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 Sujet  |
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kace
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fredo56
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38 réponses |
 Posté - 10 févr. 2007 : 22:20:18
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Bonjour la rocaille
Le cdc et le reglement de mon lotissement ont bien été publiés aux hypoteques et la formule de mon notaitre qui m'explique que "l'arreté de lotir datant de plus de dix ans, les regles d'urbanisme qui lui sont propres ont cessé d'etre applicable, aucune demande de maintien de ces regles n'ayant été formulé dans les délais parévus par l'art 351-2-1 du code de l'urbanisme, après affichage en mairie."releve plus du "copié collé" que de la véritable recherche d'info de la part du notaire. En bref j'ai un maitre d'oeuvre qui n'a meme pas cherché à savoir si mon terrain était dans un lotissement et qui s'en bat les c... des mes ennuis avec mon voisin, un notaire qui visiblement n'a pas fait sérieusement son travail et la cerise sur la gateau, une mairie qui ne retrouve pas les documents de l'enquete publique qu'elle aurait dû faire apres la loi du 05 janvier 1986 et la ciculaire du 02 novembre 1987 rappelant aux mairies la nécessité urgente d'une information des colotis concernant la caducité du reglement de lotissement(art R 315-44-1). J'ai RDV avec le maire dans 2 semaines. J'ai aussi annoncé la couleur en demandant à la secretaire du maire de lui transmettre ces quelques lignes :"le législateur, afin de permettre aux colotis de manifester leur opposition, a prévu une certaine publicité autour du principe de la péremption. Toutefois, l'abscence d'information ne fait pas obstacle à la cadicité. Simplement, l'administration engage sa responsabilité au cas de dommage subis par les colotis du fait de ce défaut d'information".Je ne manquerai pas de vous tenir informé de la suite de l'affaire. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 08:54:30
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fredo56, vous nous disiez:
"Bonjour a tous. je lis avec attention. je suis moi-meme concerné par vos propos.En effet j'ai réalisé des extensions sur ma maison, travaux auxquels mon voisin m a opposé un reglement des lotissement(je précise que le lotissement date de 1972 et que visiblement l'information des co-lotis sur la caducité des regles d'urbanisme n'a pas été fiate par la mairie). Mon voisin se sert d'une clause du cdc qui précise "constructions interdites : appliquer les dispositions figurants au reglement". J'ai été condamné en premiere instance à démolir mes extensions et mon voisin a payer 1/3 des frais de démolition pour avoir attendu la fin des travaux pour se manifester.Compte tenue du fait que le litige est anterieur à la mise en application du R 442-25 pensez-vous que la cour d'appel en tiendrai compte(mon permis de construire datant de 2001."
Vous avez obtenu un PC en 2001 et vous avez construit dans la foulée, certainement?
Votre construction, si personne ne l'a contestée dans le délai de recours des tiers, est donc CONFORME et VALIDE au regard de l'urbanisme et du DROIT PUBLIC
Le maire vous le dira certainement
Votre voisin vous a attaqué devant le TGI (=juridiction civile) en invoquant le CONTRAT que vous n'avez pas respecté à ses yeux.
Ce CONTRAT = le cahier des charges PUBLIE
Le NOTAIRE (= professionnel du droit civil) DEVAIT vous en informer dans VOTRE ACTE DE VENTE (explicitement)
A cela le maire ne peut RIEN!
Vous dites :
"Le cdc et le reglement de mon lotissement ont bien été publiés aux hypotheques ...
et la formule de mon notaire qui m'explique que "l'arreté de lotir datant de plus de dix ans, les regles d'urbanisme qui lui sont propres ont cessé d'etre applicable, aucune demande de maintien de ces regles n'ayant été formulé dans les délais prévus par l'art 351-2-1 du CU"
...est explicite en matière de REGLEMENT D'URBANISME...
