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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 23 avr. 2008 : 15:28:35
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Citation :
Initialement posté par rolf42
Merci pour toutes vos explications qui correspondent bien à l'idée que je me faisais des anciens CdC, dont les prescriptions devenues caduques pour l'Urbanisme, continuent cependant à s'imposer contractuellement à l'ensemble des co-lotis. Et la Cour de cassation ne cesse de le rappeler dans ses arrêts.
Cependant, la rédaction des articles L.442-10 et L.442-11 entretient l'ambiguïté, en laissant entendre que l'autorité administrative peut intervenir, sans aucune limitation dans le temps, pour modifier tout ou partie du règlement ou du CdC d'un lotissement.
pour la partie qu'elle a approuvée, par le reste... hors son approbation n'était et n'est toujours pas requise pour la partie purement contractuelle des CdCCitation :
Bien sûr, ces articles existaient déjà dans le CU depuis plus de 20 ans, et ils n'ont sans doute été que très peu souvent appliqués.
En toute logique, l'administration ne devrait pas pouvoir s'intéresser aux lotissements dont les règles d'urbanisme particulières sont devenues caduques en application des dispositions de l'article L.442-9.
et là, vous oubliez le cas des nombreux lotissements en zone non couverte par un POS/PLU... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 avr. 2008 15:29:08 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 23 avr. 2008 : 18:34:25
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Après le délai de 10 ans le REGLEMENT devient caduc sauf demande de maintien selon l'article L 442-10 du CU...
Si le maintien reçoit un avis favorable du maire, les modifications du PLU n'affectent pas ce règlement.
Le maire peut cependant décider de modifier autoritairement ce règlement selon l'article L 442-11
Mais le CAHIER DES CHARGES publié, lui, ne peut être modifié que par l'unanimité des contractants, et par eux seuls.
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 15:01:05
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Bonjour :
j’ai 2 questions, qui concernent les lotissements anciens (1960)
QUESTION 1
Elle s’adresse à Mout :
Vous écrivez :
« Après le délai de 10 ans le REGLEMENT devient caduc sauf demande de maintien selon l'article L 442-10 du CU...
Si le maintien reçoit un avis favorable du maire, les modifications du PLU n'affectent pas ce règlement.
Le maire peut cependant décider de modifier autoritairement ce règlement selon l'article L 442-11
Mais le CAHIER DES CHARGES publié, lui, ne peut être modifié que par l'unanimité des contractants, et par eux seuls. »
Dans un lotissement ancien, toutes des stipulations (règles d’urbanismes incluses) contenues dans le cahier des charges sont contractualisées. Pour modifier le cahier des charges de notre lotissement, sachant que nous n’aurons jamais l’unanimité (condition fixée dans les status de l’ASL), peut-on faire intervenir l’article L 442-10 du CU ? Autrement dit l’article L 442-10 du CU peut-il être utilité pour supprimer du cahier des charges des règles d’urbanisme « contractualisées » ?
QUESTION 2
J’attends la jurisprudence concernant l’article R.442-25.
Lors des différents arrêts rendus fin 2007, début 2008 (appel, cassation), pourquoi cet article n’est jamais cité ?
Merci d’avance pour vos réponses.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 17:42:03
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Citation :
Initialement posté par popolus
Bonjour :
j’ai 2 questions, qui concernent les lotissements anciens (1960)
QUESTION 1
Elle s’adresse à Mout :
Vous écrivez :
« Après le délai de 10 ans le REGLEMENT devient caduc sauf demande de maintien selon l'article L 442-10 du CU...
Si le maintien reçoit un avis favorable du maire, les modifications du PLU n'affectent pas ce règlement.
Le maire peut cependant décider de modifier autoritairement ce règlement selon l'article L 442-11
Mais le CAHIER DES CHARGES publié, lui, ne peut être modifié que par l'unanimité des contractants, et par eux seuls. »
Dans un lotissement ancien, toutes des stipulations (règles d’urbanismes incluses) contenues dans le cahier des charges sont contractualisées. Pour modifier le cahier des charges de notre lotissement, sachant que nous n’aurons jamais l’unanimité (condition fixée dans les status de l’ASL), peut-on faire intervenir l’article L 442-10 du CU ? Autrement dit l’article L 442-10 du CU peut-il être utilité pour supprimer du cahier des charges des règles d’urbanisme « contractualisées » ?
non.
seul un juge peut casser un contratCitation :
QUESTION 2
J’attends la jurisprudence concernant l’article R.442-25.
