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kace
Contributeur senior
94 réponses |
 Posté - 03 févr. 2007 : 21:07:46
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il doit y avoir erreur. Je parlais de cette question:
Citation :
Dans un très ancien CdC se trouve cette clause: "Tout immeuble sera indivisible à l'égard du syndicat qui n'en reconnaîtra aucun fractionnement. Les propriétaires collectifs seront tenus de se faire représenter au syndicat par une seule personne, l'usufruitier représentera de plein droit le nu-propriétaire, quand même il serait absent, opposant ou incapable"
Cette clause se trouve dans le paragraphe "Constitution d'un syndicat" et n'est énoncée nulle part ailleurs dans le CdC en tant que clause générale du lotissement.
Qu'en pensez-vous ?
Considérez-vous cette clause comme une interdiction de diviser un lot claire et perpétuelle ?
Ou bien est-ce une clause traitant de la non-division en terme de représentation au syndic et donc s'éteignant avec la disparition de celui-ci (la sanction de la violation de cette prohibition étant la non-reconnaissance du syndic) et donc autorisant une division par la suite ?
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Edité par - kace le 03 févr. 2007 21:11:48 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 21:14:01
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très simplement ici, je rejoins une analyse déjà faite par je ne sais plus lequel de nos deux accolytes : pour moi, il s'agit bien de régler le poids des colotis dans les décisions du syndicat...: si vous divisez votre parcelle, ce que cette clause n'interdit pas, vous devez vous débrouiller avec le nouveau coloti pour que l'un d'entre vous, et un seul, représente le lot d'origine avant division lors des votes du syndicat.
ici, la règle ne sanctionne pas la division, mais la représentation des parcelles divisées. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 21:16:11
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Larocaille
Nous avons déja fait appel de la décision du juge et nous sommes bien décidés a "surveiller" un peut plus le travail de notre avocat. Oublier de joindre au dossier un document aussi important que notre acte de vente a vraiment été une grossiere erreure! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 21:49:31
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Citation :
Initialement entré par kace
Ces analyses s'attachent manifestement à la nature des CdC, pas à leur forme. La condition de publication (et la sanction de son défaut) , par ailleurs très clairement rappelée dans ces mêmes sites, n'est pas le sujet, me semble-t-il de ces analyses.
La nature d'un CdC est par essence contractuelle. Mais ce que vous oubliez c'est que la loi prévoit que si son contenu est la copie de règles d'urbanisme, alors il est considéré comme un règlement d'urbanisme. La jurisprudence fournie par fredo56 en est la preuve flagrante.
Citation :
De plus, Larocaille, les évolutions/réformes dont vous parlez n'ont rien à voir avec ce sujet: elles traitent de la caducité de règles d'urbanisme et de leur condition de mise en oeuvre.(j'avoue mon ignorance sur l'évolution du CPC auquelle vs faîtes allusion)
Absolument pas, il est formellement question de la possibilité pour l'autorite de modifier les CdC non conformes au CU et PLU.
Pour l'évolution du CPC, elle intime aux juges de ne pas remettre en cause "l'autorité de la chose jugée" afin d'assurer une cohésion des juridictions. Donc, en théorie, le TGI devrait tenir compte du jugement rendu par le TA.
Citation :
Le sujet est là de la nature des CdC antérieurs à 77.
La situation des jurisprudences est: ces CdC contiennent des règles d'urbanisme qui sont caduques (en tout cas à partir du 01/07/07) mais l'ensemble de ses règles et plans (y compris celles d'urbanisme) sont pérennes à titre contractuel.
C'est ce que j'ai qualifié de "perpétuel". mais cet aspect perpétuel ne correspond plus à la législation actuelle puisque cette denière prévoit la modification de ces règles, non seulement par une majorité qualifiée mais aussi par décision unilatérale de l'autorité.
Citation :
Or, là, ces deux analyses, lisez-les bien, semblent ouvrir la voie de CdC purement règlementaires donc caducs dans leur ensemble.
Là encore, j'avoue mon incurie pour apprécier l'aspect purement réglementaire d'un CdC, sauf à me fier stricto sensu à la loi (copie mot pour mot d'une règle d'urbanisme). Mais compte tenu de mes réponses précédentes, vous comprendrez que je ne conçoive pas que tout est soit noir, soit blanc.