......et IMPLICITE (=évidente pour un juriste) en matière CONTRACTUELLE
Votre défense DEVANT LA COUR D'APPEL doit essayer de démontrer votre bonne foi pour atténuer "le coup de canif dans le contrat"
Ne perdez pas trop de temps du côté de l'urbanisme et de la maire (c'est pour moi peine perdue)
Attachez-vous à vous défendre au CIVIL : c'est là que vous avez perdu une "manche"
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 11 févr. 2007 : 19:42:18
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Mout
L'information des colotis, si elle a été faite conformément à la circulaire du 02 novembre 1987, doit être archivée à la marie, soit dans une enquete publique en rapport avec un POS soit dans l'enquete publique faite pour régulariser la situation du lotissement. Si l'information n'a pas été faite, le reglement du lotissement meme s'il date de 1972 est toujours applicable. Donc la marie n'avait pas le droit de m'accorder le permis de construire. Cela m'aurait évité pas mal de problemes. C'est donc la mairie qui pour l'instant peut m'aider. L'information des colotis est la seule chose qui peut interesser le tribunal et ce n'est ni ma bonne foi ni ma bonne tete qui motiveront sa décision. |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 19:01:37
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Bonjour,
Mes excuses à Laurent CAMPEDEL pour le "plagiat" du site de l'onb, mais pas moyen d'y mettre un lien d'où la copie intégrale en citation avec référence du site quand même.
Merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 19:31:01
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Citation :
Initialement entré par kace
Bonjour,
Mes excuses à Laurent CAMPEDEL pour le "plagiat" du site de l'onb, mais pas moyen d'y mettre un lien d'où la copie intégrale en citation avec référence du site quand même.
Merci
Meuh, faut bien qu'il ait de quoi s'occuper aujourd'hui : il faut qu'il pense à "autre chose"... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 19 févr. 2007 : 20:05:48
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Bonjour,
Je voudrais vous exposer un petit cas pratique. Je ne vois pas d'autres fils sur ce thème et je ne veux pas en créer un juste pour une question de ce type (puis j'ai mes habitudes sur ce fil maintenant  )
Le POS d'une commune prévoit une surface minimale des terrains de 400 m² pour construire. "Cependant, pour être constructibles dans le cas d'opérations entraînant une division parcellaire, la superficie des parcelles après division ne pourra être inférieure à 500 m²" (dixit le POS)
Soit un terrain A de 800 m². A priori, ok, le proprio peut pas faire deux terrains de 400 m² pour 2 constructions car division. Mais qu'en est-il du cas suivant:
1) Une unité foncière constituée de 2 parcelles mitoyennes, une B de 300 m² (non-issue d'un détachement) et une A' de 100 m², cette dernière provenant d'un détachement de la parcelle A (de 800 m²). Cette unité foncière de 400 m² suffit-elle pour construire ou bien faut-il 500 m² ?
2) s'il faut bien 500 m² dans le cadre de cette opération (permis sur l'unité foncière), est-ce toujours le cas au bout de 10 ans après le détachement de la parcelle A' de 100 m² ? (sachant que dans de nombreux cas, ce délai de 10 ans "éteint" la notion de détachement: cf succession de divisions sans lotir, contrôle densité résiduelle...)
Merci beaucoup pour vos réponses.
PS: j'espère avoir été clair sinon Mout va encore m'"allumer" sur ma faculté à tout compliquer
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Edité par - kace le 19 févr. 2007 21:04:44 |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 20 févr. 2007 : 19:33:27
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kace,
Pas facile de répondre de manière très précise à votre question car tout dépend du contenu du PLU ou POS.
Tout d'abord, si il s'agit d'un POS, il y a très peu de chance pour qu'il contienne des clauses issues de la loi SRU et la réponse serait donc: Tant que vous n'avez pas réuni dans votre main la surface minimale pour construire, il sera, a priori, impossible de construire.
Si il s'agit d'un PLU, la loi SRU permet d'y imposer des clauses particulières à ce sujet.
Si le PLU ne comporte aucune clause spécifique, il sera alors possible de détacher 500m² de la parcelle de 800m² (les 300m² restants englobant la construction existante). Il sera alors possible de construire sur ces 500m² puis de "rendre" 100m² à la propriété d'origine après la construction.
Cependant, pour éviter ce type de "montage", la loi SRU donne la possibilité au rédacteur du PLU de réguler les constructions. Pour cela, deux dispositifs sont souvent utilisés:
1 - La limitation de la surface détachable qui apparait généralement sous la forme "lors des divisions, la propriété d'origine devra conserver une surface au moins égale au minimum requis pour construire" ou "le détachement d'une parcelle impose que cette dernière représente une surface au moins égale au minimum requis pour construire" ou encore "toute division d'une parcelle est interdite si celle-ci ne représente pas au moins deux fois la surface minimale requise pour construire" ou encore, encore, une combinaison de clauses de ce type.