Lors des différents arrêts rendus fin 2007, début 2008 (appel, cassation), pourquoi cet article n’est jamais cité ?
parce que l'article a été créé par décret le 5/1/2007, et qu'on ne verra des JP apparaitre en le citant que dans ... 3 à 6 ans.
vous trouverez des JP récentes relatives aux lotissements antérieures )à 1986 en recherchant la mention de l'article Article R315-44-1 - version 2.0 (2001) - Abrogé
mais je ne suis pas sûr que vous trouviez votre bonheur !!!Citation :
Merci d’avance pour vos réponses.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 25 avr. 2008 : 23:55:17
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J’imagine que 3 à 6 ans correspond à la durée pour que la procédure arrive en appel. Cela me paraît long.
J’attends cette JP car une personne travaillant au cadastre m’a affirmé que cet article rendait caduques les règles d’urbanisme contenues dans les cahiers des charges des lotissements anciens.
Je lui ai fait part de mon étonnement, car j’ai lu que cet article visait à rectifier des oublis d’affichages concernant l’ancien article 315-2-1. De ce fait il ne concernait que les règles d’urbanisme contenues dans les règlements de lotissement et non les dispositions contractuelles contenues dans les cahiers des charges.
Il m’a expliqué que grâce à cet article des promoteurs « renseignés » avaient déjà entrepris des travaux en divisant des lots dans des lotissements anciens, alors que le cahier des charges l’interdisait.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 avr. 2008 : 00:01:11
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| que ces promoteurs "renseignés" croisent les doigts : si l'un des colotis décide de "porter le P" (problème) devant le juge, c'est l'ensemble de leur réalisation qui peut faire l'objet d'une condamnation à démolition. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 18:27:37
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Le temps faisant son oeuvre, je reviens sur ce sujet car une phrase de l'ancien article L 315-2-1 du CU, reprise à peine modifiée dans l'article L442-9, est TRES IMPORTANTE en terme de disposition d'ordre public :
"les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes."
Ainsi la caducité du règlement d'urbanisme propre d'un lotissement ne touche pas au "contrat" formé par les "pièces" PUBLIEES après avoir été approuvées...
Je m'interroge sur le point de savoir si l'autorité administrative peut dès lors LEGALEMENT délivré une autorisation d'urbanisme à un CO-LOTI en ignorant le "contrat" publié?
Le "droit du sol" instauré par de nouvelles règles (PLU) ne pourrait dès lors affecté que des dispositions qui ne violeraient pas les dispositions conventionnelles |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 18:45:57
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L'autorité administrative peut (et doit) délivrer l'autorisation en ne considérant que les règles collectives (POS/PLU).
Parallèlement, il appartient au co-loti de faire valloir les droit qui découlent de sa souscription au contrat que constitue le Cahier des Charges. |
Dominique |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 19:45:16
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Allez : je vais plus loin
Et si la caducité ne pouvait affecter que les lotissements non publiés aux hypothèques
Dominique: on co-loti ne "souscrit" pas au cahier des charges....
Tout cahier des charges publié s'impose au FONDS concerné et donc au propriétaire de ce fonds. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 20:41:46
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Je ne vois pas ce que la conservation des hypothèques vient faire là dedans. La publication aux hypothques du CDC a pour effet de le rendre opposable sans qu'il soit possible d'en contester le contenu.
Si le CdC n'est pas publié, celui qui l'invoque devra prouver qu'il s'agit bien du document auquel tous les co-lotis ont souscrit.
Le terme souscrit n'est pas excessif car il faut considérer que le futur co-loti a accepté les contraintes attachées au bien qu'il a acheté. Il a donc explicitement accepté les termes du contrat que constitue le CdC. Et lorsqu'on accepte un contrat on y souscrit. |
Dominique |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 07:41:47
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Dominique : je reconnais bien dans vos 2 messages la nature de nos "affrontements" antérieurs
Puisque des désordres, portant préjudice à des administrés de bonne foi,se développent régulièrement : pourquoi ne pas REconsidérer cet article L442-9 et ses 4 alineas (le L315-2-1 n'en avait que 3...).
Code de l'urbanisme
Partie législative
Livre IV : Régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions
Titre IV : Dispositions propres aux aménagements
Chapitre II : Dispositions applicables aux lotissements
Section 1 : Définition
--------------------------------------------------------------------------------
Article L442-9
Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007
Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4.
cet article contient des dispositions d'ordre public relatives au droit public et au droit civil qui ne peuvent s'appliquer qu'en les "articulant"...en bonne intelligence
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 08:38:33
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Je ne vois pas ce qui nous "oppose", alors je vous soumet la lecture que je fais du L442-9.
