier aux locataires:
"Madame, Monsieur,
Je vous remercie de m’avoir fait part du courrier que vous avez adressé à mes clients.
Je note que votre courrier est daté du 15 janvier 2007 alors que le congé qui vous a été délivré est daté du 22 novembre 2006, que vous avez donc attendu quasiment deux mois pour évoquer ce que vous prétendez être une contestation.
En tout état de cause, je note que votre demande ne porte pas sur le fond, mais sur la forme et plus particulièrement, sur le libellé de la proposition qui vous est faite.
Il ne semble pas pourtant qu’il y ait d’interprétation possible à l’offre qui vous est faite de 400.000 €uros net. Vous noterez que ce n’est pas une fourchette de prix qui vous est proposée, mais, bien une somme fixe. Il n’y a donc pas d’interprétation possible.
Bien entendu, si vous vous portez acquéreur les frais d’agence éventuels seront inexistants comme vous l’avez parfaitement compris, l’indiquant vous-même dans votre courrier.
Je ne puis donc que vous confirmer les termes du congé qui vous a été délivré le 22 novembre 2006 valant offre de vente, laquelle n’a pas lieu d’être renouvelée.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’assurance de mes salutations distinguées.
"
Loyer 1100 Euros mensuels pour une villa de 130m2 avec garage double et jardin de 700m2.Pas de charges.
Lieu de travail du locataire et ecole de leurs enfants proche.
Desole mais le courrier de l'huissier est deja parti.
Notre motivation pour vendre est d'acheter un appartement avec le produit de cette vente dans la meme ville.
Mon epouse et moi meme nous faisons vieux et nous voulons nous rapprocher de notre famille; l'emprunt nous est barré a cause de notre age 76 et 68 ans.
A un moment les locataires avaient demandé si nous etions vendeurs mais a un prix ridiculement bas.
cordialement
jacques |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 18:51:14
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1) avez vous une copie du congé pour vente délivré par l'huissier ?
(indispensable pour vérifer le montant indiqué)
2) pourquoi parlez vous "d'environ 200 000 euros" alors que votre courrier l'huissier indique un montant de 400 000 euros ?
3) il est normal qu'en cas d'erreur dans le congé adressé par l'huissier, le locataire ne se manifeste qu'une fois le délai des 6 mois dépassé: c'est son interet.... il vous appartenait, en tant que propriétaire et donneur d'ordre à l'huissier de vérifier ce qui était indiqué dans cet acte. vous auriez ainsi pu demander à l'huissier de délivrer un autre congé dans les temps. |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 19:49:36
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La somme est bien de 400000 Euros j'ai donné sur le forum la somme de 200000 Euros a titre d'exemple.
Le texte du congé d'huissier a fin de vente est:
"Que le prix de vente fixé des locaux concernés est de l'ordre de 400000 Euros non compris les frais d'agence ou d'autres frais eventuels"
Ma lettre a l'huissier lui demandait :
Nous désirons donner congé pour vendre et, conformément à la loi , en proposer l’achat à nos locataires au prix de 400000 Euros payables comptant lors de la signature de l’acte si ils désirent acheter."
la contestation porte sur "de l'ordre de",le locataire jugeant que le prix n'est pas fixé.
A la lecture a posteriori de l'acte qui m'a été transmis aprés envoi j'ai pensé que le professionnel qu'est l'huissier avait utilisé une formule legale specifique. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 20:11:41
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Citation :
Initialement entré par jacquess
La somme est bien de 400000 Euros j'ai donné sur le forum la somme de 200000 Euros a titre d'exemple.
Si vous confirmez le prix de 400000 EUR, il est très excessif par rapport au loyer.
Auprès d'un investisseur, vous n'obtiendriez même pas la moitié. Je vous le dis gentillement : essayez d'atterir. Avec un prix de 400 000 EUR pour un loyer de 1 100 EUR vous avez exactement un rendement de 3,3 %. Personne ne s'aventerura là dedans.
Enfin je rappelle qu'un prix excessif proposé peut rendre un congé pour vente nul. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 19 janv. 2007 20:15:46 |
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 21:54:38
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C est le loyer qui est ridicule pas le prix du bien que j'ai verifié aupres d'une agence et reverifié avec les offres des biens equivalents dans la meme ville, trés rares d'ailleurs dans cette ville tres recherchée.
prix du bien estimé universimmo 428000 Euros.