2 - La limitation par le bias des SHON et SHOB que certains appellent aussi "repport de SHON" et qui peut prendre la forme de clauses du type "lorsqu'une parcelle est détachée, elle ne peut porter plus que la SHON résiduelle de la propriété initiale" ou "lors d'une division, la propriété déjà bâtie devra conserver une superficie telle qu'elle ne soit pas en sur-densité"
Ce ne sont que des exemples et je ne doute pas de l'imagination des rédacteurs de PLU. Un sujet récent de ce forum faisait état d'une clause tout à fait surprenante (si je me souviens bien cela rendait tout division impossible ou inexploitable pour construire - c'était du style "la SHON reste attachée à la propriété déjà bâtie").
Je ne sais pas si vous trouverez dans ce post un début de réponse à votre question, espérons le. |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 00:01:09
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Bonjour Larocaille,
Merci pour votre réponse mais, non, elle ne répond pas à mes questions.
Lisez-bien l'énoncé de mon post précédent: tout y est.
1) est-ce l'augmentation de la surface minimale exigée par le POS (pas PLU) de 400 à 500 m² vaut si le détachement ne sert qu'à compléter une unité foncière sur laquelle sera déposée le permis (et pas à déposer le permis sur l'unique parcelle détachée) ?
2) si oui, est-ce que le détachement joue encore après 10 ans ?
PS: la formulation du POS est reprise exactement (entre guillemets) dans mon précédent post
Merci |
Edité par - kace le 21 févr. 2007 00:04:23 |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 21 févr. 2007 : 00:32:31
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voilà un élément de réponse.
La suite de ce sujet sur un fil traitant déjà de ce thème.
Merci
***Modérateur***
Moidification de l'insertion des liens. |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 21 févr. 2007 12:01:45 |
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bidouiltronic
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 25 févr. 2008 : 02:16:10
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bonjour,
je sollicite vos avis car il m'arrive une chose calamiteuse dont je ne sais pas comment cela vas finir !
je ne suis pas un habitué des procédures judiciaires .
il y a deux ans ,un voisin qui c'est installé dans notre lotissement il y a 25 ans est entré en conflit avec nous car il exerce une activité de grossiste (depuis 23 ans) et stocke des produits dangereux dans son garage et fait reculer des camions 38 tonnes dans l'impasse en violation du fameux cdc de 1963 dont je possédè un exemplaire .
suite a nos plaintes récentes , pour nous narguer ,ce voisin qui est également propriétaire depuis 18 ans de deux lots non batis devant chez moi ,m'a menacé de construire un "garage" presqu'aussi haut que la maison (2 étages) et une cloture en "dur" de 3 mètres, le tout en façade de ma maison juste devant mes fenêtres .
la façade principale de ma maison se trouve en vis a vis avec son terrain et a seulement 2,50 mètres de la clôture car lors de sa construction en 1964 le cdc nous avait imposé cette disposition d'alignement par rapport aux prévisions de construction sur les dits lots qui sont restés non battis pour cause d'hypothèques puis on été acheté par ce voisin dans des conditions plus que douteuses (droit de préemption communal bafoué) .
a l'époque de l'achat (par lui) de ce terrain sur lequel nous aurions du bénéficier d'un droit de préemption en qualité de voisin immédiat mais dont nous n'avons pas bénéficié de fait ,mon voisin nous avait garanti qu'il ne construirait jamais sur le lot situé devant chez nous "vu" que la façade principale de notre maison est collée a 2,50 mètre de la clôture et qu'il voulait garder sa propre vue sur les montagnes (a travers ce lot).
nous ne craignions rien de toute façon puisque nous étions protégé par le cdc qui lui imposait (le cas échéant) de construire exclusivement une maison a au moins 3 mètres de notre clôture avec des règles d'esthétique très stricts et une clôture basse .
le maire avait été renseigné en 2006 de cette menace et nous avait garanti que cela était impossible vu notre cdc !
jeudi dernier j'ai découvert un panneau "permis de construire" pour des stationnements de 100 m² et une clôture dont le plan déposé en mairie laisse voir un bâtiment affreux aussi haut que la maison avec une clôture ,le tout contre notre maison ce qui donnera de chez nous une vue d'un mur de moélons brut depuis nos 5 fenêtres et la porte fenêtre avec une perte totale d'ensoleillement sur 60% de la maison .