Citation :
J'avoue être sceptique (comme vous Larocaille) et curieux de voir une jurisprudence en ce sens, mais c'est bien ce que semblent indiquer ces analyses.
Mout, suis-je clair sur mon questionnement par rapport à ces analyses (je dis ça sans aucune ironie étant entendu que je partage vos analyses sur les CdC)
Merci
Oui, il va falloir attendre que de très bons avocats plaident les cas les plus litigieux pour que nous, les simples citoyens, sachions à quoi s'en tenir. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 22:47:02
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Citation :
Initialement entré par fredo56
Larocaille
Nous avons déja fait appel de la décision du juge et nous sommes bien décidés a "surveiller" un peut plus le travail de notre avocat. Oublier de joindre au dossier un document aussi important que notre acte de vente a vraiment été une grossiere erreure!
Pour l'audience en appel, vous devez réaliser un sans faute.
Il faut que tous les documents que vous pourrez obtenir soient au dossier. Après, il faut que les conclusions de votre avocat soient très claires et étayées par les pièces du dossier. Il faut aussi que les conclusions soient une démonstration des faits qui prouve votre droit. Vous devez donc penser à tous les arguments que pourrait développer votre adversaire afin que la démonstration ne lui offre pas la possibilité de s'engoufrer dans une brèche.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 09:42:10
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larocaille et kace : rien ne sert de disserter à l'infini comme vous le faites sur le sexe des anges...
Replacez votre questionnement dans le contexte historique : les POS sont venus bien tard!
... bien après de grandes opérations d'urbanisme PRISES EN CHARGE par des lotisseurs= aménageurs privés ....
....dont les PROJETS étaient AUTORISES par les PREFETS au VU des "plans, programmes et cahier des charges" joints à la demande de division d'une grande unité foncière pour créer un LOTISSEMENT.
Les autorités vérifiaient que le TOUT était conforme à TOUTES les dispositions légales en vigueur sur TOUS les aspects concernés.
Et comme il s'agissait de SOUMETTRE les FUTURS ACQUEREURS de terrains à batir aux DIRECTIVES découlant de ........
..........ces projets d'urbanisme APPROUVES .......
auxquels ils étaient parties prenantes SOLIDAIREMENT du fait de leur statut de PROPRIETAIRE de lot de lotissement...
..........ces :
"arrêté préfectoral, plans, programme et cahier des charges approuvés" .....
FAISAIENT L'OBJET d'un DEPOT DE PIECES DE LOTISSEMENT .....
PUBLIE AUX HYPOTHEQUES....., CONSERVES aux minutes du notaire...
et mentionnés, sinon recopiés in extenso (le plan étant "annexé" à l'acte), dans les ACTES DE VENTE des parcelles viabilisées par le lotisseur = LOTS DE LOTISSEMENT
(et non pas terrain en bordure de voies et de réseaux en zone déjà urbanisée de la commune).
Tout cela a évolué comme vous ne l'ignorez pas. Les POS (et maintenant les PLANS LOCAUX d'URBANISME, bien nommés!)sont devenus les moyens d'intervention de la puissance publique sur les options "urbanistico-architecturales" à prendre pour STRUCTURER l'espace communal .....
Les lotissements créés après 1976 s'intègrent donc dans ces dispositions urbanistiques structurées, leur approbation se fait d'APRES les règlements d'urbanisme pré-existants, et CONNUS de tous.
L'"harmonie" ainsi décrétée n'était pas compatible avec les "exceptions" existant du fait des lotissements approuvés antérieurement.....
.....d'où la LOI DE SIMPLIFICATION ADMINISTRATIVE (son titre est révélateur!)....
.....qui a permis de casser la pérennité des règles d'URBANISME antérieures à l'étatisation = "PLAN" de l'urbanisme
Leur cahier des charges (toujours publié) est redevenu ...
.....une règle de vie partagée en commun dans l'espace considéré ...
...et ne contient plus QUE des dispositions conventionnelles.