Le probleme n'est pas la c'est:
"de l'ordre de 400000 Euros" est ce un prix indiqué suivant la loi du 6 juillet 1989 ???? |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 22:11:09
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| le hiatus entre loyer et prix vient du fait que les locataires sont la depuis 6 ans avec une revision indice de construction et qu'en 6 ans le prix du bien a doublé. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 00:28:18
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Bonsoir,
cela me semble être plutôt relevé de la sémantique juridique, peut-etre mal appropriéee, pour annoncer le prix mais je ne suis pas huissier. Peut-etre qu'un huissier ou un avocat de ce site pourrait nous dire si cette tournure poserait problème ?
Si cela doit venir en justice, les juges devront décider sur la formulation mais à mon (humble) avis, il n'y a pas d'imprécision possible:
+ le congé a été donné par un huissier (ce qui devrait être un bon point pour vous)
+ suffisamment tôt et bien avant les 6 mois de délai
+ le prix est annoncé clairement, sans équivoque.
de toutes facons vous n'avez pas bcp de choix vis à vis du locataire; vous devez coller à votre intention de vendre le logement libre de toute occupation. si cela doit venir devant les juges et que votre congé soit considéré comme nul, vous pourrez tjs vous retourner contre l'huissier à ce moment-là.
quand vous arriverez dans les 3 mois d'avant la fin de bail, contactez vos locataires pour voir où ils en sont des recherches et de votre côté, une fois les 2 mois de préemption passé, faites faire des visites (même par des amis, juste pour tester l'ambiance ). |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 10:18:44
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Merci a tous de vos precisions.
Si je comprends bien la LAR du locataire ne suffit pas a arreter le congé pour vente et ils doivent saisir la justice (tribunal d'instance?) pour obtenir eventuellement la nullité du congé?
Ils doivent me le signifier ou a l'huissier? |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 02:55:25
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Généralement on saisi la justice en cas de désaccord.
La LAR du locataire vous informe qu'il n'est pas d'accord avec la forme du congé pour vente et qu'il le considère nul.
L'huissier considère que le prix est précis et que la forme est respecté.
Maintenant, c'est à vous de trancher:
I) Soit vous suivez le locataire et l'affaire est clos. Vous êtes dans l'embarras pour votre financement;
II) Soit vous suivez l'huissier. Si le locataire veut obtenir gain de cause, il devra saisir la justice. Il est égalemetn possible que c'est vous qui devra saisir la justice: notamment s'il se maintient dans les lieux après la date prévu par le congé, tout en continuant de payer les loyers. Pour l'expulser, il vous faudra saisir la justice. Sa protection juridique 'habitation' jouera probablement (action en défense). Tant que le juge n'aura pas tranché, il me semble difficile d'obtenir une expulsion. Pour obtenir gain de cause, il faudra agir comme s'il est occupant sans droit ni titre à partir de la fin du bail.
II)a) Vous perdez pour vice de forme du congé: vous pouvez vous retourner contre l'huissier.
II)b) Vous gagnez. Vous auriez obtenu l'expulsion du locataire dans un délai qui risque d'être lointaine.
Dans un premier temps, je confirmerai au locataire que l'offre faite par voie d'huissier respecte la forme requise (ne laissez pas planer le doute) et qu'il doit quitter le logement au plus tard le 14 juillet 2007.
Vous lui rappelez qu'avant cette date la fin du bail ne sera effective qu'après la remise des clefs et que vous lui demandez alors de convenir un RDV dès que possible pour l'EDL et la remise des clefs.
Vous pouvez aussi lui demander de proposer les plages d'horaires de visite et les moyens téléphoniques pour confirmer les RDVs précises.
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Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 07:29:35
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| Il y a aussi une autre voie possible, mais là ce n'est pas mon choix, mais je le signale quand même : vendre en occupé. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 18:02:18
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Merci a tous je crois que je tiens un element qui va dans le sens de l'huissier et je vais envoyer la lettre suivante au locataire:
Concernant la légalité de la présentation du prix de vente fixé « de l’ordre de 400000 Euros » que vous contestez dans votre lettre, nous faisons toute confiance à l’huissier.
En effet nous avons interrogé la base de données du laboratoire d’analyse et de traitement de la langue francaise (ATILF) que vous pouvez interroger sur internet en tapant ATILF sur un moteur de recherche puis le mot ordre dans le dictionnaire.
« De l’ordre de » peut avoir deux sens :
-« Equivalent à » (équivalent à veut dire égal à suivant la même base de données);dans ce cas on écrit « de l’ordre de 400000 Euros » qui correspond à « égal à 400000 Euros ». L’exemple donné (un seul nombre) par l’ATILF est très clair sur le sujet. Ce sens correspond parfaitement à la présentation du congé pour vente.