il y a là une volonté manifeste de nous nuire et un mépris complet du cdc et des règles d'esthétique mais le maire qui est contre nous a autorisé cela en vertu du plu alors que ces garages déclarés seront en réalité utilisés pour stocker encore plus de produits et que la dimension des deux terrains réunis permet de disposer le bâtiment rationnellement sans gêner personne.
j'ai pris un avocat spécialiste du droit immobilier a qui j'ai confié mon exemplaire du cdc ,il me dira demains ce qu'il peut faire mais voila que j'apprends sur internet qu'une **** de loi a été votée en catimini en 2007 ce qui aurait rendu possible cela .
je note que le maire connaissait leur projet et qu'il s'est bien abstenu de nous prévenir de cette loi .
qu'en pensez vous ,l'avocat m'a préalablement dit qu'il allait vérifier si mon cdc était déposé aux hypothèques .
je suis très inquiet car la commune que j'habite est sujette a nombreuses anomalies impliquant le maire (remplaçant suite au décès de l'ancien maire).
dans mon cas le cdc était un "garde fou" que la loi s'est accaparé impunément et c'est inadmissible !
si ce mur se construit ça équivaut a tuer ma mère car elle subit déjà un cancer déclenché par un stress et une procédure judiciére lui ferait finir ses jours derriére ce mur et je crains que cela ne finisse trés mal pour tout le monde !!!.
**modération**
caviviardage d'un mot... déplacé |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 25 févr. 2008 09:29:07 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 févr. 2008 : 09:27:43
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si le CdC est opposable -car enregistré-, il forme une obligation civile pour le voisin que le maire n'a pas à prendre en compte pour instruire le permis de construire... mais qui peut rendre illégal le projet du voisin d'un point de vue civil.
ce n'est en ce cas pas l'autorisation de construire qui serait illégale mais la construction elle-même, ce qui nécessitera d'engager une action au TGI, avec avocat.
vous avez donc bien fait de vous rapprocher d'un tel professionnel et saurez rapidement si la solution la plus simple à votre problème est inclue dans le fameux CdC.
Tenez nous au courant et éviter toute vulgarité sur le forum, merci |
cordialement
Emmanuel Wormser
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rolf42
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 14:01:18
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Bonjour à tous,
Ayant découvert votre site il y a quelques semaines je "feuillette" avec le plus grand intérêt les différents sujets de discussion engagés dans le domaine de l'urbanisme, et j'apprends énormément grâce à vous.
Je m'intéresse notamment aux notions de caducité, et de pérennité, dans le cas des cahiers des charges des lotissements approuvés avant la réforme de 1976.
Tous mes remerciements, ainsi que mes félicitations, pour la qualité des informations apportées et des échanges constructifs engagés dans ce domaine tellement complexe.
Il me reste cependant quelques interrogations - ou plutôt une incompréhension - au sujet de l'application des dispositions de l'article L. 442-10 du CU (question déjà évoquée par La Rocaille le 30/01/2007) :
- quelle est l'"autorité compétente" pour décider, ou accepter, de modifier un cahier des charges de lotissement, alors que l'administration considère qu'un tel document est devenu caduc s'il a été approuvé depuis plus de 10 ans ?
- Comment l'administration peut-elle encore s'intéresser à des documents contractuels d'ordre privé, qui, depuis maintenant 30 ans, ne sont plus annexés aux arrêtés approuvant les lotissements ?
En toute logique, cet article du CU ne devrait pouvoir s'appliquer qu'aux règlements de lotissements approuvés depuis moins de 10 ans. Mais il y a sans doute quelque chose qui m'a échappé ...
J'espère que vous pourrez apporter des éclaircissements à ce sujet, et, par avance, je vous en remercie.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 14:12:05
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Citation :
Initialement posté par rolf42
Bonjour à tous,
Ayant découvert votre site il y a quelques semaines je "feuillette" avec le plus grand intérêt les différents sujets de discussion engagés dans le domaine de l'urbanisme, et j'apprends énormément grâce à vous.
Je m'intéresse notamment aux notions de caducité, et de pérennité, dans le cas des cahiers des charges des lotissements approuvés avant la réforme de 1976.
Tous mes remerciements, ainsi que mes félicitations, pour la qualité des informations apportées et des échanges constructifs engagés dans ce domaine tellement complexe.
Il me reste cependant quelques interrogations - ou plutôt une incompréhension - au sujet de l'application des dispositions de l'article L. 442-10 du CU (question déjà évoquée par La Rocaille le 30/01/2007) :
- quelle est l'"autorité compétente" pour décider, ou accepter, de modifier un cahier des charges de lotissement, alors que l'administration considère qu'un tel document est devenu caduc s'il a été approuvé depuis plus de 10 ans ?