Pour terminer sur un aspect qui vous heurte....
les "POUVOIRS PUBLICS" n'ont pas la faculté de CASSER les contrats existants....
sauf à LEGIFERER pour modifier le CODE CIVIL!
DONC.....: la caducité des règles d'urbanisme n'a aucune espèce d'influence sur les règles du CONTRAT .....MEME REDIGE à l'aide des mêmes mots, dans les mêmes phrases, du même document appelé "cahier des charges"
(qui est un terme renvoyant à la notion de contrat!)
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 11:34:18
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Mout je tout à fait en phase avec vous, sauf sur le dernier point:
Citation :
Pour terminer sur un aspect qui vous heurte....
les "POUVOIRS PUBLICS" n'ont pas la faculté de CASSER les contrats existants....
sauf à LEGIFERER pour modifier le CODE CIVIL!
DONC.....: la caducité des règles d'urbanisme n'a aucune espèce d'influence sur les règles du CONTRAT .....MEME REDIGE à l'aide des mêmes mots, dans les mêmes phrases, du même document appelé "cahier des charges"
(qui est un terme renvoyant à la notion de contrat!)
A moins que vous puissiez me donner une lecture autre que celle que je fait actuellement de cet article:
Citation :
CODE DE L'URBANISME
(Partie Législative)
Article L442-11
(inséré par Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 15 II Journal Officiel du 9 décembre 2005 en vigueur le 1er juillet 2007)
Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu.
NOTA : L'ordonnance 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 41 : La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007.
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 11:36:36
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Bonjour Mout,
Ne vous énervez pas comme ça de bon matin ! 
Je suis d'accord avec vous, et ce depuis le début, sur toute la ligne.
Rien à dire, c'est très clair et j'ai moi-même essayé à plusieurs reprises de persuader Larocaille et Wroomsi que toute les réformes en cours portaient sur l'aspect règlementaire sans rien remettre en cause au niveau contractuel.
Néanmoins deux remarques:
1) Je continue de penser que les 2 liens sur le site de l'onb émettent la possibilité d'anciens CdC purement règlementaires et donc non-contractuels, donc totalement caducs (devant juge adm. et juge civil), sans référence à leur publication ou non. Je reste très sceptique sur cette hypothèse mais il me semble bien que c'est ce que veulent dire ces liens. mais bon, passons...
2)Le plus important est ce que vous dîtes:
Citation :
L'"harmonie" ainsi décrétée n'était pas compatible avec les "exceptions" existant du fait des lotissements approuvés antérieurement.....
.....d'où la LOI DE SIMPLIFICATION ADMINISTRATIVE (son titre est révélateur!)....
.....qui a permis de casser la pérennité des règles d'URBANISME antérieures à l'étatisation = "PLAN" de l'urbanisme
Leur cahier des charges (toujours publié) est redevenu ...
.....une règle de vie partagée en commun dans l'espace considéré ...
...et ne contient plus QUE des dispositions conventionnelles.
Je veux bien mais en quoi y' a-t-il harmonie:
Ex: Un CdC de 1920 dit: "pas de construction à moins de 1.9 m"
Le POS: "limite ou 3m"
Je construis en limite ; la Mairie n'ayant pas à se préoccuper des règles caduques des ex-lotissements, elle me donne le permis sous réserve du droit des tiers.
et pendant 30 ans, je peux me reprendre le droit des tiers en plein dans la figure, en la forme d'une action en démolition de la part d'un co-loti devant le juge civil.
Cette situation est certes agréable pour l'administration qui peut tranquillement délivrer ses autorisations mais bien pire pour les pétitionnaires.
Ils se voient encouragés à construire par une commune dans son bon droit et se font rattrapper par un CdC (et même un plan de lotissement) dont ils ignoraient l'existence.
Franchement, en quoi est-ce une harmonie si ces règles caduques devant un juge adm seront appliquées strictement par le juge civil ?
Au moins, les recours en violation des règles d'urbanisme sont-ils enfermés dans un délai, entraînant un minimum de sécurité juridique.
Ces caducités, sur les CdC si particuliers d'avant 77, ont certes soulagé l'administration qui ne pouvaient certainement pas retrouver tous les lotissements et les faire respecter par delà leur POS.