Alinéa 1:
Les règles d'urbanismes régissant spécifiquement le lotissement sont caduques 10ans après qu'elles aient été édictées.
Une condition à cela, un réglement local d'urbanisme doit exister. Sous-entendu, la suppression des règles ne doit pas avoir pour effet de revenir à l'unique application des dispositions du Code de l'Urbanisme. Traduit autrement, si il n'y a pas de règles locales, on conserve les règles du lotissement (mieux vaut un réglement ancien que pas de réglement du tout).
Un point qui me semble aussi important, c'est que cet alinéa parle des "documents approuvés". Ainsi on peut supposer que le réglement du lotissement n'est pas le seul document dont les règles d'urbanisme deviennent caduques. On retombe néanmoins sur une question de nombreuses fois évoquée: Une règle d'urbanisme insérée dans un CdC n'est-elle pas aussi un engagement contractuel? La manière dont est rédigé le CdC a une importance primordiale pour répondre à cette question.
Alinéa 2:
Les co-lotis peuvent décider de mintenir les règles d'urbanisme du lotissement.
L'autorité administrative peut prendre une décision contraire après avoir procédé à une enquête publique. Traduction: L'intérêt général doit pouvoir l'emporter sur l'intérêt des seuls co-lotis.
Alinéa 3:
Les obligations contractuelles du CdC qui lient les co-lotis persistent, ainsi que les outils de gestion commune.
Ceci ne serait-il pas contradictoire avec l'analyse précédement faite de l'alinéa 1? En fait non, car l'alinéa 1 fait tomber les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvé (donc éventuellement dans le CdC) alors que l'alinéa 3 préserve les droits et devoirs des co-lotis. Pour moi, le législateur a classifié les clauses des documents approuvés en deux catégories que sont les règles d'urbanisme d'un côté et les règles de vie commune d'un autre côté. Si je prend des exemples, "être membre de l'ASL" ou "sortir les poubelles le jour J" sont des règles de vie commune alors que "la hauteur des murs de clôture" c'est de l'urbanisme. Bien sur il faut rester prudent car avec une rédaction orientée la description d'une clôture peut instituer une règle de vie.
Alinéa 4:
Sans intérêt pour notre discussion.
A vous de voir si nous lisons bien les choses de la même manière. |
Dominique |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 09:05:48
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nous les lisions ainsi, mais j'ai évolué...
Ces contorsions et supputations sont clairement hors sujet avec l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 8 avril 2008
"...alors que le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux POUR TOUTES LES STIPULATIONS qui y sont contenues..."
Ce qui me semble important d'un POINT DE VUE JURIDIQUE (et non "en pratique"), c'est que le L442-9 stipule deux dispositions : est-ce que ces 2 dispositions ne s'imposent pas concommitamment à l'autorité administrative? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 11:28:50
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Mout,
Quelques remarques sur le jugement que vous citez.
Tout d'abord, la construction attaquée a été édifiée en 1990. C'est donc à cette date qu'il faut considérer la situation afin de déterminer ce qui était en vigueur au moment de la construction.
A priori c'était le L325-2-1 de 1988 qui était en vigueur.
Malheureusement, le jugement est muet sur ce point.
Sur le fond de la décision, ce qui est reproché à la Cour d'Appel, c'est d'avoir fait droit à l'argument selon lequel le POS adopté en 1984 avait provoqué la caducité du CdC de 1924 et que la construction de 1990 n'avait pas à en tenir compte.
Bien sur, la Cour d'Appel s'est complètement fourvoyée.
Pour la dernière phrase du jugement qui énonce:
Citation :
Qu'en statuant ainsi, alors que le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
cela ressemble à un rappel global du caractère contractuel du CdC.
La bourde de la Cour d'Appel était tellement grosse qu'il semble bien que la Cour de Cass n'ai pas cherché plus loin.
Une petite remarque de cohérence:
Lorsqu'un réglement de lotissement est en vigueur au moment de l'adoption d'un PLU, ce réglement est annexé au PLU.
En supposant que le CdC contienne des règles qui seraient différentes de celle du PLU, comment expliquer qu'aucune obligation ne soit faite de publication de ce CdC.
Pour moi, si le législateur n'a pas entendu imposer cette publication, c'est tout simplement parce qu'il avait pris des disposition garantissant que les CdC ne contiendraient plus de règles d'urbanisme opposables.
Pour l'instant, je reste donc un peu sur ma faim, mais nous aurons peut-être un jour droit à une grande explication de texte sur ce sujet de la part de la Cour de Cass ou du Conseil d'Etat. |
Dominique |
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¿Avec le nouveau CU les cahier des charges anterie
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