- Comment l'administration peut-elle encore s'intéresser à des documents contractuels d'ordre privé, qui, depuis maintenant 30 ans, ne sont plus annexés aux arrêtés approuvant les lotissements ?
En toute logique, cet article du CU ne devrait pouvoir s'appliquer qu'aux règlements de lotissements approuvés depuis moins de 10 ans. Mais il y a sans doute quelque chose qui m'a échappé ...
J'espère que vous pourrez apporter des éclaircissements à ce sujet, et, par avance, je vous en remercie.
l'administration qui accorde le permis d'aménager est l'autorité compétente.. pour modifier uniquement la partie règlementaire -au sens "règlement d'urbanisme"- des vieux CdC, à l'époque où le règlement n'était pas distinct : la partie contractuelle n'est modifiable que par les colotis unanimement d'accord. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 19:58:16
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J'enfourche mon dada...
Lorsqu'un lotissement est approuvé par l'autorité compétente (le maire depuis la décentralisation de 1981), cela signifie que le maire donne son avis favorable au "projet" de division parcellaire et d'aménagement.
Ce "projet" lui est exposé par des PLANS : plan de masse et plans d'équipements (voies, réseaux divers)qui sont ainsi approuvés comme annexes avec le PROGRAMME écrit (largeur et profil des voies, adduction d'eau, d'énergie, assainissement etc...), et le REGLEMENT de lotissement(dont la SHON globale affectée au lotissement).
Ce REGLEMENT ne comprend, depuis 1976, que des stipulations urbanistiques : implantation, aspect, hauteur, des constructions,recul, etc...conformes au POS/PLU
Lorsque le "projet " approuvé est mis en oeuvre, les parcelles sont bornées et le PROGRAMME est réalisé : à ces conditions, les ventes peuvent avoir lieu, règlementairement.
Mais, préalablement, un CAHIER DES CHARGES rédigé par le lotisseur, complète ces dispositions par des obligations contractuelles tenant à l'harmonie de l'ensemble, au voisinage etc...
Il peut stipuler qu'il ne sera construit que des logements individuels, qu'une seule construction par parcelle, que toute activité professionnelle ou artisanale est interdite...etc
Ce cahier des charges est publié aux hypothèques pour être opposable aux tiers.
Après le délai de 10 ans le REGLEMENT devient caduc sauf demande de maintien selon l'article L 442-10 du CU...
Si le maintien reçoit un avis favorable du maire, les modifications du PLU n'affectent pas ce règlement.
Le maire peut cependant décider de modifier autoritairement ce règlement selon l'article L 442-11
Mais le CAHIER DES CHARGES publié, lui, ne peut être modifié que par l'unanimité des contractants, et par eux seuls.
Ce qui doit absolument retenir l'attention des acquéreurs de lots d' "anciens" lotissements : car un PC peut être délivré légalement tandis qu'il ne respecte pas les dispositions conventionnelles!
N'importe quel co-loti peut alors assigner le pétitionnaire devant les tribunaux civils pour demander de sanctionner ce non-respect du contrat...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 20:25:59
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 il vous aura fallu plus de quatre heures pour intervenir dans ce qui est devenu ... votre sujet !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 20:44:57
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4 heures pour une réponse aussi claire, ça ne mérite pas les assises. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
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rolf42
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 23 avr. 2008 : 15:13:09
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Merci pour toutes vos explications qui correspondent bien à l'idée que je me faisais des anciens CdC, dont les prescriptions devenues caduques pour l'Urbanisme, continuent cependant à s'imposer contractuellement à l'ensemble des co-lotis. Et la Cour de cassation ne cesse de le rappeler dans ses arrêts.
Cependant, la rédaction des articles L.442-10 et L.442-11 entretient l'ambiguïté, en laissant entendre que l'autorité administrative peut intervenir, sans aucune limitation dans le temps, pour modifier tout ou partie du règlement ou du CdC d'un lotissement.
Bien sûr, ces articles existaient déjà dans le CU depuis plus de 20 ans, et ils n'ont sans doute été que très peu souvent appliqués.
En toute logique, l'administration ne devrait pas pouvoir s'intéresser aux lotissements dont les règles d'urbanisme particulières sont devenues caduques en application des dispositions de l'article L.442-9.
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