Mais pour un pétitionnaire, c'est encore pire.
situation ubuesque........tout sauf harmonieuse.
Merci
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 11:39:30
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sinon, votre post est intéressant Larocaille mais cette mise en conformité d'un règlement ou CdC par rapport à un POS ne peut-elle intervenir que lors de la mise en place d'un nouveau POS/PLU ou sans limite dans le temps (même bien après l'approbation du POS) ?
Merci |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 12:09:02
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Citation :
Initialement entré par kace
sinon, votre post est intéressant Larocaille mais cette mise en conformité d'un règlement ou CdC par rapport à un POS ne peut-elle intervenir que lors de la mise en place d'un nouveau POS/PLU ou sans limite dans le temps (même bien après l'approbation du POS) ?
Merci
La lecture que j'en fait, c'est que lorsqu'un PLU a été adopté postérieurement à l'autorisation de lotir, l'autorité peut modifier le CdC du lotissement pour le mettre en accord avec le PLU.
Il n'y a donc aucune obligation que cette opération soit effectuée dans le cadre de la procédure d'établissement ou de révision du PLU.
Comme je l'ai expliqué dans un précédent post, le terme "peut" a une teneur particulière lorsqu'il est dédié à l'autorité. Cela tient au fait que l'autorité a l'obligation d'user des pouvoirs que lui confère la loi.
Pour prendre un cas concrêt: Si, après le 01/07/07, un co-lotis se fait prendre au piège du CdC, il sera fondé à invoquer le fait que sa situation est la conséquence d'une faute de l'autorité qui n'a pas modifié le CdC, alors qu'elle en avait la possibilité, afin de garantir que les autorisations qu'elle délivre soient compatibles avec ce CdC. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 12:20:33
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"Ils se voient encouragés à construire par une commune dans son bon droit et se font rattrapper par un CdC (et même un plan de lotissement) dont ils ignoraient l'existence."
NON, kace : nul n'ignore (ou plutôt ne peut prétendre ignorer) ce qu'il SIGNE, tel cet ACTE de VENTE d'un bien qu'il a visité.
Dans la plupart des cas, la SITUATION du bien dans un LOTISSEMENT est évidente...
Il n'y a plus que des "gens" qui ne VEULENT pas S'EMBETER à vérifier ce qu'on leur raconte pour les appâter...ce qui offre encore de beaux jours aux bonimenteurs de tous ordres
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 13:33:42
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Vous ne pouvez ignorer que nombre de notaires ne font pas suivre les très anciens CdC dans les différentes mutations, ne se penchant que sur le dernier acte en origine de propriété .
Comment reprocher à un particulier d'ignorer l'existence d'un CdC quand son notaire n'en a pas fait mention, alors même que pour la plupart des gens (y compris bcp de professionnels comme les notaires) au bout de 10 ans sans reconduction, il n'y a plus aucun problème ?
En fait, le problème vient de ces anciens CdC où des règles d'urbanisme, donc contraignantes ( hauteur, limite, divisions....), revêtent un caractère contractuel.
Un CdC d'après 77 ne contient , en principe, rien de bien méchant, le règlement étant caduc au bout de 10 ans. |
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 19:15:04
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Bsr,
Ben ... peut-être que si, si vous jetez un oeil page 2 de cet interessant sujet où j'ai écrit, s'agissant d'un lotissement communal :
Citation :
Initialement entré par BGO
Bsr,
Soit un lotissement datant, ainsi que son CdC, de 1978.
Ce CdC impose de passer par un "Maitre d'Oeuvre" (cabinet d'architectes nommément désigné) pour tout PC.
Ce cabinet n'existant plus, quid de cette clause pour un éventuel pétitionnaire ?