-« du genre de » dans ce cas on aurait écrit « de l’ordre de 400000 Euros à 450000 Euros ». L’exemple donné (deux nombres) par l’ADILF est encore très clair. Ce sens ,que vous avez retenu ,ne correspond pas du tout à la présentation du congé pour vente qui ne comporte qu’un nombre.
Si nécessaire les tribunaux trancheront.
A notre avis le congé pour vendre est parfaitement légal et, suivant les termes de ce congé, nous vous confirmons que vous devez avoir quitté les locaux pour la date du 14 Juillet 2007.
Votre avis?
tres cordialement
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 19:32:15
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Bonjour
Je vous conseille de ne pas trop vous justifier - voire pas du tout. Vous ouvrez la voie aux discussions.
Ceci me semble mieux:
Votre lettre recommandée du ... a retenu toute mon attention.
Votre réaction est tout à fait comprehensible. De mon coté, j'ai besoin du produit résultant de la vente pour mes projets personnels. Plusieurs avis confirment que la forme du congé pour vente est respectée. Je suppose que vous n'êtes pas intéressé par la vente; vous pouvez encore vous manifester.
En conséquence, je vous invite de prendre RDV dès que possible pour l'EDL et la remise des clefs. Je vous informe que vous avez jusqu'au ... pour quitter les lieux sans préavis de votre part. Je vous souhaites une recherche fructeuse pour votre nouveau logement.
[Formule de politesse] |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 20:56:02
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Citation :
«Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis»
Au delà du prix qui pose problème, il existe une boulette incontournable, car les conditions de la vente ne sont pas arrêtées.
"Que le prix de vente fixé des locaux concernés est de l'ordre de 400000 Euros non compris les frais d'agence ou d'autres frais eventuels"
La fin de phrase qui tue doublement votre congé:
«non compris les frais d'agence ou d'autres frais eventuels»
Les conditions projetées de la vente sont incertaines et le congé est nul au regard de l'article 15-II-al.1
La seconde lettre de votre huissier vient de vous achever D E F I N I T I V E M E N T.
Votre huissier s'est montré d'une légéreté en rédigeant une phrase remplie d'incertitudes juridiques et il a récidivé.
Je ne pense pas que vous puissiez contourner la nullité qui me semble inévitable sans même disserter sur l'expression précédant le prix.
Cette analyse conforte parfaitement le montant approximatif de l'offre, "de l'ordre de ..." étant donné que ni les frais d'agence, ni les autres frais ne sont annoncés (et de plus sont éventuels)
Citation :
Si nécessaire les tribunaux trancheront.
Le locataire est fondé à ne pas quitter son logement et de considérer le congé nul et son bail reconduit pour 3 ans.
Au point où vous en êtes, avez-vous au moins vérifié que l'art. 15 et ses 5 alinéas sont reproduits dans leur intégralité sur votre "torchon pour vente".
Je vous conseille de voir rapidement votre avocat et de le choisir un peu mieux que votre huissier.
Cordialement.
Edmond |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 21:36:11
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Citation :
Initialement entré par Dantès
Cette analyse conforte parfaitement le montant approximatif de l'offre, "de l'ordre de ..." étant donné que ni les frais d'agence, ni les autres frais ne sont annoncés (et de plus sont éventuels)
Gros détail, Edmond, dans le cadre d'un congé pour vente, même si le délai est purgé par un agent immobilier, la jurisprudence ne lui reconnait aucun droit à commission.
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 14 juin 1988 N° de pourvoi : 86-17557 (publié au bulletin)
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 22 janv. 2007 21:38:34 |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 21:48:36
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Cher Edmond
Je vous soupçonne d'etre tombé amoureux de ma jeune jolie et intelligente locataire au point de vous asseoir sur les subtilités de la langue francaise.Je vous signale qu'elle est tout a fait vertueuse et ....mariée a un champion de France de rugby.
Je ne comprends pas trés bien leur reaction ,il y a un an ou deux ils m'avaient demandé si j'etais vendeur et la maison leur convient parfaitement.
De toute facon je n'ai rien a perdre a continuer aux frais de l'huissier si ce n'est attendre 3 ans, et eux jeter l'argent par les fenetres dans une location sterile. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 22:18:24
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Très drôle, même Ali gator (alias Aliboron) ne m'en sort pas d'aussi bonnes.
Voir aux bavardages pour savoir de qui je parle.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=45029&whichpage=147
éventuellement à tester.