J'ai quand même consulté le Notaire, qui m'a dit de ne pas m'inquiéter, mais si je tombais sur un procédurier ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 févr. 2007 : 19:34:40
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si le cabinet a disparu, à l'impossible nul n'est tenu.
pas ailleurs, en civil, on doit montrer un lien entre la clause non respectée du "contrat" et la gêne occasionnée motivant la procédure... là, même pour un procédurier, j'vois pas bien ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 05 févr. 2007 : 22:08:35
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Il n'y a besoin d'aucune gêne ou préjudice pour un co-loti pour faire sanctionner la violation d'une règle d'un CdC. (cela serait le cas pour un 1/3 au lotissement)
Mon humble avis: Il faut voir de quelle façon le cabinet d'architecte est nommé. S'il est clair, comme cela semble être le cas, que l'obligation est de passer par CE cabinet bien précis et pas un en général, celui-ci n'existant plus, vous ne devriez vraiment pas risquer grand chose.
Quand à l'illégalité supposée de cette clause, elle ne me semble pas évidente. |
Edité par - kace le 05 févr. 2007 22:22:02 |
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 05 févr. 2007 : 22:41:02
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larocaille,
pour la procédure d'appel, nous seront tres vigilants mais ils semble que notre seule chance serait de prouver que les co-lotis ont bien été informés de la possibilité qui leur était donnée de demander le maintien des regles du reglement de lotissment. Sans cette preuve, le juge considerera que le reglement est toujours en vigueur alors que l'arreté de lotir date de 1972. La mairie n'ayant aucune archive sur ce sujet l 'affaire s'annonce difficile. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 05:00:23
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Bonjour fredo56,
Je commencerais les recherches par le bureau des hypothèques.
Documents à rechercher:
1 - Le fameux CdC. Si il n'y en a pas trace, essayez d'obtenir une attestation qui stipulera qu'aucun CdC n'a été enregistré pour votre lotissement.
2 - Les actes de ventes des autres co-lotis afin de voir si vous trouvez une mention de caducité identique à celle figurant sur le votre. Et qui sait, un notaire a peut-être eu la bonne idée de fournir une copie de la note d'information.
En parallèle, vous pouvez prendre contact avec votre notaire, qui a aussi des archives. Etant donné qu'il fait état de la caducité dans votre acte de vente, il a bien du se baser sur quelque chose pour l'affirmer.
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Edité par - larocaille le 06 févr. 2007 05:01:44 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 09:53:54
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BGO : sur le recours à un Maître d'oeuvre inscrit dans le cahier des charges en 1978 (= disposition CONTRACTUELLE),
....ET le terme que vous utilisez : "pétitionnaire" (= demandes d'URBANISME)
IL N'Y A PAS DE RAPPORT POSSIBLE
En ce qui concerne cette clause contractuelle, j'ai interrogé le CONSEIL de l'ORDRE des architectes qui a répondu sur le caractère UNIQUEMENT contractuel de ces dispositions écrites dans les cahiers des charges.
Aucun des co-lotis ne pouvant vous obliger à CONSULTER un cabinet disparu, cette clause est devenue inapplicable en pratique. |
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 12:40:07
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Citation :
Initialement entré par Mout
BGO : sur le recours à un Maître d'oeuvre inscrit dans le cahier des charges en 1978 (= disposition CONTRACTUELLE),
....ET le terme que vous utilisez : "pétitionnaire" (= demandes d'URBANISME)
IL N'Y A PAS DE RAPPORT POSSIBLE
En ce qui concerne cette clause contractuelle, j'ai interrogé le CONSEIL de l'ORDRE des architectes qui a répondu sur le caractère UNIQUEMENT contractuel de ces dispositions écrites dans les cahiers des charges.
Aucun des co-lotis ne pouvant vous obliger à CONSULTER un cabinet disparu, cette clause est devenue inapplicable en pratique.
Bjr,
Ca rejoint ce que mon Notaire m'a indiqué.
Par contre, je m'étais fait renvoyer dans mes buts (par la DDE) en 1980/82 lorsque j'ai déposé un second PC moi-même pour ouverture de lucarnes, mais le fameux cabinet existait encore ... |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 18:52:41
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Bonjour,
sinon une réponse de jurisprudentes à la question que j'ai posée sur ces CdC règlementaires.
la Cour de Cass. reste inflexible (comme l'indiquait Mout).
Aucune sortie possible, le juge civil fera bien appliquer l'ensemble des clauses de ces CdC antérieurs à 77.
Merci
***Modérateur***
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 15 févr. 2007 19:20:54 |
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¿Avec le nouveau CU les cahier des charges anterie
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