Citation :
les subtilités de la langue francaise
J'y suis personnellement très attaché, mais un juge n'est pas un prof. de philo, il raisonne en juriste.
Eventuellement une jurisprudence pourrait vous aider à condition de trouver celle qui correspond exactement à votre cas.
Il arrive un moment, il faut voir les choses en face.
36 mois à 1.100€ cela fait 40.000€ environ soit moins de 10% du prix d'achat, hors frais.
Un loyer sous-évalué par rapport à la valeur locative, si le prix de vente est conforme au marché.
Les locataires auraient tord de se priver de continuer à se loger à petit prix.
La lettre RAR expédié le 14/01 en est une manifestation.
Cordialement.
Edmond |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 janv. 2007 : 22:53:59
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Dantés,
je ne comprends pas bien votre dernier post. Citation :
que ni les frais d'agence, ni les autres frais ne sont annoncés (et de plus sont éventuels)
Comme le rappelle LN au dessus, pour une vente du logement au locataire qui l'occupe, les frais d'agence ne sont pas à payer. Le prix final est donc bien de 400K€ pour le locataire, point final (frais d'enregistrement de la vente non compris), confirmé par l'huissier dans son 2éme courrier.
Citation :
Il ne semble pas pourtant qu’il y ait d’interprétation possible à l’offre qui vous est faite de 400.000 €uros net. Vous noterez que ce n’est pas une fourchette de prix qui vous est proposée, mais, bien une somme fixe. Il n’y a donc pas d’interprétation possible.
Bien entendu, si vous vous portez acquéreur les frais d’agence éventuels seront inexistants comme vous l’avez parfaitement compris, l’indiquant vous-même dans votre courrier.
Jacquess,pourquoi ne pas vous adresser à la chambre nationale des huissiers afin de faire valider la formulation du congé ? vous aurez alors réponse à vos interrogations et à l'attitude à adopter.
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Edité par - Joulia le 22 janv. 2007 22:59:50 |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 14:39:50
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Mdeweerd je vais aller dans ton sens.
Je pense que le piege était de ne pas refaire une proposition passé la date des 6 mois ce qui aurait conforté le locataire dans son analyse .
Il aurait eu beau jeu de demontrer que la proposition etait hors delai.
mon courrier:
Nous avons bien reçu votre courrier que nous avons transmis à la SCI XXXXX huissiers de justice.
Concernant la légalité du congé pour vente que vous contestez dans votre lettre, nous faisons toute confiance à la SCI XXXXX dans sa rédaction ainsi que dans la réponse de la SCI à votre courrier du 15 01 2007.
De nos jours les huissiers, notaires, avocats utilisent les documents de banques de données prérédigés par des super spécialistes, documents ou il reste à remplir les noms dates et prix.
Nous sommes confortés par plusieurs avis sur la légalité du congé ainsi que par nos propres recherches (voir le sens de « de l’ordre de » dans le dictionnaire ATILF au mot « ordre » sur internet).
Votre réaction, que nous comprenons, nous laisse à penser que vous n’êtes pas acheteurs, mais nous prenons soin de vous répondre avant le délai imparti de deux mois. Ce qui vous laisse une chance d’acheter ce bien pendant la période ou vous êtes prioritaires. Evidemment, vous serez les bienvenus après cette période, mais vous n’aurez plus la priorité. De notre coté, nous avons besoin de cette vente pour réaliser des projets personnels.
A notre avis le congé pour vendre qui vous a été signifié est parfaitement légal et, suivant les termes de ce congé, nous vous confirmons que vous devez avoir quitté les locaux pour la date du 14 Juillet 2007.
Si vous n’êtes pas acheteurs, nous vous souhaitons une recherche fructueuse pour votre nouveau logement et vous invitons à prendre rendez vous en temps avec FONCIA, le gestionnaire de la location, pour l’état des lieux et la remise des clés.
voila.
aux avocats de se battre si necessaire. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 23 janv. 2007 : 20:12:21
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Citation :
Initialement entré par jacquess
Mdeweerd je vais aller dans ton sens.
Je vois vos modifications et je ne pretends pas être là référence, mais à mon avis votre lettre est trop longue et reste une invitation à discussion. Par exemple, le locataire risque de prendre son dico, voire d'écrire l'académie française et de trouver une autre définition de 'de l'ordre de'.
Je dis souvent: moins, c'est plus.
Mettez-vous à la place du locataire: quelle lettre vous donne le plus envie de répondre? |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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Sujet |
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congé pour vente;erreur de l'huissier??
Forum fermé
